海南省高级人民法院
民事判决书
(2000)琼民终字第X号
上诉人(原审原告)杭州市建筑设计院海南分院，住所地海口市X路X号宏祥大厦A－201。
法定代表人梅某某，该院院长。
委托代理人陈申，上海市友林律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)浙江省建筑工程总公司海南公司，住所地海口市X路东海房屋住宅区X－X室。
法定代表人施某，该司总经理。
委托代理人金鹰，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人杭州市建筑设计院海南分院(下称设计院)因与浙江省建筑工程总公司海南公司(下称建筑公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院(2000)海中法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人设计院的委托代理人陈申，被上诉人建筑公司的委托代理人金鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定:建筑公司将其向海南长江旅业公司购买的旭龙国际大厦十一层期房，于1993年4月12日出售给设计院，设计院依约支付了购房款（略）．76元，但建筑公司未依约于1995年2月交付房屋。该房屋已由海口市中级人民法院以(1996)海中法执字第189－X号民事裁定书裁定执行给长江旅业公司的债权人西北实业海南公司，设计院于2000年元月得知该事实后，立即向有关部门提出异议。原审认为设计院在1995年2月建筑公司未依约交付房屋时，即应知道自己的权益受到了侵犯，即应积极地向对方提出异议。但该院在一审诉讼中未能提供其曾向建筑公司主张权利，使其诉讼时效中止、中断的法定事由和相关证据，故其起诉已超过诉讼时效，遂判决驳回设计院的诉讼请求。
设计院上诉称:本案房屋买卖合同的标的物是期房，上诉人支付了合同约定应该支付的款项后，就取得该房屋的期权，这种期权在未能转化为房产所有权之前是不需要主张而存在的事实。本案中上诉人得知自己的期权被侵犯是在2000年元月4日，诉讼时效应从此时起算。请求撤销原判，依法改判被上诉人退还房款并承担违约责任，赔偿上诉人的经济损失。建筑公司辩称:由于建筑公司在1995年2月未能依约交付房屋，设计院在此时收到房屋的权利已受到了现实的侵害，所以诉讼时效应从1995年2月起算；另外，本案不适用最长保护期限制度，要求依法驳回上诉。
经审理查明:1993年4月12日，建筑公司与设计院签订了一份《房屋买卖合同》，约定建筑公司将建筑面积暂按671．24m2的＂旭龙国际大厦＂第十层以4714．20元／m2，总价款为（略）．61元的价格预售给设计院，设计院除在签合同当日支付10万元定金外，其余房款分五期付清，其中第四期在签合同后的360日内付总价款的10％，计（略）．96元；第五期为竣工验收后三日，付清下余全部款项，计（略）．99元；如无特殊情况(不可抗力除外)，建筑公司应于1995年2月交房；建筑公司负责该项目的全部工程监理，对工程的质量、进度、材料档案资料及验收全面负责；如逾期交房，每逾期一个月，建筑公司按设计院已付购房款的万分之五支付违约金；如逾期付款，每逾期一天，设计院按应付房款的万分之五向建筑公司支付违约金，超过七日，视为自动撤销本合同，已付定金归建筑公司所有，已付购房款无息退还。其后，双方又在该合同＂其他＂条中将原定的第十层调整为第十一层。1993年4月15日，建筑公司与海南长江旅业公司(下称长江旅业)签订一份《房屋买卖合同》，约定长江旅业将旭龙国际大厦第十一层以4759．20元／m2，总价款为（略）．2元的价格预售给建筑公司。1993年4月12日、4月13日、8月30日、12月25日，1994年2月7日、4月19日、5月19日，设计院分七次向建筑公司支付定金和购房款50万元、（略）．88元、（略）．88元、25万元、30万元、10万元、30万元，共计（略）．76元，与合同约定的设计院应付的定金及前四期购房款之和相差（略）．86元。1995年2月，该房屋未能如期竣工验收交付，长江旅业亦未能将该房屋的产权办至建筑公司名下，建筑公司与设计院也未就该房屋的转让办理任何手续。1997年9月1日，海口市中级人民法院(1996)海中法执字第189－X号民事裁定将包括该旭龙大厦第十一层在内的长江旅业的有关财产执行给长江旅业的债权人西北实业海南公司。1999年12月31日，海口市房产管理局发布海房登公字(2000)X号＂积压商品房产权登记征询异议公告＂，征询异议的积压商品房中包含经海口市中级人民法院裁决给西北实业海南公司的旭龙国际大厦第十一层。设计院看到该公告后，于2000年元月5日向海口市房产管理局递交了《异议书》，于同月8日向海口市中级人民法院递交了《房产产权异议书》，并于同月底向海口市中级人民法院提起诉讼。
