海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2000)三亚民初字第X号
原告三亚金鹿租赁公司，住所地，三亚市X街X巷X号。
法定代表人朱某，系公司总经理。
委托代理人吴晚黎，重庆渝万律师事务所律师。
被告三亚置业有限公司，住所地，三亚市金鸡岭花园新村。
法定代表人颜某某，系公司董事长。
委托代理人柏某某，系公司总经理。
委托代理人汪某某，系公司法律顾问。
被告三亚置业股份有限公司，住所地三亚市金鸡岭花园新村。
法定代表人颜某某，系公司董事长。
委托代理人刘某某，三亚置业股份有限公司职员。
委托代理人王某，三亚置业股份有限公司职员。
第三人海南兴亚实业开发总公司，住所地，海口市海景湾花园海航别墅A座X号楼。
法定代表人李某某，系公司总经理。
原告三亚金鹿租赁公司诉被告三亚置业有限公司、三亚置业股份有限公司房屋购销合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴晚黎、被告三亚置业有限公司、三亚置业股份公司法定代表人颜某某、委托代理人柏某某、汪某某、刘某某、王某等到庭参加诉讼，原告法定代表人朱某，经本院合法传唤因故未到庭。第三人海南兴亚实业开发总公司，经本院公告送达后无故不到庭。本案现已审理完毕。
原告三亚金鹿租赁公司诉称，1992年12月14日，其与被告三亚置业有限公司(前身为三亚置业总公司)签订《商品房承销合同》，由被告三亚置业有限公司将其兴建的金鸡岭花园新村商品房A幢全部，C幢大部分销售给原告，价款1300万元，同时将B幢全部、D幢、C幢小部分以600万元销售给原告，再由原告委托被告三亚置业有限公司定向销售给三亚市城建局，总计价款1900万元。在此之前，原告已将上述购房款付给由三亚置业有限公司委托销售上述房屋的第三人海南兴亚实业开发总公司收款，三亚置业有限公司与其签订上述承销合同时已予认可。1993年4月18日，被告三亚置业有限公司与原告又签订一份上述房屋的《商品房返销合同》，原告将已购的上述金鸡岭花园新村商品房以总价款2664万元返销给被告三亚置业有限公司。1993年10月12日被告三亚置业有限公司付款100万元后，未再付款。原告多次催收无果，给原告造成了重大损失。由于被告三亚置业有限公司拒不履行返销合同，致该合同无法履行，应予解除。因三亚置业有限公司已将其全部资产(包括金鸡岭房屋)投入三亚置业股份有限公司，故被告三亚置业股份有限公司应对三亚置业有限公司的债务承担连带赔偿责任。原告请求法院：1、判令被告三亚置业有限公司归还应属于原告的金鸡岭花园新村商品房A幢、C幢、D幢，并赔偿其资金损失。2、判令被告三亚置业股份公司归还上述三幢其非法占有的房屋，并承担连带赔偿责任。
被告三亚置业有限公司、三亚置业股份发展有限公司均未作书面答辩，双方共同口头辩称：1、原告诉求超过诉讼时效；2、三亚置业有限公司是三亚置业股份公司的股东之一，其注入的资本未超过本公司净产值的50％，符合法律规定，故不应列股份公司为被告；3、原告付款是给海南兴亚公司，应列兴亚公司为被告；4、原告与被告签订了承销合同，但原告没有履行承销合同，导致返销合同无法履行，故应认定上述承销合同和返销合同均为无效。
第三人海南兴亚实业开发总公司未作答辩。
经审理查明，1992年10月29日，原告与第三人海南兴亚实业贸易开发公司(该公司后更名为海南兴亚实业开发总公司)就三亚市金鸡岭花园新村四幢约124套商品房转让一事，签订《商品房转让合同》，该合同约定，第三人原与被告三亚置业有限公司所签订的《商品房承销合同》的权利和义务全部转让给原告，双方确认第三人兴亚公司付给被告三亚置业有限公司的1714万元和增值额505．6万元共计2219．6万元为原告应付给第三人的总金额。合同签订当日原告按合同第三条第一款规定，电汇500万元定金给第三人，第三人出具收款收据给原告。同年的11月15日、11月19日、12月7日、12月15日原告先后分四次向第三人支付900万元、100万元、100万元、619万元，总计2219万元。该合同第五条还规定，在原告支付完2219万元购房款后，由第三人在10日内协助原告与被告三亚置业有限公司签订新的《商品房承销合同》。1992年12月12日，原告与第三人又重新签订一份《商品房转让合同》的补充合同。双方确认，原告已于1992年12月11日前全部支付完商品房转让款2219万元。并再次确定，第三人与被告三亚置业有限公司签订的《商品房承销合同》的权利、义务全部转让给原告，双方约定于1992年12月12日将原合同的乙方即第三人更换为原告三亚金鹿租赁公司，由原告行使其权利和义务。