重庆市第三中级人民法院
民事判决书
（2011）渝三中法民终字第X号
上诉人（原审原告）：王某甲，男，汉族，居民。
上诉人（原审原告）：胡某，男，汉族，居民。
二上诉人共同的委托代理人：余某某，重庆市丰都县某某法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王某乙，女，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）：孙某丙，女，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）：孙某丁，男，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）：孙某戊，男，汉族，居民。
上述四被上诉人共同的委托代理人：孙某戊某，重庆某某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国某某银行股份有限公司丰都县支行。
法定代表人：梅某，行长。
委托代理人：曾某某，重庆某某律师事务所律师。
原审第三人：重庆市丰都县某某局。
法定代表人：蒋某，局长。
委托代理人：况某某，重庆某某律师事务所律师。
原审第三人：重庆某某有限公司。
法定代表人：何某，经理。
委托代理人：廖某某，重庆某某律师事务所律师。
上诉人王某甲、胡某与被上诉人王某乙、孙某丙、孙某丁、孙某戊、中国某某银行股份有限公司丰都县支行（下称某某丰都支行），原审第三人丰都县某某局（下称丰都县某某局）、重庆某某有限公司（下称某某公司）所有权确认纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年8月16日作出（2011）涪法民初字第X号民事判决。王某甲、胡某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年1月9日、2月21日对当事人进行了询问。各方当事人及其委托代理人参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：经四川省人民政府批准，丰都县人民政府将丰都县X区Ea－X号地块3932平方米的土地使用权，以移民用途划拨给某某丰都支行建设综合楼。后某某公司（当时名称为重庆丰都某某房地产开发有限公司，于2005年11月22日登记更名为现名）通过竞标方式，取得与某某丰都支行联建综合楼的资格。双方于2003年10月23日签订滨江路Ea－X号地块房屋联建合同，约定：某某丰都支行以划拨土地使用权作为投入，某某公司投入建设资金进行联合建房；房屋建成后，某某丰都支行分得临街门面500平方米，其余房屋归某某公司所有。次日，双方又签订滨江路Ea－X号地块房屋联建补充合同，约定：某某丰都支行分得的门面500平方米，由某某公司以3400元/平方米返购;某某丰都支行的在册员工（含离退休人员）向某某公司购买房屋，均按不高于建筑面积698元/平方米计算。
2004年2月10日，某某公司将滨江路Ea－X号地块综合楼联建项目以工程内部承包方式发包给王某甲、胡某，孙某戊为担保人。该内部承包协议约定：某某公司与某某丰都支行签订的滨江路Ea－X号地块房屋联建合同及补充合同中属于某某公司的权利和义务，均由王某甲、胡某享有、承担。
2004年6月8日，王某甲、胡某与孙某戊签订合作协议，约定：由王某甲、胡某分别投资350000元，孙某戊投资（略）元，合作开发滨江路Ea－X号地块的滨江丽苑小区；投资的风险和利润分配，不按出资比例，而由三人平均承担风险和分配利润。
王某甲、胡某与孙某戊合作开发的滨江路Ea－X号地块滨江丽苑小区竣工后，于2008年3月10日对出售后剩下的门面、住某、车库等进行了分配。该合伙分配协议约定：一号楼（现为丰都县X街道办某处滨江西路X号），孙某戊分得2、20、21、22、23、X号门面，胡某分得3、17、18、X号门面，王某甲分得5、14、15、X号门面，一楼办某用房664.43平方米归三人共有；二号楼（现为丰都县X街道办某处滨江西路X号）的1、2、3、X号门面及X号车库归孙某戊所有，5、6、X号门面及X号车库归王某甲所有，9、X门面及1、2、X号车库归胡某所有。
