广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)：广州市勤联房地产开发有限公司。住所地：本市X路X号。
法定代表人：李某某，董事长。
委托代理人：林晓东，广东威戈律师事务所律师。
委托代理人：欧永健，广东宏安信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：何某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：萧志坚，广东合众拓展律师事务所律师。
上诉人广州市勤联房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年6月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是合法、有效的合同，当事人应自觉履行。双方在合同中约定：被告应在商品房竣工验收之日起三十天内到房地产管理局办理测绘及权属登记手续，在取得权属证明书后三十天内到产权交易所办理交易过户手续。这一规定表明当事人在办理产权登记问题上约定了二段的办证时间，第一段为办理测绘及权属登记手续，第二段为办理交易过户手续。关于第一段，被告交楼时房屋状态应为已竣工验收，因此，被告实际交楼时间(2001年3月30日)可视为房屋竣工验收时间。据此，被告应依约在房屋竣工验收之日起三十日内(2001年4月30日)到广州市国土局房地产管理局办理测绘及权属登记手续，但实际上，被告直至2002年4月22日才向房管部门申请测绘，同年11月18日递交资料，申请办理楼宇产权登记。被告的行为，显然违反了合同约定，应承担违约责任。鉴于原告不能举证证明其向被告主张迟延办证违约金，故根据诉讼时效的有关规定，起诉日两年内的违约金诉讼请求予以支持，之外的违约金诉讼请求超过诉讼时效。故被告应承担此段违约金的起算时间为2002年1月16日。关于第二段，因房管部门在2003年1月8日为被告办理了权属证明书，原告收到被告提交办证资料的通知后，当日即交齐办证资料给被告，故被告应按约定在三十天内协助原告办理房屋交易过户手续。现被告无证据证明其在合理期间内履行协同办证义务，对此，被告也应承担违约责任。因此，扣除合理期限后，被告支付违约金的起算时间应为2003年2月9日。鉴于银行在接到被告通知后未能及时送交原告房屋所需办证资料，从被告限期提交资料届满之日起至银行交齐办证资料给被告之日止的期间，不能归责于被告，故对上述期间迟延办证的违约责任应予免除。因当事人没有约定逾期办证违约责任的承担方式，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外，由于《收缴证件收据》不能确定被告递交的十五份商品房交易过户案中包括原告预购房产，故被告认为其于2003年3月4日协同原告办理交易过户手续的意见，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：被告在本判决生效之日起十五日内，向原告支付从2002年1月16日起至2002年11月18日止及从2003年2月9日起至被告协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续之日止的迟延办证违约金(按照原告已支付购房款（略）元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其中2003年2月9日起至银行交齐办证资料给被告之日止的期间予以扣除)。该违约金累计总额以原告主张的（略）元为限。诉讼费1468元由被告负担。
上诉人不服原审判决，上诉称：一、一审法院认定上诉人在2001年3月30日交楼时间为房屋的竣工时间是错误的。1.根据双方签订的商品房预售合同第十条的约定，上诉人必须在2001年3月30日前，将经过竣工验收合格的商品房交付给被上诉人。由于商品房是上诉人分三期开发的，被上诉人当时也充分认识到要上诉人将经竣工验收合格的商品房交付给被上诉人是有困难的，上诉人只能做到“建筑工程质量验收合格”，所以上诉人和被上诉人签订《补充合同》约定，以“建筑工程质量验收合格”为交房标准，而事实上作为交房标准的《单位工程竣工验收报告》并非合同第十七条的竣工验收，根据双方约定，竣工验收是指建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收，综合验收包括规划验收，被告在2002年4月22日取得《建设工程规划验收合格证》，合同第十七条约定产权登记是以商品房竣工验收为准，因此，被告承担办证义务的开始时间应为2002年4月22日取得《建设工程规划验收合格》。一审法院混淆了《单位工程竣工验收报告》与合同第十七条约定的竣工验收的概念。2.法律明确规定只有通过规划验收手续后，才能办理房屋产权。在实际办理房产证时，如果没有规划验收合格证是无法办到产权证的。一审法院在没有查清事实和法律规定的基础上即认定上诉人交付房屋的时间(2001年3月30日)视为房屋竣工验收时间，是完全错误的。二、一省法院没有依法认定房管部门对涉案房屋的测绘、办理权属登记和交易过户的办证期间，属于认定错误。上诉人于2002年10月16日向房管部门申请测绘至2002年10月16日出测绘图的时间共一百七十六天；2002年11月18日申请办理权属登记至2003年1月8日取得权属证明书的时间共52天；上诉人于2003年1月13日通知被上诉人提交材料办理产权登记，从2003年3月4日申请办理交易过户手续至2003年7月29日取得房产证之日共一百四十八天；以及合同第十七条的约定办理产权登记的合理期间六十天，上述时间合计436天。上诉人从2002年4月22日申请测绘到2002年10月16日出测绘图和2002年11月18日申请权属证明书到2003年1月8日出权属证明书的期间；及上诉人从2003年3月4月申请办理交易过户手续至2003年7月29日取得房产证的期间。上述期间是因有关部门的办理程序不能及时办理，属于上诉人不能控制、不能克服的原因，并非上诉人的原因而无法办理产权过户和登记手续，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人要承担延期办证违约责任的前提是由于自己的原因造成的办证延误，故上述期间不应由上诉人承担逾期办证的违约责任。综上所述，上诉人不存在延误办证的违约责任，请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人对原审判决无异议。
