海南省高级人民法院
民事判决书
(2000)琼民终字第X号
上诉人(原审被告)海南高荣房地产有限公司(以下简称高荣公司)，住所地海南省海口市滨海大道南洋商业大厦X层。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人刁品纯，海南日新律师事务所律师。
委托代理人郭瑞军，海南日新律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)海南和邦国际石油化工有限公司(以下简称和邦公司)，住所地海南省海口市X路和邦大厦。
法定代表人向某，董事长。
委托代理人邱智强，海南联合律师事务所律师。
原审第三人海口市百邦典当行(以下简称百邦典当行)，住所地海南省海口市国贸大道港澳国际大厦X层B座。
法定代表人边某某，总经理。
上诉人高荣公司因与被上诉人和邦公司房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院(以下简称海口中院)(2000)海中法民初字第X号民事判决，向某院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高荣公司委托代理人刁品纯、郭瑞军，被上诉人和邦公司委托代理人邱智强到庭参加诉讼。原审第三人百邦典当行未到庭。本案现已审理终结。
原判认定：原、被告于1993年5月25日签订一份《房屋转让合同》，约定：被告将和邦大厦整栋楼房出售给原告；售价为每平方米3750元，转让面积9977．92平方米，总价款（略）元；原告应于合同签订生效之日付款1500万元；被告收到第一次付款后向某告提供图纸和各转让单位的合同(原件)等有关大厦的上级批件(复印件)；原告在被告交付钥匙后一个月内再付1100万元；余款在原告取得房产证后付清；被告在交最后手续时保证大厦土地红线图划分面积为三亩，并直接划到原告名下。合同签订后，原告于同年5月25日、6月11日分别支付房款1000万元和650万元；被告于同年6月将房屋交给原告使用。因被告未依约提交大厦图纸及上级批文等资料，原告不再续付第二期房款。后经双方协商，原告于1993年12月4日至1998年1月4日先后支付房款共计人民币（略）元和美元40万元(折合人民币（略）元)。此后，被告未为原告办理产权过户手续，原告亦未再付房款。海口中院于1999年7月12日裁定将和邦大厦第五至八层和设备房执行给海南椰风食品投资有限公司(以下简称椰风公司)，用于清偿被告所欠该公司债务。原判认为：原、被告双方签订的《房屋转让合同》，意思表示真实，内容基本合法，且原告自1993年6月起已实际使用该楼房，故应确认该合同有效。由于原、被告未及时履行合同义务并明确产权，导致法院将和邦大厦第五至八层和设备房强制执行给椰风公司，故对涉及该四层楼房及设备房的买卖合同关系应予解除。剩余八层楼房的面积为5979．95平方米，房屋价款为（略）．5元。原告所付房款扣除该款之后，尚余（略）．5元。被告应将多收房款退还原告。上述八层楼房的房款原告已付清，原告依法应享有该八层讼争楼房产权，并享有相应面积土地使用权。据此，作出判决：“一、确认＇和邦大厦＇第一至四层及第九至十二层房屋归原告和邦公司享有，原、被告双方应在判决生效后一个月内办理房产过户手续。二、确认原告应按其拥有房产面积所占＇和邦大厦＇总面积的比例，享有＇和邦大厦＇用地相应份额的土地使用权。三、限高荣公司在判决生效后十日内退还和邦公司多付的房款（略）．5元(按实际面积计算多退少补)。”
高荣公司不服原审判决，上诉称：我司在交付房屋钥匙时已交付了合同约定的图纸和文件。原审认定我司未依约提交大厦图纸及上级批文等资料，是错误的。双方签订的合同合法有效，应予保护。原审认定合同有效，但又在未出现合同变更法定事由的情况下，对第五至八层和设备房的买卖合同关系予以解除，其适用法律前后矛盾。如果法院硬要部分解除合同，应当对被上诉人无偿占用该部分房产的不当受益，判令其比照房租返还给我司。原审对部分解除合同造成我司的损失以及被上诉人延期支付第二期房款的滞纳金，不作处理，欠妥。请求二审依法改判。被上诉人和邦公司辩称：原判认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持；高荣公司上诉无理，应予驳回。主要理由是，在我司付出2600万元购房款而所购房屋产权已不完整的情况下，请求按实际取得的房产面积进行结算，理应得到支持；和邦公司提出逾期付款利息及租金问题，属于新的诉讼请求或反诉请求，按有关规定应另案起诉。
经审理查明：1993年5月25日，和邦公司与高荣公司签订一份《房屋转让合同》。合同约定：高荣公司将国基大厦(现名和邦大厦，包括十二层主楼和六层设备房)转让给和邦公司；售价为每平方米3750元，转让面积9977．92平方米(不包括海口农行已购买的主楼第一层主车道右侧的195平方米)，总价款（略）元；和邦公司应于合同签订生效之日付款1500万元；高荣公司在和邦公司支付第一期房款后提供图纸和各转让单位的合同(原件)等有关文件；高荣公司交付钥匙后，和邦公司在一个月内再付1100万元；余款在办妥房产过户手续、和邦公司取得房产证后三天内结清；高荣公司在交最后手续时保证大厦土地红线图划分面积为三亩，并直接划到原告名下；双方应严格执行合同条款，否则视为违约；违约方应赔偿守约方的全部经济损失。合同签订后，和邦公司分别于1993年5月25日、6月11日向某荣公司支付房款1000万元和650万元。