海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告黑龙江金龙实业股份有限公司海口分公司，住所地海南省海甸岛华西苑别墅。
法定代表人孟某某，总经理。
委托代理人潘昭辉，黑龙江远东律师事务所律师。
被告海南金鹤房地产开发公司，住所地海南省海口市海甸区沿江东4路大诚商住区二栋X室。
法定代表人徐某甲，总经理。
委托代理人王某志，海南维特律师事务所律师。
第三人金鹤(海南)实业总公司，住所地海南省海口市X路X村一栋X室。
法定代表人黄某某，总经理。
委托代理人张某某，该司职员。
第三人四川省城市建设综合开发公司海南公司，住所地海南省海口市金融贸易区四海花园。
法定代表人徐某乙，总经理。
委托代理人王某某，该司职员。
二ΟΟΟ年四月二十八日，本院依法受理了黑龙江金龙实业股份有限公司海口分公司(下称金龙公)诉海南金鹤房地产开发公司(下称金鹤房产)、金鹤(海南)实业总公司(下称金鹤实业)、四川省城市建设综合开发公司海南公司(下称四川城建)房屋买卖合同纠纷一案。立案后本院依法指定审判员叶尊本担任审判长，与代理审判员何苏芹及人民陪审员李宝元组成合议庭负责审理。同年六月七日，本院依法公开开庭审理了此案。金龙公司委托代理人潘昭辉、金鹤房产法定代表人徐某甲及委托代理人王某志，金鹤实业委托代理人张某某、四川城建法定代表人徐某乙及委托代理人王某某均到庭参加了诉讼。庭审后，金龙公司代理律师向法庭提交了代理词，对案件事实和法律问题进一步阐述了意见。现经合议庭评议，本案已审理终结。
金龙公司诉称，一九九三年十月九日，金龙公司与金鹤房产签订一份《商品房承销协议书》预购金鹤房产预售的“四海大厦”。签约后，金龙公司已支付房款1030万元，而金鹤房产既未交房亦未退款。合同签订时，金鹤房产既未取得“四海大厦”项目土地使用权证和商品房预售许可证，也未投资进行施工建设。且金鹤房产是从金鹤实业和四川城建受让取得“四海大厦”项目，但并未依法办理项目转让审批手续，该转让行为应属无效。综上，金鹤房产并不具备预售期房的客观条件和主体资格，故双方签订的《商品房承销协议书》无效，金鹤房产依该合同取得的购房款应返还金龙公司，并承担由此给金龙公司造成的经济损失。“四海大厦”尚未竣工，承销合同还在履行之中，不存在诉讼时效问题。金鹤房产主张金龙公司的起诉已超过诉讼时效期间不成立。综上所述，请求判决确认双方签订的《商品房承销协议书》无效，判令金鹤房产返还购房款1030万元并偿付占用该款期间的利息或抵偿等值房产。
金龙公司举证：1、《商品房承销协议书》及补充协议三份；2、商谈纪要；3、付款1120万元的凭证；4、建设用地规划许可证；5、主体工程房产证；6、开工通知书及《工程承包合同书》；7、本院(1998)海中法经初字第X号民事裁定书及(1998)海中法经初字第X号民事判决书；8、撤封申请书。
金鹤房产辩称，我司与金龙公司签订商品房承销协议时，原承建单位金鹤实业及四川城建已持有该建设项目的土地使用权证和规划许可证，且原承建单位已将项目权益全部转让给我司，为避免重复报建影响工程建设，我司和原承建单位未办理项目转让审批手续。但我司在与原承建单位签约时已约定：金鹤实业将其营业执照、公章、法人名章交我司保管；四川城建为我司开发建设项目提供必要的证明和盖章。我司受让该项目后，首先支付了项目转让费、征地费及前期建设费共2491．5812万元；其次，组织项目施工建设；并于一九九四年二月三日领取了海口市房产预售许可证，一九九五年十月三十一日建成竣工并办理了房产证。因此，在项目建设完工时房产证尽管办到了金鹤实业的名下，但该工程的全部权益已属我司所有，而非我司恶意转移财产。