原告（反诉被告）张某甲，女，49岁。
委托代理人李筱琴，中原区石佛法律服务所法律工作者。
委托代理人王某某，男，71岁。
被告（反诉原告）张某乙，女，46岁。
委托代理人张松峰，郑州市二七区X路法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）张某甲与被告（反诉原告）张某乙租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某甲及其委托代理人李筱琴、王某某，被告（反诉原告）张某乙及其委托代理人张松峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某甲诉称，原、被告是租赁关系，于2002年5月5日签订第一次租赁合同。原告将自己拥有的位于汝河路卧龙花园X号楼X单元X楼东户X室2厅房屋出租给被告使用，租期四年。至2006年5月30日，合同到期后，被告要求续租。在被告多次要求下，原、被告又于2007年7月26日签订第二次租赁合同。合同主要约定，由被告承租原告的房屋，每月租金2800元，租期自2007年元月1日至2008年12月31日。同时两次合同约定，被告在租赁期间，如果需要对房屋装修改造，须经原告和卧龙花园物业部门同意。否则发生的一切后果和损失由被告承担。但被告在租赁期间未经原告与物业部门的同意私自将承重墙打掉，破坏房屋结构，给整栋楼造成安全隐患，并将原告安装的暖气片、卧室门、卷闸门、扶手等设施毁掉，并违反合同约定将原告的房屋转租，从中谋取暴利。但原告考虑到都是邻居关系，为了小区和谐，待合同到期后，收回该房屋。但合同到期后，原告要求被告返还房屋，被告却要求原告支付x元转让费后再返还。为此原告诉至本院，要求1、依法解除原、被告的租赁关系，被告将房屋恢复原状，并按照每月2800元支付原告房租（自2009年1月1日至被告实际交房之日）；2、被告返还原告垫付的电费2504.76元、天然气费431元、物业费1072元、有线电视费208元，共计4215元。
被告张某乙辩称，1、原告要求解除租赁关系，被告同意；2、原告要求支付租金每月2800元，没有事实根据。原、被告虽然签订有租赁协议并对整套房屋使用，但被告只用了该房屋的一半，且被告在使用当中原告及其家人经常干扰被告经营，从而给被告造成了很大的经济损失，故原告的该项要求不应当得到支持；2008年12月以前的水电费只要原告有证据，被告自愿承担；3、原、被告协商时，被告同意将房屋返还给原告，但被告租赁房屋时该房屋并未有过任何装修，故对装修费用原告无权主张。
反诉原告张某乙反诉称，2001年1月份，原、被告双方同时期购买了大宇房地产开发公司的位于汝河路卧龙花园的住房，反诉原告购买卧龙花园X号楼东一单元一、二楼西户住房两套，反诉被告购买卧龙花园X号楼X单元X楼东户X室3厅房屋，双方是邻居关系。2002年3月份开发商大宇公司与业主办理房屋交接手续，房屋内墙面、顶棚、地面均为毛坯面。双方经协商长期租赁，租期为10年，反诉被告提出先签4年，以后再续签。在双方第一次签订的合同后，反诉原告装修房屋，于2002年5月6日与张宽亮签订装修工程施工合同，装修款为12万元。
反诉原告房屋装修后经营松静养生推拿按摩店。2007年根据经营需要，又进行房屋装修共花费25万多元。双方于2007年7月26日又签订第二次租赁合同。2008年11月27日，反诉被告在收取房租时突然告知房屋已到期不再出租，让反诉原告于2008年12月31日立即搬出。因反诉被告不同意续租又不同意补偿反诉原告装修费用，反诉被告于2009年元月3日将出租房屋供电电源切断，使店面无法经营。
2009年元月4日至元月18日，因反诉被告到反诉原告所租赁的房屋内无理取闹，影响了正常经营，无奈员工只好提前放假。2009年2月11日，反诉被告又到反诉原告经营场所无理取闹，影响正常经营，造成直接经营损失x多元。在此期间其将反诉原告所承租的房屋门面房两间租给他人，侵犯了反诉原告的优先承租权。
综上所述，反诉请求：1、反诉人同意与被反诉人解除房屋租赁合同；2、要求被反诉人向反诉人支付装修费用x元；3、被反诉人向反诉人支付因被反诉人原因阻碍反诉人营业造成的损失x元。