滨江丽苑的建设单位系某某丰都支行。2008年11月11日，某某丰都支行取得丰都县某某局颁发的丰都县X路Ea－X号地块滨江丽苑小区X、X号楼的房地产产权证，载明的土地使用面积为3512.10平方米，土地使用权性质为划拨，房屋建筑面积15447.20平方米，套内建筑面积13988.74平方米。
2009年7月29日，某某丰都支行根据某某公司提供的2009年4月9日编制并加盖印章的房屋销售情况清理表，分别与王某乙、孙某丁、孙某丙签订房地产买卖合同，以500元/平方米的价格，将丰都县X街道办某处滨江西路X号1、X单元二层X号办某用房664.43平方米（产权证号：306房地证2009字第X号）出卖给王某乙；以1200元、860元、860元（应为850元）、830元/平方米的价格，将丰都县X街道办某处滨江西路X号X单元一层附X号商业用房51.90平方米（产权证号：306房地地证2009字第X号）、（X单元一层）附X号商业用房47.90平方米（产权证号：306房地证2009字第X号）、附X号商业用房51.90平方米（产权证号：306房地证2009字第X号）、（X单元一层）附X号商业用房47.90平方米（产权证号：306房地证2009字第X号）分别出卖给王某乙；以1000元/平方米价格，将丰都县X街道办某处滨江西路X号X单元一层附X号商业用房64.54平方米（产权证号：306房地证2009字第X号）出卖给孙某丁；以1000元"平方米、860元"平方米、850元/平方米价格，将丰都县X街道办某处滨江西路X号X单元一层附X号商业用房57.25平方米（产权证号：306房地证2009字第X号）、附X号商业用房72.86平方米（产权证号：306房地地证2009字第X号）、附X号商业用房50.90平方米（产权证号：306房地证2009字第X号）分别出卖给孙某丙，并已分别办某了房屋产权登记，买受人王某乙、孙某丁、孙某丙已经取得房屋产权证书。王某乙、孙某丁、孙某丙没有将购房款直接支付给某某丰都支行，而是用于支付办某整个小区的房屋产权证的相关费用，共计（略）元。
一审法院另查明：某某公司将与某某丰都支行的联合建房项目以内部承包的方式发包给王某甲、胡某，没有通知某某丰都支行。王某甲、胡某与孙某戊之间的合伙关系及对房屋的分配，某某丰都支行及某某公司均不知情。孙某戊与王某乙系夫妻关系，孙某丁、孙某丙是孙某戊、王某乙的子女。王某甲、胡某原系某某丰都支行职工，2004年9月与某某丰都支行解除劳动关系。2011年5月18日，王某甲、胡某诉至一审法院。
王某甲、胡某诉称：孙某戊、王某乙夫妇在办某丰都县X街道办某处滨江西路X号、X号房屋产权分户登记时，拒不向某某丰都支行、丰都县某某局、某某公司如实提供王某甲、胡某与孙某戊签订的合伙财产分配协议书，隐瞒了事实真相，采取欺骗的手段以从某某丰都支行受让产权的方式将王某甲、胡某分得的房屋登记在孙某丙、孙某丁、王某乙的名下。孙某丙、孙某丁、王某乙没有向某某丰都支行支付房屋价款，双方的房屋买卖是不真实的。王某乙、孙某丙、孙某丁、孙某戊、某某丰都支行、丰都县某某局、某某公司的行为侵犯了其二人对门面及办某房屋的合法权益，请求判决：1、确认孙某丁与某某丰都支行转让丰都县X街道办某处滨江西路X号X单元附X号房屋所有权的行为无效；确认王某乙与某某丰都支行转让滨江西路X号附X号、附X号、附X号房屋所有权的行为无效；确认以上房屋归胡某所有。2、确认王某乙与某某丰都支行转让滨江西路X号X单元附X号房屋所有权的行为无效；确认孙某戊华与某某丰都支行转让滨江西路X号X单元附X号、附X号、附X号房屋所有权的行为无效；确认以上房屋归王某甲所有。3、确认王某乙与某某丰都支行转让滨江西路X号X层X号房屋所有权的行为无效；确认该房屋产权归胡某、王某甲和孙某戊共同共有。
王某乙、孙某丙、孙某丁、孙某戊辩称：孙某戊、王某乙与王某甲、胡某是合伙关系，合伙人对合伙财产有同等的处分权，某某丰都支行与王某乙签订的房屋买卖合同是有效的。其次，孙某丁、孙某丙与某某丰都支行签订的房屋买卖合同也是有效的。买方支付了相应的对价，并且已经办某了房屋产权证。本案系王某甲、胡某与孙某戊三人之间的合伙财产纠纷，至今合伙人没有办某结算。虽然三人于2008年3月10日对合伙财产进行了分配，并签订了协议，但是该协议没有得到实际履行。孙某戊、王某乙在办某房屋产权登记过程中，没有向某某丰都支行、丰都县某某局隐瞒事实真相，也没有欺骗行为。王某乙、孙某丙、孙某丁与某某丰都支行分别签订了买卖合同，按合同支付了房屋价款，价款用于支付办某整个小区的房屋产权证相关费用。王某乙、孙某丁、孙某丙与某某丰都支行之间的房屋买卖关系是真实的，已实际履行，并办某了房屋产权过户登记。请求驳回王某甲、胡某的诉讼请求。
