上诉人（原审原告）曾某。
委托代理人王某。
委托代理人张某。
被上诉人（原审被告）吴某。
上诉人曾某因与被上诉人吴某租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月5日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月28日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人曾某的委托代理人张某、被上诉人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年3月7日，吴某与南宁市X路X号新和平商住楼二期三层X号商铺业主签订一份《新和平商住楼物业租赁协议》，约定商铺业主将该商铺出租给吴某使用。建筑面积15.07平方米，租期一年，从2010年3月28日起至2011年3月28日止，每月租金1700元，信誉保证金2000元，由吴某交纳该商铺的物业管理费、公共维修基金、水某、工商管理费、税费等各项费用；合同期满后，如出租方继续出租房屋，承租方享有优先权。上述合同签订后，吴某即接收上述商铺进行经营，并在经营过程中将商铺分隔成正摊和边摊。2010年5月20日，吴某（甲方）与曾某（乙方）签订一份《租赁协议》，约定：一、甲方将其拥有使用权的南宁市X路X号新和平二期三楼X号铺面出租给乙方使用，乙方已对本物业做了充分了解，愿意承租；租用期限从2010年5月20日至2011年5月20日，每月租金1600元，租金按季度交纳，具体交租金的时间为提前10天交；在签订本协议时，乙方需向甲方交纳信誉保证金3200元，租赁期满后，乙方如无违反本协议的，甲方将保证金金额退回乙方（不计利息）；乙方使用铺面期间的水某、物业管理费、公共维修金、卫生费、工商国税地税相关费用由乙方自行承担，并自行向物业管理处及相关部门按南宁市有关规定缴纳；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回铺面：1、拖欠租金10天的；2、乙方不按时交纳租金及其他各项费用的……。在租赁期内，甲方未经乙方同意，不得干涉和影响乙方经营，甲乙双方如一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知乙方，协商或解除本协议，但所欠各项有关费用必须结清。租赁期间乙方未经甲方同意自行退租的，甲方所收押金租金不给予退还。补充条款：合同期内不得转租、转让；十、补充条款：2、1600元每个月，合同期间乙方水某、电费、物业管理费、公共维修金、工商国税地各相关费用由甲方自行承担。合同签订后，吴某将上述X号铺面的边摊交付给曾某使用。曾某亦接受该铺面的边摊进行经营。曾某按合同约定按季度向吴某交纳了2010年5月20日至2010年11月20日期间的租金共计9600元。X号铺面的物业管理费、水某、公共维修基金仍由吴某向广西银湾物业管理有限公司南宁分公司交纳。2010年11月17日，曾某委托广西祥泰律师事务所向吴某发出一份《律师函》，称：“根据协议的约定，委托人依法享有该铺面的使用权，你（吴某）应当完全履行交付该铺面给委托人使用的义务，然而你却仅交付了该铺面的边摊给委托人使用，使用占用面积不达协议约定的30%，为此委托人多次与你进行催告，你仍继续使用铺面，借故推迟交付的时间，并按每月1600元向委托人收取了2010年5月20日至2010年11月20日的租金，共计9600元。本所律师认为，双方签订的协议合法有效，双方应该全面履行合同义务，但你却未能履行铺面的交付义务，严重违背诚实信用原则，已构成了根本违约。根据相关法律规定，委托人依法享受解除协议的权利，现本所律师代表委托人特郑重向你致函，正式解除委托人与你于2010年5月20日签订的《租赁协议》，并要求你退还保证金3200元以及委托人未使用面积的租金6720元，共计9920元，并敦促你于2010年12月1日前全面履行义务。”曾某主张其于2010年11月30日退出铺面。吴某主张其已于2010年12月底交铺面交回业主。曾某于2011年1月26日向法院提起诉讼，请求判令：吴某返还曾某未使用面积租金6720元以及保证金3200元，两项共计9920元。
庭审中，证人郭某甲证言表明：曾某承租吴某转租的铺面时，该铺面已被吴某分隔成正摊和边摊，吴某将边摊进行招租。
一审法院经审理认为：曾某与吴某自愿签订《租赁协议》，由吴某将其承租的南宁市新和平二期三楼X号铺面转租给曾某使用，双方形成转租合同关系，由于吴某与曾某约定的租赁期限为2010年5月20日至2011年5月20日，而根据吴某与该商铺业主签订的租赁合同，吴某承租该铺面的期限为2010年3月7日至2011年3月6日，吴某在2011年3月7日以后对本案所涉铺面已无租赁权，故曾某、吴某在《租赁协议》中关于2011年3月7日至2011年5月20日为转租期限的约定应为无效。而《租赁协议》的其他合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。
