原告马某某，男，汉族，61岁。
原告王某甲，女，汉族，60岁。
被告商丘市梁园区人民政府。
法定代表人孟某某，区长。
被告郑州市正岩房地产开发有限公司。
法定代表人王某乙，经理。
原告马某某、王某甲与被告商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）、郑州市正岩房地产开发有限公司（以下简称正岩房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，由商丘市中级人民法院指定我院管辖，本院于2010年2月3日立案受理后，于同日向原告马某某、王某甲送达了受理案件通知书、举证通知书、告知当事人合议庭组成人员通知书、开庭传票、廉政监督卡，于2010年2月5日向被告梁园区政府送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知当事人合议庭组成人员通知书、开庭传票、廉政监督卡，于2010年2月4日向被告正岩房产公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知当事人合议庭组成人员通知书、开庭传票、廉政监督卡。本院依法组成合议庭，于2010年3月18日公开开庭审理了本案。原告马某某到庭参加诉讼，原告王某甲及其委托代理人马某勇、蒋举功到庭参加诉讼，被告梁园区政府的委托代理人袁东亮到庭参加诉讼，被告正岩房产公司的委托代理人王某伟、陈赞友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某某、王某甲诉称，2004年1月17日，原告与被告商丘市梁园区人民政府白云片区旧城指挥部、郑州市正岩房地产开发有限公司商丘项目部签订了一份拆迁安置补偿协议，协议约定由被告拆除原告面积为275.53房屋一套，其中门面房为142.03，营业房为133.43，按产权调换给予回迁安置临归德路门面房46、X号两间，面积为163，住房X号楼X单元X层东户，面积为123。周转期为15个月。原告在回迁时一次性支付被告5万元。协议签订后，原告在约定的期限内履行了搬迁义务，但被告15个月后没有按约定期限交付原告房屋，16个月后被告开始支付逾期周转金，2006年5月，被告要求按其意见与原告改签合同，原告未同意，被告即停止支付原告住房周转金。原告在多次找被告协商未果的情况下，多次向市、区有关部门及领导反应，最终协调未果。2008年6月，被告又以没有改签安置补偿协议为理由停止支付原告门面房周转金，后在原告要求下，被告将门面房周转金补发至2008年12月17日。此后被告再未支付原告周转金，至今未按协议约定履行安置房交付义务，给原告造成了很大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告按照协议约定给付原告面积为163的两间门面房，面积为123的一套住房，判令被告支付原告2009年12月16日以前的逾期安置期间的周转金6312元，营业损失x元，共计x元，判令被告出资为原告办理房产证、土地使用权证，判令被告承担本案的一切诉讼、保全费用。请求依法支持原告的诉讼请求。
被告梁园区政府辩称，梁园区政府没有成立该指挥部，在折迁过程中只是做协调工作，不是责任人，不应承担本诉责任。
被告正岩房产公司辩称，协议约定回迁安置临归德路门面房46、X号两套，面积为163，住房X号楼X单元X层东户，面积为123，因规划图纸未经过相关部门批准，约定的门面房及住房在2007年经过相关部门批准的规划图纸中没有被设计，也没有被建设，协议约定的标的物客观上不存在，对门面房无法回迁安置，原则上不存在安置逾期期间周转金，即使门面房存在周转金，包括逾期安置周转金也已发放至2008年12月17日，共计x元，《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，应当自逾期之月起增加临时安置补助费，并没有规定营业损失，从法理上讲，在一套门面房上不可能同时存在逾期安置周转金和营业损失，逾期安置周转金就是对被拆迁人损失的补偿；对住房因以拆迁名义变相预售房屋，该买卖条款无效。