某某丰都支行辩称：根据某某公司与该行签订的房屋联建合同、补充合同及该行的委托书，某某公司对联建项目的房产拥有完全的处分权。该行是根据某某公司提供的房屋销售情况清理表办某有关手续，没有任何某错。某某公司对争议的房屋是否进行了真实的交易，是清楚的。某某公司与王某甲、胡某签订内部承包协议，王某甲、胡某与孙某戊之间的合伙关系、财产分配，某某公司及合伙人均没有通知该行。该行与王某甲、胡某没有合同关系，该行配合某某公司办某本案9处争议房屋的过户手续，是在履行与某某公司的协议，没有任何某错，对9处争议房屋转让行为的有效与否，不承担任何某任。
丰都县某某局述称：该局在本案争议的9处房产的登记办某过程中，按照登记程序进行了审查，没有任何某提出产权异议。经确认，产权人是某某丰都支行，买房人身份真实，有房屋交易，有相应的过户、协议手续，该局在材料齐备的情况下依法进行产权登记，没有过错，不应承担民事责任。
某某公司在一审中未作陈述。
一审法院认为，虽然王某甲、胡某与孙某戊共同出资合伙建设了丰都县X路Ea－X号地块滨江丽苑小区X、X号楼房，三人并对余房进行了分配，但是该小区的建设单位是某某丰都支行，王某甲、胡某与孙某戊三人的分房协议，只有被某某丰都支行、某某公司认可并通过合法的途径才能取得房屋所有权。由于某某丰都支行、某某公司对三人签订的分配房屋协议并不知情，故该协议对某某丰都支行、某某公司没有约束力。
因某某丰都支行是建设单位，根据物权法第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，某某丰都支行对王某甲、胡某与孙某戊建设的丰都县X路Ea－X号地块滨江丽苑小区X、X号楼房取得物权，而王某甲、胡某与孙某戊不能直接取得物权。王某甲、胡某、孙某戊与某某公司之间是合同关系，如果王某甲、胡某、孙某戊要取得物权，必须在某某丰都支行取得物权后，方能从某某丰都支行转移取得。
某某丰都支行在办某了丰都县X路Ea－X号地块滨江丽苑小区X、X号楼房的房屋产权证后，王某乙、孙某丙、孙某丁从某某丰都支行取得了王某甲、胡某与孙某戊签订的分房协议中分配给王某甲、胡某的部分房屋的所有权，虽然王某乙、孙某丁、孙某丙没有直接支付购房款给某某丰都支行，但是买房方出资支付了整个小区房屋登记费用，并已经办某房屋产权过户登记，应当认定买卖行为依法成立，王某乙、孙某丙、孙某丁按买卖合同，经过依法登记取得了房屋所有权。
王某甲、胡某在王某乙、孙某丙、孙某丁与某某丰都支行的房屋买卖行为已经完成，且已经办某房屋产权登记后，要求确认王某乙、孙某丙、孙某丁从某某丰都支行取得的房屋归其所有的诉讼请求，没有事实依据和法律根据。加之王某甲、胡某与孙某戊之间的剩余房屋分割协议并不直接产生物权效力，故对王某甲、胡某的诉讼请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十条之规定，判决：驳回王某甲、胡某的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由王某甲、胡某负担。
王某甲、胡某对一审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其原诉讼请求。理由是:1、某某丰都支行不是丰都县X路Ea－X号地块滨江丽苑小区X、X号楼房的实际所有权人，无权对讼争的9处房屋进行处置。某某丰都支行已通过签订房屋联建合同方式将该地块的土地使用权转让给某某公司，而某某公司又将联建项目发包给王某甲、胡某，王某甲、胡某又与孙某戊签订合作协议进行合伙开发，故后三人才是该地块楼房的实际所有权人。2、某某丰都支行与王某乙、孙某丙、孙某丁无真实的房屋买卖关系。某某丰都支行以明显低于市场价的价格将房屋转让给王某乙、孙某丙、孙某丁，且并未向某某丰都支行支付购房款，一审法院以该三人支付了办某整个小区房屋产权证的相关费用作为支付了购房款的理由是错误的。
