重庆市X区人民法院
民事判决书
（2010）中区民初字第X号
原告重庆市X区房屋管理局，住所地：重庆市X区X路X号，组织机构代码：（略）-2。
法定代表人殷某，局长。
委托代理人李宗文，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人徐海仁，重庆索通律师事务所律师。
原告重庆市X区房屋管理局七星岗房管所，住所地：重庆市X区X路X号，组织机构代码：（略）-7。
法定代表人张某，所长。
委托代理人李宗文，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人徐海仁，重庆索通律师事务所律师。
被告重庆某某设备安装集团有限公司，住所地：重庆市X区X路X号，组织机构代码：（略）-2。
法定代表人符某，董事长。
委托代理人邹某某，男，该公司职工。
委托代理人周某乙，男，该公司职工。
被告中国建筑工程总公司重庆分公司，住所地：重庆市X区X路X号。（未到庭）
原告重庆市X区房屋管理局（以下简称渝中区房管局）、原告重庆市X区房屋管理局七星岗房管所（以下简称七星岗房管所）与被告重庆某某设备安装集团有限公司（以下简称某某安装公司）、被告中国某某工程总公司重庆分公司（以下简称某某重庆分公司）房屋拆迁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告渝中区房管局和七星岗房管所的委托代理人李宗文、被告某某安装公司的委托代理人邹某某、周某乙到庭参加诉讼，被告某某重庆分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝中区房管局和七星岗房管所诉称，1992年8月12日，被告与原告签订《市有公房拆迁补偿安置协议》，拆除了原告所有的位于中一支路X-46、50，下纯阳洞21、23、29-33、37、38、X号的公房X栋，其中非住宅建筑面积为609.2平方米，双方约定所拆的公房在原地进行划还，产权仍属市有公产，归原告经营管理。协议签订后，原告按约将房屋交付被告拆迁，但被告仅划还了184.73平方米非住宅房屋，尚余424.47平方米非住宅房屋至今未划还。已划还的184.73平方米非住宅房屋至今未为原告办理产权证书，给原告造成损失。现请求：1、判令被告在渝中区X路X-X号及下纯阳洞21、23、29-33、37、38、X号原位置向原告划还424.47平方米非住宅房屋，并为原告办理产权证书，办证费用由被告承担，二被告对划还安置房屋及办证义务承担连带责任；2、判令被告为原告办理已划还的184.73平方米非住宅房屋的产权证书，办证费用由被告承担，二被告对此项义务承担连带责任；3、若被告不能足额划还上述房屋，请求针对未划还房屋，判令被告按照被拆除房屋同等地段、同等用途房屋的现阶段市场价值对原告进行货币补偿，二被告对此项义务承担连带责任（以法院评估价值为准）；4、判令被告同原告支付因拆除原告管理的公房给原告造成的租金损失，暂计算至2009年10月租金损失约170万元（以法院委托评估的租金单价为准），实际应付租金金额计算至被告向原告划还房屋时止；5、本案诉讼费用、保某用等由被告承担。
被告某某安装公司辩称，某某安装公司不是适格的被告，原告是与工程公司重庆分公司第六开发处签订的协议，当时公司尚未成立，根据合同的相对性原则，某某安装公司与原告无合同关系，不应承担责任。空损租金已超过诉讼时效了，即使未过时效，也应按原合同计算，即每平方米0.62元；划还的面积有误差，已划还215.51平方米；办证费用应根据相关规定；补偿费用依评估报告来算价格过高，应按当时的价格来计算，即每平方米180元。请法院依法判决。
被告某某重庆分公司未答辩。
经审理查明，1991年5月4日，重庆市房地产管理局作出重房发（1991）X号《关于直管公房产业变更管理权限的通知》，载明，根据重庆市公有房屋管理办法，市局由市政府授权负责管理市有公房，行使市X区房管分局（处）作为市局的派出机构，在市局授权范围内代行所有权。各基层房管所作为房屋经营单位，按所有权与经营权分离的原则，行使分局（处）委托的权利。凡涉及直管公房产权的处分，只有分局（处）以上房管机关才有权行使。无论城市建设、旧城改造、经济开发等需要拆除直管公房的，基层房管所在进行工作时，要报告分局（处）管理部门共同参与，在与拆迁人签订拆迁、补偿和安置等相关协议时，均由分局（处）管理部门代表房屋所有人行使被拆迁人的权利。
