海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南金源租赁公司，住所地海口市国贸大道华昌大厦十一楼。
法定代表人马某某，该公司经理。
委托代理人胡登华，中国工商银行四川省分行法律处处长。
委托代理人吴东辉，新疆新天律师事务所律师。
被告海口中湘商贸公司，住所地海口市国贸大道中湘公寓A座。
法定代表人易某某，该公司经理。
被告海南中皇房地产开发有限公司，住所地海口市滨海大道南洋大厦805－X室。
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人赵振义，北京瑞成律师事务所律师。
委托代理人李某，该公司职员。
原告海南金源租赁公司与被告海口中湘商贸公司、被告海南中皇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2000年11月3日受理后，依法指定审判员李某云担任审判长，与审判员沈斌、人民陪审员王祖德组成合议庭，于2000年11月27日公开开庭进行了审理。原告海南金源租赁公司的法定代表人马某某、委托代理人胡登华、吴东辉，被告海南中皇房地产开发有限公司的委托代理人赵振义、李某到庭参加了诉讼。被告海口中湘商贸公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南金源租赁公司(以下简称金源公司)诉称，1992年11月间，被告以签订房屋购销合同的形式对外销售自建的中皇国际大厦期房，该期房经过三手炒卖后，原告作为第四家买受方，从上家手中以支付高额差价为条件，购得被告开发建设中的中皇国际大厦除第九层以外的整幢大厦期房计22，252平方米，并于1993年4月30日与被告直接签订了《房屋购销合同》。该合同对原告所购期房的面积、价格、设备、装修标准、质量、付款方式、交房期限、违约责任等权利义务关系均作了约定。由于国家宏观调控、紧缩银根等众所周知的原因，该合同部分履行后，即遇到难以克服的障碍。1994年5月，双方达成《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录》。但因当时的客观原因，未能实际履行。1996年初，在资金十分紧张的情况下，原告解决了资金出口。1996年4月28日双方又签订了《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录II》。该谅解备忘录就原、被告双方自1993年4月30日签订《房屋购销合同》以来产生的所有分歧的解决达成了协议，原告同意维持房价不变，同意承担前期停工损失补偿费、前期建设中被告垫付的资金利息，并同意适当延长竣工期限。该谅解备忘录还对工程款的支付、竣工期限保证、违约责任的承担及谅解备忘录文本的效力等作了明确的约定。此后，原告忠实地履行了义务，而被告却再三违约，已给原告造成重大经济损失。被告违约的主要事实有：1、至今未将应交付原告的中皇国际大厦21、22、23三层楼房的房产证办至原告名下；2、严重拖延期房工期，逾期交付原告所购房屋达748天。根据《房屋购销合同》第九条第三项、《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录II》第六条、第九条约定，被告应承担违约责任；3、未按合同约定进行装修和提供安装设施、设备，根据《房屋购销合同》第九条第四项约定，被告应扣除减少的项目价款；4、被告擅自变更原告所购房屋的设施、设备及装修标准，且大部分已无法恢复原设计标准，给原告使用大厦造成无法估算的永久性损害，根据《房屋购销合同》第九条第四项约定，被告应承担未按合同第三条进行装修并提供设备的违约责任。原告方认为，合同一经签订生效，应受国家法律的保护，被告方严重违反合同约定，应当承担民事责任。因此请求判令：被告依合同约定办理原告所购金贸区A1／11小区中皇国际大厦21——X层房屋产权证书；被告支付因逾期交付原告所购房屋的违约金35，589，077元；确认被告应扣除多计收原告购房款4，468，307．03元；被告支付因擅自变更原告所购房屋的设施、设备及装修标准的违约金6，988，905．32元；被告承担本案诉讼费。
被告中皇公司辩称：一、关于办理21——X层房产证问题。根据1999年1月8日双方签订的《房屋交接及尾款支付计划》第4条的规定，中皇公司是在金源公司没有给付5％的尾款计（略）元及其他部分购房款（略）元，共计（略）元情况下没有办理房产证的。如果金源公司将购房尾款补齐，中皇公司愿意将21、22、X层房产过户给金源公司。
