重庆市第四中级人民法院
民事判决书
（2012）渝四中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：彭水县宇兴房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县X镇X街X号。
法定代表人：陈某，该公司经理。
委托代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。
委托代理人：邓某兵，重庆渝东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某，女，苗族，X年X月X日出生，住（略）-X号。
委托代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。
上诉人彭水县宇兴房地产开发有限责任公司(以下简称宇兴公司)为与被上诉人张某商品房预售合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2011）彭法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2012年2月15日公开开庭进行了审理。上诉人宇兴公司的委托代理人聂洪波，被上诉人张某的委托代理人冯应明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院一审查明：2009年5月24日，原告张某与被告宇兴公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：一、宇兴公司将其开发建设的位于重庆市彭水苗族土家族自治县X镇石嘴居委的丝绸大厦3-X号住宅以215212元卖给原告，原告交付首款48212元，余款172000元申请银行按揭；二、宇兴公司应当在2010年3月31日前将商品房交付张某使用；三、双方进行正式验收交房时，宇兴公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和提供《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，宇兴公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，张某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由宇兴公司承担；四、宇兴公司逾期交房的违约责任，除本合同规定遭遇不可抗力的特殊情况外，按下列逾期时间承担违约责任：1．逾期在60日(含)之内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付日止，宇兴公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日后，张某有权解除合同，张某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宇兴公司按日向张某支付已交付房价款万分之一的违约金；五、自商品房买卖合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，如因宇兴公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，张某要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宇兴公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宇兴公司向张某按日支付已付房价款万分之一的违约金。如因张某的责任，导致宇兴公司未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，宇兴公司不承担违约责任。该《商品房买卖合同》附件三约定：气表型号不作要求，按天燃气公司要求安装，用户自行承担上户费等相关费用(第十二条)；强电系统按照设计和用电规范安装、弱电系统户内设置电接口，电话、宽某、闭路预留接口等。
另查明，合同签订后，张某按照合同约定向宇兴公司支付了首付房款48212元，其余房款于2009年5月29日按揭付款。事后，宇兴公司向张某代收天燃气入户费3150元、转移登记费90元。2010年3月31日，宇兴公司向张某移交了该房。一审庭审中，宇兴公司称其已向彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局提交了办理《房地产权证》的资料，但未提供相关证据予以证明。
张某一审起诉请求：一、宇兴公司向张某支付交房违约金1958元(从2010年4月1日至2010年7月1日)；二、宇兴公司向张某支付未取得房屋产权证书的违约金9792元(从2010年7月1日至2011年10月1日)；三、宇兴公司向张某退还已收取的天燃气入户费、闭路电视入户费、转移登记费等共计3740元；四、宇兴公司立即为张某办理《房地产权证》登记。
宇兴公司一审答辩称：应依法驳回张某的诉讼请求。一、宇兴公司交房时间没有违约，不应承担违约责任。一是宇兴公司交房时间符合双方约定的交房时间。二是张某认为宇兴公司交房时不具备交房条件，按照合同的约定，有权拒绝接受房屋，但张某同意接受了房屋。二、宇兴公司办理房地产权证登记并没有违约。一是因规划调整，当初规划的绿化面积是13.2%，后规划部门又将绿化面积调整为25%。二是宇兴公司经办人员早就将办证所需资料交到彭水苗族土家族自治县土地房屋登记机构，该部门以人手少不能及时办理为由不出具受理单。三是部分购房人没有向宇兴公司出具办证所需的委托书，经宇兴公司电话通知亦未补办。三、宇兴公司不应退还张某所交的天燃气入户费、闭路电视入户费、转移登记费。宇兴公司收取上述费用是根据双方签订的《商品房买卖合同》而收取的，合同无效的条件必须根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定来判断，双方的约定并未违反该规定。四、宇兴公司已将办理《房地产权证》所需资料交到彭水县土地房屋登记机构，该机构正在办理之中。
