海南省高级人民法院
民事判决书
(2000)琼民终字第X号
上诉人(原审被告)海口市秀英工业开发建设总公司，住所地海口市秀英永桂开发区内。
法定代表人张某甲，副总经理(主持工作)。
委托代理人张某乙，海口市秀英工业开发建设总公司办公室主任。
委托代理人姚旺生，海南天远律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)海口华夏企业货运有限公司，住所地海口市滨海大道X号东方洋大厦X室。
法定代表人廖某，董事长。
委托代理人陈某某，海口华夏企业货运有限公司行政部经理。
委托代理人熊万林，海南天歌律师事务所律师。
上诉人海口市秀英工业开发建设总公司(以下简称秀英公司)因与海口华夏企业货运有限公司(以下简称华夏公司)土地转让合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院(2000)海中法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秀英公司法定代表人张某甲、委托代理人张某乙、姚旺生，被上诉人华夏公司委托代理人陈某某、熊万林到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审认定:1993年11月，海南省人民政府批准同意海口市土地管理局征用秀英区X镇海榆西线南边和北边的土地972．91亩出让给秀英公司作为工业开发建设用地。同年11月25日，秀英公司与华夏公司签订土地使用权转让合同书，约定:将开发区内的（略）．8平方米(即30亩)土地使用权转让给华夏公司，价格为每平方米375元，共计750万元；华夏公司从1994年11月25日起，按总面积计算每月向秀英公司缴纳市政设施管理费3999．6元。双方还先后签订三份补充合同，主要内容为华夏公司按每亩8万元向秀英公司支付招工、办证费用和土地增值费，共计240万元。华夏公司从1993年12月12日至1995年8月，共付给秀英公司土地价款（略）．52元。1995年9月6日，海口市土地管理局批复同意先期给予秀英公司办理该地块的用地手续，其中实际用地面积为9598．96平方米(即14．4亩)，规划道路用地为（略）平方米(即15．6亩)。1995年10月26日，秀英公司将该地的土地使用权证办到华夏公司的名下，土地面积为9598．96平方米，用途为住宅用地。一审认为:双方订立的土地转让合同及三份补充合同系双方真实意思表示，且秀英公司已将交付的9598．96平方米土地的土地使用权证办至华夏公司的名下，华夏公司亦实际使用了该土地，又没有违反法律禁止性规定，应认定上述合同及补充合同有效。秀英公司未按合同约定将（略）．8平方米土地全部交付给华夏公司，仅仅交付9598．96平方米，并将合同约定的工业用地变更为住宅用地，已构成违约，秀英公司多收的地价款应予返还，并承担相应的违约责任。华夏公司应支付的市政设施管理费按9598．96平方米计算。据此，作出判决:＂一、于本判决生效之日起十日内，秀英开发公司返还华夏公司购地款四百二十六万一千七百八十七元五角二分及其利息损失(从一九九五年八月三十一日起至清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同档次流动资金贷款利率计付)；秀英开发公司返还华夏公司用水增容费一万三千六百九十一元；华夏公司支付秀英开发公司市政设施管理费一十二万零九百四十六元八角九分，此款在上述款项中冲抵。二、于本判决生效之日起九十日内，秀英开发公司将已交付给华夏公司的土地9598．96平方米的用途变更为工业用地。三、驳回秀英开发公司的其它诉讼请求。＂
