广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：佛山市恒捷房产有限公司，住所：佛山市顺德区X街X路X号恒捷商业楼X。
法定代表人：邓某某。
委托代理人：陈巧玲，内蒙古蒙南律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：胡某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审原告)：梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
两被上诉人的委托代理人：岑某某，女，汉族，X年X月X日出生，住所：佛山市顺德区X街道办事处严地新村X巷X号。
上诉人佛山市恒捷房产有限公司因与被上诉人胡某某、梁某某商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2002年8月21日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于原顺德市容桂区X路X路交汇处的逸翠庭4座X号的房屋，房屋价款（略）元。合同签订后，原告已按约支付了购房款。被告于2003年2月20日向原告收取设施费8800元(该设施费被告认为包括中央管道煤气费1814元、对讲监控门系统费725元、门牌费20元、园林绿化投资5516元、会所投资2262元，合共（略）元)。另查明，原、被告在签订商品房买卖合同的同时，签订了一份《补充协议》，当中被告认为要求原告交纳的8800元设施费包括水电分摊费、电话线路费、公共天线管网费、中央管道煤气费、对讲门费、门牌费。被告发出的宣传资料称商品房的装修标准为：…3、窗…除卫生间窗外其余房间安装不锈钢防盗网。4、门，…每座梯间安装不锈钢防盗对讲门。…8、水电及煤气，电源安装到每户室内，供水每户留一个出水口，煤气每户的厨房及卫生间均留出气口。9、其它，对讲呼叫系统安装到户。IDD电话线安装到户，住户到电信公司开户即可使用，每户设独立信箱。
原审判决认为：民事行为应当遵循公平、自愿、合法的原则。《中华人民共和国价格法》规定：“经营者不得在标价以外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”本案《商品房买卖合同》是原、被告双方在意思表示真实的情况下签订的，只要没有违反法律法规的禁止性规定，对双方当事人是有约束力的。被告在其商品房销售广告及宣传资料中已明确承诺装修标准为：安装不锈钢防盗对讲门，电源安装到每户室内，供水每户留一个出水口，煤气每户的厨房及卫生间均留出气口，对讲呼叫系统安装到户，IDD电话线安装到户，每户设独立信箱等等，该承诺应视为《商品房买卖合同》的内容之一，即被告已收取原告的设施费当中，水电分摊费、电话线路费、防盗对讲门费应已打入所售商品房屋价款中。被告在商品房价款外又另外收取上述费用，违反了价格法的规定，原告要求退回上述费用，符合法律规定，应予以支持。“中央管道煤气费”应属于商品房的成本费用，现被告有证据证明没有将上述费用列入《商品房买卖合同》的房屋价款中，而是在合同外另行约定由原告支付给被告，原告已自愿交纳，应视为合同双方处分自己的民事权利的体现，没有违反法律法规的禁止性规定。现无证据证明被告在《商品房买卖合同》的房屋价款以外重复收取上述费用，上述费用是原告应当负担的房产价款。根据当事人意思自治的原则，原告要求被告退回该费用1814元，没有法律的依据，不予支持。“公共天线管网费、门牌费”属于应由购房者承担、买卖双方可自行约定的选择性费用，因被告未能举证证明其已为原告垫付了这些费用，原告要求被告返还有理，应予以支持。被告在双方签订的补充协议中认为设施费的构成项目为水电分摊费、电话线路费、公共天线管网费、中央管道煤气费、对讲门费、门牌费，但在开庭审理时又认为是中央管道煤气费、对讲监控门系统费、门牌费、园林绿化投资费、会所投资费，可见被告陈述前后矛盾，应以补充协议中陈述的构成项目为准。根据被告在宣传资料中的承诺，原告要求被告赔偿不锈钢防盗网费1125元合理，应予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，判决：一、被告佛山市恒捷房产有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告胡某某、梁某某返还水电分摊费、电话线路费、公共天线管网费、防盗对讲门费、门牌费6986元。二、被告佛山市恒捷房产有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告胡某某、梁某某赔偿不锈钢防盗网费1125元。三、驳回原告其他的诉讼请求。
