广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市华康地空开发有限公司，地址：广州市X路X号，联系地址：广州市X路X-X号环球广场X室。
法定代表人：吴某某，职务：董事长。
委托代理人钱智辉、于某某，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)郑某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人简某德，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人简某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），广东法制盛邦律师事务所律师助理。
上诉人广州市华康地空开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2004)荔法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定：原告向被告预购康王地下商业城负一层C区X号商铺，建筑面积13.1平方米(其中套内建筑面积6.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.55平方米)；售价为每平方米（略）元，总金额为（略）元，由原告分五期支付；被告须于2001年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、被告不可避免或克服的异常天气、地质状况、政府行为等社会原因。除特殊情况外，被告如未按合同规定期限将该商品房交付原告使用的，逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权提出解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按原告累计已付款10％向原告支付违约金……。该合同经广州市房地产交易所登记。合同签订后，原告向被告支付了购房款（略）元。原告至今没有收楼。2002年7月13日原告向被告发出解除合同的通知书，同月30日，被告复函给原告，确认了原告的合同解除权、违约金支付请求权等权利，并同意如原告提出解除合同，将在康王商业城交付使用后60天内支付楼款给原告。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告应于2001年12月31日将符合条件的商品房交付原告使用，逾期超过180日的，原告有权提出解除合同。原告应当在解除权发生之日起一年内(即2002年6月30日起至2003年6月30日止)行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。原告在2002年7月13日向被告发出了解除合同的通知书，被告在7月30日复函确认了原告的合同解除权等权利，并同意在康王商业城交付使用后60天内支付楼款给原告，且被告在庭审中也同意解除双方的《商品房买卖合同》，并退回购房款给原告，故原告要求确认解除合同和要求被告返还购房款（略）元的诉讼请求，予以支持。由于某告已按约定向被告支付了购房款，但被告却未能按约定的时间将房屋交付给原告使用，对此，被告应承担违约责任。关于某约金的标准，双方在合同中已约定被告逾期交楼应按原告累计已付款10％向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金（略）元的诉讼请求，予以支持。被告认为违约金过高没有依据，不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款的规定，作出判决如下：一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》解除；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州市华康地空开发有限公司一次性支付购房款（略）元给原告郑某某；三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州市华康地空开发有限公司一次性支付逾期交楼违约金（略）元给原告郑某某。本案受理费6308元，由被告广州市华康地空开发有限公司负担。
上诉人广州市华康地空开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、政府行为导致逾期交楼上诉人可以依约免责。根据合同约定上诉人因政府行为导致延期交楼可据实延期。规划局、人防办行为属政府行为，上诉人依约应予免责。2000年10月规划局要求上诉人修改康王商业城的进、排风口等；2001年1月人防办发函给上诉人认为原设计方案不符合要求，要求上诉人修改；因商业城的进、排风口设计图纸变更，延期125天、因人防设计图纸变更延期103天，上诉人发函告知被上诉人“因不可预料情况”导致延期交铺。故上述政府行为应据实延期228天。且被上诉人于2003年4月2日办理了收楼手续。二、合同约定的违约金过高应予调整。上诉人延期交楼并非恶意，属政府行为所致，依合同约定上诉人按房款的百分之十承担违约责任显失公平，违约金过高，应予以调整。据此，请求1.撤销广州市荔湾区人民法院(2004)荔法民三初字第X号民事判决第三项；2.本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据本案查明的事实及上诉人提交的证据，人防办要求上诉人修改图纸是由于某诉人设计的图纸不合格，并非不可抗力的政府行为。规划部门的批复意见亦是针对上诉人的设计和报建与规划不符，要求上诉人修改调整，属正常的审批程序，上诉人应当预见到，并预留合理的时间。上诉人将上述事由均归责于某府行为，要求予以免责缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。原审法院考虑到康王商业城进、排风口的设计变更是因规划部门马路绿化带的设计而直接导致，已给予华康公司65天延期交楼的免责时间。至于某诉人提出的违约金过高要求予以调整的请求，因合同明确约定违约金的标准，该约定标准为房款额的百分之十，并不能判定为过高，上诉人也没有提交证据证实该标准过分高于某上诉人的实际损失，故上诉人该请求本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6308元由上诉人广州市华康地空开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张跃国
审判员张妍
代理审判员汪秀兰
二OO四年九月一日
书记员岳为群
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