秀英公司不服原判，向本院上诉称:在双方签约之前，华夏公司已多次到开发区实地考察，并向上诉人索要开发区控制性详细规划，对所购土地的用地性质、控制指标、周围道路及绿化带的情况作了详细了解。其对转让地块含有代征道路和绿化带是清楚的，并对这一作法予以接受。合同签订后，上诉人依约将30亩土地的蓝线图、开发区的规划等资料提供给被上诉人，并由国土、规划部门实地划定了土地的界线，制作《定线作业表》，进一步明确了被上诉人所购买土地的实用面积为14．4亩。被上诉人并无异议，并按实际使用面积14．4亩进行勘探、设计和报建，与此同时按总面积30亩履行合同。1995年6月16日，被上诉人又与上诉人签订《协议书》，就被上诉人支付购地余款以及上诉人办理转让土地红线图等证件的过户手续作出约定。华夏公司答辩称:上诉人在尚未取得争执土地使用权的情况下，与答辩人签订土地转让合同，而且不告知答辩人真实情况，将包括15．6亩规划道路和绿化带用地在内的30亩土地转让给答辩人，属于欺诈行为。在为答辩人办理土地证时又将工业用地变更为住宅用地，进一步损害答辩人的合法利益。市X路和公共绿化带用地是作为开发商的上诉人依法应当承担的义务，不得非法转让。双方签订的土地转让合同本应全部无效，鉴于答辩人已被迫使用了14．4亩土地并办理了使用权证，可以确认合同部分有效、部分无效。
经审理查明:海口市土地管理局根据海口市人民政府1992年6月25日常务会议决定和海口市规划局＂市规址(1992)X号＂《建设用地选址通知书》，于同年7月28日向海口市人民政府请示，依法征用秀英区X镇1010．5亩土地出让给上诉人作为永桂工业居住综合区建设用地。海口市人民政府拟同意市土地管理局征用秀英区X镇的972．91亩土地出让给上诉人，并于1993年4月1日请示省人民政府。海南省土地管理局经审核并报省政府批准，于1993年11月10日函复市政府，同意海口市土地管理局将上述972．91亩土地出让给上诉人，要求上诉人在批准用地之日起一年内完成＂五通一平＂基础设施建设，两年内落实项目，全部利用完该幅土地。海口市人民政府于1993年7月16日批复同意《秀英永桂开发区控制性详细规划》(以下简称《详规》)。《详规》由说明和图纸两部分组成。图纸部分有＂用地规划＂、＂道路交通＂和＂园林绿化系统规划＂等19份图纸。同年11月25日(海交会开幕当天)，秀英公司(甲方)与华夏公司(乙方)在海交会上签订《秀英永桂开发区土地使用权转让合同书》(以下简称土地转让合同)及《补充合同一》、《补充合同二》。约定:甲方根据乙方提供的项目建议书及项目建设进度计划、《详规》、工业区土地规划管理办法，在开发区内向乙方转让（略）．8平方米土地使用权；价格为每平方米375元(即每亩25万元)，共计750万元；该幅土地的四至范围为，（略）．388、（略）．388、（略）．000、（略）．000、（略）．000、（略）．500、（略）．500、（略）．000。
乙方使用该地必须遵照秀英永桂开发区控制性详细规划及工业区的其它规定；乙方在合同签署后7天内向甲方缴纳地价款的13．2％(即99万元)作为定金，在合同签署后2个月内向甲方缴纳地价款的86．8％(即651万元)；乙方按每亩8万元向甲方支付招工、办证费用和土地增值费共计240万元，在1994年1月25日之前付清；乙方从1994年11月25日起，按每平方米每月0．2元计算每月向甲方缴纳市政设施管理费3999．6元(按总面积30亩计算)；甲方在收到乙方全部地价款30天后，向乙方提供＂五通一平＂基础工程的条件；甲方在乙方付清地价款后立即申报转让红线图。土地转让合同签订后，国土、规划部门于1993年12月15日到实地划定转让地块的界线，确定该地块的实际使用面积为9598．96平方米，被上诉人在《定线作业表》上加盖公章，予以确认。1995年7月4日，海口市土地管理局作出批复，同意先予办理本案争执的（略）．8平方米土地用地手续，其中实际用地面积9598．96平方米，规划道路用地（略）平方米，用地性质为工业用地。同月6日，该局与上诉人签订《国有土地使用权出让合同》，约定将上述（略）．8平方米土地出让给上诉人，其中实际使用面积为9598．96平方米，规划道路用地面积为（略）平方米。被上诉人从1993年12月12日至1995年8月，先后付给上诉人土地价款十一笔，共计人民币（略）．