1992年6月17日，重庆市计划委员会向某某重庆分公司（亦即中国建筑工程总公司重庆公司，以下简称某某重庆公司）发出重计委固[1992]X号《关于市X区X路及下纯阳洞街危改工程和打铜街危改工程立项的批复》，同意该公司第六开发处对原本区X街X-X号、中一支路X-X号、下纯阳洞21-X号的危房进行改建。同年8月14日，某某重庆公司取得该片区X区X街X-12、中一支路X-46、50、下纯阳洞21、23、29-33、37、38、X号房屋系七星岗房管所管理经租的市X区拆迁范围。
1992年8月12日，某某重庆公司第六开发处（甲方）与重庆市X区分局（乙方，现为渝中区房管局）签订了《市有公房拆迁补偿安置协议》，约定，乙方同意甲方拆除其管理的直管公房X栋X户，建筑面积2708.70平方米，其中住宅64户，建筑面积1894.60平方米，非住宅15户，建筑面积314.10平方米（按实际拆除的户数和建筑面积为准），街道门号如下：打铜街X-12、中一支路X-46、50、下纯阳洞21、23、29-33、37、38、39；上列乙方拆迁户的过渡补助等费额甲方按（87）X号文执行；建房期间从92年10月至94年12月，乙方不收空损租金，逾期新房未投入使用则由甲方每月向乙方交纳空损租金1687.95元；甲方拆除乙方管理的住宅，双方采取互不补偿互不结算的原则进行产权调换，由甲方按拆除公房户数实际安置新房的建筑面积立体划还给乙方，产权属市有公产，归乙方管理；甲方拆除乙方管理的非住宅采取作价补偿与产权调换相结合的原则，按照《重庆市房屋估价标准》，评估房屋补偿额为77708.87元，本协议生效之日起5天内，由甲方一次性付给乙方；新房建成后，乙方非住宅的安置不少于原拆除建筑面积由乙方按250元/平方米购回产权；甲方拆除乙方管理的中一支路和下纯阳洞住用户在原地进行划还；拆除乙方非住宅平街X街X.5平方米，在新房临街X街层主干线位置划还，其产权属市有公产，归乙方管理。鉴于甲方拟将打铜街新房整幢出售，乙方支持并配合甲方作该片区的异地安置工作，故甲方待陕西路新房建成后，将平街X街主干线非住宅空房100平方米划给乙方，其产权属市有公产，归乙方管理。双方还对其他权利义务进行了约定。
1993年9月1日，重庆第一某某设备安装公司发出重一安[1993]X号《关于撤消“某某重庆公司第六开发处”有关事宜的通知》，载明：根据渝某某字（93）X号文《关于撤消原某某重庆开发分公司的通知》，公司原挂靠在某某重庆公司的第六开发处已不存在。公司经上级有关部门批准，成立了“重庆第一某某设备安装公司房屋开发分公司”，该分公司隶属于公司管理，属于二级核算单位。现将撤消后的第六开发处的一切业务往来，帐务关系等划归重庆第一某某设备安装公司房屋开发公司分公司经营，从1993年9月1日起，公司有关房屋开发的经营活动只使用“重庆第一某某设备安装公司房屋开发分公司”印章，原第六开发处对外签订的合同、协议等照常有效。
而后，经企业主管部门批准，重庆第二安装工程有限公司对重庆第一某某设备安装公司实施吸收合并。重庆第一某某设备安装公司撤销，于2002年1月21日在重庆市工商行政管理局办理了注销登记。合并后，重庆第二安装工程有限公司更名为重庆某某设备安装集团有限公司（即某某安装公司）。原重庆第一某某设备安装的债权债务按两公司整体合并的有关协议书和主管部门批准文件，由某某安装公司承继。
嗣后，因某某安装公司一直未按约对七星岗房管所进行安置，渝中区房管局、七星岗房管乃于2010年1月25日起诉来院。
审理中，渝中区房管局、七星岗房管所及某某安装公司一致认可应划还的非住宅房屋总面积为609.2平方米（其中原本区X路X-46、X号的产权面积为272.4平方米、原本区下纯阳洞21、23、29-33、37、38、X号的产权面积为336.8平方米），双方对其中已划还面积192.18平方米（其中原本区X路X-46、X号的产权面积为164.4平方米、原本区下纯阳洞21、23、29-33、37、38、X号的产权面积为27.78平方米）无异议，但对某某安装公司已安置使用人重庆渝中商业发展有限公司食品分公司的23.33平方米房屋（即本区下纯阳洞6、7、X号第一层门面5-1）发生争议，因该部分房屋安置后一直由某某安装公司向使用人收取租金，而使用人重庆渝中商业发展有限公司食品分公司明确表示该部分房屋与七星岗房管所无关系，且某某安装公司也未举示该部分房屋无安置争议或曾书面通知七星岗房管所划还产权，故渝中区房管局、七星岗房管所对该部分房屋的产权划还不予认可。