中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1999)经终字第X号
上诉人(原审被告)：吉林省圣安房地产开发有限责任公司。住所地：吉林省长春市X路X号。
法定代表人：卢某，该公司董事长。
委托代理人：汪某某，该公司职员。
委托代理人：顾先平，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吉林省地产总公司。住所地：吉林省长春市X街X号。
法定代表人：杨某某，该公司总经理。
委托代理人：周立，德恒律师事务所律师。
委托代理人：戴钦公，德恒律师事务所律师。
上诉人吉林省圣安房地产开发有限责任公司(原名吉某省圣安国际房地产开发有限责任公司，1999年6月更名为现名，以下简称圣安公司)为与被上诉人吉林省地产总公司(以下简称地产公司)联营合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院(1998)吉经初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
查明：1994年11月12日，地产公司与圣安公司签订了一份合作开发协议书，约定，地产公司与圣安公司共同开发南至西安大路，东至康平街，西至青云街，北至崇智路之连线内区域，双方在开发上述小区上，齐心协力，密切合作；前期手续共同办理，在减免税费上各自发挥优势，根据今后各自占地面积，费用按比例分配；动迁由双方组成动迁办，共同调查、统计决定重大事宜；在开发区内的较好位置确保双方各修建一幢规模较大的综合大厦；具体占地、费用、规划、设计详见各补充协议或合同。当月15日，圣安公司与吉林省长春市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同。1995年7月3日，双方又签订一份《联合开发西安大路X街西北路口土地的合同》，约定：圣安公司应在协议签订30日内向地产公司交付3000平方米的土地及土地使用权证书，并达到“三通一平”的标准；圣安公司向地产公司提供该地块符合规划综合楼工程地质报告及地上、地下城市配套设施资料。空中、地下相邻处所没有妨碍施工的设施。如果圣安公司提供资料不详、不全造成的地上、地下设施损坏的，经济损失由圣安公司负责；圣安公司向地产公司提供3000平方米的土地使用证、建筑位置批准书及规划许可证，待工程竣工时，提供地上建筑物的独立产权证书，费用全部由圣安公司负责；圣安公司必须为地产公司解决拟建建筑物对相邻建筑物的遮光问题，或把遮光合同文本交给地产公司，或根据遮光补偿规定预留遮光费，如因遮光问题出现停建、缓建所造成的损失和工期延误引发的经济损失均由圣安公司负责；圣安公司负责所有使用该地块上建筑物的居民、企业等单位和个人动迁工作。动迁安置比例要按长规字(95)（略）号用地许可证所批土地面积按各自用地比例分摊，地产公司派员参加摸底登记并以地产公司认定的为准，最高限额不超过350万元回迁安置住房费用；圣安公司应将地产公司拥有土地使用权的地块上同意易地安置的居民要由地产公司在和平大路落成的居民楼进行安置，户数不少于40户。地产公司依据圣安公司交付的前期费凭证负责向圣安公司支付最高不超过540万元人民币作为该地段3000平方米的合作开发费(即每平方米1800元人民币)。此费含该地块建筑施工前的各种前期费用；地产公司负责该地块内的建筑施工投资，建筑施工管理；协议签订后，在圣安公司按照拆迁规定开始动工时，地产公司向圣安公司支付50万元拆迁费，此款打入特户，待该地达到“三通一平”符合建筑要求后，全部付清余额；地产公司所承担的动迁户，没能按分摊的比例完成，其安置方式为圣安公司代建，代建工程的造价以该工程建筑的基本造价核定，其支付方式分三期付给，即动迁开始支付30%，回迁工程建至一半时付30%，回迁工程竣工时结清余额，此款的注入与使用方式与上述办法一致；地产公司负责的区域建筑必须服从市里的统一规划。关于违约责任，双方约定，发生纠纷或有违约，遵照经济合同法妥善处理；违约造成的经济损失，从双方注入账户中的资金中扣除；圣安公司净地于1995年8月15日按地产公司要求的标准交付使用，每拖延10天，圣安公司要向地产公司赔偿损失5万元。本协议双方签字盖章后即生效。
上述合同签订后，地产公司按合同约定安置了34户拆迁户，并支付了69万元的拆迁费。1995年3月17日，圣安公司领取了长春市规划局颁发的长规字(95)（略）号建设用地规划许可证。同年8月8日，圣安公司领取了长规管(95)X号建设工程规划许可证。当月17日，长春市计划委员会向圣安公司发出1995年第39批房地产开发建设计划的通知。当月14日，圣安公司领取了《房屋拆迁许可证》并委托长春市房屋拆迁公司具体实施拆迁工作。因个别拆迁户上访等原因，1996年11月19日拆迁工作被迫停止，1997年3月30日，长春市拆迁办公室向长春市建委报告要求恢复拆迁工作至今，拆迁工作尚未全部完成。由于圣安公司长期拖欠土地使用权出让金，直到1999年6月4日全部交齐为止，圣安公司才领取了国有土地使用权证。1998年9月10日，地产公司向吉林省高级人民法院提起诉讼，请求判令圣安公司交付地处康平街、西安大路、青云街、崇智路之连线红线内东侧约3000平方米土地(价值540万元)，给付1995年8月15日至1998年8月15日期间的罚金540万元。