上诉人佛山市恒捷房产有限公司上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。一、事实方面，本案的基本事实是，2002年4月26日，被上诉人在上诉人售楼部领取了宣传楼书、逸翠庭购买住宅须知、逸翠庭住宅价目表等资料，同时双方签订《逸翠庭认购合同书》，约定由被上诉人购买上诉人的逸翠庭四座X号。房价款为（略）元，设施费9800元。2002年8月21日，双方签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。之后，上诉人如期交付了房屋，被上诉人也交付了所有款项，双方实际履行了义务，房屋现已使用了一年多。一审判决认定事实错误一，对设施费的构成项目片面认定，一审判决忽视了逸翠庭购买住宅须知中的对项目构成的解释和上诉人已经提供了的设施的基本事实，上诉人在一审中所举的证据材料有逸翠庭购买住宅须知、逸翠庭住宅价目表。其中逸翠庭住宅价目表的下边备注：本价目表中售价未包含设施费，设施费交付详见逸翠庭购买住宅须知；逸翠庭购买住宅须知第三条：认购者须缴费用一项是“住宅每户分摊9800元，包括但不限于中央供气、电话、有线电视初装费、对讲监控门系统、门牌费、园林配套设施费、儿童游乐设施、会所投资”，《补充协议》中对设施费的项目的解释为“水电分摊费、电话线路费、公共天线管网费、中央管道煤气费、对讲门费、门牌费”，两者对构成项目的解释是互补的，而不是相冲突的。逸翠庭购买住宅须知是最早提供给被上诉人的，被上诉人应当明确知道，况且上诉人已经全部向被上诉人提供了以上设施，所以上诉人是依据事实和证据进行阐述，并不是开庭时随意地认为如何。但一审法院在判决书中却只字未提上诉人所举两份证据，即逸翠庭购买住宅须知和逸翠庭住宅价目表，没有全面地、客观地、综合地分析运用证据，严重背离事实。一审法院认定事实错误二：缩小了买卖合同的范围，认为《补充协议》不是买卖合同的一部分，只有格式化的《商品房买卖合同》才是合同。本案中涉及了三份合同《逸翠庭认购合同书》、《商品房买卖合同》和《补充协议》。判决应当是广义的“买卖合同”，一审法院却片面地认为，宣传楼书中关于防盗网等内容是《商品房买卖合同》的内容，理由是费用已经打入了房价款，但《逸翠庭认购合同书》和《补充协议》因费用没有打入房价就不算是有效的合同的内容，除了《商品房买卖合同》中的房价款外，买卖双方不得另行收取任何费用，也就是说，逸翠庭认购合同书和《补充协议》虽然签订了也不算，是无效的，这完全歪曲了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中关于合同的解释，同时也违背了《商品房买卖合同》第二十一条约定“本合同未尽事项，可由甲、乙双方约定后作为补充条款”的约定和合同法有关规定。二、一审判决适用法律错误。一审判决的法律依据，一是《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。而该条的核心是明码标价，不能在标价之外加价出售，不得收取任何未予标明的费用。本案中，被上诉人收取设施费采用了明码标价的方式，在《逸翠庭购买住宅须知》中明确约定认购者须缴费用“住宅每户分摊9800元，包括但不限于中央供气、电话、有线电视初装费、对讲监控门系统、门牌费、园林配套设施费、儿童游乐设施、会所投资”，这种表述在《逸翠庭住宅价目表》中同样以注解的方式明确说明“本价目表中售价未包含设施费，设施费交付详见逸翠庭购买住宅须知”，在被上诉人认购时，双方签订的《逸翠庭认购合同书》中，明确地约定“设施费为9800元，于交楼前付清”，可见，本案中设施费是明码标价的费用，不属于标价之外的加价，更不属于未予标明的费用，上诉人根本没有违反以上法律规定。一审判决的法律依据二，是《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，本案中，被上诉人选择的是“设施费+房价”的价格构成方式，根据《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十条第二款规定的分摊性的选择性的服务项目，本身不应当包含在房价中，但这些项目又不能有的户要，有的户不要，所以只好把这种选择作为交易双方能否成交的一个先决条件单独列出来，加以明示、加以强调，这更体现了交易双方特别是上诉人的诚实。况且设施费本身也不能记入商品房买卖价格，因为客观上设施费中的项目不属于“买和卖”的范围。本案中设施费主要用于中央供气、电话、有线电视初装费、对讲监控门系统、门牌费、园林配套设施费、儿童游乐设施、会所投资等建设。《商品房买卖合同》限于买和卖的标的物，涉及办证和物权私有，而这些设施不属于房屋的基本构成部分，是投资者为了改善小区生活质量、提高小区档次，另外投资建设的项目，是不宜记入《商品房买卖合同》的部分，本案中也没有将这部分直接记入《商品房买卖合同》，而是以《逸翠庭购买住宅须知》和《逸翠庭住宅价目表》的书面方式向购房人发出要约，购房人以签订《逸翠庭认购合同书》和交付设施费和签订《补充协议》的方式完成承诺。由以上交易过程看，双方完全是在自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基础上进行的，所以一审适用法律错误。