二、关于逾期交房违约金问题。双方在签订《房屋购销合同》以后，在履行合同过程中，由于金源公司没有按照合同规定的工程进度付款，构成严重违约。中皇公司曾在1994年1月向法院起诉，追究金源公司违约责任，并提出解除合同。后经双方协商，中皇公司撤诉，并在1994年5月26日签署《关于海口市中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录》，由于金源公司再次违约，致使工程无法进行施工。双方经协商，于1996年4月28日再次签署了《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》。其中第一条规定，金源公司向中皇公司支付总额为1800万元的工程款，第一期450万元在1996年5月10日前到帐。第八条规定，如金源公司在1996年5月10日前不能按时支付首期工程款，此备忘录中的所有条款将为无效条款。事实上，金源公司在1996年5月17日付款50万元，在5月21日付款400万元。据此，中皇公司认为，该谅解备忘录(II)是无效的。以后中皇公司在收到金源公司的工程款后继续施工，是在履行《房屋购销合同》及1994年5月26日签署的《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录》。另外，在双方后来的往来函件中可以看出，双方再次达成了谅解：金源公司再支付380万元工程款；中皇公司在1998年10月30日前交付房屋。1999年1月8日，双方又签订了《中皇国际大厦房屋交接及尾款支付计划》，肯定了：1998年10月25日房屋经质检部门验收合格，中皇公司于1998年10月27日及10月30日两次通知金源公司办理房屋交接手续；金源公司尚欠购房尾款（略）元；金源公司所购房屋准确面积以房产部门核准的为准，房款多退少补。
三、关于未按合同约定进行装修和提供安装设施、设备的问题。《房屋购销合同》第三条明确规定“装修标准及有关设备(以下按甲方提供的装修标准)”。很显然，中皇国际大厦项目的装修标准是按照中皇公司提供的装修标准为准的，而中皇公司只在双方签订合同时向金源公司提供过一页纸的《中皇国际大厦装修标准》，共14项。其中对卫生洁具的规定是“采用美标洁具”。但是在金源公司多次违约，不能及时支付工程款的情况下，中皇公司准备与金源公司解除合同并就此项目与其他单位进行合作，故采取了降低工程造价，压缩成本的办法，将美标洁具改为石湾洁具。这是在金源公司多次违约的情况下，不得已而为之，不能算作违约。金源公司以在设计院购买的图纸来要求开发商中皇公司是不妥的。因为在整个项目建设过程中，随着工程进度的变化，随时会发现原设计图纸的漏洞或不合理的地方，为此需要开发商与设计单位进行协商，做出合理变更设计的决定，这在建筑业也是司空见惯的事情。因此请求驳回原告的诉讼请求。
被告中皇公司反诉称：中皇公司与金源公司于1993年4月30日签订《房屋购销合同》。在执行合同过程中，金源公司未能按照合同期限支付房款，构成违约。经过协商，双方于1994年5月26日签订《关于海口市中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录》，其中规定，金源公司承担252万元损失费。金源公司仍又违约。双方再次签订了《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》。由于金源公司没有按照《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》中第八条规定的1996年5月10日前向中皇公司支付前期工程款450万元，根据双方约定，该备忘录中所有条款均为无效条款。为此，双方未履行该谅解备忘录(II)。以后，双方在继续履行《房屋购销合同》的同时，于1999年1月8日再一次签订《中皇国际大厦房屋交接及尾款支付计划》。该支付计划就房屋交接及尾款支付作出了明确规定：一、1998年10月31日开始就房屋交接事宜进行协商；二、金源公司尚欠中皇公司购房尾款（略）元；三、金源公司应在1999年1月18日前支付100万元，1999年4月30日前支付500万元，1999年7月31日前支付300万元等。支付计划签订后，中皇公司积极履行规定义务，为金源公司办理房屋产权证书等，但金源公司只在规定时间内付款600万元。目前尚欠中皇公司房屋尾款（略）元及利息4，020，193．10元。根据房管部门核发的房屋产权证书，金源公司购得的房屋面积比原合同约定面积增加了302．96平方米，房屋价款增加了（略）元。中皇公司认为此款是全部房款的一部分，金源公司应当支付。综上，为维护反诉方合法权益，请求判令：1、被反诉方支付购房款（略）元；2、被反诉方偿付垫付资金利息4，020，193．10元(截止至2000年8月31日)；3、被反诉方承担损失费252万元；被反诉方承担反诉费用。以上各项费用计20，331，689．10元。