吉林省高级人民法院经审理认为：地产公司与圣安公司签订的合作开发协议书及联合开发西安大路X街西安路口土地的合同，是双方在自愿、平等条件下订立的经济合同，是双方当事人真实意思表示，反映了主观意愿，亦不违反法律、法规的规定，应认定其有效。被告圣安公司以自己享有土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，应受到法律的保护。因圣安公司拆迁工作未能及时完成尚未办理土地使用权变更登记手续，建房工作尚未着手，故不能以此否认该合同的效力。地产公司具备开发房地产的资格，其要求交付3000平方米土地的使用权是对有效合同中所享有权利的实现的请求，应予支持。至于其所要求的每延期10日交付土地使用权由圣安公司支付5万元的赔偿的主体本身就违反法律的规定，且圣安公司在拆迁过程中确受到拆迁户集中上访，政府干预等事由，故应免除其部分责任。该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第二款及《中华人民共和国经济合同法》第二十九条之规定，判决：1地产公司与圣安公司签订的联合开发西安大路X街西北路口土地的合同应继续履行，并在该判决生效后的30日内履行完毕。2圣安公司支付地产公司违约金（略）元(以540万元的日5计算自1995年8月15日至1998年8月14日的70%，于该判决生效后10日内付清，并计算至执行完毕之日止)。一审案件受理费（略）元，由圣安公司承担。
圣安公司不服吉林省高级人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：双方签订的《联合开发西安大路X街西北路口土地的合同》内容违法，地产公司所要的3000平方米土地是上诉人通过出让方式取得的8508平方米土地中的一部分，双方在合同中约定的内容实质是转让土地使用权，且合同中约定的30日时限也不符合法律规定，该合同应认定为无效；地产公司的房地产开发资格不合法，其营业执照虽然有房地产开发的经营项目，但由于其没有和吉林省土地管理局脱钩，因此属于违背国家法律和有关政策的行为；本案性质应为土地使用权联合开发或房地产合同纠纷，而不是联营合同纠纷；原审判决对违约责任划分不清，适用法律错误，判决结果显失公正，请求撤销原审判决，认定双方签订的联合开发土地合同无效。地产公司答辩称：本案所涉两份合同是双方当事人真实意思的表示，合同签订之前，上诉人圣安公司已与长春市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，而且在本案诉讼期间圣安公司已实际取得了国有土地使用权证书，原审判决认定本案所涉两份合同有效是正确的；本案合同性质是典型的一方出地，另一方出钱的房地产联合开发合同，双方合作意向清楚，合作分工明确，从履行上看亦说明其性质为联合开发合同，被上诉人如约履行了义务，原审判决认定上诉人违约正确，上诉人应承担恶意改变土地利用现状的一切后果，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院认为：1994年11月12日，圣安公司与地产公司签订合作开发协议后，即于当月15日与吉林省长春市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，并陆续交纳了部分土地出让金。1995年7月3日，圣安公司与地产公司又签订了联合开发西安大路X街西北路口土地的合同。上述协议及合同均是双方当事人经平等协商，真实的意思表示，且已部分实际履行，在本案审理期间，圣安公司交齐了国有土地出让金，取得了土地使用权证书。其主张双方签订的协议和合同无效的上诉理由，本院不予支持。双方于1995年7月30日签订的合同，除违约条款中圣安公司每拖延交付净地10天，需向地产公司赔偿损失5万元的内容没有法律依据，应认定无效外，协议及合同的其他内容均应认定为有效。双方在协议及合同中约定的权利义务是地产公司出资，圣安公司以其享有的土地使用权作为投资，与地产公司合作建房，双方形成的合建关系是土地使用权转让的一种特殊形式，并不违反国家房地产管理法规及最高人民法院相关的司法解释，应受法律保护，双方除应继续履行协议及合同外，还应补办土地使用权变更登记手续，原审判决主文第一项限双方当事人在30日内履行完毕的内容不明确，应予纠正。原审判决将本案诉争定性为联营合同纠纷，并无不当。圣安公司上诉中以地产公司营业执照上虽有房地产开发的经营项目，但因其没有与吉林省土地管理局脱钩，主张其房地产开发资格不合法，缺乏事实根据，不能成立，本院不予支持。原审判决已经考虑了圣安公司在履行合同过程中，因受拆迁户上访等原因，迟延履行合同的情况，部分减免了圣安公司承担的违约金数额。鉴于双方仍然要继续履行合同，1998年8月14日之后的违约金可予以免除。综合，原审判决中除违约金计算应作适当调整及判决双方在30日内履行完毕的表述应予纠正外，其他内容应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项之规定，判决如下：
一、变更吉林省高级人民法院(1998)吉经初字第X号民事判决主文第一项为吉林省圣安房地产开发有限责任公司与吉林省地产总公司签订的《联合开发西安大路X街西北路口土地的合同》继续履行，并应依法办理相关手续。
二、变更吉林省高级人民法院(1998)吉经初字第X号民事判决主文第2项为吉林省圣安房地产开发有限责任公司向吉林省地产总公司支付人民币540万元自1995年8月15日至1998年8月14日期间逾期付款违约责任70%(违约金计算按照中国人民银行此间不同时期规定的标准分段计付)。
本案一、二审案件受理费各（略）元，共计（略）元，由吉林省圣安房地产开发有限公司承担（略）元，吉林省地产总公司承担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长宋晓明
审判员臧玉荣
代理审判员贾纬
二000年三月三日
书记员沙玲
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