中华人民共和国最高某民法院
民事判决书
(1998)民终字第X号
上诉人(原审被告)：海南乐普生置业有限公司。住所地：海南省海口市国贸大道汇通大厦X层。
法定代表人：高某，董事长。
委托代理人：周威，法律顾问。
委托代理人：张新宝，科华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：海南轻骑海药股份有限公司。住所地：海口市X路隆基大厦X楼。
法定代表人：张某某，董事长。
委托代理人：陈瑛明，上海瑛明律师事务所律师。
委托代理人：杨波，北京友邦律师事务所律师。
上诉人海南乐普生置业有限公司(以下简称乐普生公司)为与海南轻骑海药股份有限公司(以下简称海药公司)合作建房纠纷一案，不服海南省高某人民法院(1997)琼民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人的委托代理人周威、张新宝律师，海药公司的委托代理人陈瑛明律师、杨波律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：1993年3月22日，双方当事人签订《合作建房合同》。合同约定：海药公司以其位于海口市X路X号海口市制药厂现基地的（略）亩土地使用权作为投资，乐普生公司负责建设项目及配套设施所需的全部资金，合作建设高某写字商住区，容积率暂按4计算，可建建筑面积为（略）平方米(以规划批准为准)，双方按海药公司占35%、乐普生公司占65%的比例分配房产(不包括屋内高某装修)。海药公司负责在3个月内完成土地性质变更及使用权向乐普生公司转移手续，在6个月内完成海口市制药厂的搬迁，协助乐普生公司办理立项、报建等手续，负责做好工程的前期准备工作，包括“三通一平”；乐普生公司负责建设项目所需的全部资金，并垫付1亿元人民币作为海药公司办理土地性质变更及产权向乐普生公司转移以及制药厂搬迁费用，负责本项目的规划、施工管理等一切建设和销售任务。合同对违约责任也作了约定，任何一方在合同生效后不得单方终止合同，毁约一方，须赔偿对方人民币5000万元。次日，双方又签订《商品房购销合同》，约定：海药公司将其依《合作建房合同》分得的所有房产，一次性作价人民币28亿元卖给乐普生公司；付款条件为双方签订的《合作建房合同》生效后7日内，乐普生公司支付给海药公司首期购房款人民币1亿元，作为改变土地性质、办理土地使用权转移及海口市制药厂搬迁的费用，该款存入海药公司在海南汇通国际信托投资公司开设的专户，同时海药公司应向该公司提供面值4000万元人民币的法人股权证作为向乐普生公司的抵押。海药公司在收到乐普生公司1亿元人民币付款后，乐普生公司在15日内作出该地块的总体规划，海药公司应力争在收到规划后的75天内办好土地使用权性质的变更及转移手续，乐普生公司在收到海药公司办好的土地使用权变更及转移手续后2日内，将海药公司抵押的面值4000万元法人股权证退还；7日内乐普生公司向海药公司支付二期购房款5000万元人民币。海药公司应从收到乐普生公司支付的1亿元人民币前期款之日起6个月内完成搬迁工作。办理土地使用权证和全部搬迁完毕后7日内，乐普生公司向海药公司支付第三期款102亿人民币，此后一个月内，再付2200万元人民币，待海药公司履行房产转让手续后，再付余款600万元人民币；合同所涉及的海药公司房产销售，海药公司应为乐普生公司提供售房委托书、代签合同和有关票据，由此发生的一切费用由乐普生公司支付；改变土地性质及权属所发生的税费由海药公司承担；乐普生公司支付第四期款以后，原《合作建房合同》第三条自动失效，所有房产归乐普生公司所有。同日，双方还签订了《补充合同(一)》，约定在乐普生公司支付第一期购房款1亿元人民币给海药公司后，由海药公司向与其地块接壤的东南角和东北角临街约5亩土地的使用单位和个人联系，尽快协助办理将该5亩土地的使用权向乐普生公司转移的手续或合作建房手续，所需费用由乐普生公司支付。同年4月9日，双方签订了《补充合同(二)》，约定由海药公司负责办理双方合作开发的（略）亩土地的报建手续，如果规划部门及南航部队核准的地面建筑面积少于（略）平方米，其所减少的面积按每平方米1358元人民币的单价从购房总价款28亿元人民币中扣除；如果多于（略）平方米，其超报面积由双方按海药公司得4成乐普生公司得6成分成，并由海药公司按每平方米1358元人民币的单价卖给乐普生公司；此外，双方还就乐普生公司的付款条件作了变更约定。