彭水苗族土家族自治县人民法院经审理认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同中虽然对办理《房地产权证》究竟是原告办理还是被告办理或者是双方共同办理没有明确约定，但按双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在原告接房后，被告应协助原告办理房地产权证书。
庭审中，原、被告的争执焦点是：一、被告是否存在违约交房；二、被告是否逾期办理《房地产权证》；三、被告是否应向原告退还天燃气入户费、闭路电视入户费、转移登记费等费用。
一、被告是否违约交房。按照双方的约定，被告在交房时没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告可以拒绝接房并追究被告逾期交房的违约责任，但原告却在合同约定的交房时间内接受了房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，被告的交房行为没有违约，就不应向原告支付延期交房的违约金，故原告要求被告支付交房违约金的请求不予支持。
二、被告是否逾期办理《房地产权证》。从原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定可以看出，交付房屋后60日内为办证期间，逾期则构成违约。从庭审中被告提交的证据来看，并不能证明其在交付房屋后60日内向土地房屋登记机构递交了办理《房地产权证》所需资料，故被告应承担逾期办证的违约责任，即向原告支付违约金。关于被告称其不能按合同约定向土地房屋登记机构提交办证所需资料，故被告未按合同约定的期限向土地房屋登记机构递交办证所需资料的违约事实存在。关于被告辩称其不能按合同约定向登记机关提交办证所需资料，是因规划的绿化面积由13.2%调整为25%，同时，原告没有向被告出具办证所需的委托书，故不应承担违约责任。其一，被告之辩称不能否定其逾期未向土地房屋登记机构提交办证所需资料的这一事实，根据《中华人民共和国合同法》中关于免责事由的规定，其不属于免责的法定情形；其二，对于被告辩称因原告没有向被告出具办证所需的委托书，经被告电话通知亦未补办，导致其无法按约向房屋产权登记机关申请办理《房地产权证》。但被告未提供相关证据予以证明，不予采信。基于上述理由，对被告的该部分辩称不予采纳。原告要求被告从2010年7月1日至2011年10月1日止，按房款金额每日万分之一计算违约金，符合双方的约定，且不违反法律，予以确认。即被告应向原告支付违约金9857元(215212元×0.0001元/天×458天)，鉴于原告只请求被告支付违约金9792元，该请求予以支持。
三、被告是否应向原告退还转移登记费等。被告根据双方签订的合同向原告收取上述费用的行为，即使违反了重庆市物价局制定的《关于实行商品房销售价格“一价清”制度的通知》，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所列导致合同部分无效的法定情形，原、被告间签订的合同是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规，应当认定为有效，故被告不应向原告退还转移登记等费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告彭水县宇兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内向彭水苗族土家族自治县土地资源和房屋管理局交付办理原告张某购买的本案房屋的产权登记资料，协助原告张某办理房地产权证书；二、由被告彭水县宇兴房地产开发有限责任公司向原告张某支付逾期办理房地产权证的违约金9792元，限本判决生效后10日内履行；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元（已由原告张某预交186元），减半收取93元，由原告张某负担46.5元，被告彭水县宇兴房地产开发有限责任公司负担46.5元。
宇兴公司不服彭水苗族土家族自治县人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院在判决主文中依法驳回张某第一、三项诉讼请求符合法律规定。二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期办理房地产权证违约金错误。一是上诉人没有法定和约定义务为被上诉人办理房地产权证。二是导致被上诉人未能取得土地房屋登记受理单的责任不在于上诉人一方。主要是上诉人在报批规划验收过程中，因政策性因素将绿化率从13.2%提高到25%，导致竣工规划验收时间延长。上诉人将所有登记资料提交给当地房屋管理部门时，拒绝向上诉人提供登记受理单。三是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条的规定，因出卖人原因导致逾期办证的，出卖人才承担违约责任，而本案出卖人没有过错，不应承担违约责任。四是政策调整导致上诉人延误初始登记，属于上诉人免责的抗辩事由。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张某答辩称：上诉人为被上诉人办理房地产权证既是法定义务也是约定义务。上诉人主张某期办证非自己原因的理由不成立，上诉人于2011年8月8日才取得房屋备案登记，此时才具备申请办证的条件。上诉人的行为已构成违约，其他部门的原因不属不可抗力因素，应承担违约责任。且违约原因系上诉人自身因素，非行政部门的原因。请求驳回上诉人的上诉请求。
