上诉人（原审原告）南宁市X区西南民族中学。
法定代表人陈某。
被上诉人（原审被告）广西南宁万博北湖水泥有限公司。
法定代表人杨某。
委托代理人戴某某。
上诉人南宁市X区西南民族中学（以下简称西南民族中学）因与被上诉人广西南宁万博北湖水泥有限公司（以下简称万博水泥公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月6日受理后，依法组成合议庭，并于2012年2月28日组织当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人西南民族中学的法定代表人陈某雄，被上诉人万博水泥公司的委托代理人戴某庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年7月26日，西南民族中学与万博水泥公司签订一份《房屋租赁合同》，约定:万博水泥公司将位于北湖路东三里X号的新综合楼出租给西南民族中学，用途为学校教学课室，租赁期限自2006年9月1日至2015年8月30日，房屋租金第一年为11万元，第二年为12万元，第三年至第九年每年为13万元，租金每半年结算一次，从本合同生效之日起，西南民族中学应将上半年的租金交给万博水泥公司（按每年租金总额的二分之一），以后西南民族中学应在每次租金结算期前7天把下半年的房租交给万博水泥公司；租赁期间，西南民族中学应按时向万博水泥公司交付房租、水电费。因西南民族中学原因拖欠应交费用的，每逾期一日，万博水泥公司则按应收费用总额的千分之十收取逾期滞纳金，逾期超过7天，视为西南民族中学违约，万博水泥公司有权单方终止合同。合同第三条第5项规定：在租赁期满时，西南民族中学交还万博水泥公司房屋应当保持房屋设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经万博水泥公司同意而留存的物品，万博水泥公司有权处置。合同第三条第6项规定：租赁期满后或因西南民族中学责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归万博水泥公司所有。合同第四条第4项规定：双方签订合同之日起，西南民族中学必须在5个工作日内交给万博水泥公司20000元作为此次承租的房屋保证金，保证金不计利息，合同期满，万博水泥公司将保证金退还给西南民族中学。双方还对其他事项进行约定。
合同签订当天，西南民族中学交纳了20000元押金及第一年前半年的租金55000元，之后于2007年4月22日交纳第一年后半年的租金35000元，并与万博水泥公司合意，将之前交纳的20000元押金抵作租金。2007年6月，西南民族中学停止办学。2007年8月31日，万博水泥公司向西南民族中学发出通知，要求西南民族中学于2007年9月3日前向万博水泥公司交清租金并补交押金。2007年9月14日，万博水泥公司再次向西南民族中学发出通知，告知西南民族中学，万博水泥公司因西南民族中学违约决定从当天开始终止与西南民族中学的租赁合同，并要求西南民族中学于2007年9月16日前到万博水泥公司处办理相关手续并将其财物搬离所承租房屋，逾期将按规定清理西南民族中学存放在承租房的物品，造成的责任与后果由西南民族中学自行负责。2007年9月18日，万博水泥公司第三次向西南民族中学发出通知，告知西南民族中学从即日起终止与西南民族中学的《房屋租赁合同》，并将西南民族中学所承租的房屋租给新的租户，限西南民族中学于2007年9月20日前结清欠款后搬离，否则将扣押西南民族中学财产并将之拍卖。西南民族中学收到上述三次通知后均未给予万博水泥公司答复，未交纳租金及押金，亦未将存放的物品搬离。
2007年9月28日，万博水泥公司与南宁市X区北星小学（以下简称北星小学）签订《房屋租赁合同》，约定万博水泥公司将北湖路东三里X号新综合楼X至X楼及楼前围墙内球场出租给北星小学作学校教学课室，租期为2007年9月28日至2016年8月30日，双方还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，北星小学即进场办学。2008年9月2日，西南民族中学与北星小学对北星小学使用西南民族中学的财产清单进行了清点，双方据此签署了一份《目前北星学校使用西南民族中学的财产清单》。西南民族中学遂以万博水泥公司的行为给其造成了损失为由，向法院提起诉讼，请求判令：1、万博水泥公司继续履行《房屋租赁合同》；2、万博水泥公司返还西南民族中学课桌椅等财产，共计20000元；3、万博水泥公司赔偿西南民族中学装修费损失31000元。
一审法院另查明：西南民族中学所持有的民办学校办学许可证有效期至2009年7月30日止，所持有的民办非企业单位登记证书有效期至2009年6月22日，均未年审或展期。
一审法院认为：关于西南民族中学是否具有诉讼主体资格的问题：西南民族中学的民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书有效期届满后，不再具备从事与教育办学相关活动的资格，但其在法人资格被依法注销前仍有权以自己的名义提起诉讼，万博水泥公司主张西南民族中学不具备诉讼主体资格没有依据，不予支持。
