广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：饶海新，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人：赵华，广东中信致诚律师事务所职员。
被上诉人(原审原告)：黄某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：李涛，广东润正律师事务所律师。
原审第三人：佛山市禅城区X镇X村格三股份经济合作社，住所：佛山市禅城区X镇X村。
法定代表人：郭某某。
委托代理人：汤志伟，广东通法律师事务所律师。
上诉人陈某某与被上诉人黄某某租赁合同纠纷一案，因不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛石法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：2002年5月4日，被上诉人黄某某委托古惠仰，古惠仰转委托罗志兵与上诉人陈某某签订了一份《合同书》，约定将位于佛山市X路松源商厦首层440平方米商铺出租给陈某某使用，每月租金（略）元，交租金期限为每月4-8日，承租期限为2002年6月4日至2008年6月4日，并约定陈某某须预付按金（略）元给出租方，若陈某某逾期交租每天加收5%滞纳金，逾期超过20天出租方有权收回铺位。同日，双方还签订了《合同附件》，约定：本商铺出租方在本大楼验收合格交付使用后给予承租方一个月装修期后开始收取租金，本商铺领取牌照的资料及副本由出租方负责。合同签订后，古惠仰收到了陈某某交来的（略）元按金。古惠仰也已将商铺交付给陈某某。陈某某收到商铺后开始装修。
2002年10月3日，双方又签订了一份《合同书》，除承租期限变更为2002年10月4日至2008年10月4日和交租金期限变更为每月1-5日外，其余内容与2002年5月4日所签订的《合同书》相同。
本案涉讼房屋所占土地使用人及建设单位是原审第三人佛山市禅城区X镇X村格三股份经济合作社，工程竣工验收日期为2003年5月9日，尚未办理房地产证。
另，原审第三人在2002年11月1日之前半年，将本案涉讼房屋交付原告黄某某使用，原告黄某某与原审第三人在2002年11月1日双方补签了《承包合同书》。2002年12月3日，原审第三人佛山市禅城区X镇X村格三股份经济合作社经黄某某申请同意被上诉人黄某某转租。
原审判决认为：原告黄某某转租涉讼房屋经第三人佛山市禅城区X镇X村格三股份经济合作社同意，因此，被告陈某某关于原告黄某某无权出租涉讼房屋的抗辩不成立。原告黄某某与古惠仰是委托代理关系，古惠仰接受原告黄某某的委托后，转委托罗志兵以古惠仰的名义与被告陈某某签订前后两份租赁合同，向被告陈某某出租涉讼房屋。虽然两份合同签订时，罗志兵、古惠仰都没有向被告陈某某披露古惠仰与原告黄某某之间的委托关系，但这并不妨碍当被告陈某某不履行租赁合同的义务时，原告黄某某直接向被告陈某某行使租赁合同中古惠仰对被告陈某某的权利，黄某某向被告陈某某主张权利后，即成为租赁合同的一方当事人，因此，黄某某作为本案原告是适格的。
前后两份合同均约定了租赁期间，2002年5月的合同约定的租赁期间是2002年6月4日至2008年6月4日，2002年10月的合同约定的租赁期间是2002年10月4日至2008年10月4日。租赁期间为租赁合同的基本条款之一，由于前后两份合同的租赁期间的起止日完全不同，因此，应认定前后两份合同的基本条款不同，被告陈某某关于2002年10月的合同是2002年5月的合同的补充的主张不成立。当事人就同一租赁物先后签订基本条款不同的合同书，此情形应视为2002年10月当事人协商一致解除2002年5月的合同并重新建立租赁合同。
法律、行政法规规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。其目的在于确保建筑物安全。原、被告建立租赁合同时，涉讼房屋所在建筑物尚未竣工验收，其建立租赁关系的过程有瑕疵，但在本案辩论程序终结前，涉讼房屋所在建筑物已经竣工验收合格，因此，涉讼房屋所在建筑物应视为符合国家有关建筑工程安全标准。本案当事人建立租赁关系过程中的瑕疵，未致本案租赁合同无效的程度。故本案租赁合同有效。
