原告（反诉被告）彭某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人关某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被告（反诉原告）朱某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人李某，北京市天干律师事务所上海分所律师。
原告彭某诉被告朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月3日立案受理后，依法由代理审判员张莉独任审判。被告朱某于2009年11月26日提起反诉，本院于2009年11月26日、2010年1月27日两次公开开庭进行了审理。原告彭某及其委托代理人关某、被告朱某及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭某诉称：原、被告于2009年6月26日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告将位于上海市松江区X镇甲字号的房屋转让给原告，转让价为93万元，支付方式为首付186,000元，余款744,000元由原告通过贷款支付。签订合同当日原告支付了首付款，2009年7月7日被告将房屋钥匙交付给原告，而后原告入住该房屋。因被告未在合同约定的时间内归还房屋贷款436,000元并办理注销抵押登记手续导致原告申请房贷未获批准。后双方经过协商并作了约定，2009年8月31日原告向被告又支付了25万元的房款，被告将房屋所欠贷款还清，之后原告向银行申请贷款，2009年10月22日贷款获得批准，原告即告知被告要求协助办理产权过户手续，而被告则以房价上涨为由拒不配合。故原告诉至法院，要求判令：1、被告继续履行合同，协助原告办理产权过户手续；2、诉讼费由被告负担。
被告朱某辩称：原告称未能办理成贷款的原因系被告未还清房贷与事实不符，因为双方在签订买卖合同后又另行约定贷款方式为转按揭，而转按揭是不需要被告还清贷款并办理注销抵押登记手续的。原、被告签订的买卖合同约定原告应于2009年8月30日前支付给被告房款744,000元，原告未按约办理出房贷，也未根据补充协议约定的“在银行做出不予通过决定后的5个工作日内以现金的方式补足房款余额”，故原告存在违约，而被告则一直按照合同约定来履行义务，甚至比合同约定提前一个多月腾出房屋交付给了原告。虽然被告的确于2009年8月31日收取了原告给付的25万元，但这并不能说明是变更了原有的约定，只是被告为了减少损失才收取的。综上，原告逾期付款，已经构成根本违约，被告于2009年11月2日发函给原告要求其3日内付清房款，原告于11月3日收到被告发送的函件，但原告至今未予付款，故按照买卖合同第九条的规定，合同已于11月6日解除。被告现提起反诉要求：1、判令确认反诉原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》于2009年11月6日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金98,800元；3、反诉费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）彭某针对被告（反诉原告）彭某的反诉请求辩称：因当时被告表示其在房屋上还有剩余贷款436,000元，没有能力还清贷款，故合同签订后双方的确又约定贷款的方式变更为转按揭，嗣后原告按约向银行申请转按揭，但是由于被告以前存在逾期还贷的情况导致转按揭未获批准。2009年8月29日原、被告与中介梁某一起协商，原、被告最终约定由原告再给被告25万元，被告于2009年8月31日之前用该笔钱款归还银行贷款，并办理抵押注销登记手续，余款原告通过向银行申请普通贷款进行支付，但双方对于具体的付款日期并未另行约定，而原告一直积极的在办理贷款事宜，2009年10月22日原告贷款获得批准，原告立即通知被告要求配合办理房屋过户手续，被告未提出异议，但却一直不配合办理产权过户，导致银行无法放贷。2009年11月3日原告突然收到被告的发函要求其3日内支付剩余房款，原告于当日向法院提起诉讼。综上原告并不存在违约，故要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2009年6月29日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市松江区X镇甲字号的房屋出售于乙方，价格为930,000元，该合同的附件三中对于付款时间进行了约定，具体为：合同签订后，乙方于2009年6月11日前支付30,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；2009年6月26日前支付156,000元；2009年8月30日前支付744,000元。该合同第四条约定：“甲、乙双方同意，甲方于2009年8月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。……”第六条约定：“甲、乙方确认，在2009年8月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……”第九条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（二）款内容处理。……（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的3日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的30日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起3日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。……”第十一条约定：“经甲、乙双方协商一致，在不违反有关某律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。”双方在补充条款中有如下约定：1、甲乙双方确认该房屋尚有部分贷款，银行抵押尚未解除。【乙方同意本合同签订当日内支付首付款人民币壹拾捌万陆仟元整（含定金叁万元整），甲方保证收到该房款于2009年8月30日前到银行办理还贷手续并注销抵押】，双方另有约定除外。……6、甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款人民币柒拾肆万肆仟元整。在甲乙双方签订本合同之日起7个工作日内，乙方应向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。如乙方的贷款申请获得银行通过，则甲乙双方应在银行作出前述审核结果后7个工作日内共赴松江区房地产交易中心申请办理转让过户手续（送件）。如乙方的贷款申请未获得通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在银行做出不予通过的决定后5个工作日内将不足部分以现金方式补足并于交易当日支付给甲方，甲方同时出具收款凭证给乙方。……合同签订后被告在该合同约定期限届满前已将系争房屋交付于原告。
