重庆市X区人民法院
民事判决书
（2009）中区民初字第X号
原告重庆某某置业顾问有限责任公司，住所地：重庆市X区X街X路澳飞马B栋X-2,组织机构代码（略）-1。
法定代表人骆某，总经理。
委托代理人梁春蓉，重庆东汇律师事务所律师。
委托代理人陈春熙，重庆江汇律师事务所律师。
被告重庆某某物业发展有限公司，住所地：重庆市X区X路X号12-D，组织机构代码（略）-X。
法定代表人张某，总经理。
委托代理人梁琪，重庆宏声昌渝律师事务所律师。
委托代理人许勤，重庆宏声昌渝律师事务所律师。
被告重庆某某控股（集团）有限责任公司，住所地：重庆市X组织机构代码（略）-6。
法定代表人李某，董事长。
委托代理人邱成文，重庆三力律师事务所律师。
原告重庆某某置业顾问有限责任公司（以下简称某某顾问公司）与被告重庆某某物业发展有限公司(以下简称某某物业公司)、被告重庆某某控股（集团）有限责任公司（以下简称某某控股公司）销售代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某顾问公司的委托代理人梁春蓉、陈春熙，被告某某物业公司的委托代理人梁琪、许勤，被告某某控股公司的委托代理人邱成文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某顾问公司诉称，2007年7月3日，原、被告三方签订《史迪威旧城片区改造项目房屋销售代理合同》约定，某某物业公司委托原告销售其拥有所有权的史迪威旧城片区改造工程全部住宅和A栋名义层第X层、第X层的非住宅房屋，并将原告销售所得房款用以保障对某某控股公司工程款的支付。合同中约定：某某物业公司保证所销售的房屋无权利瑕疵，如因该房屋权利瑕疵引起的一切经济责任或影响正常销售产生的一切责任均由某某物业公司承担。合同中约定三方如有一方违约，违约方应赔偿其他守约方经济损失，并向守约方支付违约金100万元。
合同签订后，原告制订了“君临江城”销售计划、进行了广告宣传、装修了售房部、按照某某物业公司和某某公司的指示于2007年9月开盘销售。销售中原告发现某某物业公司委托销售的大量房屋早已被司法冻结，严重影响销售进度;2007年11月某某物业公司和某某公司擅自毁约将楼盘委托其他公司销售。另一方面，两公司至今尚欠原告20套房屋的销售代理佣金184942.8万元未付。
原告认某，某某物业公司和某某公司擅自毁约的行为己构成严重违约，并给原告造成了巨大的经济损失，二被告依约应承担违约责任。某某物业公司应当立即支付所欠的代理佣金，某某公司基于其在合同中约定的代收某付义务，对某某物业公司的欠款应当承担连带责任。现原告要求判决：1、判令某某物业公司、某某公司立即共同向原告支付解除合同违约金100万元;2、判令某某物业公司立即向原告支付代理销售房屋的佣金184942.8万元3、判令某某公司对某某物业公司应当给付的代理佣金承担连带给付责任。
被告某某物业公司辩称，某某物业公司与某某顾问公司签订的销售代理合同已解除，不存在给付某某顾问公司违约金的问题。某某物业公司已将代理销售佣金支付给了某某顾问公司。某某顾问公司的请求不成立，某某物业公司要求驳回某某顾问公司的诉讼请求。
被告某某公司辩称，根据代理销售合同，某某公司只是在售房款中代为支付佣金。原告与某某物业公司代理销售合同已解除，18万余元佣金已付给原告。原告诉称的某某公司的违约行为无事实依据。某某公司要求法院驳回某某顾问公司的全部诉讼请求。
经审理查明，渝中区X区改造工程系由某某物业公司开发建设，并由某某公司总承包施工。