关于双方约定的出租物系X号铺面的全部还是仅指X号铺面边摊的问题。《租赁协议》中表述为出租物为“X号铺面”，并未指明是X号铺面边摊。但综合本案事实来看：证人郭某乙证言证实吴某招租前已将X号铺面分隔成正摊和边摊，吴某招租时表明仅是对边摊进行转租；曾某在接收铺面时亦仅接收了边摊随后进行经营，并未提出异议；曾某在合同签订后先后两次向吴某交纳了租金共计9600元，亦并未对租金金额提出异议，上述事实均说明双方对曾某仅承租X号铺面边摊并无异议。且吴某承租X号铺面的月租金为1700元，而其与曾某约定的转租月租金为1600元，水某、物业管理费用、公共维修基金均仍由吴某承担，如果吴某以低于其承租铺面租金的价格标准转租整个X号铺面，亦不符合常理。综上，认定曾某、吴某双方的真实意思表示应为吴某向曾某转租65铺面的边摊，而并非整个X号铺面。由于吴某已将X号铺面的边摊交付曾某使用，符合双方约定。曾某主张吴某未向其交付X号整个铺面构成违约，并因此向吴某发出律师函要求解除合同，该解除合同的主张缺乏法律依据，应不发生解除合同的法律后果。但在本案审理过程中，吴某对曾某提出的解除合同的诉讼请求没有异议，予以支持。由于曾某已使用X号铺面边摊至2010年11月30日，而其向吴某交付的租金为2010年5月20日至2010年11月20日期间的租金，故曾某请求吴某退回其租金6720元缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《租赁协议》的约定：“租赁期间乙方未经甲方同意自行退租的，甲方所收押金租金不给予退还”，该约定系对曾某违约时责任承担方式的约定，其性质为违约金。根据上述约定，由于曾某在有效的租赁期限届满前未经吴某同意退出铺面，违反了双方的合同约定，曾某要求吴某退回全部保证金缺乏法律依据。但由于本案中吴某并未举证证实其因曾某违约所造成其实际损失金额，双方约定的3200元保证金不予退回，其数额明显过高，酌情予以降低，并判令由吴某应退回保证金2000元。对曾某请求的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除曾某与吴某于2010年5月20日签订的《租赁协议》；二、吴某退回曾某保证金2000元；三、驳回曾某的其他诉讼请求。案件受理费50元由曾某负担。
上诉人曾某不服一审判决上诉称：一审认定事实不清，证据不足，导致判决错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》合法有效，1600元是X号铺面的租金，而非一审认定的边摊租金。《租赁协议》明确约定：“一、甲方将其所拥有使用权的南宁市X路X号新和平二期三楼X号铺面出租给乙方使用……租用期限从2010年5月20~2011年5月20日，每月租金1600元，租金按季度交纳。”该协议是双方在平等、自愿原则下签订的，是双方的真实意思表示，具有法律约束力，协议中已明确上诉人承租的是“X号铺面”。因此，一审认定上诉人承租的是边摊没有事实依据。此外，被上诉人明知与业主的租赁期至2011年3月28日止，却仍让上诉人签订租期至2011年5月20止的《租赁协议》，明显违背诚信原则，其称与上诉人约定招租范围仅为边摊的说辞不可采信，上诉人承租后多次就租赁面积问题与被上诉人交涉，但双方一直未达成一致意见。综上，应当根据《租赁协议》认定上诉人承租范围为整个X号商铺，被上诉人未按照协议约定将铺面交付使用，构成违约，应当返还上诉人多交付的租金6720元及保证金3200元，共计9920元。其次，根据证人郭某丙的证言，被上诉人在与上诉人签订《租赁协议》前已将X号铺面分隔成正摊和边摊，且将边摊进行招租。如果真如证人所言，被上诉人仅就边摊向上诉人招租，为何在《租赁协议》中没有明确约定，反而约定将X号商铺出租被上诉人对商铺租赁如此熟悉，不可能不知道铺面出租与边摊出租的区别。证人的证言与双方的《租赁协议》自相矛盾，不足以采信。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴某答辩称：上诉人交200元定金的时候，被上诉人给上诉人的收据写明是边摊，被上诉人自己用的是正摊，出租给上诉人的边摊，上诉人也到现场看过。
当事人争议的焦点是：被上诉人吴某出租给上诉人曾某的铺面是整个X号铺面还仅是X号铺面的边摊上诉人曾某要求被上诉人吴某返还未使用铺面面积的租金6720元及保证金3200元是否依法有据
双方当事人除依据在一审法院提交的证据陈述诉辩主张外，被上诉人吴某在二审提交以下证据：2010年5月11日定金收据。证明出租给上诉人的是边摊，交定金的时候写的收据是边摊，第二联由上诉人持有。
上诉人曾某认为：这张定金收据没有上诉人的签名，真实性无法确认。
双方当事人对原审查明的事实无异议，本院对原审认定的事实予以确认。被上诉人在二审提交的证据，因上诉人提出异议，被上诉人亦无其他证据佐证，故不予确认。
本院认为：曾某与吴某在平等、自愿的基础上签订的《租赁协议》，系双方的真实意思表示，但双方约定的租赁期限超出了吴某有权支配的期限，故曾某、吴某在《租赁协议》中关于2011年3月7日至5月20日的租赁期限无效，其他合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。协议签订后，吴某已将铺面交付曾某经营，曾某亦按约履行交租义务。关于双方约定的出租标的是X号铺面的全部还是仅指X号铺面边摊的问题，《租赁协议》约定吴某将X号铺面出租给曾某，但综合本案事实来看：吴某招租前已将X号铺面分隔成正摊和边摊，曾某在接收铺面时亦仅接收了边摊随后进行经营且在合同签订后先后两次交纳了租金而未对租金金额提出异议。更主要的是，吴某承租X号铺面的月租金是1700元，与曾某约定的月租金是1600元，水某、物业管理费用、公共维修基金均仍由吴某承担。如果吴某以低于其承租铺面租金的价格标准转租整个X号铺面，不符合常理。故一审采纳吴某的观点，双方仅就X号铺面边摊达成租赁协议符合客观事实。曾某主张其向吴某承租的是X号整个租面，吴某未向其交付X号整个铺面，请求吴某退回不得使用的铺面租金6720元缺乏事实和法律依据，不予支持。曾某诉请吴某退还保证金3200元，一审根据案性酌情判令吴某退回2000元，吴某没有异议，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曾某负担。
本判决为终审判决。
审判长农虹菲
代理审判员高翔宇
代理审判员王某强
二○一一年十月二十五日
书记员李彬
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