反诉被告张某甲辩称，1、本诉被告要求支付装修费x元没有事实根据，事实是本案原告将房屋租赁给被告时，原告的房屋已进行基本装修，但被告提出该房屋的地平是毛坯，墙面、屋顶不太白，经双方协商由原告支付被告3500元现金，由被告负责贴地平和刷888涂料，并给被告25天装修期，故此原告认为是原告装修好后给被告使用的；2、原告根本没有阻碍被告营业，更不存在给被告造成损失。因被告不守诚信，多次违反双方的协议约定，甚至不顾整栋楼居民的生命安危，破坏房屋结构，打掉多处承重墙，给居民造成生命安全隐患，给原告造成精神压力，原告在第二次合同到期（2008年12月31日）之前，原告就多次口头告知被告不再续租，但被告在合同到期时拒不返还房屋，强行霸占使用原告的房屋，原告为了和平解决才到被告处找被告协商，但每次原告均是在原告的房屋内并没有阻碍被告营业，被告反诉请求阻碍营业纯属虚假。综上被告反诉请求的损失是因被告不守诚信自行违约，被告应承担违约责任，该损失与原告无关；3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负责，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原、被告签订的租赁合同第七条约定，如果被告在租赁期间如需装修改造，需得到原告和卧龙花园物业部门的同意，否则发生一切后果和损失由被告负责。本案自原告与被告签订两次租赁合同至今，被告从未告知原告和卧龙花园物业部门装修一事，也未收到被告装修的任何书面通知，故此按照合同约定和法律规定应驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2001年4月30日，原告张某甲购买郑州大宇房地产开发有限公司位于郑州市中原区X路X号院卧龙花园X号楼东一单元一层东户商品住宅房一套，建筑面积129.29平方米，2004年8月26日在郑州市房地产管理局办理房屋所有权证。原告张某甲于2002年5月5日与被告张某乙签订租房协议一份，房屋由被告张某乙承租并从事个体经营。租赁合同到期后，被告继续租赁，并于2007年7月26日重新签订租房协议一份，协议约定租期至2008年12月31日止。租赁期限届满后，双方发生纠纷，原告以诉称理由、被告以反诉之理由诉讼来院要求解决。
另查明，关于本诉：
1、原告张某甲、被告张某乙于2002年5月5日签订的租房协议约定，⑴租赁期4年，自2002年6月1日至2006年5月30日；⑵每月租金2200元，每3个月交一次租金；⑶原告提供水电气暖等设施，被告按时按月交纳所需费用；⑷被告向原告交纳保证金1500元；⑸被告在租赁期间如需装修或改造，需得到物业公司许可，否则所发生的一切损失和后果由其承担；⑹原告同意按室内地平实际面积每平方30元扣除，由被告负责铺地平；室内墙面按500元从租金内扣除，由被告负责施工；租赁到期后，被告应完好无缺交给原告；⑺租赁期限届满后，在同等房租条件下，被告可优先承租。该协议签订后，原、被告双方均已履行，被告租赁房屋从事个体经营。
在审理中，原告提供被告张某乙2002年5月25日出具的收条一份，载明“今收到张某甲房屋地平及墙面888涂料装饰款共计叁仟伍佰元整（3500元）”。庭审中，原告陈述，将房屋租赁给被告时，由被告按租赁协议粉刷墙面及铺地平，共计费用3500元，从被告所支付房租中扣除。被告张某乙对此不表示异议，但认为双方租赁协议系长期租赁。
按照协议约定，被告张某乙支付原告张某甲保证金1500元，原告至今未退还被告。
2、原、被告租赁协议于2006年5月30日届满后，被告继续租赁该房屋从事经营，原、被告双方并于2007年7月26日签订租房协议，约定⑴租赁期两年，从2007年元月至2008年12月31日止；⑵每月租金2800元，每三个月交一次租金；⑶原告提供水电气暖等设施，被告按时按月交纳所需费用；⑷被告在租赁期间如需装修或改造，需得到物业公司许可，否则所发生的一切损失和后果由其承担。原、被告均按该协议履行。
3、原、被告在2008年12月31日租赁期届满后，因双方协商未果，并未中止2007年7月26日签订的租房协议，被告仍占用所租赁原告房屋，被告自2009年1月1日起至今未向原告支付租金。
