广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审第一被告，反诉原告)广州保嘉乐器制造厂有限公司，住所地：广州经济技术开发区X路同兴工业大厦。
法定代表人邢某某，董事长。
上诉人(原审第二被告，反诉原告)广州市宝嘉乐器厂(原广州市海珠区宝嘉乐器厂)，住所地：广州市花都区X镇新华工业区。
法定代表人邢某某，董事长。
上诉人(原审第三被告，反诉原告)广州市宝嘉乐器厂第一分厂(原广州市海珠区宝嘉乐器厂第一分厂)，住所地：广州海珠区X镇X村西环西14巷X号。
负责人邢某某，厂长。
三上诉人共同委托代理人黄某辉，广东启源律师事务所以律师。
三上诉人共同委托代理人窦艳华，广东启源律师事务所工作人员。
被上诉人(原审原告，反诉被告)广州康华钟表皮具手袋有限公司，住所地：广州市海珠区X村X街X号。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人刘永权，广东联合发展律师事务所律师。
上诉人广州保嘉乐器制造厂有限公司、广州市宝嘉乐器厂、广州市宝嘉乐器厂第一分厂因租赁合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，原告与第一被告签订的《租赁合约书》是双方真实的意思表示，对双方均有约束力，第一被告租赁场地后，上述场地实际是三被告使用，按公平原则，三被告应支付场地的租金至解约时止。按双方的约定，租金应在每季度第一个月内交齐，被告没有按期履行，已构成违约，滞纳金双方约定按5‰计算，由于双方约定计算日期没有明确，原告要求按每日计算没有依据，应按被告同意的每月5‰计算。对于原告要求被告支付其代垫的税金，原告并没有提供证据证明税金是其按约定为被告代垫的，故其请求本院不予支持。由于原告没有按期向土地出租人缴交租金导致龙潭第一经济合作社向法院起诉解约，经法院判决，解除原告与龙潭村第一经济合作社所签订的《租赁合约书》及《补充协议》的有效部分以及解除广州康华钟表皮具手袋有限公司与被告广州海珠区宝嘉乐器厂、广州保嘉乐器制造厂有限公司分别所立的《租赁合约书》。为此，造成解约的原因是原告的过错造成的，原告应承担违约责任。由于双方没有约定违约责任，解约时出租人与被告均同意按原条件继续租用，并没有损害被告的利益，对此，原告已经采取了补救措施，故被告反诉要求原告赔偿（略）元缺乏依据，本院不予支持，至于被告要求原告退回订金（略）元，从广州市海珠区宝嘉乐器厂提交给工商部门X年的资产负债表显示其应收款为零，而且双方签约时约定所收的是场地使用订金，原告表示交出场地后所收取的订金已抵作租金，对此，有证人程某某的证言证实，被告认为订金没有抵作租金，本院不予采信。据此，原审法院于2004年5月13日作出判决：一、第一被告广州保嘉乐器制造厂有限公司、第二被告广州市海珠区保嘉乐器厂、第三被告广州市海珠区宝嘉乐器厂第一分厂在本判决生效之日起七日内支付从2003年9月1日至2003年11月30日止租金（略）.96元及滞纳金给原告广州康华钟表皮具手袋有限公司(滞纳金从2003年10月1日开始按每月5‰计算至实际支付之日止)。二、驳回原告广州康华钟表皮具手袋有限公司要求第一被告广州保嘉乐器制造厂有限公司、第二被告广州市海珠区保嘉乐器厂、第三被告广州市海珠区宝嘉乐器厂第一分厂支付税金的请求。三、驳回第一被告广州保嘉乐器制造厂有限公司、第二被告广州市海珠区保嘉乐器厂、第三被告广州市海珠区宝嘉乐器厂第一分厂的反诉请求。案件受理费5612元、反诉费5510元，由原告负担2487元，被告负担8635元。
一审判决后，广州保嘉乐器制造厂有限公司、广州市宝嘉乐器厂、广州市宝嘉乐器厂第一分厂均不服，均向本院提起上诉称：2000年1月15日，上诉人与被上诉人签订《租赁合约书》，租用龙潭村X街西14巷X号西侧的工业用地及X号厂房，期限从2000年4月1日起至2012年4月1日止，租赁期12年。合同签订后，上诉人一直按上述合同的租金标准向被上诉人交纳租金，但被上诉人一直都不依约向其租用土地的所有人龙潭村第一经济合作社交租，导致法院判令被上诉人与龙潭第一经济合作社解除租赁合同，同时解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合约书》。由于被上诉人的过错，及被上诉人已严重缺乏诚信，同时被上诉人已收取了上诉人10万元作为场地正常使用的订金。双方在《租赁合约书》约定“由于被上诉人的原因造成上诉人不能正常使用场地的，被上诉人必须退回订金并赔偿10万元。”上诉人多次要求被上诉人依双方约定退回订金和赔偿10万元，并从退回款项中扣除三个月的租金。