2002年10月的合同未约定原告黄某某须向被告陈某某提供产权证明、验收合格证，被告陈某某以此作为拒绝交租的抗辩不成立。原告黄某某履行了2002年10月的合同的义务，被告陈某某则未依该合同给付租金，其行为已违约。原告黄某某基于被告陈某某的违约行为要求解除合同，要求被告陈某某给付拖欠的租金，有充分的合同及法律依据，应予支持。当事人在合同中约定的滞纳金实际是被告陈某某迟延交付租金的违约金。合同关于滞纳金的约定没有导致约定无效的事由，应认定为有效，但被告陈某某就滞纳金过高提出了抗辩，被告陈某某抗辩理由充分，采纳被告陈某某抗辩主张，比照中国人民银行规定的商业银行逾期贷款利率确定滞纳金的比率。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第九十一条第(二)项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百一十三条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第一款的规定，判决：一、原、被告2002年10月建立的租赁合同在本判决生效之日解除；被告陈某某在本判决书生效之日起十日内将涉讼房屋佛山市禅城区X路松源商厦首层440平方米商铺返还原告黄某某。二、被告陈某某在本判决生效之日起十日内以每月（略）元给付原告黄某某2002年10月4日至本判决确定的合同解除之日止的租金。三、被告陈某某在本判决生效之日起十日内按每日万分之二点一及累计拖欠租金额给付原告黄某某自2002年10月6日计算至本判决确定的付款日止的违约金。本案受理费4100元、保全费1183元，合共5283元，由被告陈某某承担。
陈某某上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、原审法院认定“黄某某与第三人签订此合同书之前半年，第三人已将本案涉讼房屋交付原告黄某某使用，原告黄某某与第三人2002年11月1日的合同是补签的”得出“2002年5月1日，原告黄某某承租第三人佛山市禅城区X镇X村格三股经济合作社参与的上述房屋，租期自2002年5月1日至2012年10月31日”与事实不符。事实是：2002年3月15日，第三人将“佛平路松源商厦”出租给古惠仰(而不是出租给被上诉人黄某某)，租赁期为十年，即从2002年4月21日至2012年4月20日止。2002年11月1日，古惠仰将他在该合同中的权利义务转让给黄某某，黄某某于当日与第三人签订了合同书。2.原审法院认定“2002年5月4日、10月3日罗志兵受古惠仰的委托，以古惠仰的名义与上诉人签订了两份合同都是证人受某告黄某某的委托签订的”不符合事实。事实是，2002年5月4日、10月3日罗志兵受古惠仰的委托，以古惠仰的名义与上诉人签订了两份合同，在这个过程中，根本没有黄某某，古惠仰是这两份合同的出租方，也是合同的当事人。罗志兵是古惠仰的委托代理人。古惠仰在与上诉人签订合同，收取押金，与上诉人建立租赁合同关系后，又在2002年11月1日将他在合同中的权利义务转让给黄某某。由于该转让权利义务的行为未取得上诉人同意，故对上诉人不具有法律效力，古惠仰仍然是合同出租方，仍依法承担合同中的法律责任。被上诉人黄某某根本不是合同书的出租方，她在上诉人与古惠仰签订的合同书中不享有任何的权利，故黄某某作为原告主体不适格。二、原审法院适用法律错误。原审法院认为，在本案辩论程序终结前，涉讼房屋所在建筑物已经竣工验收合格而追溯认可租赁双方的行为，并据此视为该租赁合同有效，这一认定缺乏法律依据。三、原审法院认为“2002年10月当事人协商一致解除2002年5月的合同并重新建立租赁合同”不符合本案的实际情况。上诉人与出租方古惠仰的租赁行为自2002年5月4日签订合同时已发生，该行为一直延续至2002年10月3日合同签订之后，这二份合同并不是完全割裂的。第二份合同是第一份合同的延续和补充。而不是对第一份合同的解除和终止。因为二份合同的租赁物都是同一的，出租方与租赁方也没有改变，合同的期限也是一样的，都是6年，而且上诉人在签订第一份合同时，就已将商铺押金交给了古惠仰，只不过是第二份合同的期限比第一份合同期限推迟了，这主要是因为出租方古惠仰一直承诺为上诉人提供商铺大楼验收合格证和负责为上诉人提供办理营业执照的资料，由于古惠仰未能办到，故双方同意一致将租赁期限推迟。