上诉人徐某（原审被告），女，汉族，X年X月X日出生，XXX，XXX，现住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人XXX，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住XXX，身份证号码：XXX。
代理权限为一般授权。
委托代理人XXX，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省醴陵市人，户籍地XXX，现住XXX，身份证号码：XXX。代理权限为一般授权。
被上诉人醴陵市恒信物业管理服务有限公司（原审原告），住所地XXX。
法定代表人李某，该公司经理。
委托代理人刘江，湖南湘泰律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，进行和解等。
上诉人徐某与被上诉人醴陵市恒信物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，醴陵市人民法院于2011年10月28日作出（2011）醴法民一初字第X号民事判决。徐某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年1月12日公开开庭审理了本案，上诉人徐某及其委托代理人汤其辉、李某木，被上诉人醴陵市恒信物业管理服务有限公司的法定代表人李某及委托代理人刘江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：醴陵市滨江花园系湖南省浦建房产开发有限公司开发建设的项目，被告系醴陵市滨江花园X栋X室的业主。建成后，湖南省浦建房产开发有限公司委托株洲达声物业管理有限公司对其前期物业进行管理。2009年4月11日，醴陵市滨江花园业主委员会因原物业公司管理合同已到期而向湖南省浦建房产开发有限公司发出了更换滨江花园物业管理公司的函，一致同意变更物业管理公司要求由醴陵市恒信物业管理服务有限公司接管滨江花园前期物业管理的有关事项。2009年5月28日，原告与湖南省浦建房产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同规定：第一章、物业基本情况……；第二章、服务内容与质量……；第三章、服务费用，第六条：本物业管理区域物业服务收费按业主拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层建筑：0.39元／月米2，高层住宅0.39元／月米2……；第八章、违约责任…第二十八条：甲方业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天加收所欠费用的0.5%的标准向乙方支付违约金…；第九章、其他事项…第三十二条，本合同限自2009年6月1日—2010年5月30日止……。2009年8月31日，原告根据物价上涨等因素向醴陵市物价局申请调整并核准物业管理费，具体为：多层建筑0.5元／月米2，商用门面1.2元／月米2，多层带电梯住宅0.9元／月米2…。2010年4月26日，原告向醴陵市滨江花园业主委员会提出了关于请求调整滨江花园物业管理费的报告。2010年6月1日，醴陵市滨江花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了醴陵市滨江花园物业管理服务合同，合同规定：第一章、总则…；第二章、委托管理服务事项，第四条：房屋的使用、维某、养某…；第三章、委托管理期限，第十六条：委托管理期限为三年自2010年6月1日起至2013年5月30日止；第四章、双方的权利义务；第五章、物业管理服务费用的支付，第十九条：物业管理服务费用，1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定收取；2、支付方式、（1）年度支付：一次性预付全年物业管理费可享受2%的优惠；（2）按月支付：业主在每月的10日前按当月的物业服务管理费以现金方式足额支付；（3）收费标准：按房屋建筑面积计算，多层建筑：0.5元／月米2……，7、业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，按每天应收缴纳5%的滞纳金，对拒缴或无理取闹的可依法追缴……；第六章、违约责任…第三十一条：因房屋建筑质量、设备设施或安装技术等原因达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔……。2010年7月25日，原告在醴陵市X区发布了调整收费的公告，原告从2010年7月1日起开始在醴陵市滨江花园按照新的收费标准进行收取物业管理费。依照合同的规定，被告徐某尚欠物业管理费如下：2009年9月1日—2010年6月30日止欠原告物业管理费730元（73元／月×10个月），2010年7月1日—2011年6月30日止欠原告物业管理费1128元（94元／月×12个月），合计尚欠1858元。2011年5月30日原告委托其法律顾问单位向被告发出了律师事务所函，要求被告缴纳尚欠的物业管理费，被告以其车库漏水致其财物受损原告未予解决为由而拒缴所欠的物业管理服务费，原告即于2011年8月诉诸法院要求被告支付所欠的物业管理费1858元并承担延期付款的违约金。另查明，依照原告与醴陵市滨江花园业主委员会所签订的物业管理服务合同双方约定的违约责任标准，被告尚欠物业管理费应承担的违约金为：2009年9月1日至2010年6月30日止的违约金为240.9元，即73元／月×10个月×30天×0.5%＝109.5元；2010年7月1日至2011年6月30日止的违约金为1692元，即94元／月×12个月×5%×30天＝1692元。
原审法院认为：该案系物业管理服务合同纠纷，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套设施设备和相关场地进行维某、养某、管理并维某相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同，它分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两大类。该案双方争议的焦点有三个：第一，原告提高物业管理费是否合法的问题；第二，被告的车库漏水致财物受损是否应由原告承担责任的问题；第三被告是否应支付违约金的问题。关于第一个焦点即原告提高物业管理费是否合法的问题。醴陵市滨江花园的建设单位即湖南浦建房产开发有限公司依法与原告签订的前期物业服务合同对醴陵市滨江花园的业主亦具有法律效力，原告依合同规定按0.39元／月米2的标准向被告收取物业管理费是合法的，故被告尚欠此期间的物业管理费应予缴纳给原告。