上诉人(原审原告)重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行。
被上诉人(原审原告)姜XX。
原审被告易XX。
上诉人重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行(以下简称奉节农商行)与被上诉人姜XX、原审被告易XX撤销权纠纷一案，奉节县人民法院于2011年10月21日作出(2011)奉法民初字第X号民事判决，奉节农商行对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年3月15日，易XX向重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行贷款95000元，月利率为7.8‰，约定2008年3月15日偿还。易XX自愿承诺用其自有的位于奉节县X镇X路X号X幢X单元X号的房屋一套抵押担保，未办理抵押登记。贷款到期后，易XX未归还贷款本息，经多次催收，仍未还款。2008年8月11日奉节农商行向一审法院起诉，要求易XX立即归还借款本金95000元及相应的利息，并要求确认抵押关系成立。该案审理中奉节农商行申请财产保全，该院于2008年8月14日依法查封了易XX在奉节县X镇X路X号X幢X单元X号房屋。2008年12月11日，该院以（2008）奉法民初字第X号民事判决书判决由易XX偿还奉节农商行95000元，并从借款之日起至还清款之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率给付相应利息；驳回了奉节农商行的其他诉讼请求。奉节农商行收到判决书后，即上诉到本院。2009年6月16日，奉节农商行申请撤回上诉。本院以（2009）渝二中法民终字第X号民事裁定书准许奉节农商行撤回上诉，双方按原审判决执行。经奉节农商行申请，在该案强制执行过程中，姜XX作为异议人，以2008年7月30日其与易XX签订了《房屋买卖合同》并付清了全部房款，且已在奉节县房屋管理部门申请办理了登记手续为由提出书面执行异议，认为2008年8月14日奉节农商行申请法院查封该房屋是错误的，请求法院解除查封。该院分别做出了（2010）奉法执异字第X号和（2010）奉法执异字第3-X号执行裁定书。（2010）奉法执异字第3-X号执行裁定书裁定：一、撤销（2010）奉法执异字第X号执行裁定；二、中止对被执行人易XX在奉节县X镇X路X号X幢X单元X号房屋的执行。该裁定书送达给双方当事人后，奉节农商行即向该院起诉，并申请对姜XX与易XX之间的房屋买卖合同进行字迹鉴定。该院委托西南政法大学司法鉴定中心对易XX和姜XX的签字进行字迹鉴定。西政司法鉴定中心（2011）鉴字第X号司法鉴定意见书鉴定意见：1、倾向认定签订时间为“2008年7月30日”，甲方法定代表人署名“易XX”，乙方法定代表人署名“姜XX”的《重庆市房地产买卖合同》原件上甲方法定代表人署名字迹“易XX”是源自于易XX书写；2、倾向认定签订时间为“2008年7月30日”，甲方法定代表人署名“易XX”，乙方法定代表人署名“姜XX”的《重庆市房地产买卖合同》原件上乙方法定代表人署名字迹“姜XX”是姜XX书写。姜XX（乙方）与易XX（甲方）于2008年7月30日签订的房屋买卖合同，其主要内容是：“一、总则甲方自愿将本合同第二项所列房地产出售给乙方…；二、基本状况坐落奉节永安镇X路X号X幢X单元X号混合结构建筑面积147.14平方米，房屋所有权证号417148，土地使用权证号（2004）2594，土地使用面积17.78m2，土地使用权取得方式划拨；三、成交价格及其他费用：1、甲乙双方协商议定上述房地产成交价格为500元/m2（建筑面积）合计（大写）柒万零伍佰柒拾元；2、其他费用：四、付款期限及移交房地产……2008年7月30日上述房地产全部移交给乙方。”房屋买卖合同签订后，易XX于2008年7月29日给姜XX出具收条一份，其主要内容是：“今收到房管所宿舍壹栋二单元X号售房全款贰拾万叁仟陆佰元（203600元）”，易XX在收条上签字。2008年7月30日，姜XX向奉节县房地产管理所申请房屋买卖过户登记。
一审法院认为，姜XX购买易XX位于奉节县X镇X路X号X幢X单元X号房屋，付清全部房款并向房屋登记管理部门提出办理有关手续的申请，双方签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。奉节农商行提出该房屋系易XX与其借款的抵押物，其享有优先受偿的权利主张，因没有办理房屋产权抵押登记，抵押权尚未设立，其主张不能对抗姜XX与易XX之间的房屋购买行为。该院（2008）奉法民初字第850-X号民事裁定书的查封行为是在姜XX与易XX房屋买卖之后。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣某、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣某、冻结，应予撤销。2008年7月30日易XX、姜XX签订了书面的房屋买卖合同，且双方在当天到奉节县房地产管理所办理了过户登记并完善了相关过户登记的手续。尽管易XX在奉节农商行贷款时已承诺用该房屋作为抵押，但是没有办理过户登记，其抵押关系没有成立。其行为不能对抗善意的第三人。因此，易XX、姜XX的房屋买卖合同合法有效。尽管房屋买卖合同上签订的是每平方米500元，总价款是70570元，但是易XX出具给姜XX的收条是203600元，按照当时的市场行情，不存在低价转让的行为。