王某乙、孙某丙、孙某丁、孙某戊辩称：王某甲、胡某与孙某戊是合伙关系，三人均不是讼争房屋的物权人，不能作出法律意义上的处分，故三人签订的房屋分配协议是无效的，不能产生物权变更或移转的效力，不能对抗法律意义上的物权人某某丰都支行对讼争房屋的处分行为。前述分配协议的形成时间是2008年3月，而某某丰都支行取得物权的时间是2008年10月，王某乙、孙某丙、孙某丁取得物权的时间是2009年，说明该分配协议没有得到某某丰都支行的认可，讼争房屋从未交付给王某甲、胡某，该分配协议并没有得到实际履行。孙某戊是合伙人之一，既然王某甲、胡某认为自己有权处理讼争房屋，那么孙某戊也有权对讼争房屋进行处置，但只有得到原始权利人的追认才是有效的。而事实上，孙某戊的行为是得到某某丰都支行的追认及确认的。某某丰都支行根据某某公司提供的售房情况表与王某乙、孙某丙、孙某丁签订的房屋买卖协议是实际履行的，也得到了相关机关的认同。当时的实际情况是，由于王某甲、胡某将钱卷走，导致无法为整个小区的购房者办某产权证及缴纳相关税费，相关部门才决定将剩余的房屋售出后用于办某相关手续。因当时形势所迫，为了尽快售出房屋，出售价格低于市场价也是合乎情理的。请求驳回上诉，维持原判。
某某丰都支行辩称：该行用滨江丽苑小区地块的土地使用权与某某公司联合建房，该行与某某公司才是该小区的建设方，具有讼争房屋的初始所有权。某某公司将自己的合同权利义务转移给不具备开发资质的王某甲、胡某，亦未得到该行认可，故王某甲、胡某与某某公司签订的内部承包合同是无效的。王某甲、胡某和孙某戊不是该小区的联合建设方，三人签订的房屋分配协议处分了该行和某某公司拥有所有权的房屋且未得到追认，不具有法律效力。王某甲、胡某虽然是实际施工人，但只能向某某公司主张工程款，对讼争房屋不享有物权。讼争房屋的初始所有权从未发生过改变，王某甲、胡某无权主张讼争房屋的所有权。因为孙某丙家承担了该行和某某公司应该承担的办某整个小区房屋产权证的费用，才将讼争房屋转让给孙某丙家。该行根据某某公司的售房情况表将讼争房屋出售给王某乙、孙某丙、孙某丁的行为，是对自己财产的处置，合法有效。王某甲、胡某不具备讼争房屋的所有权，只是与孙某戊存在债务纠纷。
丰都县某某局述称：该局进行房屋产权登记时，是看谁有土地使用权，谁是建设单位，谁在进行开发以及转让与受让是否合法等，至于房屋买卖是否实际履行，则不属该局审查的范围。故该局办某讼争房屋产权登记是合法的，在本案中无任何某错，不应承担责任。如果王某甲、胡某认为该局的登记行为有过错，则应另行提起行政诉讼。此外，一审判决没有明确该局是否承担责任，希望在二审判决中予以明确。请求驳回王某甲、胡某的上诉请求。
某某公司述称：根据该公司与某某丰都支行的合同，该公司对滨江丽苑的房屋享有物权，而某某丰都支行不享有物权。虽然王某甲、胡某不具备开发资质，但他们是实际投资人，该局与他们签订的内部承包协议也明确了所有的权利义务由王某甲、胡某承担。
本院二审查明：2003年6月17日，某某丰都支行取得丰都县某某局颁发的丰都县X区Ea－X号地块3932平方米的建设用地批准书，土地用途为商业、办某、住某综合楼。2003年10月23日，某某丰都支行与某某公司签订房屋联建合同，约定：某某丰都支行以划拨土地使用权作为投入，除获得临街门面500平方米外，其余房产归某某公司所有；某某公司承担工程建设的全部资金，并负责建设过程中的一切安全、民事、经济和法律责任，某某丰都支行只对报建及验收等手续办某工作提供协助，不承担任何某费。2003年12月10日，某某丰都支行向某某公司出具委托书，载明：根据双方签订的房屋联建合同约定，滨江路Ea－1地块所建房屋除我方应得门面房部分外，其余房屋均属你方所有。若你方对外处置，售房过程中所发生的任何某济、法律责任概由贵公司负责，所产生的一切税费均由贵公司承担；对在售房过程中所需办某的相关手续由我行提供协助，但不承担任何某济责任。
