上诉人（一审被告）：柳州市响水矿产品加工厂
上诉人（一审被告）：李某
被上诉人（一审原告）：柳州市农工商有限责任公司
上诉人柳州市响水矿产品加工厂(以下简称响水加工厂)、李某因与被上诉人柳州市农工商有限责任公司（以下简称农工商公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区X区人民法院(2011)鱼民（一）字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月7日受理后，依法组成合议庭于2012年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人响水加工厂和李某的共同委托代理人郭华、被上诉人农工商公司的委托代理人黄礼军、兰亮生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：响水加工厂系李某于2006年7月14日投资开办的个人独资企业，经营范围为硫铁矿、锰某、铁矿加工以及矿产品销售。2006年6月30日，农工商公司与响水加工厂签订一份《场地租赁合同》，合同约定：农工商公司同意响水加工厂租用位于柳州市X路洛维园艺场洛维砖厂篮球场一带场地12亩和原国防工办尾矿水塘12.6亩作选矿加工经营用；租赁期限从2006年7月1日至2009年6月30日；按先交租金后使用场地的原则，第一年租金132600元，2007年7月1日-2008年6月30日租金为220200元，2008年7月1日-2009年6月30日租金为238500元；租金不能拖欠，如有拖欠每拖欠一天响水加工厂需向农工商公司支付3‰滞纳金，拖欠超过30天，农工商公司有权单方面解除合同并以响水加工厂在本租赁场内的财产冲抵租金；另合同期满或解除合同后一个月内响水加工厂需将场地内属其财产搬走（建筑物无偿留给农工商公司所有）等。2007年4月25日，农工商公司与响水加工厂就其租赁原洛维砖厂职工宿舍区部分土地2.46亩（其中场地1.7亩，房屋494.3）从事选矿加工经营签订另一份《场地租赁合同》，合同约定：租赁期限从2007年3月1日至2009年6月30日止；按照先交租金后使用的原则，第一年度租金为40736元，第二年度为42436元，2009年3月1日至6月30日租金为14712元，如有拖欠租金每拖欠一天响水加工厂需向农工商公司支付3‰滞纳金，拖欠超过30天，农工商公司有权单方面解除合同并以其在本租赁场内的财产冲抵租金；另合同期满或解除合同后7天内响水加工厂需将场地内属其财产搬走（建筑物无偿留给农工商公司所有）等。上述二份租赁合同签订后，农工商公司依约交付约定的租赁土地，租赁土地实际由响水加工厂经营管理使用。合同约定的租赁期限届满，响水加工厂继续使用上述场地。后双方因租金交纳及场地退还问题产生纠纷，农工商公司于2010年8月26日诉至该院，要求响水加工厂和李某支付租金和场地、水塘、房屋占用费728852元及利息（滞纳金）75603.42元，并要求响水加工厂和李某立即将占用的场地、水塘和房屋交还农工商公司使用。该院于2010年12月13日作出（2010）鱼民初（一）字第X号民事判决：一、响水加工厂向农工商公司支付租金、2009年7月1日至2010年6月30日场地占用费及滞纳金合计人民币663603.5元；二、响水加工厂财产不足以清偿的部分，由李某承担清偿责任；三、响水加工厂应在本判决生效之日起三十日内腾空、搬离洛维砖厂篮球场一带场地(12亩)、原国防工办尾矿水塘（12.6亩）及原洛维砖厂职工宿舍区部分土地2.46亩，并将该场地交还给农工商公司；四、驳回农工商公司的其他诉讼请求。响水加工厂不服判决，提起上诉，柳州市中级人民法院2011年7月11日作出（2011）柳市民三终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。至2011年9月30日止，响水加工厂和李某并未履行上述生效判决规定的义务，既未向农工商公司支付租金和场地占用费，亦未搬离农工商公司的场地。农工商公司故再次提起本案诉讼，提出前述请求。