三、一审法院对宣传楼书定性的错误。整个判决中，一审判决均认为上诉人的宣传楼书是“承诺”的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，销售广告和宣传资料是“要约邀请”或“要约”，而不是“承诺”。要是“要约邀请”或“要约”，那就得看具体的内容和履行的情况。本案中上诉人以逸翠庭购买住宅须知第三条认购者须缴费用二项“若需安装防盗网，住宅不锈钢防盗网150元/㎡(按实际量度计收)，发出要约，但由于购房者不愿意要防盗网，后来上诉人就取消了这一项，这跟楼书中对安装防盗网的说明并不相矛盾，这一点也可从《商品房买卖合同》的交楼最后标准里，没有防盗网的实际情况中可以得到验证。综上所述，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人承担全部诉讼费用。
上诉人在二审期间提供下列证据：
1、广东省顺德市地方税务局通用发票和广播电视站有线电视入户结算单各一份，证明上诉人收取的公共天线管网费仅是收取成本费用，没有收取其他费用。
2、管道石油煤气合同书一份，证明上诉人收取管理煤气安装费用以及建设项目仅是收取成本费用。
被上诉人认为上述证据已过举证期间，不予质证。
被上诉人没有作书面答辩。
经审查，对原审判决查明的事实，本院予以确认。上诉人提供的证据，上诉人不能合理解释在一审不能提交的理由，不属于新证据，本院不予采信。
本院认为：本案上诉争议焦点是上诉人收取被上诉人设施费的行为是否合法有效及上诉人应否赔偿被上诉人不锈钢防盗网费用。因上诉人所收取的上述设施费，在顺德撤市建区前，经当地物价管理部门确认为商品房价格成本构成项目以及属于应由购房者分摊性质的项目、买卖双方可自行约定的选择性收费项目，但上诉人没有将该类收费纳入商品房销售价格成本，而是将商品房价格分成两部分来收取，即除在《商品房买卖合同》中约定的价格外，另行在《商品房(铺位)认购书》中约定以“设施费”的名义收取，并在交楼时以《补充协议》约定收取设施费。对房地产市场的这种销售形式，是为当时的当地物价管理部门所默许的，故考虑到当时顺德区房地产市场的实际，并从尊重历史客观事实及公平的原则出发，上诉人可根据双方约定收取相关的设施费，即上诉人可收取在补充协议中约定的设施费为水电分摊费、电话线路费、公共天线管网费、中央管道煤气费、对讲门费、门牌费等，但上诉人在一审中举证证实其实际支付的设施费为中央管道煤气费1814元、对讲监控门系统费725元、门牌费20元、园林绿化投资费5516元、会所投资费2262元，上诉人可收取的费用应以实际支出的中央管道煤气费1814元、门牌费20元、对讲监控门系统费725元合计2559元为限，上诉人共收取被上诉人8800元，超出实际支出的部分6241元，上诉人并无举证证实其支付相应的费用，应当退还。原审判决仅支持上诉人收取中央管道煤气费1814元不当，应予纠正。上诉人上诉认为其已发放给被上诉人购房须知、价目表，又签订了认购书、补充协议，其收取设施费不属于价外收费，其上诉观点没有法律依据，不予采信，其上诉请求本院不予完全支持。至于防盗网，上诉人虽然在宣传资料中已发出“除卫生间窗外其余房间安装不锈钢防盗网”的要约，该要约应视为合同内容，但上诉人的其他宣传资料上又表明“若需安装防盗网，住宅不锈钢防盗网150元/㎡(按实计量度计收)”，被上诉人虽否认此宣传资料，但亦按此宣传资料单价估算防盗网价值，除此之外被上诉人并无提供防盗网价值计算的证据(单价、面积等计算依据)，因此，本案中安装防盗网属于选择性服务项目，上诉人没有为被上诉人安装防盗网，应视为双方同意不安装也不另收费，被上诉人要求上诉人赔偿防盗网相应价值的金额，没有依据，本院不予支持。原审对此处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第X号民事判决第三项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第X号民事判决第一项为：上诉人佛山市恒捷房产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向被上诉人胡某某、梁某某返还水电分摊费、电话线路费、公共天线管网费6241元；
三、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第X号民事判决第二项。
本案一审案件受理费410元、二审案件受理费410元，合计820元，由上诉人佛山市恒捷房产有限公司负担620元，被上诉人胡某某、梁某某负担200元。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
审判员陈秀武
二00四年九月九日
书记员肖建国
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