约定的133.43营业房以每平方米700元已经一次性作价补偿，约定的123住房为原告以每平方米692元另行购买，协议中对住房没有约定回迁费、周转金、面积差价、新旧差价，住房不属于另行安置，不存在安置期间的周转金和营业损失，拆迁后对123住宅房发放周转金是正岩房产公司工作人员工作失误，已发放的周转金应为不当得利，已支付的周转金应折抵其他款项或向正岩房产公司返还。请求法院依法裁判。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件争议的焦点为：1、拆迁安置采取的什么方式2、门面房是否存在营业损失及数额是多少3、合同是否有效标的物是否存在
原告马某某、王某甲为支持其主张向本院提供的证据有：1、2004年1月17日签订的拆迁安置补偿协议书一份，证明签协议是双方的真实意思表示，合同有效，拆除门面房为142.43，营业房为133.43，被告同意安置门面46、X号二套，面积为163，住房X号楼X单位X层东户一套，面积为123。合同约定是产权调换，营业房按每平方米700元作价，住宅房按每平方米692.2作价，是按《房屋拆迁管理条例》规定找差价的结算方法；2、沙盘照片4张，证明X号楼和46、X号门面房具体位置，并非所诉标的物不存在；3、2007年12月8日签订的房屋租赁合同一份，证明拆迁合同如果按期履行，原告的安置房屋已租出三年多，给原告造成损失应该按照这个合同租赁费进行计算；4、马某业、王某礼、魏鸣丽证人证言各一份，证明拆迁前房屋租赁费数额。
被告梁园区政府未向本院提供证据。
被告正岩房产公司为支持其主张向本院提供的证据有：1、国有土地使用证五份，证明被告正岩房产公司对开发所用土地已取得使用权；2、房屋拆迁许可证两份，证明被告正岩房产公司的拆迁行为合法；3、建设用地规划许可证两份，证明建设用地规划分别于2005年、2007年被批准；4、建设工程规划许可证两份及开发区域日照分析图一份，证明被告开发的房屋工程建设项目及设计规划方案在规划部门的要求下多次变更，最后在2007年方被批准，被批准建设的工程中无原被告协议约定的标的物；5、建设工程施工许可证三份，证明被告正岩房产公司开发的建设项目在2007年、2008年方被批准施工，被批准建设的工程中无原、被告协议约定的标的物；6、被告正岩房产公司与同位置被拆迁人分别于2003年12月7日、10日、20日签订的拆迁安置补偿协议各一份，与原告相同区域房屋是按每平方米700元一次性货币补偿，营业房不是回迁安置；7、商政[2000]X号及相关会议纪要各一份，证明原被告签协议所依据的文件，证明协议中约定的123住房系以拆迁名义进行的房屋买卖，不属于拆迁安置；8、周转金发放清单一份，证明原告门面房周转金实际发至2008年12月17日，共计x元，原告领取的不当得利现金7560元，9、被告财务工作人员证明一份，证明133.43住宅周转金发放错误。
经庭审质证，被告梁园区政府对原告、被告正岩房产公司提供的证据的真实性、证明目的均未表示异议。被告正岩房产公司对2007年12月8日签订的房屋租赁合同、4张沙盘照片、2004年1月17日签订的拆迁安置补偿协议书证据本身的真实性均无异议，对证明目的均有异议，认为原告提供的是拆迁安置补偿协议书签订三年后的2007年规划被批准后的沙盘，原告说是见到沙盘后签的协议与事实不符，原规划没有被批准，123住房不是产权调换，协议约定的新房每平方米692元，旧房每平方米700元是因为商业和住宅有区别，因为协议明确约定“住房购房款123×69。3”，所以123住房系购买非回迁安置，该拆迁安置补偿协议书包含拆迁补偿合同和买卖合同两个法律关系，认为沙盘照片是2007年被批准后的沙盘，与2007年被批准的规划图纸一样，说明存在两个沙盘，协议上约定的房屋未被批准也未建设，协议上约定的X号楼为商业区X号楼，不是回迁区域X号楼，本案X号楼如果让回迁也只能回迁到回迁区，认为房屋租赁合同与本案无关，与拆迁补偿协议系不同的法律关系，拆迁补偿受专门的法律调整，租赁受《合同法》调整，租赁合同对本案无借鉴意义，达不到在拆迁补偿上增加营业补偿的目的。被告正岩房产公司对马某业、王某礼、魏鸣丽证人证言的真实性、证明目的均未表示异议。