一审法院经审理认为：农工商公司与响水加工厂于2006年6月30日、2007年4月25日签订的《场地租赁合同》，未违反法律规定，属有效合同。二份合同约定的租赁期限均截止至2009年6月30日，租赁期限届满，响水加工厂继续使用合同项下的土地和房屋，经人民法院生效判决确认，响水加工厂仍应按照原租赁合同约定的租金标准向农工商公司支付管理、控制场地期间的占用费，李某对响水加工厂财产不足以清偿的部分承担清偿责任。因此，本案中农工商公司要求响水加工厂和李某继续按上述标准支付2010年7月1日至2011年9月30日期间的场地占用费，该院予以支持。具体数额为：（1）按照2006年6月30日《场地租赁合同》，响水加工厂应支付柳州市X路洛维园艺场洛维砖厂篮球场一带场地12亩和原国防工办尾矿水塘12.6亩土地占用费为238500元/年÷12个月×15个月=298125元；（2）按照2007年4月25日《场地租赁合同》，响水加工厂应支付柳州市X路洛维园艺场原洛维砖厂职工宿舍区部分土地2.46亩（其中场地1.7亩，房屋494.3）占用费为44136元/年÷12个月×15个月=55170元。综上所述，响水加工厂应支付农工商公司2010年7月1日至2011年9月30日场地占用费共计353295元。上述款项应首先由响水加工厂承担清偿责任，响水加工厂财产不足以清偿的部分，以李某的个人财产予以清偿。响水加工厂和李某在本案中的抗辩无法律依据，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《个人独资企业法》第三十一条之规定，该院判决如下：一、响水加工厂向农工商公司支付2010年7月1日至2011年9月30日期间场地占用费人民币353295元；二、响水加工厂对上述债务财产不足以清偿的部分，由李某承担清偿责任。案件受理费6599元，财产保全费2520元，合计人民币9119元（农工商公司已预交），由响水加工厂、李某负担。
上诉人响水加工厂、李某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定2007年4月25日，响水加工厂、李某与农工商公司就其租赁原洛维砖厂职工宿舍区部分土地2.46亩（其中场地1.7亩，房屋494.5m2）从事选矿加工经营签订另一份《租赁合同》。在本案的证据中，没有关于这2.46亩土地中有1.7亩土地和494.5m2的证据，响水加工厂也没有认可这一事实。因此，一审判决的这一认定是错误的。
二、一审判决忽视案件事实的不同，以法院已生效的判决确认原租赁合同约定的租赁期届满以后，响水加工厂仍按原租赁合同约定的租金标准向农工商公司支付租金为由，确认原租赁合同在本案中仍然继续有效，并据此在本案中判决响水加工厂仍按原租赁合同约定的租金标准向农工商公司支付租金，违背事实和法律。租赁合同租赁期限届满，没有特殊情况，原租赁合同是失效了的。只有在法律明文规定的特殊情况下，才能继续有效。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”。据此，租赁合同在租赁期间届满后，必须具备两个条件才能继续有效：一是承租人继续使用租赁物；二是出租人没有提出异议。2009年6月30日至2010年6月30日期间，响水加工厂在租赁期间届满后继续租用农工商公司的场地，法院已生效的判决判令响水加工厂按原租赁合同约定的租金标准向农工商公司支付租金，并且，在庭审中响水加工厂对此表示认可。这是因为：响水加工厂在这段时间继续租用农工商公司的场地，响水加工厂有提出异议，符合原租赁合同继续有效的法定条件。本案的情况与此不同。本案的情况是：农工商公司不但对响水加工厂继续租用农工商公司的场地提出了异议，而且还向法院提起了诉讼，要求并经法院判决响水加工厂搬离农工商公司的场地，响水加工厂也被迫搬离了农工商公司的场地,由于这一情况，原租赁合同失去了继续有效的条件。因此，一审判决本案中仍然按已经失效了的原租赁合同约定的租金标准来计算和判令响水加工厂向农工商公司支付租金，是违背事实和法律的。