同年10月25日，双方签订《关于修改有关合同条款的补充合同》(即《补充合同(三)》)，约定双方所签《补充合同(二)》中所称“报建手续”现确定以“规划报建”为准，并对付款条件又重新进行了约定。同日，双方还签订了《关于超报面积部分的补充合同》(即《补充合同(四)》)，约定双方合作建房地块经海口市规划局核准容积率为53，按该地块实际面积7327亩(（略）平方米)计算，可建地面建筑面积为（略）平方米，比原合同约定面积超出（略）平方米，根据双方的分成比例，海药公司分得（略）平方米，该部分面积由海药公司留用自行建房。同年11月16日，双方签订《补充合同(五)》，约定双方合作建房地块上的两栋宿舍，仍留给海药公司使用一年至一年零六个月，并由海药公司补偿乐普生公司有关费用每年111万元人民币，由乐普生公司在应付给海药公司的费用中扣除。同年11月29日，双方又签订《关于修正有关条款的补充合同》(即《补充合同(六)》)，对有关付款条件作了变更约定。根据双方所签订的上述有关合同和补充合同，海药公司和乐普生公司于1993年8月6日取得了海口市国土局关于同意合作建楼转受让用地的批复；同年10月7日，海药公司将该合作建房用地的65%的土地使用权办至乐普生公司名下，并于同年10月26日将合作用地的全部国有土地使用证及建设用地规划许可证交给了乐普生公司，乐普生公司也出具了收到上述证件的函件。1994年3月7日，乐普生公司对海药公司移交的合作建房地块进行了验收，双方于同日签订了《海口制药厂场地验收书》。乐普生公司先后向海药公司支付了购房款共计109亿元人民币。1994年12月31日，双方签订了《补充合同(七)》，约定乐普生公司用房屋作价支付尚欠海药公司的购房款，其中，用位于海口市金贸区A9—2地块的益爱大厦的第X层商场(1244平方米)以及第X层至第X层写字间和地下设备层、地下车库属于乐普生公司的部分(共约（略）平方米)、地表面积及其附着物属于乐普生公司的部分，折价计（略）元人民币；用位于海口市X路X路口的隆基大厦B座的第X层、第X层商场(约（略）平方米)、第X层至第X层公寓(X层B单元、X层C单元、X层C单元除外)约（略）平方米，折价计（略）元人民币抵偿给海药公司；房屋交付的时间分别为：海药公司于1995年10月31日对益爱大厦进行主体结构验收，同年12月20日进行设备、装修验收，验收完毕的同时，乐普生公司将益爱大厦房屋交付给海药公司，乐普生公司于本合同签订之日起30日内将隆基大厦B座的房屋交付给海药公司。此外，双方还对房屋的装修标准、验收、产权过户等事项作了约定。签约后，乐普生公司于1995年2月28日将隆基大厦B座的房屋交付给海药公司。同日，双方签订了《房屋交付确认书》。益爱大厦至今内装修仍未完成，海药公司要求乐普生公司按合同履行，乐普生公司则以海药公司在签约中存在欺诈行为为由，拒不交付益爱大厦给海药公司，为此双方产生纠纷。海药公司遂诉至法院。
另查明：双方当事人均具备房地产开发经营的主体资格。1993年4月15日，中国人民解放军海军（略）(即南航部队)以(1993)司作字X号批复，批准海药公司在其所属海口制药厂地域内(即本案合作用地)建楼，建楼高某在海拔96米的基础上为493米。1995年7月5日，南航部队根据乐普生公司的申请，作出了(1995)司作字第X号批复，批准乐普生公司在海口市X路X号厂区内建楼，建楼高某33米(含楼顶附属设施)。1995年11月28日，南航部队给海药公司、乐普生公司共同出具了一份关于两次高某批复的说明，认为因两次批复所采取的地形图不同，坐标根据不同的地形图计算，两公司申报建楼的具体位置不在同一地点，所以复函数据不同，因此，海药公司如在原申报位置建楼，可参照原批复执行。1997年9月11日，南航部队再次出具《关于承批净空控制高某情况的说明》，对两次作出控高某复的过程及依据作了说明。1997年11月19日，南航部队又以书面形式证明：“1995年11月28日致海药、乐普生两公司的函中所述原申报位置系指第一次申报控高某申报人所指的位置，此位置应在海药厂原厂区(即龙华路X号)范围之内”。