奉节农商行在本案中提出的诉讼请求看，实质主张的是债权人撤销权。撤销权是形成权，自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案奉节农商行在2008年12月11日收到该院（2008）奉法民初字第X号判决书时就知道其权利已经被侵害，其撤销权的期间应当从2008年12月11日起计算。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年没有行使撤销权的，该撤销权消灭”的规定，奉节农商行使撤销权的期间应自2008年12月11日至2009年12月11日止。奉节农商行于2010年8月19日提起撤销权诉讼，已经超过了法律规定的主张撤销权的期限，不受法律保护。综上所述，奉节农商行请求判令继续依法执行易XX位于奉节县X镇X路X号X幢X单元X房屋，以偿还其贷款本息的诉讼请求不能成立。该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行的诉讼请求。案件受理费2176元，鉴定费2000元，合计4176元，由奉节农商行负担。
奉节农商行不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判：继续执行易XX位于奉节县X镇X路X号X幢X单元X号房屋，以偿还易XX所借贷款本金9.5万元及相应利息；一、二审诉讼费用由易XX、姜XX承担。主要事实与理由：1、一审认定易XX、姜XX的房屋买卖关系成立错误。该房屋买卖虽到房管部门申请了登记，但还没完成登记手续，登记行为仅处于申请阶段。该房买卖至今未缴契税；法院查封该房屋时未提出已办理过户登记而不予协助；法院查封该房屋时姜XX没有实际入住。2、一审认定易XX不存在低价转让错误。500元/平方米远低于2000元/平方米的市场价；203600元的收据未经易XX指证，也没写明付款人，即使是真实的，该价款也是房款、装修费用、家具及其他财产的总和，该款不能认定为房屋价款。3、一审认定本案是一个单独的撤销权案件且已过主张撤销权的期间错误。本案是基本执行裁定，在裁定书规定的可以提起诉讼期间提起诉讼的；本案争议标的物一直为法院查封，撤销权的期限应从法院裁定解除查封开始计算，至起诉时未超过规定期限。
姜XX答辩称：1、生效判决已认定抵押不成立，奉节农商行不享有优先受偿权。2、房屋买卖以登记为原则，不要求完成过户，且是因为奉节农商行的行为才导致没过户。3、姜XX、易XX的房屋买卖合法有效。4、该房买卖交付的价款为20多万元，当时房价才1000元/平方米左右，符合2008年的市场价，不存在低价转让。5、一审认定超过主张撤销权的期限正确。姜XX在2008年对奉节农商行申请的查封提出过异议，自此奉节农商行应知道易XX卖房的事实，其应在一年内主张撤销，超过则撤销权消灭。6、姜XX不知易XX借款抵房，其按市场价支付了对价，没有过错，是善意购买人。一审判决正确，建议驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人双方均未提交新证据材料。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。二审中奉节农商行陈述当时当地清水房价格为1300-1400元/平方米。姜XX认为当时当地最多只有1200元/平方米。
本院认为，2008年7月30日，易XX尚系位于奉节县X镇X路X号X幢X单元X号房的所有权人，其有权处分该房屋。姜XX与易XX签订房屋买卖合同，购买前述房屋，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且姜XX购买房屋时，该房屋并不存在权利瑕疵及其他影响房屋买卖关系成立的因素，姜XX支付了对价，并按法律规定向房屋登记管理部门申请了房屋买卖过户登记，一审认定双方的房屋买卖关系成立并无不当。虽然姜XX去办理过户登记备案的购房合同载明的单价500元/平方米明显低于当时的市场价，但姜XX实际支付给易XX的房款为203600元，按房屋面积147.14平方米折算，实际单价为1383.72元/平方米，该价格与当时当地的市场价相符。奉节农商行没有证据证明易XX是按备案合同价格收取的房款，而不是收取了姜XX持有的收据载明的203600元房款，也没有证据证明该收据载明的价款中包含家具、电器等其他财产的价款，因此，奉节农商行关于易XX以不合理的低价转让财产的主张证据不足，不能成立。因易XX有权处分位于奉节县X镇X路X号X幢X单元X号的房屋，买受人姜XX购买该房屋时该房屋不存在权利瑕疵或其他影响权利人处分的因素，买受人按市场价格支付了相应对价，现购房人也实际居住使用该房，故位于奉节县X镇X路X号X幢X单元X号房屋的依法应归姜XX所有，该房屋已不属易XX的财产，不能作为清偿易XX债务的执行对象，一审驳回奉节农商行的诉讼请求恰当。综上所述，奉节农商行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2176元，由重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行负担。
本判决为终审判决。
审判长李某文
审判员刘健
代理审判员龙江莉
二0一二年四月六日
书记员孙喜歌
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