在审理中，原告张某甲陈述，2009年3月将房屋中27平方米的面积出租给他人使用至今；被告张某乙表示异议，认为原告自2009年1月起将该27平方米的房屋出租给石××，同时原告另外占有一间20平方米的房屋，放置物品。
被告张某乙对其所表示的异议，向本院提供证据，2009年3月1日张某甲与石××签订的租赁协议一份，照片18张，视听资料2份。原告张某甲对此表示异议，不予认可。
4、在审理中，原告张某甲提供（1）用电发票9份；（2）天然气发票一份；（3）广播电视发票一份；（4）河南孚恒物业管理有限公司出具的发票一份，证明被告欠原告电费、天然气、广播电视费、物业费4215.47元。
原告提供的上述4份证据，显示（1）2009年2月5日电费统一发票一份，抄表时间2008年12月，应交电费486.27元；2009年3月1日电费统一发票一份，抄表时间2009年2月，应收金额468.43元；2009年4月17日电费统一发票一份，抄表时间2009年4月，应收金额120.91元；2009年6月26日电费统一发票一份，抄表时间2009年6月，应收金额264.26元；2009年8月25日电费统一发票一份，抄表时间2009年8月，应收电费597.30元；2009年10月23日电费统一发票一份，抄表时间2009年10月，应收电费300.46元；2010年1月11日电费统一发票二份，抄表时间2009年12月，应收电费分别为27.40元，89.05元；2010年2月24日银行代收专用发票一份，2010年2月，应收电费150.68元；（2）2009年4月7日郑州燃气股份有限公司商业发票一份，2009年1月，天然气金额431元；（3）2009年7月9日银行代收专用发票一份，中国广电有线电视费156元，截止时间2009年12月；（4）2009年9月28日河南孚恒物业管理有限公司发票一份，2009年1月至2009年12月物业费1038元。
被告认为，对证据（1）认可2009年2月5日的用电费用，其他电费不予认可；当时原告已经将房屋租赁给他人，且已切断电源，被告使用他处电源。对证据（2）无异议；对证据（3）、（4）有异议，被告没有使用有线电视；被告只应当承担60平方米的物业费。
5、在审理中，原告提供照片4张，证明被告违反协议约定，私自将原告房屋卧室门拆除另作他用，并证明协议到期后，被告占用原告房屋仍然在使用房屋的水、电。被告表示异议，不予认可。
另查明，关于反诉：
1、反诉原告张某乙于2002年元月21日购买郑州大宇房地产开发有限公司位于郑州市中原区X路X号院卧龙花园X号楼东一单元一层西户商品住宅房一套，建筑面积127.17平方米，反诉被告张某甲所购买房屋在同一单元同一层的西户。
2、在审理中，反诉原告张某乙提供2002年5月6日家庭居室装饰合同一份，报价单一份，张××出具的收据一份，证明反诉原告对其所经营的按摩店进行整体装修，并支出费用x元。反诉被告张某甲表示异议，不予认可。
反诉原告张某乙在庭审中陈述，装修款x元，用于自己的房屋以及承租反诉被告张某甲的房屋进行装修。
3、在审理中，反诉原告张某乙提供冯××、元××、李××证人证言三份，证明反诉被告张某甲将反诉原告租赁房屋水、电、气切断，并锁住房门，妨碍了反诉原告的正常经营。反诉原告并申请李保胜出庭作证。
反诉被告张某甲对证人证言表示异议，不予认可。
4、在审理中，反诉原告张某乙提供2007年3月9日室内装饰工程承包协议一份，2007年4月10日王某文出具的收条一份，证明反诉原告张某乙对承租反诉被告张某甲房屋一套及反诉原告所有的二套，进行装修并支出装修款x元。
反诉被告张某甲对该证据表示异议，不予认可。
5、在审理中，反诉原告张某乙提供照片18份，视听资料2份，证明双方在纠纷未解决前，反诉被告已将反诉原告所承租的两间门面房租赁给他人，同时，证明反诉被告对反诉原告停水、停电、锁门，阻碍反诉原告的正常经营。
反诉被告张某甲对该证据表示异议，不予认可。
另查明，其他：
1、原告张某甲在审理中向本院出具书面意见，对原告诉讼请求要求被告将房屋恢复原状，表述为因被告在使用中已将原告房屋的门窗拆掉、改装，现为了减少被告的损失，同意被告按照房屋现状交付。