金源公司对反诉答辩称：1、关于被告方反诉要求支付（略）元的问题。我方承认，在双方均合同履行的前提下，确实欠有购房尾款，实际数额为（略）元(剔除阳台增加面积部分)。由于原、被告双方在支付计划中作了附条件支付的约定，因被告方的原因，导致支付条件不成就，故被告无权提出此项主张。
2、关于被告方反诉要求偿付垫付资金利息4，020，193．10元的问题。被告方始终没有出示关于该项反诉请求的证据。但我方仍然承认，谅解备忘录(II)中约定的支付垫付资金利息的全部内容。根据此约定计算，原告方应承担的垫付资金利息为465，738．88元，原告方在本诉逾期违约金中已抵扣。
3、关于被告方反诉要求给付252万元损失费的问题。被告方亦未能举证。我方认为，该数字来自于谅解备忘录的内容。由于后来双方签订并履行了谅解备忘录(II)，因此该约定内容成为无效内容。关于前期停工损失问题，不仅双方在谅解备忘录(II)中有约定，而且已实际履行，即由原告与施工建筑单位协议后直接支付。因此，被告的反诉请求不能成立。
经审理，查明事实如下：
1993年4月30日，中湘海口(集团)有限公司(以下简称中湘(集团)公司)与海南金源租赁公司签订了一份《房屋购销合同》，约定金源公司向中湘海口(集团)公司购买位于海口市金贸区A1－11小区的中皇国际大厦期房。合同约定的房屋总建筑面积为（略）平方米(暂定)，除第九层留中湘公司自用外，实际出售面积暂定为（略）平方米，房屋价款以每平方米3600元人民币计，共计人民币（略）元。竣工后按实际建筑面积计算多还少补，大厦按海口市规划局批准的设计标准应具有的附属工程均包括在总价款内。对房屋的装修标准，合同第三条约定按甲方(即中湘(集团)公司)提供的装修标准，即“＇中皇国际大厦＇装修标准”。合同的第九条对于违约责任作了约定，其中第4项规定：“甲方若不按第三条进行装修并提供设备，视为违约，除在购房款中扣出减少项目价款外并按扣出部分加倍罚款。”由于金源公司没有按照合同约定付款，中湘(集团)公司于1994年1月向法院起诉，要求解除合同，并追究金源公司的违约责任。后经双方协商，中湘(集团)公司撤诉。双方并于1994年5月达成《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录》，对双方未按合同履行所造成的损失进行了确认：工程停工损失费30万元，甲方(中湘(集团)公司)垫付资金利息192万元，该项目实际支付的律师代理及诉讼费30万元。以上共计252万元，约定由金源公司承担。同时，该谅解备忘录约定了付款和交房的时间都相应推迟及相关违约责任。但该谅解备忘录签订后，由于金源公司没有按期付款，仍未实际履行。1995年5月经申请，中湘海口(集团)有限公司变更为中湘海口有限公司。1996年4月28日，金源公司与中湘海口有限公司又签订了《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录II》。该谅解备忘录就双方自1993年4月30日签订《房屋购销合同》以来产生的分歧的解决达成了协议：中湘海口有限公司同意由金源公司与施工方直接商谈，将停工损失直接补偿给施工方，金源公司不再向中皇公司赔偿此部分损失；金源公司向中皇公司偿付垫付资金利息，第一阶段按1994年5月26日双方签订的备忘录的有关条款执行，第二阶段从1994年6月1日至1996年3月31日，垫付资金为（略）元，此部分资金的利息分别依据其具体垫付时间，按国家规定的同期同档贷款利率计息。双方并约定延长竣工期限至1996年12月31日。此外，《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录II》第一条的约定，“金源公司同意向中湘公司支付总额为1，800万元的工程款，其中的第一期450万元应在1996年5月10日前到帐。”第八条约定，“如果金源公司不能按时支付首期工程款，该备忘录中所有条款将为无效条款。”第九条约定，“中湘海口有限公司若不按本备忘录第六条所述时间移交房屋，并办好房地产所有权证件交给金源公司，视为违约，每逾期一天，由中湘海口有限公司按已付购房工程款项的1‰偿付逾期违约金给金源公司。”以后，在履行《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录II》的过程中，金源公司在支付该备忘录约定的第一期450万元的工程款时有所迟延，在1996年5月17日付款50万元，在1996年5月21日付款400万元。其余款项已按约定支付。但中湘海口有限公司则未按合同约定的时间，即1996年12月31交房。此后，在双方的往来函件中，中湘海口有限公司表明双方都一直在履行着《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录II》，金源公司也提出对方已违反了《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录II》。
