重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2012）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：XX公司，住所地XX。
法定代表人：XX，经某。
委托代理人：XX。
委托代理人：XX。
被上诉人（原审原告）：XX，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XX，身份证号码XX。
委托代理人：XX。
委托代理人：XX。
被上诉人（原审原告）：XX，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XX，身份证号码XX。
委托代理人：XX。
委托代理人：XX。
上诉人XX公司因与被上诉人XX、XX房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市XX人民法院（2011）九法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年2月XX日进行了询问审理。XX公司的委托代理人XX、XX，XX和XX的委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经某理查明：重庆XX管理有限公司（甲方）与XX公司（乙方）于2008年4月23日签订《房屋租赁合同》，经某方协商达成意向性租赁协议如下：一、租赁内容。甲方将拥有完全产权的XX门面[位置见平面图5-11轴线，面积895平方米（不含电梯井和消防楼梯）]出租给乙方使用。二、租赁期限为八年，甲方从2008年4月1日起，将出租房交付乙方使用，至2016年3月31日到期。乙方有下列情况之一，甲方可以单方面终止合同，收回出租房屋，并由乙方承担全部违约责任……3、乙方拖欠租金及相关费用达20天以上的（国家法定节假日除外）……三、租赁费用。1、租金20元/平方米/月，租金每年214800元，三年期满后开始调整，以后每年调整一次，调整后的租金按每次调整前的金额递增5%，租金为每月每平方米的租金额度乘以本合同约定的面积再乘以租赁月数的积。3、租金每季度以转账方式支付一次（53700元），甲方向乙方开具财务发票（2008年开具财务收据，以后开发票）作为乙方缴款凭证。乙方在2008年1月30日签订合同时先付一季度租金作为保证金。2008年4月1日乙方正式进场时一次性支付三个月租金，合计53700元，下次支付租金日期为2008年7月1日，以后支付租金日期类推（即每季度前一个月的20日）……六、违约责任。乙方逾期交纳租金，除应补齐所欠租金外，还按逾期天数每日以未交部分的1‰交纳滞纳金。承租期内，乙方如提前退租，应提前一个月书面通知甲方，预交租金和押金不再退还，反之，如甲方提前收回出租房屋，应提前一个月通知并退还预交租金及押金。同时双方不免除对方应承担的其他违约责任。七、其他事项……8、本合同经某乙双方签字、盖章，并以该房屋通过消防验收时间为正式生效日期，双方不再另行签订合同，如乙方确需在消防验收合格之前，装修使用该房屋以，则按原租金的60%收取。物管费标准不变，验收合格后恢复原租金标准，在使用期间，一切法律责任均由乙方自行承担。
合同签订后，重庆XX管理有限公司将房屋交付给XX公司使用，XX公司按照合同约定交纳了房屋租金的60%，XX公司交纳了2010年5月以前的房屋租金，2010年6月起的房屋租金未交纳。
2010年，XX、XX购买了XX公司租赁的房屋，并于2010年3月29日获得了该房屋的房屋所有权证。
XX公司在2010年6月向重庆XX管理有限公司交纳房屋租金未果，于2010年6月14日及2011年4月1日两次向重庆XX管理有限公司发函，要求向该公司交纳房屋租金。
XX、XX曾起诉XX公司的法定代表人陈健要求解除租赁合同并支付所欠的租金，因XX公司认为XX、XX起诉所依据的合同不是最终执行的合同，故XX、XX撤回了起诉，重新起诉XX公司要求解除其与XX公司之间关于重庆市XX香榭街X号附X号房屋的租赁关系，支付拖欠的租金235385元（2010年6月至2011年7月共13个月）。
一审审理中，XX公司对XX、XX计算租金的时间及具体数额无异议，但认为XX、XX没有提交消防验收合格的依据，应当按照合同的约定交纳租金的60%，同意随时交纳租金，不同意解除租赁关系。
一审法院综合本案的证据及双方当事人的陈述认为，重庆XX管理有限公司与XX公司于2008年4月23日签订《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定各自履行义务。XX、XX购买的本案出租房屋，取得了本案出租房屋的所有权，根据买卖不破租赁的原则，XX、XX继续与XX公司履行重庆XX管理有限公司与XX公司于2008年4月23日签订的《房屋租赁合同》，XX公司依法应当向XX、XX交纳房屋租金。另外根据双方合同关于“如甲方提前收回出租房屋，应提前一个月通知并退还预交租金及押金”的约定，XX、XX可以提前要求解除租赁合同，收回房屋。由于XX、XX曾起诉XX公司的法定代表人陈健要求解除租赁合同并支付所欠的租金，应当视为已告知了XX公司给付租金的主体及要求解除租赁合同的意思表示，故对解除XX、XX与XX公司之间关于重庆市XX香榭街X号附X号房屋的租赁关系，支付拖欠的租金235385元的诉讼请求，因其理由正当，予以支持。对于XX公司抗辩认为应当按照60%交纳租金的理由，因XX、XX取得了房屋所有权证，该房屋应当已经某消防验收，故其这一抗辩理由不能成立。