期间，原告向醴陵市物价部门申请批准在有关部门备案并经醴陵市滨江花园业主委员会同意，2010年6月1日与醴陵市滨江花园业主委员会签订了醴陵市滨江花园物业委托管理服务合同，提高了物业管理费的收取标准，其内容是双方意思的真实表示，合法有效，对业主具有约束力，被告则应按照双方签订合同中所规定的收费标准即0.5元／月米2支付物业管理费，被告未能按期缴纳该物业管理费应承担本案的全部责任。关于第二个焦点即被告的车库漏水导致财物受损是否应由原告承担责任的问题。2010年6月1日，原告与醴陵市滨江花园业主委员会签订的合同中第三十一条明确规定：因房屋建筑质量设备设施质量或安装技术等原因达不到使用功能，造成重大损失的，由甲乙双方向开发建设单位索赔……。被告的车库漏水致被告的财物受损，属于房屋质量问题，应由业主即被告与原告共同与开发建设单位及有关部门协商解决，虽然尚未能解决但被告可通过合法有效的途径予以解决。但原告在本案中不应承担责任。关于第三个焦点即被告是否应支付违约金的问题。依据原告与醴陵市滨江花园的建设单位与醴陵市滨江花园业主委员会签订的前期物业管理服务合同和物业管理服务合同的规定，未能按期缴纳物业管理费应支付按未缴纳金额的0.5%和5%的违约责任支付滞纳金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条和《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定，判决如下：一、被告徐某在本判决生效后三日内支付所欠原告醴陵市恒信物业管理服务有限公司的物业管理费1858元；二、被告徐某在本判决生效后三日内支付所欠原告醴陵市恒信物业管理服务有限公司的滞纳金165.9元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐某承担。
宣判后，徐某不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：（1）原告提供的证据不属实。证据一、原告的营业执照系假执照；证据二、2009年4月11日，滨江花园业主委员会请求更换物业公司函属假函。2009年2月浦建开发商会同恒信物业管理公司经理李某、黎福兵，无理将达声物业管理公司赶走；证据三、原告调整物业管理的报告，物价局收费价格批准书都是补办的，不真实。被告缴纳物业管理费的台账有出入，不能证明不缴纳物业管理费;（2）醴陵市人民法院对此案归纳的三个焦点问题不成立,侵害了上诉人的合法权益;（3）判决程序不合法，蔑视民事诉讼法的相关规定。这是一起民事纠纷，应该深入调查走访，询问有关知情人员，了解事实真相，不激化矛盾，确保判决的正确性;（4）其他。①上诉人没有与恒信服务公司签有任何合同；②恒信物业公司于2010年6月1日与花园业主委员会签订的合同是假的，那时滨江花园已没有业主委员会；③上诉人的物品损坏，是被上诉人法定代表人李某玩忽职守、不负责任而损坏，车库漏水是人为的，并不是房屋质量问题，被上诉人应该赔偿损失；④物业费由0.39元涨到0.5元，因多数业主认为这个合同是假的，所以不交物业费。但被上诉人仅起诉上诉人这样的老弱妇女，损害了上诉人的名誉，请求赔偿财产损失，恢复上诉人的名誉。
被上诉人请求驳回上诉，维某原判，其答辩称：一审判决认定事实清楚，请求法院予以维某。1.上诉人称证据不真实没有事实依据；2、根据谁主张谁举证原则，应由上诉人举证证明其主张。
二审期间上诉人未向本院提交新证据。被上诉人向本院提交新证据一份，调整业主委员会领导班子的报告一份，拟证明罗家钧一直担任业主委员会的主任。上诉人质证认为，罗家钧未经业主合法程序选聘，程序不合法，且罗家钧不是业主，只是住户，故不具有担任业主委员会主任的资格。醴陵市房产局也没有这份报告，该报告不具有真实性。本院认为，上诉人虽提出异议但未提出反证，故对该证据予以采信。
本院对原审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案焦点一是滨江花园业主委员会与醴陵市恒信物业管理服务有限公司所签订的物业委托管理服务合同是否有效；二是车库漏水是否足以抗辩物业费的交纳。现分析如下：
关于滨江花园业主委员会与醴陵市恒信物业管理服务有限公司所签订的物业委托管理服务合同是否有效。业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与选聘的物业企业订立物业服务合同，所订立的合同对全体业主具有约束力，故醴陵市滨江花园业主委员会与醴陵市恒信物业管理服务有限公司所订立的物业委托管理服务合同在未被依法撤销前具有约束全体业主之效力，双方均应依合同之约定履行义务。该物业委托管理服务合同约定了多层住宅物业费为0.5元/平方米/月，且该收费标准于2009年8月31日得到醴陵市物价局的核准，并未违反法律规定，故双方应依此履行。上诉人认为罗家钧不具有担任业主委员会主任的资格且选任程序不合法，以及认为滨江花园业主委员会的成立违反法律规定及业主委员会的行为侵害了其合法权益，但并未提供相应证据予以证明，本院对此不予认可。
车库漏水造成财产损失是否足以抗辩物业费的交纳。上诉人认为车库漏水造成其财产损失是被上诉人玩忽职守所致，应赔偿其损失并因此拒绝缴纳物业费。依据国务院《物业管理条例》之规定，物业公司的主要职责是按照物业合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维某、养某、管理，维某物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，同时根据《醴陵市滨江花园物业委托管理服务合同》第十二条的约定“前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。”故财产的保管不属物业服务范围。现上诉人将其财物放某于建设单位尚未销售的车库内，并认为由于被上诉人玩忽职守，疏于保管造成财产损失，因保管不属物业服务内容，故不得抗辩物业费的交纳。上诉人之损失可以通过相应之程序另行寻求救济。
醴陵市人民法院的诉讼程序是否违法。上诉人认为醴陵市人民法院在诉讼过程中，归纳的争议焦点损害其合法权益、未调查走访，故判决程序违法。本院认为，归纳争议焦点是人民法院判决说理的一种阐述方法，并不损害当事人的合法权益。民事诉讼实行谁主张谁举证的举证规则，人民法院调查取证一般应依当事人之申请，在法定条件下或在法定情形下方可依职权调取，原审法院未调查走访并不构成程序违法。
综上，一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维某原判。
二审案件受理费100元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长颜松喜
审判员彭健
代理审判员郑宁
二○一二年三月一日
书记员邹春华
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