原告对五份国有土地使用证的真实性、证明目的均未表示异议。原告对两份房屋拆迁许可证、两份建设用地规划许可证、两份建设工程规划许可证、开发区域日照分析图的真实性均无异议，对证明目的均有异议，认为拆迁安置补偿协议的的履行一般都有一个长时间的过程，即先签订协议，后拆除旧房建设新房，新房建成后，被拆迁才能回迁安置，这是拆迁安置补偿安置协议履行的常识。无论拆迁人什么时间、无论如何对规划设计进行变更，只要新房被建成，符合安置协议约定的使用条件，就应该是拆迁安置协议约定的标的物，就应该按照协议进行安置，被告正岩房产公司建成的X号楼X单元X层东户就是合同中约定的标的物。原告对被告正岩房产公司提供的同位置被拆迁人的三份拆迁安置补偿协议的真实性、证明目的均有异议，认为该证据与本案无关，因为被告与被拆迁户签订拆迁安置补偿协议时，被拆迁户的要求都不相同，没有可比性。原告对商政[2000]X号及相关会议纪要的证明目的有异议，认为《会议纪要》不是规范性文件，不具有法律效力，这个会议纪要不能否定原被告签订的拆迁安置补偿协议的效力。原告对周转金发放清单的真实性无异议，对证明目的有异议，对被告财务工作人员证明的真实性、证明目的均有异议，认为被告正岩房产公司把其向原告发放周转金解释为是其工作人员的失误，把原告已领取的周转金说成是不当得利只是其一厢情愿，这恰恰证明原被告双方在履行合同过程中一致认为协议中约定的门面房和住房都是安置房，都有回迁期限，因被告的原因造成逾期回迁安置都应当发放周转金，按照《城市房屋拆迁管理条例》规定“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”，原告被拆除的房屋是营业用房，被告不但应当支付周转金即法律上称作的临时安置补助费，而且还应当给予适当补偿。
经庭审调查质证，本院确认原告提供的2004年1月17日签订的拆迁安置补偿协议书、沙盘照片4张、2007年12月8日签订的房屋租赁合同、马某业、王某礼、魏鸣丽证人证言，被告提供的五份国有土地使用证、两份房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证、两份建设工程规划许可证及开发区域日照分析图、三份建设工程施工许可证、周转金发放清单、商政[2000]X号及相关会议纪要证据真实有效，符合证据的客观性、真实性、合法性，可以作为本案的证据使用，本院予以确认。对被告财务工作人员证明，因证人未出庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信。不影响本案判决的证据，本院未予认定。
依据上述有效证据并结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告马某某与原告王某甲系夫妻关系。2004年1月17日，以甲方为商丘市梁园区人民政府白云片区旧城指挥部、郑州市正岩房地产开发有限公司，乙方为王某甲、马某某，双方签订了一份拆迁安置补偿协议，协议约定：“甲方拆除乙方临归德路房屋一套，面积为275.53，其中门面房为142.03，营业房为133.43，乙方要求产权调换回迁安置临归德路门面房46、X号两套，面积为163，住房X号楼X单元X层东户，面积为123，回迁时按实测面积多退少补，周转期暂定15个月，回迁时以实际月数计算。甲方应付乙方款为x元，其中搬迁费为275.53×。3＝826.59元，回迁费为142.03×。3＝426.21元，周转金为142.03×。3×15个月＝6393.15元，营业补偿为133.46×700＝x元，机井800元，其它x.05元和1万元。乙方应付甲方款为x元，其中门面房面积差款为160-142.07＝17.93×4400＝x元，门面房新旧差价款为142.07×40。3=x元，住宅房购买款为123×69。3=x元，实际乙方应付甲方款x-x=x元，乙方下欠款x元在回迁时一次性付给甲方。”