另查，1996年10月25日，中湘海口有限公司给海南金源租赁公司发出了一份授权委托通知，“全权委托海南中皇房地产开发有限公司执行和承担中湘海口有限公司与金源公司签订的关于购买中皇国际大厦所有合同、协议的全部权利和义务。相应经济和法律责任由中皇房地产开发有限公司承担。”1997年5月，中湘海口有限公司依法变更名称为海口中湘商贸公司。1997年11月1日，海南中皇公司房地产开发有限公司(以下简称中皇公司)表示同意接受委托。金源公司也一直未表示异议。此后，有关中皇国际大厦的房屋购销合同都是由中皇公司在执行及与金源公司在进行协商。1998年5月13日，中皇公司在给金源公司的“关于1997年10月20日我公司对海南金源租赁公司《通知》的补充通知”中提出，经双方于1998年5月11日再次友好协商，就大厦扫尾工程进一步达成共识，一是金源公司再支付380万元作为工程扫尾资金，该笔款项冲抵相应购房款；二是中皇公司保证在1998年10月30日前将质监部门初步验收合格、同意试运行的意见交付金源公司，否则愿意承担该笔款项的当期国家正常利息，并愿意承担300万元的罚款。1998年9月18日，金源公司在给中皇公司的函件中表明，经双方反复协商，再次达成谅解：金源公司再付380万元工程款，中皇公司保证四个月内按图纸要求完成施工，并将竣工后的中皇大厦交付金源公司，第五个月内(即1998年10月30日前)将质监部门初步验收合格、同意试运行的意见交付金源公司。
根据金源公司与中皇公司的协商，金源公司按期支付了380万元的扫尾工程款，中皇公司也按时完成了施工，并于1998年10月27日通知金源公司中皇国际大厦的工程已竣工，要求对方于1998年10月底前来商谈办理入伙手续等事宜。1998年10月30日，中皇公司再次通知金源公司办理房屋交接等事宜，并附上了核验等级为“合格”的海南省建筑工程质量监督站《工程竣工验收质量核验证书》。1998年11月2日，金源公司在给中皇公司的回函中，提出大厦还不具备交房条件，并进一步提出根据上述《补充通知》的精神，金源公司已履行了各项义务，中皇公司却没有如期完工，应承担违约责任。1999年1月8日，金源公司与中皇公司再一次签订了一份《中皇国际大厦房屋交接及尾款支付计划》。该支付计划就房屋交接及尾款支付作出了明确规定：一、金源公司向中皇公司购买的中皇国际大厦，除第九层由中皇公司留下自用外，建筑面积为（略）平方米(准确面积以房产部门核准的为准，房款多退少补)，房屋总价款为人民币（略）元，金源公司已支付（略）元，尚欠购房尾款（略）元；二、双方已于1998年10月31日开始就房屋交接事宜进行了多次协商，将采取尾款支付与房屋交付、产权证办理同步进行的方法；三、金源公司尚欠中皇公司购房尾款（略）元，首笔100万元在本计划签订之日起10天内支付，第二笔的500万元在本计划签订3个月内支付，本计划签订9个月内付足总房款的95％，最后尾款的5％计（略）元应于移交房之日起12个月内全部付完，并以相应部分房屋产权作保证；四、中皇公司在本计划签订6个月内将产权证书复印件交给金源公司，金源公司见到复印件后将第三笔尾款人民币300万元支付给中皇公司。该计划签订后，金源公司依约支付了600万元人民币，中皇公司在2000年4月11日将金源公司所购房屋，除第21、第22、第X层外其余部分的产权过户到了金源公司名下。根据该房产证的记载，中皇大厦经核准的建筑面积比原合同的约定多了302．96平方米，且多出的面积在金源公司所购房屋的范围内。由于双方对多出的面积是否应算入金源公司购房面积产生了分歧，金源公司没有继续支付尾款，中皇公司也未将其余房屋产权过户给金源公司。此外查明，中皇公司根据设计院的建议，封闭了第11至第X层的阳台。
还查，根据中湘(集团)公司与金源公司签订的《房屋购销合同》第三条的规定，装修标准及有关设备按甲方(即中湘(集团)公司)提供的装修标准。同时，该合同附有一份装修标准。按照该装修标准，中皇大厦变更的部分有：将“美标洁具”改为“石湾洁具”，为此降低成本（略）元；第二至第八层由地砖地面改为水泥砂浆地面，降低成本290，590．67元。此外，根据中皇公司在给金源公司的函件中所承认作了变更并愿意将差价返还给金源公司的项目有：美国“特灵”牌空调主机(冷冻量为300)改为日本产“日立”牌空调主机(冷冻量为260)，差价为32万元；风机盘管由14个改为7个，差价为（略）元。以上各项共降低工程造价749，610．67元。此外，在装修标准中还约定了采用卫星天线，中皇公司也在1996年安装了接收系统，但是根据国家广播电视总局、公安部、安全部的规定，不允许安装卫星电视，中皇公司与海口广视实业有限公司签订了一份协议，将原设计卫星天线系统全部改为有线电视。为此，中皇公司支付了（略）元工程款。
