湖南省郴州市X区人民法院
民事调解书
（2011）郴北民一初字第X号
原告（反诉被告）张某，男。
原告（反诉被告）裘某，女。
委托代理人廖某。
被告（反诉原告）何某，女。
委托代理人卢某，男。
委托代理人黄某。
原告张某、裘某诉被告何某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员骆XX担任审判长，审判员尹XX、代理审判员李XX参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员蒋XX担任记录。被告何某于答辩期内提出反诉，本案经审查后予以受理并一并开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某、裘某及其委托代理人廖某，被告（反诉原告）何某之委托代理人卢某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某、裘某诉称：2008年5月1日，被告承租原告位于湖南省郴州市某门面四间，从事洗车经营，租赁期限为三年。2011年元月，被告未经原告同意擅自对某面进行装修、改变经营项目；原告得知后多次函告被告合同期满不再续租，装修后果自负。2011年5月合同到期后因双方未就续租达成一致，故原告明确要求立即腾空归还门面。但被告强占门面不还，严重违约，故诉至法院请求：1、判令被告立即将位于某门面返还给原告；2、判令被告将门面恢复原状，并赔偿原告经济损失40000元（庭审中该项请求原告予以放弃）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告何某辩称：在合同到期之前经原告书面同意“合同期满，在同等价格可以续签合同”，被告才对某面进行了装修并改行经营酒店；并因此该租赁合同在期满后转为不定期合同。现在原告违背诚实信用原则，擅自单方解除合同，且在解除合同时不履行法定通知义务，给被告带来了损失。现合同因对某擅自解除而无法继续履行，同意终止合同和返还门面给原告，但不同意赔偿原告经济损失。
反诉原告何某反诉称：2008年5月1日，自己承租下张某的四间门面，租期为三年。2010年12月，经张某书面同意“合同期满，在同等价格可以续签合同”，自己对某门面进行了装饰装修，并将洗车行改为酒店经营，花费70余万元。2011年5月2日，张某突然通知门面租金要涨至9000元/月，双方协商未果张某遂诉至法院。双方的租赁合同虽然于2011年5月1日到期，但因张某的书面同意续签合同而继续有效，只不过是租赁期限转为不定期。现张某单方解除合同，且没有在合理期限前履行法定的通知义务，让承租人找房、腾房，致承租人无法对某屋装饰装修成果无法合理利用，并造成了已形成附和的房屋装饰装修物在剩余租赁期内的价值损失，应予赔偿，特反诉请求：1、反诉被告退还房租保证金5000元；2、反诉被告赔偿反诉原告腾房、找房和停业损失费以及房屋装饰装修费用共计500000元，其中房屋装修装饰费用342874.77元（以已经作出的诉讼鉴定结论为准），停业损失费用157125.23元（按每天6000元的收入估算而来）。3、本案的一切诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告张某、裘某辩称：双方未就合同续签达成一致，合同到期后已经终止，未转为不定期租赁合同；且自己已经提前通知，未违约，故反诉原告要求赔偿损失于法无据，请求驳回其诉讼请求。
经审理查明：位于郴州市某门面（权证号为郴房权证市X区字第XXXX，房号为XXX、x）的产权登记人为原告裘某。原告张某与原告裘某系夫妻关系。2008年5月1日，原告张某作为出租方（甲方），被告何某作为承租方（乙方）签订了“铺面租赁协议”一份，约定甲方将上述门面共四间租赁给乙方作商铺使用，租期为三年，租金为每间每月2500元（第一年）、2600元（第二年）、2700元（第三年），乙方还需向甲方交纳房租保证金5000元。协议还约定：“三、此房屋只能作商铺使用，不得转租给他人。如需装修，须征得甲方同意方能进行，但不得改变房屋主体结构和损坏其它设施。……五、本协议租赁期为三年，从2008年5月1日起至2011年5月1日止，租赁期满后，如乙方续租，需另行签订租赁协议，在相同条件下，乙方有优先权，乙方如不租，应提前一个月通知甲方。六、租赁协议到期后，经甲方确认房租费、物业管理费（包括水、电费）已交清，房屋设施如有损坏，甲方有权将按损坏情况在房租保证金中如数扣除。……八、协议到期后，甲方有权收回商铺自己使用。”该租赁协议签订后，被告交付了保证金5000元，原告交付了门面给被告，被告依约交清了每月租金。