综上，我司与金龙公司签订的承销协议合法有效，金龙公司主张协议无效缺乏事实和法律依据，我司于一九九五年十月三十一日将“四海大厦”建设竣工并办理了房产证，而金龙公司自一九九六年一月一日后从未向我司主张过权利，其起诉早已超过诉讼时效期间，依法应不受法律保护。此外，由于金龙公司未依约付款致使承销协议无法继续履行，我司并无过错责任。且承销协议规定，金龙公司如逾期一个月不付购房款，则我司有权解除合同并要求其按总房款的日万分之三支付逾期违约金。依此约定，金龙公司应支付我司违约金4835．24万元，岂有我司退还其购房款或给其等值房产之理。综上所述，请求依法驳回金龙公司的诉讼请求。
金鹤房产举证：1、《关于“四海大厦”项目权属问题协议》；2、《关于海口金贸区A5－7地块联合开发分成包干补偿的协议》；3、《关于金贸区A5－7地块联合开发补充合同书》；4、《关于金贸区A5－7土地联合开发再次补充合同书》；5、项目现状照片；6、《海口市房产预售许可证》；7、工程结算表。
金鹤实业庭审中述称其与金鹤房产签订的项目转让合同已履行完毕，“四海大厦”的房产应归金鹤房产所有。
金鹤实业未举证。
四川城建公司庭审中述称其与金鹤房产签订的项目转让协议的履行符合法律规定，其与本案无关。
四川城建亦未举证。
经审理查明，一九九三年十月九日，金鹤房产与金龙公司(原海口金龙实业发展公司)签订《商品房承销协议书》及《补充协议书》各一份，将其开发建设的“四海大厦”整栋预售给金龙公司，售价为每平方米3900元，总价款计（略）元。房屋应于同年十一月二十八日前动工建设，工期为20个月，交房时间为一九九五年七月。合同并约定：签约八日内，金龙公司应支付购房保证金200万元；开工三日内，经核实施工合同后支付总价款的20％，计（略）元；主体建至土0时应付款至总房款的40％计（略）元，但金龙公司有权视市场情况要求暂停施工(最长不超过60天)，工期依此顺延；主体建至十二层时应付款至总房款的50％，合计付款（略）元；主体土建封顶时付款至总房款的70％，总计付款（略）元；工程完工质检合格时付款至95％。总计付款（略）元；办妥房产证时按实际面积付清余款。合同生效后，金龙公司如不依约付款，则所付定金不予返还，并按总房款的每日万分之三支付违约金；逾期一个月，则金鹤房产有权解除合同或转售房屋。金鹤房产如逾期交房，则按总房款的日万分之三偿付违约金，且金龙公司有权解除合同。合同还就房屋质量及建设标准等事项作了约定。签约后，金龙公司于同年十月九日至一九九四年十一月七日共支付购房款计1060万元，此后未再履行付款义务。同年十一月十五日，金鹤房产和四川城建共同领取“四海大厦”开工通知书，同日，金鹤房产开工建设“四海大厦”。一九九四年一月三日，金鹤房产以金鹤实业和四川城建的名义办领“四海大厦”房产预售许可证。一九九五年十月，“四海大厦”在完成全部外装修及部分内装修工程后因开发资金不继停工至今。同月三十一日，金鹤房产以金鹤实业和四川城建的名义办理了“四海大厦”主体工程完成的房产证。又，一九九五年七月合同约定的交房期限届满后，金鹤房产并未按时交房，而金龙公司自一九九六年起未曾向金鹤房产主张过交房等合同权利。后金龙公司以“四海大厦”房产证办至金鹤实业和四川城建名下为由诉至本院，遂成讼。
另查明，“四海大厦”原为金鹤实业提供项目土地、四川城建提供项目资金合作开发的商品房项目，后金鹤房产与该两第三人分别签订项目转让合同，受让“四海大厦”项目开发权，但三方至今未办理项目转让审批手续。三方分别签订的项目转让合同已基本履行，“四海大厦”亦由金鹤房产独自投资基本建成，金鹤实业和四川城建对金鹤房产作为实际发展商并享有“四海大厦”项目均无异议。
