中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1998)民终字第X号
上诉人(原审被告)：上海长乐房地产发展公司。住所地：上海市X路X号金鹿大厦二楼。
法定代表人：周某甲，经理。
委托代理人：杨某某，副经理。
委托代理人：赵承嗣，上海市天寅律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：南侨房地产开发(上海)有限公司。住所地：上海市X路X号。
法定代表人：周某乙，董事长。
委托代理人：李某某，公司职员。
委托代理人：朱仲明，众鑫律师事务所律师。
上诉人上海长乐房地产发展公司(以下简称长乐公司)为与被上诉人南侨房地产开发(上海)有限公司(以下简称南侨公司)房屋联建纠纷一案，不服上海市高级人民法院(1997)沪高民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人长乐公司委托代理人杨某某、赵承嗣，被上诉人南侨公司委托代理人李某某、朱仲明到庭参加诉讼，现已审理终结。
经审理查明：1994年8月28日，长乐公司与路华房地产开发(上海)有限公司(以下简称路华公司，后更名为南侨房地产开发(上海)有限公司)签订《延安西路X号地块商品房联建协议书》约定：双方合作建设位于上海市X路X地块X层商业办公楼和X层公寓楼各一幢，总建筑面积（略）平方米，路华公司得房（略）平方米，长乐公司得房6000平方米；开发房屋占地面积为7200平方米，其中可利用土地面积为5800平方米；长乐公司负责报批立项、规划选址、办妥建设用地规划许可证、土地使用权证、负责动迁，完成“三通一平”等；路华公司负责施工、设计、工程招标直至竣工验收、交付使用。建房资金由双方按各自所得房屋面积承担，并由路华公司以其得房面积按每平方米建筑面积2600元支付给长乐公司作为前期补偿费包干使用，共计8840万元。1995年12月12日双方就进一步完善该房地产项目的法律手续、路华公司提前支付补偿费等事宜又签订《联建补充协议书》，依据上述合同路华公司共向长乐公司支付前期补偿费7260万元，此后长乐公司给付南侨公司（略）元。南侨公司以长乐公司未按合同约定完成房地产项目变更的法律手续为由向法院起诉，要求长乐公司支付违约金（略）万元。
另查明：讼争房地产项目的土地性质为行政划拨，使用权人为长宁区公房资产经营公司(以下简称公房公司)。长宁区计划委员会对X号地块建造商品综合楼予以立项，总投资2950万元，建筑面积为（略）平方米。长宁区规划土地管理局《关于改造延安西路X号地块选址的批复》、长宁区建设委员会《关于同意延安西路X号商办楼、公寓楼初步设计的批复》确认商办楼建筑面积为（略）平方米，区计划委员会又作出《关于区公房资产公司改造延安西路X商住楼转正式计划的批复》。1994年12月30日，长宁区人民政府将讼争房地产项目占地8125平方米重新划拨给公房公司和长乐公司并给两公司颁发了《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》。1996年10月26日，南侨公司与上海市房地产管理局签订土地出让合同，南侨公司取得8125平方米土地中两面临街的2583平方米土地使用权，南侨公司依出让合同约定缴清了地价款。
一审法院认为：长乐公司以国有土地使用权作为投资与南侨公司签订一系列联建协议书，以后又未办理土地使用权变更登记手续，违反国家法律规定故双方签订的联建协议无效。长乐公司依据无效联建协议取得南侨公司支付的前期补偿费7260万元及利息原则上应予以返还，但鉴于南侨公司与长乐公司签订一系列协议后，又合法取得讼争地块中的2583平方米批租地块土地使用权，且长乐公司已在讼争地块上进行前期投入，故长乐公司返还前期补偿费及利息的同时，比照批租土地比例予以扣除。对长乐公司提出的南侨公司调回（略）元前期费，因该费用的发生与本案争议不属同一法律关系，故对此不予处理。据此判决：一、双方签订《延安西路X号地块商品房联建协议书》和《联建补充协议书》无效；二、长乐公司于判决生效后15日内返还南侨公司（略）元；三、长乐公司应于判决生效之日起15日内赔偿南侨公司上述款项的利息损失(自1996年1月26日起算至本判决生效之日止，按同期同类银行贷款利率计算)。
长乐公司不服一审判决向本院提起上诉称：长乐公司未将国有划拨土地使用权作为投资，且其中2583平方米的土地南侨公司已合法受让，应认定联建协议有效；一审法院在认定联建合同无效基础上，错判、多判长乐公司返还南侨公司前期补偿费（略）元；南侨公司从长乐公司接受的前期补偿费中调回（略）元与本案属同一法律关系应一并处理。南侨公司同意一审判决。
本院认为：双方签订的《延安西路X号地块商品房联建协议书》及《联建补充协议书》是具有土地使用权转让性质的合同。长乐公司协议转让国有划拨土地使用权，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，联建协议书及补充协议无效；长乐公司应返还依无效合同而取得南侨公司的前期补偿费，但因该补偿款已部分投入到南侨公司受让取得的2583平方米土地上，故应扣除该项费用。长乐公司上诉主张按联建协议书约定的投资标准扣除长乐公司在南侨公司受让土地上投资费用，因南侨公司受让土地的容积率与联建协议书约定的容积率发生了较大变化，故长乐公司主张按联建协议书约定的投资标准扣除受让土地的投资费用缺乏事实依据，本院不予支持。南侨公司未投足前期补偿费用，且其受让土地在该地块中的位置好、容积率高，致使返还给长乐公司的该宗土地其他部分使用价值降低，为平衡双方当事人利益，根据本案实际和公平原则，长乐公司返还南侨公司前期补偿费时不返还利息，从此作为对长乐公司的补偿。长乐公司给付南侨公司1200余万元，因该款所发生的法律关系与本案合作建房合同不是同一法律关系，长乐公司上诉请求在本案一并处理本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市高级人民法院(1997)沪高民初字第X号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市高级人民法院(1997)沪高民初字第X号民事判决第三项；
二审案件受理费（略）元，由长乐公司、南侨公司各负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长张雅芬
代理审判员韩玫
代理审判员冯小光
一九九八年十二月三十一日
书记员贾劲松
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