2、在审理中，被告于2009年3月17日向本院提出书面申请，要求对所租赁原告房屋的装修部分进行评估鉴定。河南岳华资产评估有限公司于2009年12月23日向本院出具书面说明，退回评估委托。
被告于2010年1月14日向本院申请要求重新鉴定。河南省科健工程造价咨询有限公司于2010年3月23日向本院出具书面信函，因申请人张某乙未缴纳鉴定费，退回评估委托。
上述事实，有原、被告，反诉原告、反诉被告提供的证据及陈述在案作证。
本院认为，被告张某乙于2002年5月5日至2008年12月31日租赁原告张某甲位于郑州市中原区X路X号院卧龙花园X号楼东一单元一层东户商品住宅房一套，由被告张某乙从事个体经营，并分别于2002年5月5日，2007年7月26日签订租房协议各一份。原告张某甲与被告张某乙之间的房屋租赁法律关系，系双方真实意思表示，依法应当受法律保护。原被告双方于2002年5月5日至2008年12月31日，均按租赁协议约定履行。
原被告租赁协议约定的租赁期限于2008年12月31日届满，审理中，被告张某乙表示同意解除双方之间的房屋租赁协议，原被告双方继续履行房屋租赁协议，已无必要，被告张某乙应当返还租赁原告张某甲的房屋，并应当支付在返还房屋之前占用原告张某甲房屋期间的租金。
在原被告双方房屋租赁协议解除后，对原告张某甲收取被告张某乙的保证金1500元，应当返还被告张某乙。
一、关于本诉：
1、关于原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求。
《合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”在审理中，原告张某甲要求将“房屋恢复原状”之请求，表述为要求被告张某乙按“房屋现状”交付，符合上述法律规定的“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，对原告张某甲要求被告张某乙按“房屋现状”交付之请求，本院予以支持。
2、关于原告要求被告按月租金2800元支付原告2009年1月1日至实际交房之日租金的诉讼请求。
原被告双方房屋租赁关系，于2008年12月31日期限届满，自2009年1月1日起至今，被告张某乙仍在使用所租赁原告的房屋，被告应当支付给原告在继续使用房屋期间的租金。
审理中，原告张某甲称将租给被告张某乙房屋中的27平方米房屋，于2009年3月出租给他人使用，被告张某乙认为原告自2009年1月将27平方米的房屋出租给石××使用，同时，原告张某甲另占有20平方米房屋一间放置物品。
根据被告张某乙在审理中提供2009年3月1日原告张某甲与石慧签订的租赁协议，应认定2009年3月1日起原告张某甲将所出租给被告张某乙房屋中的27平方米又出租给石××使用至今。
对于被告张某乙所提供的照片及视听资料，用于证明原告于2009年1月起占用被告所承租房屋中的20平方米房屋一间，原告张某甲表示异议，不予认可。依据被告所提供的证据，本院无法确认，自2009年1月起原告占用出租房屋中20平方米房屋一间的事实，被告张某乙应承担举证不能的法律责任。
以上，根据原被告于2007年7月26日签订的租房协议，约定月租金2800元。被告张某乙于2009年1月1日至2009年2月28日使用原告房屋，应支付原告张某甲租金5600元；被告张某乙于2009年3月1日起使用原告的房屋至今，房屋租金应按其实际使用的面积计算，每月租金应按2215元［（租金2800元／月÷建筑面积129.29平方米）×（129.29平方米－27平方米）］计算，并支付原告张某甲。原告要求支付过高部分的诉讼请求，本院不予支持。
3、关于原告要求被告返还原告垫付的电费2504.76元、天然气费431元、物业费1072元、有线电视费208元，共计4215元的诉讼请求。
根据原被告双方所签订的房屋租赁协议，被告在租赁及使用房屋期间，应当赔偿原告所垫付的相关费用。
（1）依据原告在审理中提供的2009年2月5日电费统一发票，应缴电费486.27元，系被告在租赁期届满的2008年12月31前所发生，对此被告不表示异议。被告应当返还原告所垫付的电费486.27元。