2007年7月3日，某某物业公司（甲方）与某某公司（乙方）签订《史迪威旧城片区改造工程施工合同补充协议（三）》，其中约定，因甲方违约，为确保工程款支付，甲方将该项目房屋销售权书面委托给乙方，乙方代表甲方进行销售，乙方可以委托专业房屋销售公司进行销售，由此产生的销售费用及责任由甲方承担；销售范围：该项目甲方拥有产权的全部住宅房屋和A栋名义层第X层和第X层的非住宅房屋（非住宅673A-2F；住宅1313A、B-11F；住宅x-3F、B16-3、A23-2和联建方史迪威中心应分得的房屋除外）。该协议还就工程款、房屋销售款等内容进行了约定。同日，某某物业公司（甲方）与某某公司（乙方）、某某顾问公司（丙方）签订了一份《史迪威旧城片区改造项目房屋销售代理合同》。三方约定：因甲方资金周某困难，甲方委托丙方销售甲方拥有所有权的部分史迪威旧城片区改造工程项目房屋，并将销售所得房款(包括银行按揭所得)用以保障对乙方工程款的支付；代理销售房屋的范围：史迪威旧城片区改造工程中甲方拥有产权的全部住宅房屋和A栋名义层第X层、第X层的非住宅房屋，根据“补充协议三”第某条第2项中注明不属于销售范围的除外。该合同还约定了“代理期间”“销售款和房屋按揭款的处理”“代理销售房屋的价格”“代理佣金、溢某、广告宣传费、装修费、其它代理费用的计算方法和支付方式”“权利和义务”“违约责任”“纠纷处理方式”等内容。其中“支付方式”中约定：“代理佣金经甲、乙、丙三方共同书面确认某支付，支付时间从正式开盘销售之日起计算，每30日支付一次，每次支付应付佣金的90%，余下10%的佣金待丙方履行完本合同约定后10日内一次性支付。对于代理费中属于溢某部分，经甲、乙双方审核后，每月支付一次，每次支付应付溢某的90%，其余10%待合同履行完毕后10日内一次性支付。”且甲方委托乙方以甲方名义，从该房屋的销售款中直接向丙方支付代理佣金、溢某等费用；在合同履行完毕或因故终止后，如代理佣金、溢某、广告宣传费、销售大厅和样板房装修费用以及其它代理费用未付足部分，由丙方直接向甲方主张，与乙方无关。“权利和义务”中约定：“(一)甲方的权利和义务：1、甲方应保证所提供销售的房屋无权利瑕疵，如因该房屋权利瑕疵引起的一切经济责任或影响丙方正常销售所产生的一切责任均由甲方承担。……8、承担该房屋销售过程中发生的，除因乙方或丙方过错应承担的责任以外的一切法律和经济责任。9、根据本合同向丙方支付代理佣金、溢某、广告宣传费、销售大厅和样板房装修费用以及其它代理费用。10、在乙方书面确认某正式开盘日前5日内，以书面形式向丙方明确该工程项目的竣工日期和向购房人的交房日期，否则视为甲方违约，并以丙方估算的交房日期作为向购房人承诺的交房日期，由此引起的法律责任由甲方承担。(二)乙方的权利和义务：……（三）丙方的权利和义务……”“违约责任”中约定:“甲、乙、丙各方如有一方违约，违约方应赔偿其他守约方经济损失，并向守约方各支付违约金100万元。”
合同签订后，2007年7月7日，某某顾问公司出具《委托书》一份，委托该公司副总经理陈世兴全权代表该公司对外联系洽谈业务及相关事宜。某某顾问公司也着手进行代销房屋事宜。
2007年9月，某某顾问公司开盘销售上述委托代理销售的房屋，并代理某某物业公司与20户购房户签订了购房合同，部分购房户缴纳了全部购房款，但未能给以按揭贷款方式支付房款的购房户办理按揭贷款手续。
2007年11月29日，陈世兴以某某顾问公司名义与某某物业公司签订了一份《调解协议》，其主要内容是：史迪威旧居片区改造工程的房屋销售权由某某物业公司委托给某某顾问公司，某某顾问公司已在售房部前期的装修费、广告费用及办公用品等物品的置办上总共花费370020元整；由于种种原因，现某某物业公司解除与某某顾问公司的房屋销售代理协议，对前期某某顾问公司在售房部花费的费用在以后某某物业公司所售商品房取得的款项中支付。
2008年6月12日，某某顾问公司经陈世兴出具收某向某某公司收某了上述调解协议载明款项中的20万元。同年7月3日，某某顾问公司收某调解协议余款170020元。
2008年8月，某某物业公司核定由某某顾问公司代为销售的20套房屋及另两套不是由某某顾问公司代为销售的房屋的代理销售佣金为184944.17元+56249元。某某物业公司和某某公司在审理中均承认某中184944.17元是应付给某某顾问公司的代理销售佣金，并称已付给了某某顾问公司。
另查明，上述代销房屋A、B栋平街第某层于2007年7月4日被本院冻结；名义层第某层、第某至九层房屋于2007年8月1日被重庆市第某中级人民法院查封，查封期限为两年。2007年9月29日至同年11月，月上述第某层、第某、八、九、十层又被其他法院轮候查封。