渝中区房管局、七星岗房管所及某某安装公司在庭审中还确认无争议的192.18平方米房屋的门牌号以测绘报告房屋面积分户汇总表上载明的为准，即为本区下纯阳洞6、7、X号第一层门面34-1（建筑面积134.1平方米）、门面44（建筑面积30.3平方米）、门面46（建筑面积27.78平方米）。
审理中，渝中区房管局、七星岗房管所向本院提出鉴定申请，要求对上述房屋的市场单价及租金进行评估，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司进行评估，评估结论为本区X路X-46、X号房屋在2011年1月31日的市场单价为建筑面积25360元/平方米、本区下纯阳洞21、23、29-33、X号房屋在2011年1月31日的市场单价为建筑面积25440元/平方米；1995年1月至2011年1月的月租金分别为9元/平方米至105元/平方米不等。故渝中区房管局、七星岗房管所放弃了部分诉讼请求，将其诉讼请求调整为：1、判令被告某某安装公司为原告七星岗房管所办理已划还的192.18平方米的产权证书（门牌号以测绘报告上载明的地址和面积为准），并承担办证费用；2、判令被告某某安装公司按照评估报告所评估的价值（略）.6元（108平方米×25360元/平方米÷3＋309.02平方米×25440元/平方米÷3）对原告七星岗房管所进行货币补偿；3、判令被告某某安装公司对因拆除原告管理的公房，按照评估报告所确定的租金价值，向七星岗房管理所支付空损租金损失（略）.46元（1995年1月至2011年1月）对其进行赔偿；4、本案诉讼费、保某、评估费用等由判令被告某某安装公司承担。同时，渝中区房管局明确表示上述权利由七星岗房管所享有。
另查明，现上述争议房屋的所有权仍登记在原重庆第一某某设备安装公司房屋开发分公司名下。
上述事实，有重房发（1991）X号文、重计委固[1992]X号文、《拆迁许可证》、《市有公房拆迁补偿安置协议》、重一安[1993]X号《关于撤消“某某重庆公司第六开发处”有关事宜的通知》、重庆市工商行政管理局的证明、房屋建筑面积测绘计算报告书、房屋档案、《评估报告书》二份等证据及各方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人对被拆迁人负有补偿和安置的义务。本案所涉的原本区X路及下纯阳洞街危改工程项目由原重庆第一某某设备安装公司挂靠在某某重庆公司的第六开发处进行改建，并办理了合法的拆迁手续。而后，根据渝某某字（93）X号文和重一安[1993]X号文等相关文件的精神，上述危改工程项目由重庆第一某某设备安装公司房屋开发分公司实施。嗣后，经企业主管部门批准，重庆第二安装工程有限公司对重庆第一某某设备安装公司实施吸收合并，重庆第一某某设备安装公司撤销，于2002年1月21日在重庆市工商行政管理局办理了注销登记。合并后，重庆第二安装工程有限公司更名为某某安装公司。原重庆第一某某设备安装的债权债务按两公司整体合并的有关协议书和主管部门批准文件，由某某安装公司承继。自此，某某安装公司即作为拆迁人负有对被拆迁人进行补偿和安置的义务。根据本案查明的事实，因某某安装公司在上述危改工程建成后，一直未正式通知渝中区房管局、七星岗房管所划还安置房屋的产权，在庭审中，双方对已划还面积192.18平方米（其中原本区X路X-46、X号的产权面积为164.4平方米、原本区下纯阳洞21、23、29-33、37、38、X号的产权面积为27.78平方米）无争议，且渝中区房管局明确表示上述权利由七星岗房管所享有，故某某安装公司应及时为七星岗房管所办理该部分房屋的产权证书。而对某某安装公司安置给重庆渝中商业发展有限公司食品分公司的23.33平方米房屋是否应计入划还面积的问题，因该部分房屋安置后一直由某某安装公司向使用人收取租金，而使用人重庆渝中商业发展有限公司食品分公司明确表示该部分房屋与七星岗房管所无关系，且某某安装公司也未举示该部分房屋无安置争议或曾书面通知七星岗房管所划还产权，同时，渝中区房管局、七星岗房管所对该部分房屋的产权划亦不予认可，故该部分房屋不应作为已划还的房屋计算。
