广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2003)穗中法民四初字第X号
原告中山市益联贸易发展公司，住所地中山市X路X号。
法定代表人袁某某，职务经理。
委托代理人朱雪芳，广东弘力律师事务所律师。
委托代理人谭顺宁，广东弘力律师事务所律师。
被告广州宝华房地产开发有限公司。住所地广州市X路X号行政楼三楼。
法定代表人李某某，职务董事长。
委托代理人陈某某，女，住所（略）。
原告中山市益联贸易发展公司诉被告广州宝华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张妍、郭晓红、代理审判员文方遒组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱雪芳，被告的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其司与被告于1995年4月19日签订《房地产预售契约》，其主要约定：其司以1500万元向被告购买其位于广州市东山区X路宝华大厦第九、第十一、第十三、第十五层的房产，约定付款时间为1995年12月31日前，交付房产的时间为1995年12月31日，契约第五条还约定了逾期付款和逾期交楼的违约责任。尽管其司履行了契约约定的支付全部1500万元款项的义务，但被告至今未能按契约约定将上述约定房产交付给其司。现在宝华大厦已被广州市中级人民法院委托有关拍卖行拍卖出去，得款9500万元，2002年其司向该院申报债权时，曾签过一份文件，同意该院委托有关拍卖机构对其司所购的房屋进行拍卖，所以才产生拍卖的事实。因此，被告继续履行交付房地产的义务已不可能，被告的行为已构成根本违约。故要求解除原告与被告签订的上述《房地产预售契约》；被告向原告返还价款1500万元；被告支付违约金765万元(以每日万分之二点一、从1996年1月1日起计算至2002年9月31日)。在庭审中变更诉讼请求为：被告向原告返还价款1500万元；被告支付违约金765万元(以每日万分之二点一、从1996年1月1日起计算至2002年9月31日)；上述款项应从购房合同约定的房屋拍卖款中优先受偿。后再变更诉讼请求为：被告向原告返还价款1500万元；上述款项应从购房合同约定的房屋拍卖款中优先受偿。
被告宝华公司辩称，其司虽然曾经与原告签订《房地产预售契约》，成交价格为1500万元，但其司财务上只反映曾经收取过原告所交付的1000万元，而1995年6月12日的500万元是没有收到的，故原告付款并非1500万元。其司不能交付宝华大厦给原告是客观存在的，但这是由于不可抗力的因素所至，如与承建单位发生争议而致使工程停工、公司法定代表人因某济纠纷被中山市检察院拘留及意外因素造成工期延期374天(经广东省建设委员会批复同意顺延工期)等，因此对于原告的主张其司不能同意。由于目前宝华大厦已由广州市中级人民法院拍卖，其司同意解除合同，同意广州市中级人民法院按国家法律、法规的规定分配拍卖财产。但是原告不享有优先受偿权，与其他业主具某某等地位。
经审理查明，1995年4月17日，原告与被告双方签订《房地产预售契约》，其主要约定：原告向被告购买其位于广州市东山区X路宝华大厦第九、第十一、第十三、第十五层的房产(房屋建筑面积3856平方米)，上述房产的成交价格为1500万元；原告在1995年12月31日前将上述款项一次性支付给被告，被告应于1995年12月31日将上述房产建成并正式交付给原告；违约责任：原告中途悔约的不得向被告索还订金，被告中途悔约应在悔约之日起十内将订金退还给原告，另给付原告相当于定金数额的违约金；原告不能按期向被告付清购房款、或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效等。该《房地产预售契约》于同月19日在广州市荔湾区公证处办理了公证。1995年4月22日、5月15日、6月12日，原告先后三次各支付500万元(合计1500万元)予被告。但被告至今未能按契约约定将上述约定房产交付给原告。
现本案争议的宝华大厦已被本院委托有关拍卖机构拍卖。被告没有提供证据证明其是在没有收取原告1995年6月12日的500万元的情况下，就开具某款收据。
本院认为，被告具某本案争议标的物宝华大厦的预售资格，故其与原告所签订的上述《房地产预售契约》是各方当事人协商一致形成的合意，合同中对各方权利义务的约定没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。原告在签订合同后已经依约支付价款，但被告至今已逾期8年仍未能交付约定的房产，构成严重违约，且本案合同约定的房产已被本院拍卖，客观上原告已无履行原合同的可能，原告要求解除本案争议合同的主张合法合理，被告也予以同意，故本院予以支持。被告虽然称只收到原告交付的（略）元而非（略）元，但在原告提交被告出具某收据证明其主张以后，在举证期限内，被告没有履行相应举证反驳的义务，被告对其主张应当承担举证不能的法律后果，所以被告该抗辩本院不予支持。
本案双方当事人签订《房地产预售契约》后，房屋买受人原告已经向出卖人被告支付全部房款，上述预售契约并经广州市房地产交易所登记备案，据此，原告应当享有合同的权益。但是，原告据此提出对上述《房地产预售契约》中约定的房产具某优先受偿权，因法律并没有规定，故其该项请求本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第(三)项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百一十一条的规定，判决如下：
一、被告广州宝华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中山市益联贸易发展公司返还购房价款（略）元；
二、驳回原告中山市益联贸易发展公司的其他诉讼请求。
本案受理费（略）元(由原告预付)由被告负担。被告在清偿上述欠款同时将该费用迳付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长张妍
审判员郭晓红
代理审判员文方遒
二OO四年九月一日
书记员刘晓红
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