海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民终字第X号
上诉人(原审被告)陆某甲，男，1945年9月出生，汉族，住（略）。
委托代理人黄信康，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人陆某乙(系上诉人儿子)，男，20岁，住（略）。
被上诉人(原审原告)海南新云实业有限公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人杨某，总经理。
委托代理人刘某，副总经理。
委托代理人韩某，男，30岁，海口市新华区政法委干部，住（略）。
原审第三人海南湖园开发建设联合公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人符某某，董事长。
上诉人陆某甲因土地租赁合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2000)新民初重字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2000年11月17日立案受理后，依法指定庭长黄晓担任审判长，与审判员甘文萍、李燕组成合议庭，共同负责对案件进行审理。2000年12月11日本院依法公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人黄信康、陆某乙，被上诉人海南新云实业有限公司(下称新云公司)的委托代理人刘某、韩某到庭参加诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见。原审第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定：一、原告新云实业公司与被告陆某甲于1998年1月23日签订的空地租赁合同，系双方在自愿、平等、协商一致的基础上订立的，且内容合法不违反社会公共利益，根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时法律合同无效而适用合同法合同有效的则适用合同法”，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法按规定应当办理批准、登记等手续生效的。依照其规定”，最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释第九条“依照合同法第四十四条第二款，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”之规定，国有土地租赁并没有法律法规规定，不依法登记或批准，否则无效之具体规定，且被告自1998年4月1日开始一直建铺面及仓库出租至今。行使土地使用没有受到任何限制。因此，原、被告双方签订的空地租赁合法有效，应受到国家法律的保护。二、合同签订后，原告已依约将位于海口市X路X号大院内进门方向右边西部分504平方米空地交被告使用，被告也依约交押金5万元给原告，原告收到押金后出示收款收据，在履行合同过程中，被告并未按约定向原告缴纳租金，尚欠原告租金（略）元，(自1998年4月1日至2000年10月1日，以504平方米每平方米27元计)系违约行为，应负违约责任。现原告以被告违约，要求被告支付租金（略）元理由充分，依法予以支持，但要求终止合同，因合同履行期已届满，终止合同已没有必要。被告要求退还押金5万元，理由充足，应予以支持。但以原告出租之土地已被法院查封，租赁合同无效为由，要求原告赔偿经济损失14万元，因法院查封并不影响被告行使土地使用权，且被告自租赁合同生效后一直建铺面及仓库出租至今，没有法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一、二款、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告陆某甲应在本判决发生法律效力之日起20日内支付租赁土地之租金人民币（略）元减去原告应退还的押金5万元，实为人民币（略）元给原告新云实业公司；二、驳回被告陆某甲的反诉请求。
上诉人陆某甲上诉称：根据有关法律规定，土地使用权出租应当按照规定办理登记手续而未办理的，出租无效。被上诉人将土地租给上诉人，合同应无效。造成合同无效，新云公司应承担民事责任，返还上诉人交付的5万元押金。上诉人支付新云公司租金，应按新云公司从湖园公司处租的每平方米租金1．22元按504平方计30个月为（略）．4元。按每平方27元租价计算，新云公司应返还上诉人（略）．6元。原审判决错误，请二审予以改判。
被上诉人新云公司答辩称：原审判决认定双方所订土地租赁合同为有效合同是正确的。上诉人应按照合同约定支付被上诉人租金（略）元。但上诉人置之不理，原审判决判令被上诉人支付，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审的正确判决。
原审第三人未有陈述意见。
经审理查明，法庭围绕双方争议的焦点，调查事实如下：