庭审中，金鹤房产对金龙公司主张的一九九三年十月十八日付款60万元及一九九四年四月二十四日分别付款20万元、30万元提出异议，经查，关于20万元和30万元付款，金龙公司当庭提供有开户银行加盖“转讫”章的转帐支票予以证实，金鹤房产对此并无有效的证据予以反驳，其异议不能成立。故对金龙公司主张其已支付该50万元的事实及所举两份转帐支票的证明效力均应予确认。关于付款60万元，经查，金龙公司提供佐证的付款收据上加盖的金鹤房产的“财务专用章”与金鹤房产正常使用的“财务专用章”字体明显不一，且其提供的转帐支票存根上的收款人并非金鹤房产，故金龙公司所举“付款收据”及“转帐支票存根”的真实性均不足采信，对金龙公司主张付款60万元的事实不予确认。金龙公司庭审中提交的“补充协议A”、“补充协议B”及“商谈纪要”均系复印件，金鹤房产对其真实性当庭质疑并要求核实原件，金龙公司对此既未提供原件亦未作合理解释，故金鹤房产的异议成立，对该三份证据的证明效力不予确认。金鹤房产在庭审中提供的《工程结算表》是阶段性预结算，并不具备最终结算效力，不能作为结算依据，故对其证明效力亦不予确认。
上述事实，有《商品房承销协议书》及《补充协议书》、《关于“四海大厦”项目权属问题协议》及补充协议三份，建设用地规划许可证、主体工程房产证、开工通知书、工程承包合同书、海口市房产预售许可证、(1998)海中法经初字第X号民事裁定书及判决书、付款凭证、项目现状照片及庭审笔录等佐证。
本院认为，金鹤房产与第三人金鹤实业和四川城建分别签订的项目转让合同，意思表示真实，虽未依法办理转让审批手续，但项目转让合同已基本履行，金鹤房产亦已实际投资对转让项目进行开发建设且基本建成，本着对房地产市场不规范发展时期遗留问题处理从宽的原则，可确认该项目转让合同合法有效，故金鹤房产依法享有“四海大厦”项目。金龙公司与金鹤房产签订的《商品房承销协议书》及《补充协议书》，意思表示真实，内容合法，且“四海大厦”项目已补办了预售许可证并基本建成，故该合同应确认有效并予保护。金龙公司主张该合同无效于法无据，不予支持。此外，金龙公司在合同约定的交房期限一九九五年七月届满后，未在时效期间内向金鹤房产主张交房等合同权利，现起诉主张权利已超过时效期间，其已丧失胜诉权。对此，金龙公司述称合同仍在继续履行中，不存在诉讼时效问题。经查，金龙公司自一九九四年十一月七日支付最后一笔购房款后未再履行过合同义务，而金鹤房产自一九九五年十月底停工至今亦未再履行合同义务，金龙公司主张合同仍在继续履行中缺乏事实依据。且合同履行应严格按照合同约定的履行期限进行，而涉案合同约定的履行期限早已届满，讼争双方又未协商延长履行期，金龙公司单方主张合同仍在继续履行中并无法律依据，故其上述主张不能成立。综上，金龙公司主张确认合同无效并要求金鹤房产退还购房款本息或抵偿等值的“四海大厦”房产的诉讼请求不能成立。依法应予驳回。此外，金龙公司庭审中增加请求数额100万元及金鹤房产反诉要求金龙公司偿付违约金4835．24万元，因双方均未依照法庭限定时间补预交案件受理费，均视为自动撤回其诉请，故本案均不作审理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第57条、第85条及第135条之规定，判决如下：
驳回原告金龙公司的诉讼请求。
一审案件受理费（略）元由金龙公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长叶尊本
代理审判员何苏芹
人民陪审员李宝元
二○○○年八月二十三日
书记员杜良璋
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