西南民族中学与万博水泥公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律的保护，对双方当事人具有法律约束力。西南民族中学、万博水泥公司双方在《房屋租赁合同》约定，签订合同当天支付第一年上半年租金，租金每半年支付一次，每次租金结算期届满前七日应支付，逾期七日交纳租金的，万博水泥公司有权单方终止合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，西南民族中学、万博水泥公司双方关于逾期七日支付租金即可解除合同的约定未违反法律、法规的强制性规定，予以确认。按《租赁合同》的约定，西南民族中学应于2007年8月24日前支付万博水泥公司第二年上半年的租金，但万博水泥公司2007年8月31日向西南民族中学催交租金及押金，西南民族中学仍分文未付，西南民族中学的违约行为构成了解除合同的条件，万博水泥公司作为出租人可以解除合同，万博水泥公司于2007年9月20日向西南民族中学发出解除合同的通知，西南民族中学亦于当日收到万博水泥公司的通知，故双方的租赁合同已于2007年9月20日解除。解除合同后，万博水泥公司已将房屋另出租给北星小学使用，故西南民族中学要求万博水泥公司继续履行租赁合同没有事实和法律依据，不予支持。
对于西南民族中学主张的装修费损失，双方租赁合同的解除是因为西南民族中学逾期支付租金违约所致，根据《房屋租赁合同》第三条第6项的规定，依附于房屋的装修归万博水泥公司所有，故西南民族中学要求万博水泥公司赔偿装修费损失于法无据，不予支持。
万博水泥公司书面通知西南民族中学解除合同时，已告知西南民族中学会将房屋另行出租，并要求西南民族中学于2007年9月20日前将财物搬离，但西南民族中学未按规定时间将财物搬离，根据《房屋租赁合同》第三条第5项的规定，万博水泥公司对未经同意而留存的物品，有权处置，所造成的后果亦应由西南民族中学自行承担。且北星小学就其使用西南民族中学的财产与西南民族中学进行了交接和清点，并签署了财产清单，西南民族中学要求万博水泥公司赔偿其700套课桌椅缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、驳回西南民族中学要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求；二、驳回西南民族中学要求万博水泥公司赔偿装修费31000元的诉讼请求；三、驳回西南民族中学要求万博水泥公司返还课桌椅的诉讼请求；
上诉人西南民族中学上诉称：成立于1989年的上诉人于2006年7月26日与被上诉人签订一份《房屋租赁合同》，租期为9年，白2006年9月1日至2015年8月30日；租金第一年为11万元，第二年为12万元，第三年以后每年都是13万元。租金每半年结算一次。从合同生效之日起上诉人已把上半年租金和保证金交付被上诉人。以后上诉人应在每次租金结算期前7天把下半年的房租交给被上诉人。由于被上诉人交给上诉人的是一个框架楼，上诉人对楼层进行的分隔装修。投资30万元人民币。众所周某，上诉人作为一所招收外来农民工子弟的学校，生源十分不稳定，有时收到的学费是学生读到期末才收得上来，因此双方达成每半年的租金必须在本学期结束时交纳。所以，学校与水泥厂的租金交纳方式就是每学期(半年)支付一次。第一次为第一年签定合同时交纳。即2006年7月26日签订合同，9月1日合同生效，2006年9月1日至2007年2月24日；第二次为2007年2月24日至8月24日交纳；第三次为2007年8月24日至2008年2月24日交纳。一审法院认定双方所签订合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。也认定双方在《房屋租赁合同》的约定：即签订合同当天支付第一年上半年租金，租金每半年支付一次，每次租金结算期届满前七日应支付，逾期七日交纳租金的，被上诉人有权单方终止合同。但一审法院却错误认定上诉人应在2007年8月24日前支付被上诉人第二年上半年的租金。上诉人刚刚在2007年4月22日支付第一年下半年租金。四个月的时间刚过又要交下一次租金。这样与合同签订时每半年交一次租金，是相互矛盾的。如果按一审法院的推算：合同签定时交纳第一年上半年租金，第二次应在6个月到期前7天交纳，即2006年9月1日至2007年2月24日前支付。第三次在2007年2月24日至8月24日支付，如果这样，上诉人在2007年4月22日交纳第二次租金，拖欠2个月，早已违约。为什么被上诉人不解除合同因为上诉人是在结算期内支付租金。当初被上诉人给上诉人的要求是每学期结束前7日要支付该学期的租金。这也是上诉人所要做到的。