一审法院审理认为：海药公司与乐普生公司在签订《合作建房合同》的次日又签订了一份《商品房购销合同》，约定由乐普生公司购买海药公司依《合作建房合同》所分得的房屋，双方的行为名为合作建房，实为土地使用权转让。据此，双方先后签订了7份补充合同。履约中，海药公司已将该土地移交给了乐普生公司，乐普生公司也向海药公司支付了部分款项及用部分房屋折款。双方所签合同及补充合同，意思表示真实，海药公司具有房地产开发资格和合法的土地使用权，其转让该土地65%的使用权给乐普生公司已经政府有关部门批准，并且办理了部分土地使用权的变更登记手续，虽然该地还有35%的土地使用权转让仍未办理审批及登记手续，但根据海南省处理1995年以前因房地产开发遗留问题的有关规定和精神，该部分手续可以补办。因此，本案双方当事人所签上述合同及补充合同应认定有效。该合同未履行部分，双方应继续履行。乐普生公司提出海药公司在签约时存在欺诈行为，但未能提供充分证据予以证明，故对其抗辩理由不予支持。海药公司在诉讼中明确表示同意乐普生公司按益爱大厦现状交付，是其对自己权利的处分，予以照准。据此判决：一、确认双方当事人所签订的《合作建房合同》、《商品房购销合同》以及相关的7份补充合同有效；二、海药公司在本判决生效之日起两个月内将位于海口市X路X号原海口市制药厂地块内，本案当事人在本判决第一项合同中所约定的35%的土地使用权办至乐普生公司名下，并负责该土地使用权变更登记的有关税费；三、乐普生公司在本判决生效之日起一个月内，将位于海口市金贸区A9—2地块益爱大厦的第X层商场和第X层至第X层的写字间以及地下设备层、地下车库属于乐普生公司的部分、地表面积及其附着物属于乐普生公司的部分按现状交付给海药公司，并在收到海药公司要求办理该房屋产权证通知之日起的一个月内为海药公司办理该房屋产权的过户手续，有关税费由双方按国家规定缴纳。案件受理费人民币（略）元、诉前财产保全费人民币（略）元，共计人民币（略）元，由乐普生公司负担。
乐普生公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，认定双方当事人所签订的《合作建房合同》等一系列合同无效并依法改判。主要理由为：双方约定合作建房的土地位于海口市机场净空范围内，建楼高某受到航道管理的严格控制。海药公司通过支付500万元巨款并提供虚假坐标等非法手段，于1993年4月15日取得了南航部队(1993)司作字X号批复，允许建楼高某为493米。而上诉人通过正常程序申报，于1995年7月5日获得(1995)司作字第X号批复，允许建楼高某仅为33米。按照这一高某报建，建筑面积无法达到双方在《合作建房合同》中的约定。南航部队于1995年11月28日就两次作出不同建楼高某的批复所作的说明含糊其辞的认可了两个建楼高某，但只允许海药公司在该地建房。海口市规划建筑设计院和海南省测绘局出具的证明可以说明海药公司原向南航部队报建的位置与原海口市制药厂相距400余米，故双方当事人所签订的《合作建房合同》因海药公司的欺诈行为而无效。海药公司答辩请求维持一审判决。
本院认为：双方当事人于1993年3月22日、23日签订的《合作建房合同》和《商品房购销合同》表明海药公司在该项合作中的受益方式与建房后的销售状况无关，双方的行为名为合作建房，实为项目转让，即土地使用权转让的特殊形式。双方当事人具备房地产开发经营主体资格，海药公司通过出让方式合法取得了土地使用权，双方办理了合建审批手续、取得了建设用地规划许可证，并将该项目用地的65%办至乐普生公司名下。根据海南省处理1995年以前，因房地产开发遗留问题的有关规定和精神，该部分的手续可以补办。因此，本案双方当事人所签订的一系列合同不违反法律，是双方当事人真实的意思表示，应认定有效。乐普生公司提出海药公司明知在合建地块上只能建X层左右楼房却以非法支付巨款换取南航部队虚假限高某标，因而构成对乐普生公司的欺诈，但所提交的证据不能证明海药公司所支付的500万元咨询费与其取得南航部队有关限高493米的批复有直接关系。一审期间南航部队出具的证明说明，海药公司取得的限高某准的批复所指的位置，正是海口市制药厂原址(即龙华路X号)地块，海口市规划建筑勘测设计院和海南省测绘局出具的证明不能否认南航部队批准的493米的净空高某的位置在海口市制药厂原址内。其主张南航部队批准海药公司建楼X米的位置不在海口市制药厂原址地块的理由不能成立，故对乐普生公司的主张，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币（略）元，由乐普生公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张雅芬
代理审判员冯小光
代理审判员韩玫
一九九八年十月二十六日
书记员贾劲松
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