《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符某约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现根据本案查明的事实，某某安装公司至今尚有417.02平方米的房屋未划还，而双方在合同中约定：“甲方拆除乙方管理的中一支路和下纯阳洞住用户在原地进行划还；拆除乙方非住宅平街X街X.5平方米，在新房临街X街层主干线位置划还”，现某某安装公司未能按约定划还，则应根据法律规定承担因不能履行安置义务而给原告造成的经济损失，对被拆除公房的产权损失予以货币补偿。本院依法委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对本案所涉房屋在2011年1月31日的市场单价进行评估，其结论为本区X路X-46、X号房屋为建筑面积25360元/平方米、本区下纯阳洞21、23、29-33、X号房屋为建筑面积25440元/平方米。故某某安装公司应当按评估的市场价值单价的1/3补偿因不能履行安置义务、划还安置房屋产权而给七星岗房管所造成的房屋产权损失，即某某安装公司应支付七星岗房管所货币补偿费（略）.6元（108平方米×25360元/平方米÷3＋309.02平方米×25440元/平方米÷3）。
关于空损租金损失问题，因双方在协议中明确约定：“建房期间从92年10月至94年12月，乙方不收空损租金，逾期新房未投入使用则由甲方每月向乙方交纳空损租金1687.95元”；现某某安装公司在过渡期届满后一直未按合同约定进行安置，造成七星岗房管所无法行使公房管理权，无法收取租金，故其理应按照合同的约定支付向七星岗房管所空损租金。关于某某安装公司抗辩空损租金已超过时效的问题，因双方在协议中约定的是每月支付，故从1995年1月逾期之日起七星岗房管所就已知道自己的权利受到了侵害，但渝中区房管局和七星岗房管所直至2010年1月25日才向法院提起诉讼，其间并无不可抗力或其他法定中断事由，故截止2008年1月24日之前的空损租金已超过了法律规定的诉讼时效，该部分请求依法不予支持，某某安装公司的抗辩理由部分成立。至于渝中区房管局和七星岗房管所要求按评估价格计算空损租金的要求，于法无据，本院不予支持。据此，某某安装公司应支付七星岗房管所2008年1月25日至2011年1月24日的空损租金60766.2元（36月×1687.95元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，判决如下：
一、重庆某某设备安装集团有限公司在本判决生效后立即为重庆市X区房屋管理局七星岗房管所办理非住宅房屋192.18平方米的房地产权证（门牌号为本区下纯阳洞6、7、X号第一层门面34-1，建筑面积134.1平方米；门面44，建筑面积30.3平方米；门面46，建筑面积27.78平方米），办证费用按规定负担。
二、重庆某某设备安装集团有限公司在本判决生效后立即支付重庆市X区房屋管理局七星岗房管所货币补偿费人民币（略）.6元。
二、重庆某某设备安装集团有限公司在本判决生效后立即支付重庆市X区房屋管理局七星岗房管所2008年1月25日至2011年1月24日的空损租金60766.2元。
三、驳回原告重庆市X区房屋管理局和重庆市X区房屋管理局七星岗房管所的其他诉讼请求。
如果被告重庆某某设备安装集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30640元、保某5000元、评估费50000元，合计85640元，由原告重庆市X区房屋管理局和重庆市X区房屋管理局七星岗房管负担20000元，被告重庆某某设备安装集团有限公司负担65640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判长吴庆
人民陪审员王克难
人民陪审员牟维梅
二○一一年十二月十二日
书记员袁红燕
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