原审法院判令上诉人支付滞纳金给被上诉人(滞纳金从2003年10月1日开始按每月5‰计算至实际支付之日止)不合理。上诉人从来没有同意支付滞纳金。原审法院从上诉人提交工商部门X年的资产负债表显示其应收款项为零，及证人程某某的证言就认定上诉人向被上诉人交纳的租金已抵作租金依据不足，损害了上诉人的合法权益；该订金并没有充抵租金，有订金的收据为证；另证人程某某是被上诉人的行政经理，是利害关系人，其证言依法不应被采信。综上所述，故上诉请求：1、撤销原审判决第一项中上诉人向被上诉人支付滞纳金的内容。2、判令被上诉人退回订金10万元并另赔偿10万元给上诉人、3、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。
被上诉人广州康华钟表皮具手袋有限公司答辩对原审判决有意见，但其没有提起上诉。
经审理查明：1994年10月18日，龙潭第一经济合作社与被上诉人广州康华钟表眼镜制造厂(2001年2月20日经批准变更登记为广州康华钟表皮具手袋有限公司)签订《租赁合约书》，约定龙潭第一经济合作社将位于龙潭环村路以西约50米、新滘南路以北约70米的土地租给被上诉人办企业或商业，地址为新滘镇X村X街西14巷(现称龙潭村西环西14巷)X号；租用面积约共（略）平方米(以测量为准)；租期从1995年1月1日起至2025年1月1日止，共30年；等。龙潭第经济第一经济合作社从1994年10月18日起将场地交给广州康华钟表皮具手袋有限公司使用，广州康华钟表皮具手袋有限公司在使用场地期间经龙潭第一经济合作社同意，以龙潭第一经济合作社名义在该地块内建筑了现龙潭村西环西14巷X号(框架结构两层，建筑面积369平方米)、龙潭村西环西14巷X号之一(框架结构一层，建筑面积220.5平方米)、龙潭村西环西14巷X号之2(框架结构两层，建筑面积2640平方米)及龙潭村西环西14巷X号之3(框架结构两层，建筑面积960平方米)等几幢房屋，该些房屋现均由龙潭第一经济合作社以其名义领有广州市海珠区X镇人民政府核发的《农村(墟镇)宅基地使用证》。2001年6月29日，双方就租金问题签订《补充协议》。
2000年1月15日，广州康华钟表眼镜制造厂(甲方)与原广州市海珠区宝嘉乐器厂(乙方，现更名为广州市宝嘉乐器厂)签订《租赁合约书》，租用地址：新滘镇X村X街西14巷X号西侧工业用地及X号厂房；租用年限从2000年4月1日起至2012年4月1日止；租用期12年，三年为一期，共分四期，首期土地每平方米5.1元，以后每期租金价格在上期的基础上递增12%，厂房每平方米10元，每满三年递增10%；土地共5592平方米，厂房1356.8平方米；签约后，乙方预付订金（略）元，甲方须在2000年1月25日之前清场交出土地厂房楼，乙方接收确认后，乙方付齐（略）元的场租，若甲方不能按期交出场地，甲方则须退订金，并另赔偿（略）元的租金共（略）元，若甲方清场后，乙方不租，则甲方罚没订金。租金交付办法：每季度交一次租金，每次在当季的第一个月内交齐；逾期未交，则按5‰滞纳金计算；超过半年不交者，甲方有权起诉，通过法律程某变卖资产，以资抵租；双方自签订正式合约后，除国家或镇级政府征用外，不得以任何方式提前终止合约，否则违约方要负全部的责任；在约期间，乙方有权在该用地开设分公司或将富余建筑设施转租第三者；因乙方提出更改乙方名称，经甲、乙双方法人代表磋商，同意更改；1999年12月11日签订的租赁合约，原乙方承租名称为“广州市海珠区宝嘉乐器厂”，现甲方同意乙方承租人名称改为“广州保嘉乐器制造厂有限公司”；自2000年7月25日新合约签字起，1999年12月11日原签订的租赁合约终止；2000年1月14日上诉人保嘉乐器厂向被上诉人缴纳了场地使用订金(龙潭西环路X巷X号西侧的工业用地及X号厂房)（略）元。
2000年1月27日，广州康华钟表眼镜制造厂(甲方)与原广州市海珠区宝嘉乐器厂(乙方)就上述所签订的《租赁合约书》第四项第二点签订《租赁合约补充协议》，约定：乙方接收厂房、场地后，预付给甲方50万元(包括预付订金)；乙方同意该款项在每期应缴租金中抵减当期租金总数的50%，余下50%租金每期按时以现金或即期支票缴付给甲方，至该款项(50万元)抵减完为止。
另查明，被上诉人出租的上述场地实际为三上诉人共同承租使用，三上诉人一直按合同约定的租金标准向被上诉人交租至2003年8月31日止。