另查明：2009年6月10日原告支付被告定金3万元；同年6月24日原告支付被告首付款156,000元；同年8月31日原告又转账给被告25万元，上述合计436,000元。8月31日被告在收到25万元款项后还清了原设定在系争房屋上的贷款，并于2009年9月7日办理了抵押注销登记手续。
还查明：2009年10月22日原告与深圳发展银行股份有限公司上海松江支行签订了房地产买卖抵押贷款合同，贷款金额为50万元。
又查明：原、被告之间的房屋买卖系通过上海丙房地产经纪有限公司第十五分公司（简称“丙房产”）居间介绍。
2009年10月24日原告发函给丙房产要求丙公司通知朱某贷款已经办妥，配合办理相关某宜；
2009年11月2日被告发函给原告要求原告自收到该催告函之日起的三日内付清剩余房款并赔偿经济损失30万元，否则合同解除。原告于2009年11月3日收到该函，同日原告向本院提起诉讼。
2009年11月4日原告发送回复函给被告明确表示不同意被告解除函的内容，并要求被告立即配合办理房屋产权过户手续。上述回复函寄送被告处遭退信。
在诉讼过程中，丙房产的工作人员梁某向本院陈述，本案系争房屋通过丙房产居间买卖，全部事宜由其负责。2009年6月26日原、被告签订买卖合同后双方又口头约定744,000元的贷款方式变更为资金监管转按揭，但因银行怀疑原、被告系关某交易，且被告有四十几次的逾期还款，故贷款未能办理下来，嗣后又向多家银行申请，均因上述原因未成功。2009年8月下旬原、被告及其三方进行协商，约定原告给付被告25万元用于还清被告在系争房屋上的贷款，之后原告通过办理普通贷款支付剩余房款，被告问其原告何时办出贷款，其凭经验告诉被告按照正常情况9月15日之前能拿到房款，但原、被告未对延后的过户及付款时间进行协商，也未签订合同将上述内容予以明确。2009年10月22日原告的贷款获批，其受原告要求于10月24日通过信件、短信和电话的方式要求被告来办理过户，10月底11月初的时候被告过来，原、被告及其进行商谈，此时被告表示不卖房子了。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、补充协议、意向金付款单、首付款收据、欠条、中国建设银行转账凭条、房屋状况及产权人信息、房地产买卖抵押贷款合同、信函、催告付款及解除合同函、回复函、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本案中，双方争议的焦点为合同应继续履行还是予以解除原告认为应继续履行合同，而被告则认为原告逾期付款构成违约，其根据合同第九条的约定催告原告付款，原告未在其规定期限内付款，故双方的合同已于2009年11月6日解除。本院认为原、被告于2009年6月26日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，原、被告也均确认合同签订后双方口头重新约定贷款方式由普通贷款变更为转按揭贷款，故双方理应按照约定全面履行各自的义务，但原、被告并未按约在规定期限内办理转按揭及过户手续。原告认为在期限届满后双方又达成了新的协议同意将过户及尾款支付时间延后，被告对此予以否认，本院认为从证人梁某的陈述及合同履行期限届满后双方的行为可以证实，双方是一致同意延后过户及尾款支付期限的，并将尾款的支付方式由转按揭变更为普通贷款。由于此时原合同的履行期限已经逾期，故原合同有关某户及尾款支付期限的约定已经无法适用，双方也应对此重新进行约定，但是根据现有的证据及证人梁某有关某、被告并未对延后的过户及付款时间进行协商，也未签订合同将上述内容予以明确的陈述，本院可以确认原、被告对于延后的具体履行期限未予约定。虽然梁某当时曾向被告陈述按照正常情况2009年9月15日之前能拿到房款，但该陈述不能视为原告对被告的承诺。根据法律的规定，当事人对于履行期限约定不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2009年11月2日被告向原告发送的《催告付款及解除合同函》实为被告要求原告付款的通知，但因之前双方约定的是原告通过普通贷款方式支付，故被告指定的3日的履行期限并不具有合理性，而且付款的前提是被告配合办理过户手续，10月22日原告的贷款已经获得批准，即在被告发函要求付款之前原告已经具备付款条件，但因被告不履行配合义务才导致原告无法付款。综上，本院认为在新的协议中原、被告并未约定过户及付款的履行期限，而被告也始终未向原告明确限定过合理的付款履行期限，故被告提出的原告逾期付款构成违约的主张难以成立，本院不予采信。被告据此反诉要求解除合同并要求原告支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。现系争房屋上设定的抵押已经注销，原告的贷款也已获审批，而且被告也已将系争房屋交付于原告，合同不存在履行不能的情形，可以继续履行，故原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求，应予支持。鉴于原、被告在买卖合同约定的履行期限届满后延后了履行期限，但又未对具体的履行期限进行约定，故本院结合实际情况对履行义务的时间进行确定。被告应在合理期限内配合原告办理房屋产权过户手续，根据查明的事实原告已向被告支付的款项为436,000元，尚余494,000元未予支付，原告也应在合理期限内予以支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）彭某与被告（反诉原告）朱某于2009年6月26日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）朱某于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）彭某将位于上海市松江区X镇X路房屋过户至原告（反诉被告）彭某名下；
三、原告（反诉被告）彭某于产权过户手续办理后十日内偿付被告（反诉原告）朱某房款494,000元；
四、驳回被告（反诉原告）的全部诉讼请求。
如果负有金钱义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8,710元，减半收取4,355元，反诉案件受理费案件受理费4,574元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,929元，由被告朱某负担（已付4,355元，余款9,574元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张莉
书记员张英杰
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