中华人民共和国最高某民法院
民事判决书
(1999)民终字第X号
上诉人(原审被告)：上海华冠房地产开发有限公司。住所地：上海市X路X号。
法定代表人：赵某某，董事长。
委托代理人：程杰，上海市神杰律师事务所律师。
委托代理人：江明光，北京市金衡律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海光大房地产有限公司。住所地：上海市X路X号X室。
法定代表人：高某某，董事长。
委托代理人：张波，北京市天如律师事务所律师。
委托代理人：陶武平，上海市申达律师事务所律师。
上诉人上海华冠房地产开发有限公司(以下简称华冠公司)为与被上诉人上海光大房地产有限公司(以下简称光大公司)合作建房纠纷一案，不服上海市高某人民法院(1999)沪高某初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1997年5月12日，华冠公司与中国光大集团进伟投资有限公司(系在香港注册成立，以下简称进伟公司)签订《华锦大厦(暂定名)合作合同》，约定：双方同意联合建造坐落于上海市普陀区X街坊D块的华锦大厦，总投资为（略）万元。华冠公司投资（略）万元，占40%股份，进伟公司投资（略）万元，占60%股份。华锦大厦工程由华冠公司按投资总额（略）万元总承包，承包范围包括前期动迁、图纸设计、工程发包及包工期、包质量直至工程验收交付使用，该工程应于1999年8月竣工交付使用，双方按各自的出资比例享有利润分配权。同月，华冠公司又与上海光大北银房地产发展有限公司(后更名为上海光大房地产有限公司，以下简称光大公司)就同一块签订了《光大大厦合作合同》，内容与《华锦大厦(暂定名)合作合同》相同。1997年6月，进伟公司向华冠公司支付7194万元，华冠公司给进伟公司出具了收据。同年12月，华冠公司与光大公司共同出资组建了上海光大伟进房地产开发有限公司。1999年1月6日，华冠公司与光大公司签订《关于上海华冠房地产开发有限公司退出“光大大厦”开发的协议书》，约定：“光大大厦”审计报告出来后，华冠公司即退出。为便于实施操作，华冠公司退出后，“光大大厦”项目由光大公司以上海光大伟进房地产开发有限公司的名义实施开发。1999年5月，光大公司以华冠公司未按约施工及将讼争地块的土地使用权办至合作双方的项目公司名下为由，向上海市高某人民法院提起诉讼，请求判令终止《光大大厦合作合同》，由华冠公司立即返还7194万元及利息（略）元(自支付之日计算至1999年4月30日)。
另查明：讼争地块系华冠公司划拨取得，华冠公司取得了“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设用地批准书”。在一审法院审理期间，进伟公司出具了《关于签订〈光大大厦合作合同〉的情况说明》，确认经中国光大集团有限公司决定，进伟公司已将投资讼争地块“光大大厦”项目的7194万元及该项目相应的投资股份和合法权益归光大公司所有。
一审法院认为：为了建造“光大大厦”，华冠公司先后与案外人进伟公司及光大公司签订了两份内容基本相同的合作协议。但进伟公司在向华冠公司支付7194万元后，遵照其上级公司的决定，退出了讼争项目的开发，并确认该笔投资款转归光大公司所有。合作协议实际由华冠公司与光大公司履行，因而光大公司具有诉讼主体资格。由于讼争地块系由华冠公司划拨取得，光大公司不具有开发讼争地块的主体资格，故双方签订的《光大大厦合作合同》违反了我国有关房地产法律的规定，应为无效。双方以后又签订的《关于上海华冠房地产开发有限公司退出“光大大厦”开发协议书》，因内容亦违反有关法律规定，故亦属无效。由于进伟公司投入该项目的7194万元已转归光大公司所有，故华冠公司应将该钱款返还给光大公司，并支付相应的利息。据此判决：一、光大公司与华冠公司于1997年5月签订的《光大大厦合作合同》无效；二、光大公司与华冠公司于1999年1月6日签订的《关于上海华冠房地产开发有限公司退出“光大大厦”开发的协议书》无效；三、华冠公司应在判决生效后10日内向光大公司返还7194万元并支付利息(自1997年6月10日起至1999年4月30日止，按中国人民银行同期同类固定资产贷款利率计算)。案件受理费（略）元由华冠公司负担。
华冠公司不服一审判决提起上诉称：《光大大厦合作合同》是华冠公司在合法取得划拨土地使用权的基础上与光大公司之间签订的合作合同，合同是双方真实意思的表示，并且已经实际履行。一审法院仅因后来情况的变化，未及时办理有关审批、登记手续而从根本上否定双方意思一致的合同，既不利于保护当事人的合法权益，也不利于房地产业的发展；《关于上海华冠房地产开发有限公司退出“光大大厦”开发的协议书》也是有效的，本案讼争划拨土地使用权转让的条件是成立的，有关变更法律手续应由光大公司进行办理。故请求二审法院撤销原判，依法改判。光大公司同意一审判决。
本院认为：华冠公司与光大公司签订的《光大大厦合作合同》，所涉及的土地系划拨性质的土地，没有依法办理国有土地使用权出让手续和土地使用权变更登记手续，双方合作开发该土地违反有关法律规定，一审法院认定《光大大厦合作合同》无效是正确的。讼争地块的土地使用权和各类批文均在华冠公司名下，华冠公司退出讼争地块的开发转由光大公司继续进行开发的行为，具有房地产项目及划拨土地使用权的转让的性质，该行为违反有关法律规定，一审法院认定《关于上海华冠房地产开发有限公司退出“光大大厦”开发的协议书》无效并无不当。华冠公司上诉主张协议有效的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由华冠公司负担。
本判决为终审判决。
审判长胡仕浩
审判员王文芳
代理审判员吴晓芳
二000年五月八日
书记员辛正郁
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