52元(除1994年1月20日支付的100万元是在合同约定期限内支付外，其余款项的支付均超过约定期限)。被上诉人应上诉人要求，将应付给供水部门的用水增容费（略）元交给上诉人代收；上诉人仅将其中的（略）元代付给供水部门，余款（略）元尚未支付给供水部门。1995年8月，海口市土地交易所、土地管理局批准同意上诉人与被上诉人之间转受让土地9598．56平方米，土地用途为工业用地，并核发了该地的《土地使用权变更登记许可证》。同年10月26日，市土地管理局将该地的土地使用权证办到被上诉人的名下。该局在填发土地使用权证时误将土地用途写成住宅用地。被上诉人于1994年1月11日与轻工业部设计院海南分院签订《工程设计合同》，委托该院按占地面积30亩(实际用地指标14．4亩)进行工程设计。同年3月26日，被上诉人委托上诉人按实际使用面积14．4亩代办报建手续。被上诉人从1994年7月开始先后在该地上建造围墙(实际圈围的土地面积为17亩多)、仓库、综合楼和重箱区。1995年3月项目工程竣工。被上诉人未能提供任何证据证明由于土地实际使用面积为14．4亩而影响其项目建设。由于被上诉人建造围墙实际圈围的土地超过土地证上载明面积，占用了规划道路和绿化带用地，海口市城市规划局提出干涉。被上诉人于1995年2月13日去函海口市经济合作局，提出其在与上诉人签订合同时不知道受让的土地要划出一部分作为公共道路和绿化带用地，要求由上诉人补足土地或退还部分土地转让款。1998年6月8日，被上诉人向秀英区人民政府提交《关于永桂集装箱仓储项目用地问题的报告》，指出上诉人严重违约，应另外安排X．6亩土地，或者退还相应的地价款。同年7月10日，上诉人在给区委、区政府的请示中表示同意在被上诉人付清土地余款之后，无偿补给被上诉人8亩土地。同月20日，秀英区政府区长办公会议要求上诉人无偿补给被上诉人10亩土地，同时要求被上诉人付清土地余款。被上诉人表示原则同意接受无偿补给10亩土地，但土地余款应予免交。后来，被上诉人再次请求秀英区政府进一步协调解决双方纠纷。区政府表示，行政手段不能过分干预企业行为，如果华夏公司不接受调解方案，政府也没办法。华夏公司遂提起诉讼。
本院认为:在双方签订合同之前，上诉人经政府部门批准已依法取得了永桂开发区土地的开发使用权。被上诉人主张上诉人在与其签订土地转让合同时尚未与政府部门签订土地出让合同，并取得该地的土地使用权证，无权转让该地，其理由不成立。上诉人在取得用地批准手续之后与被上诉人签订土地转让合同，并已完善了该地转让的有关手续，转让关系应认定有效。而且，依照最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干意见》第三十五、三十六条规定，对被上诉人在答辩中提出变更一审判决对合同效力的认定，本院可以不予审查。
土地转让合同第一条写明，签约依据之一是＂秀英永桂工业区控制性详细规划＂。该《详规》包括文字说明和图纸两部分；图纸部分共有＂用地规划＂、＂道路交通＂和＂园林绿化系统规划＂等19张设计图。土地转让合同约定的转让地块四至范围的四个坐标点是双方当事人协商一致的意思表示，被上诉人主张该四个坐标点为上诉人单方确定，缺乏根据。被上诉人提出在签订合同之前上诉人只向其提供《详规》中的一张没有任何坐标的图纸，即＂用地规划＂图，其主张既不符合合同第一条关于签约依据之一是＂秀英永桂工业区控制性详细规划＂的字面意思，也不符合常理。一般人都会知道开发区的控制性详细规划不可能只是一张没有坐标的＂用地规划＂图，且从该图的标题本身也可以看出该图是《详规》的一部分，在通常情况下被上诉人应当要求上诉人提供完整的规划资料。此外，秀英永桂工业区的土地转让当时是作为一个招商项目在海交会上推出的，双方的土地转让合同也是在海交会上签订的，作为开发商的秀英公司没有理由不向客商提供该开发区的详细规划资料。因此，对上诉人所提出的其在签订土地转让合同之前已向被上诉人提供开发区详细规划资料的主张，应予采信。根据合同约定的该地块四至范围的坐标以及签订合同所依据的《详规》中的＂道路交通＂和＂园林绿化系统规划＂图，可以清楚地看出转让地块的东、西、北三面均含有规划道路和绿化带。被上诉人在签订合同之前不知道转让的30亩土地含有规划道路和绿化带，也是由于其未尽到其应尽的注意义务所致。被上诉人主张上诉人采取欺诈手段与其签订合同，缺乏事实根据，不应支持。