二审经审理查明：2000年11月20日，上诉人与被上诉人双方签订《商品房预售合同》(编号：穗房预合字（略）号)，约定：被上诉人以（略）元向上诉人购买广州海珠区X路三十八号万寿雅苑第C幢第三层X号房地产；上诉人应于2001年3月30日前将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付被上诉人使用；该商品房竣工验收之日起三十天内，上诉人应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；上诉人取得权属证明书后三十天内协助被上诉人到广州市房地产交易所办理交易过户手续。同日，上诉人与被上诉人双方还签订《补充合同》，约定：双方所确定的2001年3月30日前将该商品房交付使用，交付使用标准为建筑工程质量验收合格。上述合同经广州市房地产交易所登记。之后，被上诉人向上诉人付清购房款(部分购房款通过办理银行按揭贷款手续，由银行转付)。上诉人分别于2001年4月17日和4月23日开具收取房款共（略）元的购房发票给被上诉人。被上诉人于2001年3月30日接受上诉人的上述房屋。上诉人预售的商品房于2001年3月22日通过竣工验收。2002年4月22日上诉人取得该栋楼宇的《建设工程规划验收合格证》。当日，上诉人委托广州市房地产测绘所对万寿北路X街的房屋、用地面积进行测绘，同年10月16日广州市房地产测绘所出具原告所购房户的《房地产分户图》给上诉人。2002年11月18日上诉人向房管部门缴交资料，申请办理海珠区X路X街X号房屋产权登记。2003年1月8日广州市国土资源和房屋管理局向上诉人核发《广州市房地产权属证明书》，确认上诉人是海珠区X路X街X号房屋权属人。2003年1月13日上诉人向业主发出《通知》，要求业主在2003年1月30日前持商品房预售合同原件和身份证明原件及复印件到售楼部办理有关事宜。同年4月21日，上诉人再次向业主发出《通知》，催促业主送交办理房地产权证的资料。提供按揭贷款的广州市X村信用合作社收到上述两份通知后，于2003年5月13日才派人直接将办证资料送到广州市房地产交易所办理交易过户手续，并在同年8月26日办妥302房《房地产权证》和《他项权利证》后保管该证。
本院认为：上诉人与被上诉人双方之间签订的上述《商品房预售合同》以及《补充合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性、强制性规定，形式齐备，因此，原审判决作有效认定是正确的，本院予以支持。
根据《商品房预售合同》第十条规定，上诉人须于2001年3月30日前将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付被上诉人。但是，双方当事人签订的《补充合同》第一条对上述交付房屋条件作了变更，即上诉人于2001年3月30日前交付的房屋仅仅须经建筑工程质量验收合格即可。因此，原审判决认定上诉人实际交楼时间(2001年3月30日)可视为房屋竣工验收时间，违反了上述补充合同的规定，本院不予支持。
根据《商品房预售合同》第十七条规定，上诉人应在竣工验收之日起30天内办理测绘及权属登记手续。现查明，上诉人于2002年4月22日规划验收合格，同日即申请有关部门测绘；在同年10月16日有关部门出具测绘图后，于同年11月18日向房管部门缴交资料办理权属登记手续(俗称大确权)。因此，上诉人已依照约定履行了办理测绘及权属登记手续的义务；原审判决认定上诉人上述行为违反了合同约定从而应承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。
《商品房预售合同》第十七条还规定，上诉人应在取得权属证明书后三十天内协助被上诉人到广州市房地产交易所办理交易过户手续。现查明，上诉人于2003年1月8日取得其权属证明书后，于同年1月13日要求被上诉人及按揭银行提交办证资料，由于保管办证资料的按揭银行的延误，经上诉人在同年4月21日再次催促后，按揭银行在同年5月13月才直接将办证资料提交给房管部门。可见，上诉人在取得权属证明书后30天内即2003年2月8日前，已依约履行了协助被上诉人办理过户登记手续的义务。造成被上诉人权属证书迟延至同年8月26日才办妥的后果，并非由于上诉人的原因所致。因此，原审判决认定上诉人未履行上述义务而应承担迟延办证的违约责任，是缺乏事实依据的，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实和适用法律失当，本院予以改判。上诉人上诉称其履行了协助被上诉人办理过户登记手续的义务，有事实依据，本院予以采纳。被上诉人请求上诉人承担迟延办证违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人的诉讼请求。
一、二审受理费各1468元，均由被上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长高东星
审判员郭晓红
代理审判员杨玉芬
二OO四年九月一日
书记员蔡培娟
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