2009年1月1日以后，被告虽然使用原告房屋，但被告是否继续使用所租赁房屋的电源，原被告发生争议；依据原告在审理中所提供的证据，本院无法确认2009年1月1日之后被告继续使用所租赁房屋的电源，原告应承担举证不能的法律责任，对于原告要求被告返还2009年1月1日至今所垫付的电费之诉讼请求，本院不予支持。
（2）依据原告在审理中提供的2009年4月7日郑州市天然气股份有限公司商业发票，使用天然气431元，被告不表示异议，予以认可，被告应当返还原告所垫付的天然气费431元。
（3）2009年1月1日以后，被告在使用原告房屋期间，被告否认使用天然气及有线电视，依据原告在审理中提供有线电视费的票据，本院无法确认2009年1月1日之后被告使用所租赁房屋的有线电视，原告应承担举证不能的责任，对于原告要求被告返还2009年1月1日至今所垫付的有线电视费用，本院不予支持。
（4）依据原告所提供的2009年9月28日河南孚恒物业管理有限公司出具的发票一份，2009年1月至2009年12月物业费1038元。被告应当根据与原告签订的房屋租赁协议，自2009年1月1日起至2009年12月31日止，在使用原告房屋期间产生的物业费，以被告实际使用面积分担物业费为宜，被告应当支付原告所垫付的物业费计821元［（物业费1038元／年÷建筑面积129.29平方米）×（129.29平方米－27平方米）］。原告要求被告返还过高部分物业费的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于反诉：
1、关于反诉原告张某乙要求反诉被告张某甲支付装修费用x元的诉讼请求。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告在租赁反诉被告的房屋期间，从事个体经营，依据反诉原告提供的证据，先后对承租房屋进行两次装修，对反诉被告房屋进行装修的费用数额，在审理中，反诉原告虽申请进行司法鉴定，但因反诉原告的原因，司法鉴定机构未出具鉴定结论，反诉原告应承担举证不能的法律责任。反诉原告对反诉被告的房屋装修费用计x元，依据反诉原告提供的证据，本院无法予以确认。对反诉原告要求反诉被告支付装修费用x元的诉讼请求，本院不予支持。
2、关于反诉原告要求反诉被告支付因反诉被告阻碍反诉原告营业造成损失x元的诉讼请求。
在审理中，依据反诉原告提供的照片、视听资料、证人证言等证据，仅能证明反诉被告的行为影响反诉原告所从事正常个体经营，并不能证明反诉被告给反诉原告造成经济损失x元。反诉被告的行为是否给反诉原告造成经济损失x元，本院无法予以确认，反诉原告应当承担举证不能的法律责任。反诉原告要求反诉被告支付营业损失x元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张某乙于本判决书生效后十日内按房屋现状将所租赁原告张某甲房屋交付给原告张某甲。
二、被告张某乙于本判决书生效后十日内支付原告张某甲2009年1月1日至2009年2月28日房租5600元。
三、被告张某乙于本判决书生效后十日内按每月房屋租金2215元，自2009年3月1日起至交付房屋之日止支付原告张某甲房屋租金。
四、被告张某乙于本判决书生效后十日内赔偿原告张某甲电费486.27元、天然气431元、物业费821元，共计1738.27元。
五、原告张某甲于本判决书生效后十日内返还被告张某乙保证金1500元。
六、驳回原告张某甲其他及过高部分的诉讼请求。
七、驳回反诉原告张某乙要求反诉被告张某甲支付装修费用x元、赔偿营业损失x元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费（本诉）100元，由被告张某乙承担；案件受理费（反诉）525元，由反诉原告张某乙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长王某军
人民陪审员程景府
人民陪审员宋德奎
二0一0年四月二十九日
书记员郭珂
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