一审判决忽略了双方约定转让的是特定位置、特定四至范围的土地以及该地在签约之前已作规划等事实，对于被上诉人在签订合同时是否有条件知道该地含有规划道路和绿化带这一关键事实不作查证，对原告华夏公司的违约事实也不作认定，导致认定事实不清，适用法律错误。原审原告华夏公司以原审被告秀英公司欺诈为由请求返还地价款，一审判决虽然没有明确指出华夏公司的起诉理由不成立，但其确认合同有效，实际上是对华夏公司起诉理由的否定。原审法院在原告华夏公司的起诉理由不成立而被告秀英公司主张合同有效的理由成立且其已提起反诉请求原告继续付清地价余款(即继续履行合同)的情况下，仍以被告秀英公司交付土地不足30亩及土地使用权证上载明的土地用途为住宅用地为由，认定被告违约，并据此判决秀英公司退还已收取的地价款（略）．52元(即部分解除合同)。该判决显然缺乏事实根据和法律依据:首先，双方当事人均未主张解除合同。其次，从履行情况看，原审原告华夏公司未在合同约定的期限内付款，已经违约在先，即使其以被告秀英公司违约为由请求解除合同，也不应支持。再次，该地用途的改变是土地管理部门工作失误造成的，并非上诉人所为，而且在颁发土地使用权证之前被上诉人已按其原来的立项在该地建成项目，土地用途的改变并不影响其正常使用该地，也不损害其利益。最后，依法成立的合同，应以全面履行为原则。此外，即使就被上诉人签订合同时有重大误解而言，其撤销权也早已消灭。原审被告(上诉人)主张合同有效并应予履行，理由成立，本院予以支持。上诉人主张合同约定转让30亩土地的真实意思表示为转让包含规划道路和绿化带在内的30亩土地，其举证不充分，本院不予采纳。上诉人应按实际使用面积履行交付土地义务。按被上诉人已实际支付的地价款（略）．52元计算，上诉人应交付的土地面积为27．31亩。被上诉人所建围墙实际圈围的土地面积，比土地使用权证上确定的土地面积多3．2亩(该地因规划调整可办过户手续)。上诉人将上述3．2亩土地过户到被上诉人的名下，再向被上诉人补交9．71亩土地，其所交付土地的实际使用面积即足够27．31亩。根据本案实际情况，双方均未履行部分，不再履行，即被上诉人不再向上诉人支付地价余款（略）．48元，上诉人也不再向被上诉人交付土地2．69亩。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项规定，判决如下:
一、撤销原判。
二、上诉人秀英公司在本判决生效之日起30日内将12．91亩土地的使用权证办到被上诉人华夏公司名下(其中，围墙内已多圈围土地3．2亩，本案争执土地西边规划道路对面土地9．71亩)。
三、上诉人秀英公司在本判决生效之日起30日内到海口市土地管理局将14．4亩土地的土地使用权证上的土地用途更正为工业用地。
四、被上诉人华夏公司在本判决生效之日起30日内向上诉人秀英公司支付拖欠的9598．96平方米(即14．4亩)土地的市政设施管理费(按每平方米每月0．2元计算，从1994年11月25日起按月计付并按同期同类贷款利率计算利息)；8606．7平方米(即12．91亩)土地的市政设施管理费从土地过户之日起一年之后开始计付。
五、上诉人秀英公司在本判决生效之日起30日内将代收的用水增容费（略）元退还给被上诉人华夏公司。
本案一、二审案件受理费人民币（略）．01元，由上诉人秀英公司和被上诉人华夏公司各负担一半，即（略）元(华夏公司已多预付的6441元，限秀英公司在本判决生效后30日内付给华夏公司)。
本判决为终审判决。
审判长简万成
审判员王志勇
代理审判员李文萍
二OOO年十二月十四日
书记员苏志辉
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