以上事实有《房屋购销合同》、“中皇国际大厦”装修标准、《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录》《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》、企业(法人)变更登记申请书2份、关于中湘海口有限公司更名的报告、海口中湘商贸公司企业年检报告、中湘海口有限公司更名通知、中湘海口有限公司授权委托书通知、中湘海口有限公司授权委托书、中皇公司的琼中皇房字第X号文件、1997年5月26日中皇公司给金源公司的函中皇公司关于1997年10月20日我司对海南金源租赁公司《通知》的补充通知、1998年9月18日金源公司给中皇公司的函、1998年9月29日中皇公司给金源公司的通知、1998年10月27日中皇公司给金源公司的通知、1998年10月30日中皇公司给金源公司的函、1998年11月2日金源公司给中皇公司的函、1996年8月26日金源公司给中皇公司的函、1996年8月29日中皇公司给金源公司的函、1997年12月22日中皇公司《关于中皇大厦扫尾工程事项的通知、关于金源租赁公司九八年元月二日《几点意见的回函》、中皇大厦土建部分验交过程中发现问题一览表、《中皇大厦急需整改和维修的问题》中皇大厦消防系统移交通知、《尚存未解决的问题》的函件、中皇公司1999年12月15日的《通知》、海口市房地产交易某理所公告、中皇公司2000年4月14日的《通知》、海南省价格事务所的《评估报告书》、中华人民共和国海口海关企业进口自用物品申请表、三凌电梯公司发票、海南省建设标准定额站(1996)X号、X号、X号、X号文件、海南省建设厅建筑工程预算定额、苹果洁具行报价单海南明中贸易某限公司报价书、广发社字[1999]X号文件、中皇公司与海口广播实业有限公司的协议、中国西北设计院的变更说明、海口市建筑工程竣工验收登记表、建设工程规划许可证等证据可供证明。
本院认为：(一)中湘公司与中皇公司之间的《授权委托书》的性质。中湘公司与中皇公司之间的《授权委托书》虽然名为委托书，但从其内容看，其性质是合同债权债务的转移。且该委托书中明确了相应的经济和法律责任由中皇公司承担，金源公司对此并未表示过任何异议。从后来有关中皇国际大厦购销合同的协商和执行情况看，也是由中皇公司直接在与金源公司进行协商和履行合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关委托代理的规定，委托代理人必须以被代理人的名义从事民事活动，所产生的民事责任也应由被代理人承担。因此，中湘公司与中皇公司之间的关系并非委托代理关系。由于中湘公司已将合同的全部权利和义务转给了中皇公司，且得到了合同另外一方金源公司的认可，有关中皇国际大厦购销合同的权利和义务，及由此产生的民事责任都应由中皇公司负担，而中湘公司不应再承担由合同产生的任何民事责任。
(二)《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》的效力及中皇公司是否逾期交房构成违约。原告与被告中湘公司之间的《房屋购销合同》系出于双方的真实意思表示而订立的，且不违反有关法律法规，应认定为有效。《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录》、《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》、《中皇大厦房屋交接及尾款支付计划》及双方在往来函件中就购买中皇国际大厦所达成的一致性意见均是双方在中皇国际大厦房屋购销问题上所形成的合意及对原合同的部分变更。因此，它们共同构成了有关中皇国际大厦购销合同的全部。金源公司在付首期购房款时虽然晚了几天，但是由于逾期时间较短，且在以后的时间里双方仍然按照《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》在履行，中皇公司也从来没有提出该备忘录的效力问题，而且在给对方的函件中表明双方一直在按照《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》执行，因此不能因金源公司的交付迟延而否认《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》的效力。中皇公司虽然没有在《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录(II)》约定的时间内交房，但在其“关于1997年10月20日我司对海南金源租赁公司《通知》的补充通知”中提出了将在1998年10月30日前将质监部门验收合格和同意试运行的意见交付给金源公司，金源公司在回函中也做出了“再次达成谅解”的意思表示。本院认为，双方变更交房日期的意思表示是明确的。中皇公司已在1998年10月30日再次通知金源公司办理房屋交接等事宜，并附上了核验等级为“合格”的海南省建筑工程质量监督站《工程竣工验收质量核验证书》，由于金源公司没有接受，才没有办理交接事宜。中皇公司对此并无过错，因此在交房时间的问题上，中皇公司没有违约。