1997年10月10日，原审第三人海南湖园开发建设联合公司将位于海口市博爱南X号大院内整片空地及一幢空楼租给被上诉人新云公司使用。但双方未到有关部门办理土地使用权出租手续，新云公司仅在1998年向原审第三人交租4千元。1998年1月23日，被上诉人和上诉人签订一份《空地租赁合同》，约定，被上诉人新云公司将所租的海口市博爱南X号大院内进门方向右边的两部分空地计504平方米租给上诉人陆某甲使用。租期从1998年4月1日至2000年10月1日止，计2年6个月。陆某甲先交押金5万元给新云公司；租金每平方27元。从1998年4月1日起计，当月租金须在当月15日前交清；合同签订的当天，陆某甲依约向新云公司交了押金5万元。新云公司也将出租地交给陆某甲，但双方未按规定到土地管理部门办理土地出租登记手续。上诉人陆某甲租赁该地后，未经规划报建，就在该地上兴建简易铺面7间、仓库3间。铺面建好后，陆某甲将铺面、仓库全部出租给他人使用。由于陆某甲从未按合同约定向新云公司交付过租金。经新云公司多次追付未果。新云公司遂向原审法院提起诉讼，请求被上诉人支付租金（略）元。一审期间，原审法院第一次委托海南明正房地产评估公司对租赁的空地和铺面、仓库估价。评估公司于2000年7月23日做出鉴定结论：504平方米空地的年租金为（略）元，铺面及仓库价值为23．67万元。后当事人对评估公司未按商业地租评估价值有异议。原审法院又于2000年8月3日委托明正评估公司第二次鉴定，鉴定结论为，504平方米的土地商业租金从1998年4月1日至2000年8月1日总额为（略）元。
另经查明，1997年10月20日琼山市人民法院依据已生效的(1996)琼山民初字第X号民事判决，查封了作为被执行人的原审第三人湖园公司位于海口市X路X号2464平方米的土地。双方纠纷的504平方米土地包括在内。1998年10月8日，琼山市人民法院在海南日报上发布公告，公告该地已经查封。在查封土地期间内所建的建筑，属违章建筑，限令在20日内自行拆除，否则将强制处理。后因新云公司出面请示新华区政法委，经新华区政法委出面请示省政法委协调。琼山市法院至今未强制拆除。1999年4月20日琼山市人民法院作出(1999)琼山执字第X号民事裁定书，裁定将原审第三人湖园公司的上述土地2443平方米估价抵债给海南省财信总公司。该裁定书于同年5月13日发生法律效力。
上述事实，有土地租赁合同、收款收据、琼山市法院的生效判决、裁定、明正评字46、X号评估报告等证据在案为凭。这些证据已经质证，均为认定本案事实的根据。另双方当事人对上述事实的陈述亦趋一致。故上述事实、足资认定。
本院认为，根据本案事实，处理意见如下：
被上诉人新云公司与上诉人陆某甲于1998年1月23日签订的土地租赁合同，系双方在自愿、平等协商一致的基础上订立，内容亦不违反社会公共利益，虽然双方订立合同时并未按照有关法律、法规规定办理出租登记手续，但有关法律、法规并未规定办理登记手续才生效。因此根据最高人民法院关于《适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或办理批准、登记等手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应当认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。合同标的物所有权及其它物权不能转移”的规定，上诉人与被上诉人所签订的土地租赁合同应认定为有效。至于海南省及海口市有关地方法规虽然有规定，土地租赁未办理登记，否则为无效，但根据合同法若干问题的解释第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，该合同亦不能认定为无效。上诉人上诉认为该合同无效的理由不能成立，本院不予支持。合同订立后，上诉人一直在出租地上搭建铺面及仓库出租，但未依约向被上诉人支付租金应负违约责任，现被上诉人请求上诉人支付租金，依法应予支持。但由于上诉人所承租的土地在1999年5月13日已被琼山市人民法院裁定执行给海南省财信总公司。在此之后，该地的土地使用权已不属于原审第三人湖园公司。同样，对该地的收益被上诉人亦无权主张。因此，上诉人支付被上诉人的租金应自1998年4月1日起至1999年5月12日止，按每平方米27元计算，计为（略）元。扣掉已交的押金5万元，上诉人陆某甲应付给被上诉人新云公司租金（略）元。而原审判决将租金一直计至2000年10月1日，适用法律不当，应予更正。上诉人反诉要求被上诉人赔偿经济损失14万元缺乏事实和法律根据，原审判决驳回后，上诉人对此不予上诉，本院予以维持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一、二款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项之规定，判决如下：
一、变更海口市新华区人民法院(2000)新民初重字第X号民事判决第一项为，上诉人陆某甲应于本判决生效之日起20日内支付土地租金（略）元给被上诉人新云公司；
二、维持原判第二项，即驳回陆某甲的反诉请求。
本案一、二审案件受理费共计9552元，由上诉人陆某甲负担7737元，被上诉人新云公司负担1815元，一审反诉费4310元由上诉人陆某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长黄晓
审判员甘文萍
审判员李燕
二零零一年一月十六日
书记员陈萍
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