原告刘某
委托代理人李某
被告杨某
被告张某
委托代理人李某
原告刘某诉被告杨某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月9日立案受理后，依法组成由审判员范勇担任审判长，审判员胡柏松、人民陪审员叶珊参加评议的合议庭，于2012年2月21日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人李某、被告杨某、被告张某及其委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，1965年，原告与杨某结婚，育有三女一子，被告杨某系原告之子。1980年，原告与其夫杨某在安陆市X镇X街荒山坡上建有面积187.1平方米的瓦房一栋，1987年以杨某名义办理了房产证，1993年12月办理了集体土地建设用地使用证，该房屋为原告夫妇共有财产。
2001年，原告搬迁至安陆市X镇X街，2002年，原告丈夫杨某不幸病逝，原告并将荒山坡上的房屋借给杨某妻弟居住，2004年，被告张某租住该房屋，现原告一直认某被告张某是租住此房屋。
2011年10月，原告得知被告杨某擅自做主将此房屋卖给租住此房的张某，且价格低廉。
原告认某，两被告的买卖行为违反法律，侵犯了原告的财产权利。被告杨某越权处分原告财产，被告张某明知房屋不是杨某个人所有而进行交易，两人的行为剥夺了原告的物权，约定内容违反法律规定，是无效的。目前，此房屋并未进行产权登记，物权未发生变更，故请求法院依法确认某告杨某与张某于2005年3月6日签订的房屋买卖《协议书》无效。
原告刘某为支持其诉讼主张某本院提交了如下证据：
证据一：原告刘某的身份证及户口本复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。
证据二：2011年12月20日m水居委会证明，拟证明杨某与原告系夫妻关系。
证明三：2005年3月6日协议书复印件，拟证明本案房屋买卖交易主体不合法，且价格低廉，违反法律规定。
证据四：建设土地建设用地使用证复印件、本案诉争房屋的现场图片复印件、2011年12月20日m水居委会证明，拟证明本案诉争房屋登记为杨某汉，杨某与杨某系父子关系。
被告杨某庭审时口头辩称，卖房屋是我与张某达成的协议，我卖房屋时，没有与我的母亲刘某商量。
被告杨某未提交证据。
被告张某辩称，杨某将房屋出售给我，原告刘某当时在场并是经其同意的。杨某将房屋出售后，并外出打工，原告还将房屋里的豆腐加工制作设备以4000元的价格转让给我，另外，原告还在2010年6月配合我办理了土地使用证过户手续。因此，杨某将房屋出售给我，是经过原告同意，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告张某为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：
证据一：2005年3月6日协议书复印件，拟证明2005年原告是委托其子杨某与张某签订合同的。
证据二：杨某的房产证复印件，拟证明原告同意将房产证交给张某。
证据三：安土集用（2010）第X号土地使用权证复印件，拟证明张某购买房屋的附属土地已过户。
证据四：邮政储蓄存折复印件，拟证明原告知情张某买房的事实。
证据五：李某、张某的证人证言，拟证明杨某将房屋卖给张某，原告是知情的。
经庭审质证，原告刘某、被告杨某对被告张某提交的证据一、二、三真实性无异议，被告杨某对原告提交的证据一、二、三、四真实性无异议，本院依法予以采信。
原告刘某、被告杨某对被告张某提交的证据四、五有异议，认某证据四与本案无关，证人李某证实内容有的不真实，证人张某与被告张某存在利害关系；被告张某对原告刘某提交的证据对原告提交的证据一、二、三、四有异议，认某上述证据没有原件相核对。
对于当事人的质证异议，本院认某，原告刘某提交的证据一、二、三、四以及被告张某提交的证据一、二、三、四中，有当事人的签字或有关机关的印章予以证明，证据的来源合法，且与本案具有关联性，本院予以采信；被告张某提交证据五关于李某、张某的证人证言认某问题，此是本案焦点，本院将依据案件事实及当事人的诉辩理由予以评判。