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条[支付租金的期限]承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定的或者约定不明确的，依照本法第六十一条([合同约定不明确的补救]注：没有补充协议)确定。租赁期不满一年，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此一审判决认定上诉人应于2007年8月24日前支付租金悖逆双方所约定租金在结算期内每半年交一次的意愿。一审法院认定上诉人的装修费损失和被上诉人扣押的学校财产的损失是由上诉人违约造成，该认定也是错误。上诉人的损失是因为被上诉人的违约行为造成的。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第三十六条：民办学校存续期间，所有资产由民办学校依法管理和使用，任何组织和个人不得侵占。被上诉人非法扣押上诉人的财产，尔后处理掉，因此，各项损失应由被上诉人承担。为此，请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人继续履行《房屋租赁合同》，赔偿上诉人财产损失及装修费31000元。
被上诉人万博水泥公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
当事人争议的焦点是：1、上诉人要求与被上诉人继续履行《房屋租赁合同》有何依据2、上诉人请求被上诉人赔偿财产损失及装修费是否有事实和法律依据
双方当事人除依据在一审提交的证据陈某诉辩主张外，未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：西南民族中学与万博水泥公司签订的《房屋租赁合同》中约定，合同签订之日支付第一年上半年租金，租金每半年支付一次，每次租金结算期届满前七日应支付，逾期七日交纳租金的，万博水泥公司有权单方终止合同。双方对于逾期七日支付租金，万博水泥公司即可解除合同的约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，对双方当事人均具有法律约束力。二审中，西南民族中学和万博水泥公司均认可租金的结算期是以学年的时间计算，即以每年的2月至8月为上半年，9月至次年1月为下半年。按照双方签订合同当日即先行支付半年租金的约定，可以确定租金的交纳方式是先付租金再使用房屋。以此推算，西南民族中学应于2007年上半年的租金结算期届满前七日，即2007年8月24日前，向万博水泥公司支付2007年下半年的租金，但西南民族中学未按期支付租金。2007年8月31日，万博水泥公司向西南民族中学发出通知催交租金及押金后，西南民族中学仍不支付租金，西南民族中学的违约行为符合《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件，万博水泥公司可以依照约定解除合同。万博水泥公司于2007年9月18日向西南民族中学发出解除合同的通知，西南民族中学亦于当日收到万博水泥公司的通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，双方的《房屋租赁合同》已于2007年9月18日解除。合同解除后，万博水泥公司已将房屋另出租给北星小学使用，西南民族中学没有对解除合同的效力提出异议，也没有在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故西南民族中学现再要求万博水泥公司继续履行租赁合同没有事实和法律依据，本院不予支持。万博水泥公司书面通知西南民族中学解除合同时，已告知西南民族中学会将房屋另行出租，并要求西南民族中学于2007年9月20日前将财物搬离，但西南民族中学未按规定时间将财物搬离，根据《房屋租赁合同》第三条第5项的规定，万博水泥公司对未经同意而留存的物品，有权处置，所造成的后果亦应由西南民族中学自行承担。且北星小学就其使用西南民族中学的财产与西南民族中学进行了交接和清点，并签署了财产清单，西南民族中学要求万博水泥公司赔偿财产损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于西南民族中学主张的装修费损失，租赁合同的解除系因为西南民族中学逾期支付租金违约所致，根据《房屋租赁合同》第三条第6项的规定，依附于房屋的装修归万博水泥公司所有，故西南民族中学要求万博水泥公司赔偿装修费损失于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人西南民族中学的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费330元，由上诉人南宁市X区西南民族中学负担。
本判决为终审判决。
审判长付浩
审判员覃尹柔
代理审判员何健
二0一二年四月二十三日
书记员梁志洁
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