再查明，由于被上诉人没有按期向龙潭村第一经济合作社缴纳租金，龙潭村第一经济合作社曾向原审法院提出诉讼，原审法院于2003年4月9日以(2002)海房初字第X号民事判决书审结，判决：一、广州市海珠区X镇龙潭第一经济合作社与广州康华钟表皮具手袋有限公司(当时称广州康华钟表皮具眼镜制造厂)所立的《租赁合约书》及《补充协议》，租金超过20年的无效，其余的有效；二、解除广州市海珠区X镇龙潭第一经济合作社与广州康华钟表皮具手袋有限公司(当时称广州康华钟表皮具眼镜制造厂)上述所立的《租赁合约书》及《补充协议》的有效部分；三、解除广州康华钟表皮具手袋有限公司(当时称广州康华钟表眼镜制造厂)与第三人广州市海珠区宝嘉乐器厂、广州保嘉乐器制造厂有限公司分别所立的《租赁合约书》。四、广州康华钟表皮具手袋有限公司在本判决生效之日起15日内向腾空广州市海珠区X镇X村西环西14巷X号等全部承租场地中除第三人广州保嘉乐器制造厂有限公司、广州市海珠区宝嘉乐器厂、广州市海珠区宝嘉乐器厂第一分厂租赁场地之外的用地及房产，并将之全部交回广州市海珠区X镇X村第一经济合作社，等。判决后，广州康华钟表皮具手袋有限公司公司不服，向本院提出上诉，本院经审理后，于2003年12月1日作出(2003)穗中法民四终字第X号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。在该案处理中，龙潭村第一合作社表示不要求第三人搬迁，其社可按被上诉人与第三人(本案上诉人)所签租赁合同的条件与第三人(本案上诉人)订立合同，由第三人(即本案上诉人)继续租用场地。第三人(本案上诉人)则表示同意直接与龙潭第一经济合作社订立租赁合同。
在本案一审期间，被上诉人提供了广州市海珠区宝嘉乐器厂工商档案资料，1999年12月的资产负债表一份，其中其他应收款项金额为（略）元；2000年12月的资产负债表一份，其中其他应收款项金额为年初数为1.40元，年末为6.40元；2001年12月31日的资产负债表一份，其中其他应收款项金额为空白。另外，被上诉人提供的证人程某某证实，其原来是被上诉人的行政经理，所收取的订金已经冲抵第一年的租金。
二审期间，上诉人坚持认为其司资产负债表没有经过审计，不能反映其司财务真实情况，另证人程某某的证言不属实，上述证据不能证明订金已冲抵完租金。被上诉人则认为其司已将订金冲抵每一期租金情况列表交给一审法院，而上诉人无法提供该时期其仍有交租的证据，故应认定上诉人所交纳的订金已冲抵完租金。为此，本院于2004年7月27日庭审时已要求上诉人提供上述期间其司有交租的证据，但上诉人表示原审法院没有要求其提交该证据，其司可在庭后提交。但上诉人至今未能向本院提交上述证据。
二审另查明，广州市海珠区保嘉乐器厂于2003年10月16日更名为广州市保嘉乐器厂；广州市海珠区保嘉乐器厂第一分厂于2003年11月24日更名为广州市保嘉乐器厂第一分厂。
本院认为，被上诉人与广州保嘉乐器制造厂有限公司签订的《租赁合约书》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，被上诉人已将房屋交付给三上诉人使用，三上诉人亦应依约履行向被上诉人交纳租金的义务，原审判决三上诉人向被上诉人支付所欠租金正确，应予维持。本案争议关键是订金是否已冲抵完租金问题。由于双方签订的《租赁合约补充协议》已明确约定订金可以冲抵租金；而广州市宝嘉乐器厂提交给工商部门X年的资产负债表也显示其应收款为零，故被上诉人主张订金已冲抵租金依据充分，本院对此予以采信。上诉人认为订金没有冲抵租金，因其未能提供同期已交纳租金的证据，故本院对上诉人该主张不予采信。由于订金已冲抵完上诉人同期应付租金，故上诉人再要求被上诉人返还订金没有依据，本院不予采纳。另由于上诉人欠付租金，故原审判决上诉人按合同约定支付相应滞纳金并无不当，应予维持。上诉人上诉要求不予支付滞纳金理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人要求被上诉人赔偿10万元损失问题。由于解约时土地出租人与上诉人均同意按原条件由上诉人继续租用讼争场地，上诉人利益没有受到损害，原审法院据此认定被上诉人已经采取补救措施，无需再支付赔偿金给上诉人并无不当，本院亦予以维持。上诉人上诉坚持要求被上诉人赔偿（略）元依据不足，本院不予采纳。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程某合法，处理恰当，本院予以维持。三上诉人上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审受理费5612元由三上诉人共同负担。
本判决为终审判决。
审判长高东星
审判员郭晓红
代理审判员杨玉芬
二OO四年九月一日
书记员林璐璐
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