王某甲、胡某与孙某戊在该地块合作开发滨江丽苑小区工程后，胡某主要负责房屋的销售及工程款的支付。工程完工后，某某丰都支行于2007年11月2日以建设单位名义取得丰都县建设委员会（下称丰都县建委）就丰都县X区Ea－X号地块的滨江丽苑工程颁发的建设工程竣工验收备案登记证。2008年3月10日，王某甲、胡某与孙某戊对出售后剩下的门面、住某、车库等进行了分配，约定由孙某戊负责整个小区的房产证办某事宜，胡某预留了办某费用396000元在某某公司账上。因该小区的房屋售出后迟迟未能办某分户产权证，该小区业主陈某某于2009年4月20日到丰都县政府信访办某行信访，向负责接访的丰都县副县长张承银反映：其2004年在滨江丽苑购买了住某，已付清房款，另付了4000元办某费用。其曾多次打电话给建房老板胡某东（应为胡某）催办某产证，但胡某说在办某中，至今未有结果。该小区业主涉及106户，要求督促及时办某分户房产证。此后，某某丰都支行根据孙某戊提供、某某公司盖章确认的由王某乙于2009年4月10日编制的房屋销售情况清理表与王某乙、孙某丁、孙某丙就讼争房屋签订了房地产买卖合同。后孙某戊用出售讼争房屋的价款747275元并垫支346725元，缴纳了整个小区办某房产证的相关费用。之后，孙某戊分别于2009年7月27日、12月17日到某某公司领取了办某费用20万元、10万元，共计30万元。2009年9月12日，胡某对办某费用总支出金额予以了确认。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，某某丰都支行与某某公司签订房屋联建合同及联建补充合同，以建设用地使用权出资，只获得一定资金回报及员工优惠购房待遇，不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，双方签订的合同的性质应为建设用地使用权转让合同。某某公司与某某丰都支行签订合同后，将自己在合同中的权利义务全部转让给王某甲、胡某，王某甲、胡某又与孙某戊进行合伙开发，故王某甲、胡某、孙某戊系讼争房屋的实际权利人。虽然表面上系某某丰都支行与王某乙、孙某丙、孙某丁签订房地产买卖合同将讼争房屋出卖，但某某丰都支行实际上只是根据其与某某公司的合同履行协助义务，实质则是孙某戊将讼争房屋出卖给妻子王某乙及子女孙某丙、孙某丁。虽然胡某预留的办某费用不足以缴纳整个小区的办某费用，但孙某戊将已分配给王某甲、胡某及约定归三人共有的讼争房屋以低价出卖给自己的妻子和子女用于缴纳办某费用，损害了实际权利人王某甲和胡某的利益，属恶意串通，损害第三人利益的行为，故对某某丰都支行与王某乙、孙某丙、孙某丁就讼争房屋签订的房地产买卖合同依法应确认无效，讼争房屋中除丰都县X街道办某处滨江西路X号1、X单元二层X号办某用房归王某甲、胡某、孙某戊共同共有外，其余分别归王某甲、胡某所有，即丰都县X街道办某处滨江西路X号X单元一层附X号、X单元一层附X号、附X号、X单元一层附X号商业用房，归胡某所有；X单元一层附X号、X单元一层附X号、附X号、附X号商业用房，归王某甲所有。至于孙某戊在办某房屋产权证过程中多支出的费用及相关损失，可依法另案起诉。某某丰都支行、某某公司及丰都县某某局在讼争房屋出卖及房产证办某过程中，只是履行协助义务或法定职责，没有证据证明其与当事人存在恶意串通的行为，没有过错，不应承担本案民事责任。
综上，原判决认定事实清楚，但鉴于当事人在二审中提供了新的证据，导致本院认定的事实与一审认定的事实发生变化，对原判决依法应予改判。王某甲、胡某的上诉请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市X区人民法院（2011）涪法民初字第X号民事判决。
二、确认中国建设银行股份有限公司丰都县支行分别与王某乙、孙某丙、孙某丁就丰都县X街道办某处滨江西路X号1、X单元二层X号办某用房、X单元一层附X号、X单元一层附X号、附X号、X单元一层附X号商业用房，X单元一层附14、附X号、附X号商业用房，X单元一层附X号商业用房签订的房地产买卖合同无效。
三、丰都县X街道办某处滨江西路X号X单元一层附X号、X单元一层附X号、附X号、X单元一层附X号商业用房，归胡某所有；X单元一层附X号、X单元一层附X号、附X号、附X号商业用房，归王某甲所有；1、X单元二层X号办某用房，归胡某、王某甲、孙某戊共同共有。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，计160元，由孙某戊、王某乙、孙某丙、孙某丁负担。
本判决为终审判决。
审判长李某某
代理审判员简某某
代理审判员王某
二0一二年三月二十八日
书记员洪某
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