协议签订后，原告马某某、王某甲履行了搬迁义务，但被告正岩房产公司至今未将协议约定的门面房和住房交付原告王某甲，从第16个月被告正岩房产公司开始对住房和营业房的同转金进行了加倍支付（住房增加1倍，营业房增加0.5倍），周转金发至2008年12月17日，此后因双方发生争执，被告正岩房产公司再未支付原告马某某、王某甲周转金。原告诉至法院，请求依法判令被告按照协议约定给付原告面积为163的两间门面房，面积为123的一套住房，判令被告支付原告2009年12月16日以前的逾期安置期间的周转金6312元，营业损失x元，共计x元，判令被告出资为原告办理房产证、土地使用权证，判令被告承担本案的一切诉讼费用。
另查明，原告马某某、王某甲房屋被拆迁之前，月租金为1250元。同为被拆迁户的侯玉起已取得回迁安置位于归德路X路交叉路口向北50米路东都会国际E的门面房,面积为163.13，并于2007年12月15日将该门面房出租给河南省张仲景大药房股份有限公司，约定第一年至第二年租金为x元，第三年租金为x元。
另，在本案诉讼中原告马某某、王某甲以将另行主张权利为由，撤回对二被告要求交付X号楼X单元X层东户住宅房屋的诉请。
本院认为，被告梁园区政府为城市发展，实施旧城改造，只是从中做协调工作，不应承担本案的法律责任。2004年1月17日，以甲方为商丘市梁园区人民政府白云片区旧城指挥部、郑州市正岩房地产开发有限公司，乙方为王某甲、马某某，双方签订的拆迁安置补偿协议，内容系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效协议，被告正岩房产公司应当按照协议行使权利，履行义务，被告正岩房产公司未按照协议履行义务属违约行为，应继续按照协议履行义务并承担违约责任。协议约定“乙方要求产权调换回迁安置临归德路门面房46、X号两套”，虽然46、X号门面房还没有被标出，但是在被告正岩房产公司临归德路开发的房产中临归德路门面房已能够确定大致的范围，在这个范围内的门面房在受益方面的差别可以忽略，因此二原告要求按照协议约定给付其临归德路门面房两间的诉讼请求应予支持，由被告正岩房产公司将其位于白云绿地对面归德路东侧X号楼与X号楼中间从南往北数第四个门、从北往南数第1个门（内含两间）的门面房即被查封的从南往北数的X号门面房给付二原告。二原告以诉讼请求中的住房X号楼X单元X层东户在2007年已被正岩房产公司出售为理由，于2010年5月7日申请撤回该诉讼请求，本院予以准许。二原告已领取门面房逾期周转金至2008年12月17日，可视为二原告对合同的延续及2008年12月17日以前的营业损失补偿的认可，而后的营业损失被告正岩房产公司应当给付二原告。2008年12月17至起诉之日2010年2月3日的营业损失参照其他被拆迁户的受益情况，并结合二原告提供的计算清单，可以按二原告要求的每个月7000元计算。二原告要求被告正岩房产公司给付其营业损失x元的诉讼请求，本院予以部分支持，由被告正岩房产公司给付二原告营业损失x.67元。对二原告的其他诉讼请求，本院不予支持。双方合同中的其他权利、义务待另案审理时一并解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告郑州市正岩房地产开发有限公司将位于白云绿地对面归德路东侧X号楼与X号楼之间从南往北数第四个门、从北往南数第1个门（内含两间）的门面房即被查封的从南往北数的X号门面房（面积以163为准，面积多余或减少时，多退少补的价格按评估机构评定的市场价格计算）给付原告马某某、王某甲。
二、被告郑州市正岩房地产开发有限公司给付原告马某某、王某甲门面房自2008年12月17日至2010年2月3日的营业损失x.67元，2010年2月3日以后的门面房营业损失按每个月7000元计算至交房之日。
三、上述款项于判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告马某某、王某甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9588元、保全费3414元由被告郑州市正岩房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长高德厂
审判员贾立法
审判员李正乾
二0一0年六月二日
书记员李华伟
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