中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1999)民终字第X号
上诉人(原审原告)：上海天成房地产经营公司。住所地：上海市X路X弄X号。
法定代表人：沙某，经理。
委托代理人：朱树英，上海建纬律师事务所律师。
委托代理人：朱元涛，北京市正见永申律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海市普陀区房地产开发经营公司。住所地：上海市X路X号。
法定代表人：袁某某，经理。
委托代理人：沈伟民，上海市申华律师事务所律师。
委托代理人：周岩，北京市周刘律师事务所律师。
上海天成房地产经营公司(以下简称天成公司)为与上海市普陀区房地产开发经营公司(以下简称普陀公司)房屋联建开发合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院(1998)沪高民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：上海市建设委员会就普陀区X村X—X号住宅改造，于1992年7月7日批准立项，并由普陀区人民政府统筹进行。同年7月14日上海市房地产管理局批准该项目列为1992年计划项目，同年7月23日该局又下文通知普陀区房地产管理局，该项目在区人民政府的统筹安排下抓紧组织实施。1994年3月12日普陀公司和天成公司就甘泉一村X—X号改造范围内的X幢高层住宅调整列入商品房计划的立项共同向普陀区计划经济委员会请示，该区计划经济委员会于同年4月27日答复，同意普陀公司和天成公司联合建设甘泉一村X—X号住宅商品房(一期)，建设资金自筹解决，并将该建设项目纳入年度商品房建设计划，组织实施；同时还批复同意普陀公司和天成公司联合建设甘泉一村X—X号住宅商品房(二期)。1994年4月30日普陀公司和天成公司共同向区规划土地局申请办理该项目的建设用地规划许可证和建设用地许可证手续，同年12月30日普陀区人民政府通知普陀公司和天成公司，经该区规划土地局发文同意核发了上海市建设用地规划许可证、批准作住宅商品房用地，即向该区规划土地局领取《上海市建设用地许可证》，俟建设项目竣工后，及时通知区规划土地局现场复核。并办理申报登记，领取国有土地使用权证。1995年1月26日，普陀公司和天成公司签订《甘泉一村前块高层基地(天成基地)联合开发合同》(以下简称联建合同)，约定：双方共同合作，联合开发已规划、审批的甘泉一村前块危旧房基地上的四幢高层及附属裙房等建设项目建设。四幢高层及附属裙房分二期实施，四幢高层的设计及规划许可证，已先期审批，附属裙房的设计及规划执照，待高层土建结束后，可再行实施。普陀公司完成该基地四幢高层的施工图纸及规划许可证等有关前期工作，负责桩基施工，协助天成公司进行有关方面的协调工作。天成公司支付前期普陀公司已投入的动迁、设计、清照、桩基等有关项目及日后七通一平的费用，负责桩基结束后的后续工程的施工单位选择及管理并先垫付由此发生的工程费用，负责裙房的方案选择及设计。项目竣工后，双方按得房建筑面积分摊，附属裙房建筑面积全部归天成公司所有。合作班子由天成公司组成，普陀公司派员参加。在履行合同中发生的相互费用，待全部合作工作完成后，按各自所得再进行结算，未尽事宜，由双方协商另行签订补充协议。同年2月26日，双方签订了《甘泉一村高层联建开发协议》，约定：该项目占地（略）平方米，容积率45，建筑面积（略）平方米，楼面建筑面积（略）平方米，性质为永久性的个人产权住宅房，由普陀公司在协议签署后二个月内办妥工程转让手续，即工程的建筑及销售计划、产权等均归天成公司，普陀公司于1995年2月完成三通一平，配合天成公司完成设计，做好公建配套的协调工作，负责七通一平；由天成公司按付款办法付款给普陀公司，接替普陀公司的工作并共同负责工程质量监理，天成公司承担土建及设备安装费，负责小区绿化、道路、停车场的建造及费用，负责房屋的销售及物业管理，承担国家规定的契税及发证费。双方对违约责任和其他相关的问题亦作了约定。1995年12月4日双方与普陀区人民政府有关部门一起就天成小区加层问题召开协调会，并形成了(1995—37)会议纪要，载明：会议同意将天成小区四幢X层的住宅加层至X层，由双方共同向大场机场和区规划部门提出申请。加层所得两层住宅面积中的一层由区政府出建筑造价进行参建，另一层归天成公司；两层住宅中，区政府参建的一层免交楼面价，天成公司所得一层须向普陀公司交纳每平方米500元的楼面价，涉及加层的有关审批费用(特指大场机场)由区政府和天成公司共同承担；会议要求普陀公司在近期内办妥该地块规划许可证，建设用地许可证，工程建设许可证的变更转让手续和商品房销售许可证，并交给天成公司。