(三)中皇公司是否多计收了金源公司的购房款及金源公司应承担的违约责任。根据《房屋购销合同》的约定，金源公司所购房屋的建筑面积本应为（略）平方米，竣工后按实际建筑面积计算多还少补。在双方签定的《中皇国际大厦房屋交接及尾款支付计划》中也约定了金源公司向中皇公司购买的中皇国际大厦的建筑面积以房产部门核准的为准。而且，中皇公司封闭阳台是根据设计院的建议，金源公司在工程建设过程中也未提出过异议，因此金源公司所购房屋的建筑面积应以房产部门核准的面积为准。金源公司未按《中皇大厦房屋交接及尾款支付计划》支付购房尾款，已经构成违约，应承担相应的违约责任。此外，根据金源公司与中湘公司在《关于中皇国际大厦购销双方的谅解备忘录》中的约定，金源公司还应向中皇公司支付30万元的律师代理、诉讼费及中皇公司垫付资金的利息。
(四)中皇国际大厦的装修标准问题。本院认为，由于双方当事人在签订购房合同时对中皇大厦的装修标准作了约定，即因此应当以双方的约定为准。而该约定的内容中并未提到其他任何标准，当然也不应包括设计图纸。而且，中湘(集团)公司在与金源公司签订合同时也未将设计图纸交给对方，因此设计图纸不能作为合同的一部分。对于中皇大厦没有达到双方约定的装修标准的部分，中皇公司本应承担相应的违约责任，但是对洁具一项的变动是中皇公司在金源公司首先违约，并准备与金源公司解除合同的情况下做出的变动。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。由于中皇公司有抗辩事由的存在，不应承担违约责任。将卫星电视改为有线电视也是根据国家有关部门的要求做出的改动，中皇公司仍不应当承担违约责任。但对其他部分的改变，中皇公司则应承担相应的违约责任。对因降低装修标准而减少的工程造价，则应从购房款中扣除。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、限被告海南中皇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起3个月内将中皇国际大厦第21——X层的房屋产权过户给原告海南金源租赁公司；
二、限被告海南中皇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告海南金源租赁公司退还749，610．67元的购房款及违约金581，181．34元；
三、原告海南金源租赁公司于本判决发生法律效力之日起10日内付给被告海南中皇房地产开发有限公司购房尾款（略）元人民币及利息(利息计算方法为：其中300万元购房款的利息的计息起算日为1999年7月9日，其中（略）元购房款的利息的计息起算日为1999年10月9日，其余（略）元购房款的利息的计息起算日为2000年1月9日。以上利息均计至应清偿之日，利率按中国人民银行的同期同档次贷款利率计付)；
四、原告海南金源租赁公司于本判决发生法律效力之日起10日内向被告海南中皇房地产开发有限公司支付30万人民币的损失费及垫付资金利息4，530，028．60元；
五、上述第二、第三、第四项款项应付款项如付款方逾期付清，则按中国人民银行规定的同期贷款最高利率加倍支付给对方迟延期间的债务利息．
六、驳回原告海南金源租赁公司的其他诉讼请求和被告海南中皇房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本案案件受理费人民币（略）元，由海南金源租赁公司负担238，303．90元，海南中皇房地产开发有限公司负担6，937．10元；反诉费111，668元，由原告海南金源租赁公司负担102，275．24元，由海南中皇房地产开发有限公司负担9，392．76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长李某云
审判员沈斌
人民陪审员王祖德
二○○○年十二月二十五日
书记员高云弘
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