1992年12月14日，被告三亚置业有限公司(该公司原名为某亚市置业总公司)与原告签订《商品房承销合同》，双方就三亚置业有限公司兴建的三亚市金鸡岭花园新村肆幢商品房承销事项达成一致意见，确认上述金鸡岭花园新村肆幢商品房中，①A幢全部、C幢大部分为原告购买，总计建筑面积8000平方米，每平方米价格为1618元，总计价款1300万元；②B幢、D幢和C幢小部分商品房，以该工程总成本造价600万元由原告承销，同时委托被告三亚置业有限公司销售给三亚市城建局，并约定在原告收到被告三亚置业有限公司付来的总成本款后，B幢、D幢和C幢小部分房屋产权归三亚市城建局。双方还一致确认上述两项总承销款为1900万元，并约定上述购房款于1992年11月6日前全部付清。双方对交房时间及产权手续的办理及违约责任和有关事宜等均作了明确约定。1993年4月18日，原告与被告三亚置业有限公司又签订一份《商品房返销合同》，双方约定，由原告将其所购的金鸡岭花园新村的A幢全部和C幢大部分共8000平方米以每平方米2780元，共计价款为2224万元及B幢、D幢和C幢小部分商品房按工程总造价实际价款440万元，总计2664万元，返销给被告三亚置业有限公司。双方对付款方式及违约责任和合同生效时间均作了特别约定。被告三亚置业有限公司承诺按销售商品房进度保证在1993年6月15日前向原告付清全部房款。返销合同签订后，1993年10月12日被告三亚置业发展股份有限公司以其筹委会的名义向原告支付100万元房价款。自此之后，两被告均未再向原告支付上述金鸡岭花园新村别墅的返销款。原告先后于1995年5月、1997年4月15日、1997年5月24日、1999年4月9日多次向两被告催收上述款项，未果，原告认为，两被告拒不履行“返销合同”的行为给其公司造成了重大损失，遂于1999年12月诉至本院，要求判令解除与被告三亚置业有限公司签订的《商品房返销合同》；判令两被告将属于其已购买的金鸡岭花园新村A幢、C幢、D幢产权归还原告，并赔偿不能返还其房屋价值的资金损失，并要求被告三亚置业股份有限公司承担连带赔偿责任。原告在第一次诉求时还要求海南省发展银行三亚市X路支行、三亚市审计师事务所、三亚市河东区建筑安装工程公司在出资不实的范围内承担连带赔偿责任。第一次开庭查清上述事实后，原告变更诉讼请求，放弃了对海南省发展银行三亚市X路支行、三亚市审计师事务所，三亚市河东区建筑安装工程公司的主张。
另，诉讼过程中，被告三亚置业有限公司提供由中信会计师事务所对其公司进入三亚置业股份有限公司的资产(包括固定资产、流动资产、无形资产及其他资产)的《资产评估报告书》，该评估报告确认三亚置业有限公司的全部资产总值为人民币608，498，617．20元，负债281，850，000元，净资产为326，648，617．20元。三亚置业有限公司入股三亚置业股份公司的净资产为12，100万元。上述资产评估报告书经庭审质证，原告对其真实性未提出异议。
上述事实有：原告与第三人签订的《商品房转让合同》及其补充合同、被告三亚置业有限公司与原告签订的《商品房承销合同》、《商品房返销合同》以及原告付款2219万元给第三人的付款凭证、第三人支付给被告三亚置业有限公司的付款凭证及被告三亚置业股份公司筹委会付款100万元给原告的付款凭证、原告向被告催收房款的通知、函、信件、中信会计师事务所对三亚置业有限公司的《资产评估报告书》及三方当事人的陈述，经庭审质证核实，相互印证，足以认定。
本院认为，被告三亚置业有限公司前身为三亚市置业总公司，后按法定程序于1993年初变更为三亚置业有限公司。根据中信会计师事务所对公司所作的《资产评估报告书》确认该公司的净资产为326，648，617．20元，而其进入三亚置业股份公司的净资产为12，100万元，庭审中原告对此评估报告书未提出异议，也未能提供相关证据证实该评估报告的不真实，因此原告主张被告三亚置业有限公司将其全部资产入股三亚置业股份公司，没有事实根据和法律依据，其要求三亚置业股份公司对三亚置业有限公司的全部债务和民事责任承担连带责任，不符合法律规定，不予支持。原告与第三人签订的《商品房转让合同》是预售商品房转让的法律关系，而原告与被告三亚置业有限公司签订上述《商品房承销合同》和《商品房返销合同》是基于原告与第三人预售商品房转让合同的对接合同，且上述三份合同签订时，金鸡岭花园别墅商品房均在建，属期房预售。