2011年初，被告何某因经营转向，将洗车行改为经营酒店，并对某面进行了装修，开办了颂嘉宾酒店；但双方对某满后是否续租、续租期限、续租租金均未作明确约定，亦未签订新的租赁合同。此后，租赁合同快到期之前双方就续租事宜进行了协商，但都未达成一致，双方遂产生纠纷。2011年5月1日，原、被告之间的租赁合同到期，但被告未腾空及交付门面；原告遂委托律师向被告出具了律师函，要求被告于2011年5月3日前移交门面。2011年5月3日，被告未移交门面，并通过银行转帐方式向原告交门面租金10800元。原告索要门面未果遂诉至本院，请求判如所请。
另查明：1、本案在审理过程中，原告张某、裘某于2011年5月4日向本院提出了先予执行的申请，并提供了相应的担保。本院审查后依法裁定被告何某迁出讼争门面并腾空后交还给原告张某、裘某，并于2011年8月16日进行了强制执行后将门面交还给了原告，将门面内酒店资产（含机器设备、低值易耗品）交由原告张某、裘某保管。
2、原告要求被告腾房并交还门面的诉讼请求，被告在庭审中表示同意返还门面给原告，但不同意赔偿原告的损失。另原告要求被告将门面恢复原状，并赔偿原告经济损失40000元的诉讼请求，原告在庭审中表示在本案中予以放弃，待另案处理。
3、对某、被告于2008年5月1日签订的《铺面租赁协议》现在的效力，原告认为该合同因到期而自然终止，被告则认为该合同因对某擅自解除而无法继续履行，现同意终止。
4、2011年6月9日，被告何某向本院提出了对某争门面（颂嘉宾酒店）的固定资产和相关设施设备等物品的价值进行评估鉴定。经本院委托，郴州某工程造价咨询有限公司出具了基鉴（2011）第X号鉴定报告书，鉴定某酒楼装修工程的建设工程造价为192774.77元；湖南某司法鉴定中心出具了（2011）评鉴字第XX号资产评估鉴定报告书，鉴定某宾酒店资产评估总值为150100元，其中机器设备为83200元，低值易耗品为66900元。
本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、被告（反诉原告）何某将郴州市门面四间（权证号为郴房权证市X区字第XXXX，房号为XXX、x）腾空交付给原告（反诉被告）张某、裘某（该门面实际已经本院先予执行交付给张某、裘某）；
二、原告（反诉被告）张某、裘某补偿被告（反诉原告）何某建设工程造价损失及门面内资产评估损失合计138000元，限原告（反诉被告）张某、裘某在2012年6月8日之前一次性偿付给被告（反诉原告）何某；
三、本院先予执行交付原告（反诉被告）张某、裘某保管的价值150100元的酒店内资产（含机器设备、低值易耗品）退还被告（反诉原告）何某，被告何某于2012年6月8日之前从原告处自行取回，上述资产以取回时库存现有财产状况为准，被告（反诉原告）何某不得为此提出任何某偿请求；
四、原告（反诉被告）张某、裘某自愿放弃其他本诉诉讼请求，被告（反诉原告）何某自愿放弃其他反诉请求，双方互相不得再就本案租赁合同纠纷向对某提出任何某济赔偿请求；
五、本诉案件受理费800元，减半收取400元，由原告（反诉被告）张某、裘某负担，反诉案件受理费4425元，减半收取2212.50元，由被告（反诉原告）何某负担。
双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。
上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。
审判长骆XX
审判员尹XX
代理审判员李XX
二○一二年六月四日
代理书记员蒋XX
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