同时，天成公司也应在本月内付清尚欠普陀公司50%买断价的差价1480万元及打桩款约900万元(按审计结果确定)共计约2380万元，尚有45%的买断价约3400万元，在变更转让手续全部移交给天成公司后一次性结清；由区政府负责落实上述条款的执行，并督促双方按纪要落实。之后，普陀公司办妥了上述倒签的有关手续。1996年1月25日，区房产管理局向天成公司颁发了内销商品房预售许可证。1997年3月10日双方又签订《协议书》，约定普陀公司同意天成公司按每平方米建筑面积3500元的价格将本市X路X弄X号天龙大厦(即本案讼争四幢大厦之一)中6—X层的所有房屋调配给普陀公司，调配面积（略）平方米，总价款（略）万元；天成小区仍是双方联建小区建成后由天成公司统一管理，其相应土地使用权、房屋产权，除普陀公司拥有天龙大厦6—X层（略）平方米外，其余归天成公司所有；天龙大厦中天成公司已出售、抵押的涉及6—X层范围内的房屋，由天成公司负责调剂。双方并对其他相关事宜作了约定。天成小区四幢高楼经天成公司建设竣工后于1997年7月3日、12月25日由区建设工程质量监督站核验合格。目前天成小区新建住宅交付使用许可证和房地产权证尚未办理。天成公司获得天成小区相关手续后，即对天成小区进行了处分。天成公司称，X幢高层计704套房屋，已预售406套，未销售298套，分别占总数的577%和423%。同时，向银行贷款抵押了527套房屋，占总数的748%，抵押贷款金额合计16亿余元。其中存在销售和抵押重叠的情况。
天成公司向法院提交了天成小区各项收支汇总表。包括：向普陀公司支付（略）元(其中包括楼面价款人民币4664万元和天龙大厦6—X层房屋折价款两部分)；向工程承包方和设备安装方支付工程款（略）元，天成公司的销售成本和管理费支出（略）元，加上上述钱款的利息合计（略）元。此外，天成公司尚欠工程款（略）元，由于延期交房向购房业主支付的赔偿款（略）元，已实现销售而未收的销售款（略）元，以上钱款亦应计入天成小区的支出，故总支出为（略）元。天成小区的销售总收入为（略）元。收支相抵差额为（略）元。普陀公司对天成公司提供的收支汇总表，除对其收到的楼面价4664万元没有异议外，对其他款项均表示不清楚。
一审法院认为：天成公司与普陀公司签订《联建协议》后，双方对协议规定的权利义务基本上已履行完毕，天成公司对天成小区的大部分房屋也已作出处理。而且从当地区政府有关部门协调的会议纪要和此后办出的手续材料看，尽管某些行政行为存在倒签日期的瑕疵，但行政主管部门对双方的联建行为是认可的，其目地也是要从手续上使其合法化。所以，就目前状态而言，双方的联合开发协议继续履行应该不存在障碍，双方应当根据联合开发协议的精神，继续履行合同。而天成公司在材料已齐全和手续已完备的情况下，诉讼要求确认《联建协议》无效，违背了诚实信用原则，本院不予支持。据此判决：天成公司的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币（略）元，诉讼保全费人民币（略）元，由天成公司负担。
天成公司不服一审判决，向本院上诉称：双方联建的土地系划拨用地，普陀公司未交纳土地出让金，未取得国有土地使用权证，亦未办理土地使用权变更登记手续，双方即对该土地联建开发，违反了城市房地产管理法有关规定和最高人民法院有关司法解释，依法应认定双方的联建协议无效；有关部门为双方办理的有关手续时间为倒签，属规避法律的行为；由于协议无效，使已出售的房屋不能办理有关手续，给天成公司造成重大经济损失，应判令普陀公司予以赔偿。普陀公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
本院认为：双方的联建协议，虽在城市房地产管理法实施后签订的，但双方共同向有关部门申报立项、联建，共同申办建设用地规划许可证、建设用地许可证，将住宅房调整为商品房等有关手续，均是在城市房地产管理法实施前进行的；虽未取得国有土地使用权证，但均得到了政府有关部门的批准、认可，并颁发了有关证书。双方在联建协议中约定的权利、义务已基本履行完毕；天成公司对联建的房屋已大部分出售和抵押，并有50%的房屋已入住，双方所办的手续虽有倒签日期的瑕疵，但有关部门对双方的联建行为是认可的。因此，对双方的联建行为不能再作无效处理。一审法院按当地政府有关部门的规定，根据本案实际履行情况及诚实信用原则，不认定双方的联建协议无效，并无不当。天成公司上诉主张双方的联建协议无效，赔偿其损失的请求，理由不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由天成公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郭彦祯
代理审判员谢卫东
代理审判员杨兴业
一九九九年十二月三十日
书记员关丽
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