作为该花园别墅开发商的被告三亚置业有限公司取得了上述商品房的土地使用权，并投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十九条的规定，原告与第三人以及原告与被告三亚置业有限公司签订的《商品房转让合同》、《商品房承销合同》及《商品房返销合同》系三方真实意思的表示，符合法律规定和当时海南房地产市场的实际情况，应当认定上述三份合同合法有效。原告与第三人签订金鸡岭花园新村别墅的《商品房转让合同》后，已按约定付清全部购房款，第三人亦按该合同约定，协助原告与被告三亚置业有限公司签订了上述房屋的《商品房承销合同》，双方已明确约定第三人将其与被告三亚置业有限公司所签订合同的权利义务全部转让给原告。且该承销合同将原告付款时间均约定在合同签订以前，即基于原告已将所有购房款付清的事实。1993年4月18日，被告三亚置业有限公司又与原告签订了《商品房返销合同》，由原告将其转让所得的上述金鸡岭花园新村别墅返销给被告三亚置业有限公司，该公司以三亚置业股份公司筹委会的名义于1993年10月12日向原告支付了100万元的返销款。因此，尽管原告未直接向被告三亚置业有限公司支付购房款，但因被告三亚置业有限公司与原告签订的《商品房承销合同》，是继第三人付给被告三亚置业有限公司购房款后，并将合同的权利、义务转让给原告的延续。该合同第五条第二款规定，将原告全部付款日期确定在合同签订之前，说明在双方签订合同时，原告已付清所有款项。同时，该合同第八条第二款还规定，原告如不按规定期限缴纳各期预付款，超过三十天则视为原告自行取消合同，上述承销合同自行解除。相反在上述承销合同签订的四个月后，双方又签订了返销合同，并付给原告返销款100万元，因此应当认定被告三亚置业有限公司已经确认原告履行了付款义务，以致于其已与原告之间的承销合同没有自行解除。因三亚置业有限公司作为上述商品房的开发商，在未能确定原告是否已经付清购房款之前，没有根据和理由将属于自己的房屋以更高的价款返销给自己，而且三亚置业有限公司在与原告双方签订《商品房返销合同》后还按约支付了100万元返销款，因此，应当认定原告将购房款全部付给第三人，第三人已将转让房屋的权利义务全部转让给原告，被告三亚置业有限公司已实际认可。原告已全部履行完承销合同所规定的义务。三亚置业有限公司以未直接收到原告的购房款为抗辩理由，主张其与原告签订的《商品房承销合同》及《商品房返销合同》均为无效，没有法律依据和事实根据。从三亚置业有限公司付款100万元给原告的事实，可以确认原告与三亚置业有限公司签订的《商品房承销合同》已实际履行完毕，双方未履行完毕的是《商品房返销合同》。造成上述返销合同不能履行的直接责任在于被告三亚置业有限公司。上述金鸡岭花园别墅虽已过户到被告三亚置业股份公司名下，但该房产现均已被其他案外人以其他各种方式取得，产权已实际转移。故原告要求两被告按承销合同返还所购房屋已无法实现。因此，被告三亚置业有限公司应继续履行其与原告之间的《商品房返销合同》，向原告支付商品房返销款，但考虑到国家宏观调控的影响，海南房地产市场大幅度滑坡，以及原告所支付的2219万元房款中的505．6万元系第三人海南兴亚实业开发总公司所得，根据情势变更原则和公平原则，应将《商品房返销合同》中所确定的返销价格调整至1800万元为宜，扣除被告三亚置业有限公司已支付的100万元返销款，被告三亚置业有限公司还应当支付给原告的房价款为1700万元整。
综上所述，根据《中华人民共和国经济合同法》第九条、第二十六条第一款第(三)项、第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，经院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告三亚金鹿租赁公司与第三人海南兴亚实业开发总公司签订的《商品房转让合同》、原告与被告三亚置业有限公司签订的《商品房承销合同》、《商品房返销合同》合法有效；
二、由被告三亚置业有限公司于本判决生效后三个月内向原告三亚金鹿租赁公司支付房价款1700万元。逾期付款，按银行同期贷款利率支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告三亚金鹿租赁公司的其他诉讼请求。
案件受理费（略）元，由原告三亚金鹿租赁公司负担（略）．94元；由被告三亚置业有限公司负担（略）．6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长陈大利
审判员雷俐
人民陪审员苏洋
二○○○年十二月十四日
书记员付春燕
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