上述事实，有建筑公司与设计院1993年4月12日签订的《房屋买卖合同》，1993年4月15日建筑公司与长江旅业签订的《房屋买卖合同》，购房款支付凭证，(1996)海中法执字第189－X号民事裁定书，海房登公字(2000)X号公告，设计院2000年元月5日、元月8日分别向海口市房产管理局和海口市中级人民法院递交的两份异议书等为证，双方当事人在一、二审庭审时对以上事实均无异议，足以认定。
本院认为:建筑公司与设计院之间所签订的《房屋买卖合同》是一份预售商品房的转让合同，该合同由于没有办理有关的转让手续，不符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施某前房地产开发经营案件若干问题的解答》第29条规定的条件，应当认定为无效。一审法院没有认定合同的效力，显属不当，本院予以纠正。本案合同的无效是因缺乏办理有关转让手续而导致的无效，而不是一种签订合同时就毫无异议的绝对无效，当事人在签定合同后一直到一审诉讼期间本来都可以通过补办转让手续而使得合同有效，只是由于法院已依法将该房屋裁定执行给了他人使之失去了补办转让手续的前提和基础，从而形成了目前的无效。因此对设计院诉讼时效期间的起算应从双方应履行的合同义务的履行情况、能主张的合同权利的实现条件等具体情况来认定。依照合同，设计院应履行的主要合同义务是依约分期支付购房款，能主张的主要合同权利是在支付完购房款后要求建筑公司按时交付房屋。但设计院前后共支付购房款（略）．76元，距前四期应付款项尚差（略）．86元，距应付全部房款尚差（略）．85元，既然没有付完全部房款，主张建筑公司按时交付房屋的权利的实现条件就不具备。建筑公司应履行的主要合同义务是负责该项目的全部工程监理，对工程的质量、进度，材料档案资料及验收全部负责，并按约定时间交付房屋，能主张的主要合同权利就是要求设计院按时付款。但该房屋一直都没有竣工验收，建筑公司只能要求设计院付清前四期房款，而无权要求其支付第五期房款。综上，到合同约定的交房日期－－1995年2月，双方当事人的主要合同义务都没有履行完毕，设计院尚不具备主张对方按时交房的条件，其要求交房的权利受到侵害之说自然无从谈起。一审法院以1995年2月作为设计院知道或应当知道其权利被侵害的时间界限，既没有考虑海南房地产市场变化的客观现实，也没有充分考虑本案双方当事人的主要合同义务均没有履行完毕的具体情况，不符合法律规定诉讼时效制度的立法精神，本院予以纠正。在看到海房登公字(2000)X号公告之前，设计院既没有接到建筑公司要求支付下欠款项的通知，也不知道房屋已被裁定执行给他人的情况，一直期待着房屋竣工验收，自己支付欠款后得到该房屋。一直到今年元月见到海房登公字(2000)X号公告后才知道自己的权利受到侵害而无法实现，遂即向法院提起诉讼。其起诉并未超过诉讼时效，上诉有理，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项，《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第十六条第一款的规定，判决如下:
一、撤销海南省海口市中级人民法院(2000)海中法民初字第X号民事判决；
二、确认杭州市建筑设计院海南分院与浙江省建筑工程总公司海南公司1993年4月12日所签订的《房屋买卖合同》无效；
三、浙江省建筑工程总公司海南公司在本判决生效之日起十日内向杭州市建筑设计院海南分院返还购房款（略）．76元并赔偿其利息损失的70％(利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从每笔款的付款之日起至本判决确定的还款期限内的还款之日止计算)。
本案一、二审案件受理费（略）元，全部由浙江省建筑工程总公司海南公司负担。杭州市建筑设计院海南分院已预交，由浙江省建筑工程总公司海南公司在返还购房款时一并支付。
本判决为终审判决。
审判长赵立
代理审判员吴素琼
代理审判员李梅某
二OOO年十二月二十七日
书记员苏志辉
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