三、由于不可归责于响水加工厂的事由，租赁场地的租赁条件发生了巨大的损害性的变化，并造成了响水加工厂的巨大损失，响水加工厂依法有权要求减少租金或者不支付租金。首先，租用土地的承租人在承租的土地上投资建厂，国家另行规划使用所租用的土地而必须搬迁时，都可以依法得到必要的拆迁补偿和安置,这是众所周知的事。本案中，正好国家另行规划使用响水加工厂依原租赁合同承租的土地。按理，响水加工厂应当获得必要的拆迁补偿和安置。然而农工商公司明知国家另行规划使用该土地，而经响水加工厂多次恳求和法院多次调解，仍然不允许响水加工厂继续租用该土地，并通过法院强制响水加工厂搬离该土地,使响水加工厂本应依法获取的拆迁补偿和安置无法获取。也就是说，由于不可归责于响水加工厂的事由和农工商公司的故意，响水加工厂原租赁的土地的租赁条件发生了巨大的损害性变化即由国家另行规划使用该土地而必须搬迁时，可以获得拆迁补偿和安置的租用条件，转变成不能获得拆迁补偿和安置的租用条件。这一变化，造成了响水加工厂惨重的经济损失。响水加工厂三百多万元的机器设备和建厂投资不得不作为废旧物资，以30多万元的低价出买给他人,响水加工厂不得不因此而倒闭，响水加工厂的工人和其他工作人员被迫失业而得不到安置。根据《合同法》第二百三十一条的规定，响水加工厂不应当向农工商公司支付租金。其次，由于农工商公司拒绝继续出租土地给响水加工厂，使响水加工厂面临被搬离的困境而无法进行生产经营，响水加工厂已经将生产线出租给他人，不得不费尽心力去与承租方解除租赁合同。这使得响水加工厂因未能解除与第三方的生产设施租赁合同、需要处理存放在原租用土地上的物品而不得不继续占用原租用土地。但响水加工厂却完全不能按照原租赁合同的目的利用所租用的土地进行生产经营，该土地用于正常生产经营的租赁条件已完全丧失。因此，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回农工商公司的一审诉请；本案一、二审案件受理费由农工商公司承担。
被上诉人农工商公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。农工商公司起诉要求支付占用费，一审判决也是支付占用费，但是响水加工厂和李某的上诉要求针对的是租金，文不对题。
上诉人响水加工厂、李某认为一审查明的事实中认定2007年4月25日农工商公司与响水加工厂签订的场地租赁合同，租赁土地2.46亩土地，其中1.7亩土地和494.5平方米房屋，没有证据证实，响水加工厂实际承租的是2.46亩的土地，不包括房屋。在二审期间，没有提供新的证据。
被上诉人农工商公司对一审查明的事实没有异议，在二审期间，也没有提供新的证据。
对双方当事人有异议的事实，本院认为，响水加工厂与农工商公司于2007年4月25日签订的租赁合同中第一条已经明确：“甲方（农工商公司）出租位于原洛维砖厂职工宿舍区的部分土地2.46亩，其中场地1.7亩，房屋494.5平方米”，这一事实也已经被生效的（2010）鱼民（一）初字第X号民事判决和（2011）柳市民三终字第X号民事判决予以确认。故响水加工厂的异议没有事实依据，一审认定事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：响水加工厂与农工商公司签订的两份租赁合同租期均于2009年6月30日界满。合同到期后，响水加工厂继续使用租赁物，农工商公司没有提出异议，虽未签订书面的租赁合同，双方已形成不定期的租赁关系，任何一方均有权解除合同。农工商公司于2010年8月26日起诉要求响水加工厂支付合同到期后至2010年6月30日未支付的租金，并要求响水加工厂腾空、搬离承租场地。其要求已经由生效的（2011）柳市民三终字第X号民事判决书予以确认。而响水加工厂直至2011年11月才将承租的场地腾空、返还给农工商公司。响水加工厂应当为其事实上占有、使用租赁物获得的收益向出租人支付占有使用费。对于占有使用费的计算标准问题，响水加工厂主张租赁条件已发生变化，不应再适用原有的租金标准，但响水加工厂在原租赁合同期满后农工商公司起诉要求终止其租赁合同关系的情况下，未能积极履行返还租赁场地的义务，却仍对租赁场地进行事实上的占有、控制和使用，妨害了出租人农工商公司对租赁物享有的权益。因此，参照响水加工厂和农工商公司约定的租金标准计算合同期满后的占有使用费，符合当事人在订立合同时对使用场地所需支付的对价的预期，也会最大程度地与市场行情相契合。故一审法院以双方合同约定的最后一年租金为标准，计算从2010年7月1日至2011年9月30日场地占有使用费共计353295元正确。响水加工厂的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6599元（上诉人已预交），由上诉人响水加工厂负担。
本判决为终审判决。
审判长赖政权
审判员朱文泉
代理审判员温清华
二○一二年五月七日
书记员陈卓旎
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