高荣公司于同年6月13日将该大厦的设计图等相关文件以及全套钥匙移交给和邦公司。和邦公司从同年6月开始使用该大厦。和邦公司未按合同约定支付第二期房款，经高荣公司追讨之后，从1993年12月4日至1998年1月4日分八次向某荣公司支付人民币（略）元、美金40万元(折合人民币（略）元)，共计人民币（略）元，直至1998年1月4日才付清第二期房款。因高荣公司为其总公司海南高荣国际有限公司拖欠椰风公司的630万元白糖款提供保证担保，椰风公司申请海口中院对高荣公司采取诉前保全措施。海口中院于1997年12月9日查封和邦大厦五至八层及设备房(查封时上述房屋的产权在海南省国基企业总公司名下)，并于1999年7月12日作出(1998)海中法执字第214－X号民事裁定，将和邦大厦五至八层及设备房，按评估价（略）元强制执行给椰风公司，用于清偿高荣公司所欠债务。裁定抵债时，六层设备房的产权仍在海南省国基企业总公司名下。
和邦大厦的实际建筑面积为9949．46平方米，按合同单价计算，该楼房的总价款为（略）元。和邦公司已向某荣公司支付房款合计人民币（略）元，尚欠高荣公司第三期房款（略）元。海口中院已裁定查封并用于抵债的该大厦五至八层及设备房的总面积为4109．22平方米。在本案诉讼中，本院就和邦大厦五至八层楼房及设备房的执行回转问题与海口中院进行协商。该院明确表示：先由省高院对本案房屋买卖合同纠纷作出判决。如果省高院终审判决和邦大厦全部产权归和邦公司享有，该院再根据省高院的生效判决，撤销上述抵债裁定。
高荣公司与百邦典当行之间的抵押借款合同，在本案诉讼期间已经履行完毕。百邦典当行与本案已无任何法律上的利害关系。
双方当事人对签约事实、合同内容、和邦公司付款数额、付款时间以及和邦大厦五至八层已被海口中院裁定用于抵债等事实，均无争议。和邦公司对高荣公司在二审期间提供的《国基大厦设计图、文件移交目录》的真实性，没有异议，但主张该目录是合同的附件。由于合同并未注明该目录是合同的附件，而且该目录的签署时间与合同的签署时间不一致，落款处有“接收人”和邦公司署名和盖章，同时该目录的签
署时间与和邦公司实际使用和邦大厦的时间吻合，因此和邦公司主张该目录是合同附件的质证理由不成立。该目录足以证明高荣公司已于1993年6月13日将该大厦的设计图等有关文件及全套钥匙移交给和邦公司。
本院认为：高荣公司与和邦公司签订的《房屋转让合同》，意思表示真实，内容合法，而且和邦公司已支付（略）元房款，并实际使用该楼房多年，对该合同应认定有效，双方当事人应当全面履行合同规定的义务。事实上，双方当事人对本案合同的效力并无争议，原判也确认该合同为有效合同。高荣公司将和邦大厦产权过户到和邦公司名下，应当是在和邦公司已付完第二期房款之后，而在和邦公司尚未付完第二期房款之前，海口中院已裁定查封和邦大厦五至八层和设备房，后来又将该楼房裁定给椰风公司。高荣公司未将该大厦过户到和邦公司名下，是由于合同约定高荣公司履行该项义务的条件尚未具备以及海口中院后来查封该楼房造成的。有效合同，具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务，任何一方当事人不得擅自解除或变更合同；法院在不具备合同解除或变更的法定事由的情况下，也不得擅自解除或变更当事人签订的有效合同。海口中院查封和邦大厦的部分楼房并将其裁定给椰风公司，造成和邦公司与高荣公司之间的有效合同难以全面履行。原判直接根据和邦大厦的部分楼房已被查封并用于抵债的事实，部分解除双方当事人签订的有效合同，实际上认可了通过另案的强制执行来变更本案合同关系的做法，缺乏法律依据。对于因另案强制执行导致本案合同履行的障碍，应由相关法院协商解决。在本案二审期间，经本院与海口中院协商，双方已达成共识：先由本院对和邦公司与高荣公司的房屋买卖合同进行审理并作出判决；如果本院判决和邦大厦的全部产权归和邦公司享有，该院再依据本院的生效判决撤销其作出的抵债裁定。原判认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。上诉人高荣公司主张双方当事人应当全面履行合同义务，理由成立，应予支持。高荣公司请求判令和邦公司承担延期支付第二期房款的违约责任，因其在一审期间未正式向某院提出这一诉讼请求，一审法院也未就该请求进行审理，为维护当事人的上诉权利，本院对其提出的这一请求不作审理，高荣公司可另案起诉。
依照《中华人民共和国经济合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定，判决如下：
一、撤销海口市中级人民法院(2000)海中法民初字第X号民事判决第二、三项。
二、变更海口市中级人民法院(2000)海中法民初字第X号民事判决第一项为，和邦大厦主楼和设备房(总建筑面积9949．46平方米)的全部产权归和邦公司所有；高荣公司与和邦公司应在本判决书生效之日起三十日内办理上述楼房的产权过户手续。
三、和邦公司在产权过户并取得房产证之日起十日内，将售房尾款（略）元支付给高荣公司。本案的一、二审案件受理费人民币（略）元，由高荣公司、和邦公司各负担一半。
本判决为终审判决。
审判长简万成
审判员王志勇
代理审判员吴素琼
二○○一年二月十九日
书记员苏志辉
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