本院在审理本案过程中，宇兴公司向本院提交了以下证据。第一组证据：宇兴公司《关于对丝绸大厦进行竣工综合规划验收的申请》、《关于对丝绸大厦绿化工程进行审查验收的申请》及《关于对丝绸大厦绿化工程初设方案进行审查的申请》各一份，以此证明上诉人申请县规划局规划验收，县规划局要求上诉人就绿化部分报市政园林局验收，上诉人按要求报市X组证据：宇兴公司与重庆春森园林绿化有限公司签订的《园林景观委托设计合同》、《丝绸大厦绿化初步初步方案》、《丝绸大厦绿化方案》各一份，以此证明上诉人委托重庆春森园林绿化有限公司进行园林绿化设计，并将方案报市政园林局审查确定，上诉人已完成绿化建设。被上诉人质证认为，前述证据不属二审新的证据，与本案无关联性，不应采信。本院审查认为，上诉人提交的前述证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新的证据范围，且与本案缺乏证据的关联性，本院不作本案的证据采信。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院二审另查明：2007年11月16日，彭水苗族土家族自治县建设委员会作出《关于丝绸大厦工程建设用地规划的函》，将于2007年4月3日审查通过的彭水丝绸大厦工程规划方案函告彭水国土房管局，其中绿地率为13.2%。2011年4月12日，彭水苗族土家族自治县市政园林管理局作出《彭水县城市建设项目配套绿地指标核定意见书》（彭园绿核[2011]X号），告知宇兴公司按《重庆市城市园林绿化条例》的规定旧城改造绿化率不应低于25%，而宇兴公司实施“丝绸大厦”项目按规划部门规划绿地率13.2%核定，所差部分已按程序完毕相关的集中绿化建设费用，配套绿地指标为合格。2011年8月8日，宇兴公司实施的“丝绸大厦”工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[2011]X号），随后取得“丝绸大厦”房地产权总证。宇兴公司向土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请时，需要提交“丝绸大厦”房地产权总证。至今宇兴公司未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。
本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为宇兴公司逾期申请办理《房地产权证》是否存在违约行为，应否承担违约责任。
一、宇兴公司逾期申请办理《房地产权证》存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。张某与宇兴公司于2009年5月24日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当根据合同的约定全面履行义务。宇兴公司于2010年3月31日向张某移交了合同约定的房屋，根据双方订立的《商品房买卖合同》第十三条第2项约定，双方应自2010年3月31日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。宇兴公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请时，需要提交“丝绸大厦”房地产权总证，而宇兴公司实施的“丝绸大厦”工程于2011年8月8日得到《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后才取得“丝绸大厦”房地产权总证，且至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，明显存在违约行为。
二、宇兴公司应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据宇兴公司与张某签订的《商品房买卖合同》第十三条第4项约定，因宇兴公司原因，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意逾期超过60日后，张某要求继续履行的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宇兴公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宇兴公司按日向张某支付已付房价款万分之一的违约金。宇兴公司应自2010年5月31日起至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止按日向张某支付已付房价款215212元的万分之一的违约金。宇兴公司至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，原判根据张某的请求确定由宇兴公司支付2010年7月1日至2011年10月1日期间的违约金符合法律规定，应当予以支持。《重庆市城市园林绿化条例》于1997年11月15日起施行，该条例第十三条规定，城市绿地面积占建设用地总面积的规划指标为：旧城区改造不低于25%。宇兴公司实施的彭水丝绸大厦工程规划于2007年4月3日审查通过，仅确定为13.2%，明显该工程在报批、规划之时违反了《重庆市城市园林绿化条例》的规定，故相关部门对该项目绿化标准要求达到25%不属于政策性调整范围，不属不可抗力的免责事由，上诉人宇兴公司主张某应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人宇兴公司的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费186元，由彭水县宇兴房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张某端
代理审判员黄明
代理审判员王宏
二Ｏ一二年二月十五日
书记员陈某华
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