原告益阳市洪杰房地产开发有限公司......
法定代表人黄......
委托代理人姚某某，益阳市洪杰房地产开发有限公司职员；代理权限为特别授权。
委托代理人江某，益阳市法律援助中心律师；代理权限为一般代理。
被告舒某，男，X年X月X日出生......
委托代理人熊海云，益阳市沙龙法律服务所法律工作者；代理权限为特别授权。
委托代理人李某亮凡，女，X年X月X日出生......代理权限为一般代理。
原告益阳市洪杰房地产开发有限公司（以下简称洪杰公司）与被告舒某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月1日立案受理。依法组成由审判员郭澄清担任审判长，审判员罗红霞、人民陪审员杨德芳参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪杰公司的委托代理人姚某某、江某、被告舒某的委托代理人熊海云、李某亮凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪杰公司诉称：2011年3月，原、被告经协商，将原告拥有的坐落于益阳市X区桥北沿江某光带原福兴大市场三楼房屋租赁给被告使用。双方于3月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限从2011年5月1日起至2021年5月1日止，共计10年，第一年度租金为179760元，租金按半年度提前一个月缴纳，被告如不按约支付租金，按日万分之八向原告支付赔偿金（违约金），逾期超过30日，出租方有权解除合同，本合同自行终止。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告支付了半年租金89880元。经原告多次催告，被告拒付第二期（2011年11月1日-2012年4月30日）租金，故原告诉至法院，请求判令终止原、被告签订的房屋租赁合同；判令被告搬出物品，返还房屋；判令被告支付原告租金59920元（2011年11月1日-2012年3月1日）及搬出之日止的租金，并从2011年10月1日起按每日万分之八支付违约金至交清房租之日止。
被告舒某辩称：原告所诉不实，被告未拖欠租金，没有违反合同约定，相反，因原告未尽先履行义务，被告方有权拒付租金。原告未依合同约定，对房屋漏水和通道问题及时进行处理，现原告以未付租金为由，请求终止合同，违反了《合同法》第六十七条、第二百二十一条的规定。根据合同约定，原告应当尽维修止漏义务，而原告未履行该义务而影响被告方使用的，原告方应相应减少租金或者延长租期。被告方要求原告赔偿因房屋漏水所造成的损失。请人民法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。
为支持其主张，原告洪杰公司在举证期限内提交了以下证据：
1、房屋租赁合同1份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁关系；
2、《关于催收房屋租金的函》1份，欲证明被告欠原告租金的事实；
3、欠条1份，欲证明被告经手欠原告押金40000元的情况；
4、个体工商户营业执照1份，欲证明被告舒某具备本案被告主体资格；
5、原告洪杰公司企业法人营业执照1份，欲证明原告系合法经营的企业。
以上证据经质证，被告舒某对证据1、4、5无异议，对证据2、3均有异议，认为被告并不是不给付租金，因原告未先履行义务，押金欠条与本案无关。
为支持其主张，被告舒某在举证期限内提交了以下证据：
1、现场照片56张，欲证明原告出租的房屋漏水的情况；
2、个体工商户营业执照1份，欲证明被告舒某系合法经营；
3、被告舒某的身份证复印件1份，欲证明被告的身份信息情况；
4、被告舒某以其经营的益阳市X区给力健身俱乐部的名义向原告洪杰公司出具的书面资料1份，欲证明被告曾向原告提出过维修止漏的要求。
以上证据经质证，原告对证据2、3均无异议，对证据1的真实性无异议，但认为是发生在被告未按时交纳房租以后，拍摄时间是在起诉之后。对证据4有异议，原告方没有收到被告的书面资料，且对房屋漏水问题已做出处理，楼梯通道已打通，原告已尽义务。
本院经对证据材料进行审查，并结合双方质证意见，认证如下：
原告洪杰公司提交的证据1、4、5、被告舒某提交的证据2、3，经质证，当事人均无异议，以上证据具备证据的客观性、关联性与合法性，本院确认其证明效力。原告提交的证据2，被告提出异议，本院审查认为，该证据来源合法，客观真实，能够证明本案有关事实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。原告提交的证据3，虽具有客观真实性，但与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认。被告提交的证据1、4，原告有异议，本院认为，该两份证据亦具备客观真实性与关联性，对其证明效力本院予以确认。
根据对以上证据的审查与认定，结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
原告洪杰公司系工商部门注册登记的有限责任公司。被告舒某系益阳市X区给力健身俱乐部经营者，组成形式为个人经营。2011年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将坐落于益阳市X区桥北沿江某光带原福兴大市场三楼房屋租赁给被告使用，面积为2140平方米。合同约定，租赁期限从2011年5月1日起至2021年5月1日止，共10年。第一、二年度租金为每月每平方米7元，半年度租金为89880元，第一、二年度全年租金均为179760元，从第三年度开始至第十年，房屋租金在上年度租金基础上递增10%，依此类推。签订合同时一次性交清半年度租金，以后每半年度租金，被告需提前一个月缴纳。合同另约定，鉴于房屋现状，原告对现有第三层房屋进行如下改造后交被告使用：屋顶维修止漏、水电安装入户、负责在四月下旬将东边中间楼梯间至三楼通道打通，保证被告正常通行，改造项目所产生的费用由原告负责。在租赁期内，原告对出租房屋渗漏问题进行认真处理，确保被告在使用时不出现漏水现象。被告如不按约支付租金，应按日万分之八向原告支付赔偿金。合同签订后，被告缴纳了2011年5月1日至11月1日的租金89880元。2011年6月28日，被告舒某经营的益阳市X区给力健身俱乐部开业。2011年7月以来，房屋出现漏水现象，被告告知原告，原告曾派人维修，但未维修好，原告未解决租赁房屋的渗漏问题，被告未交纳2011年11月1日以后的租金。双方由此酿成纠纷，故原告诉至法院。
本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，该合同依法成立，对双方均具有法律约束力，原、被告均应当按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，被告舒某未按合同约定按时向原告洪杰公司支付租金，存在不履行合同义务的违约行为，依法应当承担违约责任，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告未完全履行屋顶维修止漏义务，即其履行行为未达到合同约定的要求，与合同约定不相符合。被告提出原告未尽维修止漏义务，已违反合同约定之抗辩意见依法成立，故原告要求终止合同、判令被告搬出物品、返还房屋的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告提出的房屋漏水给其造成损失，要求原告赔偿虽为反诉请求，但被告并未向本院提起反诉，原告的违约行为是否给被告造成损失，原告是否应予赔偿不能在本案中一并处理，被告应另案主张权利。本案中，原、被告均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法只予部分支持，违约金损失应由原、被告各承担50%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、由被告舒某支付原告益阳市洪杰房地产开发有限公司房屋租金127428元（2011年11月1日起至判决之日2012年7月16日止，共259天，每日租金为492元）；
二、由被告舒某赔偿原告益阳市洪杰房地产开发有限公司违约金14782元［127428元×0.0008×290天（2011年10月1日起至判决之日2012年7月16日止）÷2］；
三、驳回原告益阳市洪杰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
以上第一、二项，共计142210元，限被告舒某在本判决生效后10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3440元，财产保全费820元，共计4260元，由原告益阳市洪杰房地产开发有限公司负担1160元，由被告舒某负担3100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审判长郭澄清
审判员罗红霞
人民陪审员杨德芳
二○一二年七月十六日
代理书记员周雯华
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