经审理查明，1987年8月24日，原告刘某与其夫杨某（已故）办理了位于安陆市X镇X街X号房屋的房屋所有权证，1993年12月1日办理了建设土地建设用地使用证。原告刘某与其夫杨某有三女一子，被告杨某是其儿子。2001年原告刘某随被告杨某搬迁至安陆市X镇X街的房屋生活。2004年被告张某经人介绍租住安陆市X镇X街X号房屋。安陆市X镇X街X号房屋现变更为安陆市X镇X街X号。
2005年3月6日，被告杨某与被告张某签订协议书，载明：“甲方杨某，乙方张某，证明人杨某。一、甲乙双方协商同意，甲方自愿将位于m水电影院右侧的一栋瓦房卖给乙方，其中包括四间相连瓦房、院子及院子左侧一间瓦房、右侧一间平台厨房及厕所猪栏等。房前屋后场地依房产证之规定。乙方自愿以双方协商同意之陆仟元人民币价格买下甲方这栋房屋。二、自协议签订之日起，房屋所有权即归乙方所有。三、因甲方需场地做豆腐生意，乙方同意甲方继续使用原来做豆腐之场地设备直至甲方不再使用为止。具体时间相关事宜另行商议。四、协议自签订之日起生效。”，协议签订后，被告张某付清了6000元购房款，被告杨某交付了房屋及房屋的产权证、建设土地建设用地使用证，原告刘某依约在原房屋场地里做豆腐生意。后来，原告刘某将豆腐加工制作设备以近4000元的价格转让给被告张某。2010年6月9日，被告张某将本案诉争房屋附属土地进行了过户变更，土地使用权证为安土集用（2010）第X号，土地使用权人为张某。
现原告刘某认某，两被告的房屋买卖行为违反法律，侵犯了原告的财产权利。被告杨某越权处分原告财产，被告张某明知房屋不是杨某个人所有而进行交易，两人的行为剥夺了原告的物权，约定内容违反法律规定，是无效的。目前，此房屋并未进行产权登记，物权未发生变更，故请求法院依法确认某告杨某与张某于2005年3月6日签订的房屋买卖《协议书》无效。
本案的焦点是，被告杨某签订协议书的行为认某问题；本案诉争协议书的效力认某问题。
本院认某，被告杨某与被告张某签订房屋买卖协议书的发生时间是2005年3月，对评判该协议的法律适用问题应采用行为时的法律，由此，本案将适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释予以裁判。
依法律规定，位于安陆市X镇X街X号房屋（原安陆市X镇X街X号）的权利人是原告刘某及其儿子被告杨某以及原告刘某的三个女儿。被告杨某处分房屋时，原告刘某及其三个女儿作为权利人是否同意的问题，对此问题的认某，从原告刘某随被告杨某搬离该房屋到另处居住以及原告刘某将豆腐加工制作设备出售给被告张某的事实，结合原告刘某及其三个女儿在与被告杨某生活、往来以及当地的善良习俗等因素来看，此能够说明，原告刘某及其三个女儿是知道且应当知道杨某将房屋出售给被告张某这一事实，且在杨某出售房屋时不表示反对，被告张某作为相对方，在支付合理价格后，有理由相信被告杨某与其签订房屋买卖协议是经过原告刘某及其三个女儿的同意。同时，2010年6月9日，被告张某将本案诉争房屋附属土地进行过户变更需要原告刘某协助配合的事实，更进一步证明原告刘某及其三个女儿是同意被告杨某将房屋出售给被告张某。因此，被告张某有理由相信，被告杨某在处分本案诉争房屋时，不仅是代表其自身，而且代表原告刘某及其原告刘某的三个女儿，故被告杨某处分位于安陆市X镇X街X号房屋的行为约束原告刘某及其三个女儿。
被告张某将本案诉争房屋附属土地进行过户变更的事实再次表明，此行为发生在物权法施行之后，在被告张某作为受让人在受让时是善意，支付合理对价，依法进行了登记的情况下，依物权法的规定，被告张某取得本案诉争房屋的所有权，继而印证了被告杨某出售本案诉争房屋，亦是原告刘某及其原告刘某的三个女儿的意思表示。
综上，2005年3月6日，被告杨某与被告张某签订房屋买卖协议书，是当事人的真实意思表示，内容不违法，合法有效，原告刘某请求确认某告杨某与张某于2005年3月6日签订房屋买卖《协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
驳回原告刘某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告刘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件受理费100元，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长范勇
审判员胡柏松
人民陪审员叶珊
二0一二年三月二十二日
书记员曾安华
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
