海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2000)三亚民初字第X号
原告海南海成房地产开发公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人陈某，该公司总经理。
委托代理人钟某某，该公司副总经理。
委托代理人李某亮，四方达律师事务所律师。
被告新疆尉犁房地产开发海南兴海公司，住所地海口市海甸岛沿江四路颐和花园。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人汤某某，该公司职员。
委托代理人张宁，海南方园律师事务所律师。
原告海南海成房地产开发公司(以下简称海成公司)与被告新疆尉犁房地产开发海南兴海公司(以下简称兴海公司)商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告海成公司的法定代表人陈某及其委托代理人李某亮、钟某某，被告兴海公司的委托代理人张宁、汤某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海成公司诉称，1993年4月6日，我方与被告兴海公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，被告将其位于三亚市X街X街X平方米土地的商住楼(建筑面积8000平方米，楼高X层)售给我司，售价为每平方米2850元，总房款为2280万元。付款方式为：合同签订后，我方向被告支付总价的20％，即450万元，本工程竣工验收交付使用后支付总价款的20％，即450万元。余款在被告办理完产权证后一次性付完，最长期限不得超过1993年12月30日。合同签订后，我方依约分期向被告支付购房款共1696万元，但被告一直未向原告交房。1999年我方按照有关规定向三亚市有关部门申请确权，才知三亚市城郊人民法院于1998年6月25日已以(1998)X号民事判决将被告售予我司的上述房屋判给福建省惠安建设工程发展公司海南公司以抵偿债务。1999年12月22日，三亚市城郊人民法院向三亚市土地房产管理局下达了将上述房产过户到三亚中惠商贸有限公司名下的协助执行通知书。在此前后，我方多次派员与被告协商处理有关售房事宜，但被告置之不理，因被告出售房屋的所有权存在瑕疵，侵害了我方的合法权益，故请求法院判令被告恢复原状返还已支付的购房款1696万元；承担因侵权行为给我方造成的资金利息损失共1304万元(按月利率千分之9．15计算)及承担本案诉讼费用。
被告兴海公司庭审辩称，原告起诉状对合同的叙述有误。签订的合同规定，签订之日要支付5％定金，20天内支付50％即1140万元；主体完工后支付20％即450万元，原告不按合同规定足额付款，构成违约，导致工程不能按期进行，按期竣工。并导致了拖欠该房屋的工程队工程款，以致工程队起诉我公司。我公司销售这两幢楼有合法依据，不存在侵权行为。同时合同规定1993年12月底是交付房屋日期，原告现在才起诉，已超过两年诉讼时效。
经审理查明，1993年4月6日，兴海公司与海成公司签订《商品房买卖合同书》，合同约定兴海公司在位于三亚市X街X街X平方米土地上兴建商住楼(高X层，建筑总面积8000平方米)，即三亚市X巷金牛公寓A、B栋以每平方米2850元计2280万元销售给海成公司；付款方式为：合同签订后，付总价5％的定金，即114万元；合同签订后20日内付总价50％，即1140万元；本工程主体完工，付总价20％，即450万元；工程竣工验收交付使用付总价20％，即450万元；剩余总价的5％的房价款，在兴海公司办理完房产证后一次付清，但最长期限不超过1993年12月30日，签订合同的当天，海成公司依约付给兴海公司定金114万元，其后至1994年9月6日共计11次付给兴海公司购房款1572万元。
另查，1998年6月25日三亚市城郊人民法院(1998)城民初字第X号民事判决把本案标的物金牛公寓住宅楼A、B栋判归福建省惠安建设工程发展公司海南公司所有。1999年12月21日三亚市城郊人民法院(2000)城执字第X号协助执行通知书要求三亚市土地房产管理局把上述房屋过户到三亚中惠商贸有限公司名下。2000年4月10日，海成公司对三亚市积压房地产办公室于1999年12月22日在《海南日报》上刊登产权申请人三亚中惠商贸有限公司申请的上述房屋提出异议，2000年4月11日，三亚市城郊人民法院(2000)城执字第X号向三亚市土地房产管理局发出中止办理上述房产过户手续的通知。2000年6月1日三亚市城郊人民法院(2000)城执字第53－X号民事裁定驳回海成公司的异议。
又查，1993年1月3日，三亚市河东区X村居委会与三亚金牛房屋建设开发公司签订的《房地产转让协议》，同1月5日三亚金牛房屋建设开发公司与兴海公司签订《合作建房协议》，上述两个协议标的物与以上所述标的物所在地相同。但兴海公司未取得预售楼房的土地使用权证，本院诉讼期间也未能补办商品房预售许可证明。1997年8月26日，三亚市河东区X村居委会向三亚市土地房产管理局申请补发争执地土地使用证(1994)字第（略）号，并于同年8月30日在《海南日报》上刊登遗失声明。
以上事实，有《商品房买卖合同书》、《房地产转让协议》、《合作建房协议》，购房款收据、法律裁判文书等证据佐证，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，1993年4月6日海成公司与兴海公司签订的《商品房买卖合同书》，实际上是商品房的预售合同。作为商品房的预售方兴海公司没有取得土地使用证，并且在一审诉讼期间也没有补办预售许可证明，根据最高人民法院1995年12月27日作出《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条和25条的规定，其签订合同为无效合同。兴海公司依据合同所取得的财产应返还对方。即兴海公司应负有返还海成公司购房款1686万元的义务。由于双方所订合同无效，因而原告以侵权为由起诉被告不符合合同法第一百二十六条的规定，双方的争议应为合同纠纷。基于当时海南房地产开发的实际情况，购房方海成公司未完全按约定及时足额付给购房款，致使预售方兴海公司未能完善相关手续和按期交付房屋，亦存在一定过错，故对其要求兴海公司赔偿资金利息损失部分共1304万元的请求，本院不予支持。兴海公司以诉讼已超过法定期限为由进行抗辩，从庭审调查中可知海成公司是不间断地与其协商相关事宜，对其主张权利，故其抗辩理由不能成立。
综上，依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第25条、45条之规定，判决如下：
一、原告海南海成房地产开发公司与被告新疆尉犁房地产开发海南兴海公司签订的《商品房买卖合同书》无效；
二、被告新疆尉犁房地产开发海南兴海公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告海南海成房地产开发公司返还购房款1686万元。逾期付款，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告海南海成房地产开发公司的其他诉讼请求。
案件受理费（略）元，由原告海南海成房地产开发公司承担（略）．4元，由被告新疆尉犁房地产开发海南兴海公司承担（略）．6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省高级人民法院。
审判长陈某
审判员吴开平
审判员雷俐
二○○○年十二月十二日
书记员梁志鹏
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