审理中，某某物业公司举示了一份由陈世兴签名领取的，由某某公司向“重庆光大房屋代理公司”支付房屋销售佣金184944.17元的支票存根，欲证明陈世兴已代某某顾问公司领取了应付给某某顾问公司的佣金。某某顾问公司否认某世兴有权收某佣金。而陈世兴到庭陈述其是为重庆光大房屋代理公司收某该款，该款不是支付给某某顾问公司，此时其已与某某顾问公司无关。但某某公司和某某物业公司否认某道陈世兴领款时无代理权,并称是按陈世兴的指示付款。
上述事实，有史迪威旧城片区改造工程施工合同补充协议（三）、史迪威旧城片区改造项目房屋销售代理合同、《委托书》、《调解协议》、（2003）中区民执字第945-3、946-X号民事裁定书、（2006）渝一中民执字第X号民事裁定书、房屋查封信息、君临江城22户合同移交表、收某、支票存根、领（借）款申请单及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，足以认某。
本院认某，原告某某顾问公司与被告某某物业公司、某某公司之间签订的《史迪威旧城片区改造项目房屋销售代理合同》合法有效，应受法律保护。关于某某物业公司和某某公司是否违约的问题，由于某某物业公司是商品房的销售人，某某公司只是房屋建设的承建单位，三方在前述合同中明确约定，某某公司在合同履行过程中只是在经某某物业公司确认某该公司向某某顾问公司从房屋销售款中代为支付佣金等费用，在合同履行完毕或终止后，对未付费用，某某顾问公司应向某某物业公司主张。且某某顾问公司在本案中也未证明在合同履行过程中，某某公司有过错，故某某公司并无违约行为，某某顾问公司要求某某公司承担违约责任、支付佣金并对某某物业公司的债务承担连带责任不成立，本院不予支持。虽然在上述合同签订前后，某某物业公司委托某某顾问公司销售的房屋中名义层第某层、第某层有司法查封情况，但由于在合同履行过程中，某某物业公司与某某公司已自愿协商解除了委托代理销售合同，并由某某物业公司对某某顾问公司的损失予以了补偿。我国《合同法》第某十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第某十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在委托代理销售合同已解除的情况下，某某顾问公司要求某某物业公司依据合同承担违约责任已无合同依据，而某某物业公司在与某某顾问公司协议解除合同时已对某某顾问公司进行了补偿，故某某顾问公司现要求某某物业公司承担给付100万元违约金的请求不能成立，本院不予支持。
关于佣金是否已支付的问题，根据某某物业公司的确认，其应支付某某顾问公司代理销售佣金184944.17元。由于某某物业公司、某某公司、某某顾问公司三方签订委托销售合同后，某某顾问公司委托其公司副总经理陈世兴全权代表该公司“洽谈业务及相关事宜”，且陈世兴也代表该公司与某某物业公司签订了解除委托销售合同的《调解协议》,并代为签订《调解协议》后又在2008年6月代为收某该协议中的补偿款，实际履行了代理行为，尽管陈世兴与某某顾问公司称陈世兴在2008年9月1日时已无代理权，但原告并无证据证明某某公司、某某物业公司已知晓该事实，因此，某某物业公司、某某公司有理由相信陈世兴在领取前述佣金支票时仍有代理权,其按陈世兴的指示付款，行为并无不当。而陈世兴领取该款的后果则应由某某顾问公司承担。至于某某顾问公司与陈世兴及实际收某人之间因该款发生的关系，则属另一法律关系。现某某顾问公司要求某某物业公司、某某公司支付佣金不当，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第某十九条、第某十四条、第某十七条的规定，判决如下：
驳回原告重庆某某顾问置业顾问有限责任公司的全部诉讼请求。
本案受理费15464元，由原告重庆某某顾问置业顾问有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第某中级人民法院。
审判长蔡彬
人民陪审员许培英
人民陪审员梁承碧
二○一一年五月日
书记员徐少阳
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