因此，双方的行为是一贯的，而不是断续的。原审法院认为上诉人与古惠仰协商一致解除了第一份合同纯属主观武断想当然。四、原审法院的判决明显偏袒被上诉人，有违法律的公平、公正原则。据此请求：1.依法撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛石法民一初字第X号民事判决书。2.依法驳回被上诉人的诉讼请求。3。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：原审认定事实正确，第三人将铺位租给我方只有我方有权转租古惠仰是黄某某的代理人，上诉人与被上诉人的协议有效。
本院认为：被上诉人黄某某与古惠仰是委托代理关系，古惠仰接受黄某某的委托后，转委托罗志兵以古惠仰的名义与上诉人陈某某签订前后两份租赁合同，向陈某某出租涉讼房屋。虽然两份合同签订时，罗志兵、古惠仰都没有向陈某某披露古惠仰与黄某某之间的委托关系，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款之规定，当陈某某不履行租赁合同的义务时，黄某某可直接向陈某某行使租赁合同中古惠仰对陈某某的权利。因此，原审法院认定黄某某作为本案原告适格并无不当。
出租的房屋须经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。当事人各方在建立租赁合同时，涉讼房屋尚未竣工验收，存在瑕疵，但在本案诉讼期间涉讼房屋已经竣工验收合格，因此，说明涉讼房屋符合国家有关建筑工程安全标准。原审判决认定本案租赁合同有效并无不当，但出租方在未竣工验收合格前由于出租房屋尚不具备交付使用的条件，故无权要求租金。
2002年5月4日和2002年10月3日，双方前后两份《合同书》，前一份合同约定的租赁期间是2002年6月4日至2008年6月4日，交租金期限为每月4-8日；后一份合同约定的租赁期间是2002年10月4日至2008年10月4日，交租金期限为每月1－5日。两份合同其余条款未变，前一份合同所交的（略）预付按金继续有效，双方从未约定前一份合同解除，因此，应认定为后一份合同是对前一份合同的变更。2002年5月4日双方签订的《合同附件》是前一份《合同书》的有效组成部分，当然也对后一份《合同书》继续有效，对双方均有约束力。原审判决认为2002年10月当事人协商一致解除2002年5月的合同并重新建立租赁合同，缺乏事实和法律依据，应予纠正。依照双方签订的《合同附件》约定，出租方应在涉讼商铺验收合格交付使用后一个月开始收取租金，因此，租金应从2003年6月10日开始计算。上诉人陈某某未依约交付租金，被上诉人虽交付了商铺，但未尽履行协助办理商铺领取牌照应尽义务，也存在一定过错，鉴于双方的过错和《合同书》所解除的情形，对被上诉人请求解除租赁合同，应予支持，但请求支付滞纳金不予采纳。原审判决认定事实有误，判决不当，应予纠正。陈某某上诉主张部分有理，应予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛石法民一初字第X号民事判决第三项；
二、维持广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛石法民一初字第X号民事判决第一项；
三、变更广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛石法民一初字第X号民事判决第二项为：上诉人陈某某在本判决生效之日起十日内将2003年6月10日至本案涉讼房屋返还给被上诉人黄某某期间，按每月（略）元计付租金给被上诉人黄某某；
四、驳回黄某某的其他诉讼请求；
五、驳回陈某某的其他上诉请求。
本案一、二审受理费8200元、保全费1183元，合共9383元，由上诉人陈某某承担5283元；由被上诉人承担4100元。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
审判员陈某武
二00四年八月二十四日
书记员林程
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