综上，一审法院判决：一、解除XX、XX与XX公司之间关于重庆市XX香榭街X号附X号房屋的租赁关系；二、XX公司于本判决生效之日起5日内给付XX、x年6月至2011年7月共13个月的房屋租金235385元。案件受理费4830元，减半收取2415元，由XX公司负担。
XX公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法驳回XX、XX的诉讼请求；2、二审诉讼费用由XX、XX承担。主要事实和理由：1、一审法院对重庆XX管理有限公司在与XX公司租赁合同存续期间将XX公司承租的房屋卖给XX、XX时是否向XX公司履行了通知的义务，因这一事实会直接影响本案的判决结果，而一审法院未予查明，对本案的事实认定不清。2、重庆XX管理有限公司未将房屋出卖的情况依法、依约地通知XX公司，导致XX公司未能行使优先购买权，根据相关法律的规定，XX、XX与XX公司的房屋买卖应属无效。3、既然XX、XX与重庆XX管理有限公司的房屋买卖无效，根据合同相对性的原则，XX、XX不是本案租赁合同纠纷的适格当事人，不具备主体资格。4、2010年6月以前XX公司一直都是按时地向重庆XX管理有限公司交纳租金，2010年6月以后重庆XX管理有限公司却拒绝收取，同时也不告知XX公司新的房主的联系方式，因此XX公司并未违约，租赁合同解除的条件未成就。5、从程序上看，一审法院未依法追加重庆XX管理有限公司为第三人，是错误的。6、一审法院适用法律不当。
XX、XX答辩称：XX公司在一审时并未向法院请求确认房屋买卖的效力问题，如果XX公司认为确认确有必要，应另行向法院起诉，而不应在本案中予以处理；重庆XX管理有限公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》已经某定了“如提前收回出租房屋，应提前一月通知并退还预交租金及押金”，因此我们可以提前要求解除租赁合同，收回房屋。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，XX公司在一审中已提交了2010年6月14日和2011年4月1日两次向重庆XX管理有限公司出具的函，足以认定XX公司并未违约。XX公司自2008年4月23日签订《房屋租赁合同》起一直按约交租，没有必要拒绝交纳2010年6月起至今的房屋租金，而给自己带来可能的严重后果。因此，其关于之前曾多次主动要求交纳租金的陈述比较可信。现XX、XX以XX公司违约要求解除合同，会导致对XX公司民事权益的严重损害和不公平。按照合同法有关规定，对方拒绝履行合同主要义务，经某催告仍不履行，构成根本性违约的，另一方才能要求解除合同。因XX、XX并未向承租人披露房屋转让及租金应向其缴纳的事实，亦未举示充分证据证明其曾向XX公司要求交纳房屋租金，而XX公司拒绝交纳，故XX、XX要求解除租赁合同的依据和理由不足，该项诉讼请求应予驳回。XX公司要求继续履行合同，而合同的继续履行亦不损害XX、XX的根本利益，租赁合同也有继续履行的可行性。XX公司的该项上诉请求成立，本院予以支持。关于XX公司上诉称重庆XX管理有限公司未依法提前三个月将出租房屋出卖的情况向其告知，导致其未能行使优先购买权，因这一请求不属于本案的审理范围，XX公司可另行起诉主张其权利。而一审法院是否应依职权将重庆XX管理有限公司追加为本案第三人的问题，因在一审中，双方当事人均未向一审法院要求追加重庆XX管理有限公司为第三人，一审法院综合本案客观事实及双方争议的焦点，未追加重庆XX管理有限公司为第三人，属其行使自由裁量权的范围。
原告起诉被告违约解除合同，一审判决并未指出被告是否违约，而另按照类似约定解除的方案处理，背离了原告诉讼理由。违约解除与约定解除的法律后果有很大差异，在此种情况下法院不能背离当事人的诉讼理由判决。根据本案合同，该类似约定解除的内容是在合同第六条违约责任项目之下，但按照合法解释和公平解释，仍然应当认定严重违约才是解除合同的条件。显然，上诉人没有任何拒不交纳租金等违约迹象，被上诉人不能主张合同解除。
综上，一审判决适用法律不当，本院予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市XX人民法院（2011）九法民初字第X号民事判决第二项；
二、撤销重庆市XX人民法院（2011）九法民初字第X号民事判决第一项；
三、驳回XX、XX的其他诉讼请求。
一审案件受理费4830元，减半收取2415元，由XX公司负担1208元，XX、XX负担1207元；二审案件受理费4830元，由XX公司负担2415元，XX、XX负担2415元（此款已由XX公司预交，本院不退还，由XX、XX直接向XX公司支付）。
本判决为终审判决。
审判长倪洪杰
审判员陈军辉
代理审判员秦敏
二○一二年三月五日
书记员蒋茜
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