中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1997)民终字第X号
上诉人(原审原告)：蔡某某，男，X年X月X日出生，汉族，商人，福建省晋江市人，侨居菲律宾马尼拉市岷伦洛区X街X号。
上诉人(原审原告)：莉莉施蔡(LYLY.（略），又名卢某真)，女，X年X月X日出生，菲律宾籍。住菲律宾马尼拉市岷伦洛区X街X号。
委托代理人：曹南江，北京市康达律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：厦门市华建投资公司。住所地：厦门市X路X号华建大厦X楼。
法定代表人：徐某某，总经理。
委托代理人：董依华，福州市汇成律师事务所律师。
委托代理人：郭某某，该公司职员。
上诉人(原审第三人)：厦门市开元区新兴物业管理公司。住所地：厦门市同安里三号之一。
法定代表人：苏某某，总经理。
委托代理人：李静冰，北京市正见律师事务所律师。
委托代理人：朱一辉，厦门市嘉禾律师事务所律师。
上诉人蔡某某、莉莉施蔡某上诉人厦门市华建投资公司(以下简称华建公司)、上诉人厦门市开元区新兴物业经营管理公司(以下简称新兴公司)为预售商品房纠纷一案，不服福建省高级人民法院(1996)闽民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
经审理查明：1992年9月12日，华建公司与新兴公司签订《关于“玉屏城”一期部分楼宇委托代销包干的协议书》约定：华建公司将“玉屏城”一期三层商场等商品房委托新兴公司负责包销；新兴公司仅作为代销包干单位，有关售楼的正式合同、收款办理银行按揭、开具正式发票及今后办理产权手续等均由华建公司承办。同年11月4日，蔡某某、莉莉施蔡某托蔡某成(系蔡某某之弟)以卢淑真的名义与新兴公司在厦门签订《厦门玉屏城一期楼宇认购书》约定：卢淑真自愿认购厦门玉屏城楼宇中第二座一层商场，建筑面积1280平方米，总金额（略）元港币，并在签订认购书后，于1992年11月15日前将购楼总金额的30%即（略）元港币汇入华建公司指定的账户作为订金，逾期不交者，即为自动取消订房资格；卢淑真于同年12月底前办理购房合同，并缴交购房余款。若卢淑真需办理银行楼宇按揭，则华建公司可提供协助，逾期不签购房合同者，即认为自动放弃购楼的权利，订金归华建公司所有，不予退返。新兴公司以华建公司的受托单位名义在认购书上签名盖章。
认购书签订后，蔡某某按照认购书所载明的账户于1992年11月、12月间先后汇给华建公司港币（略）元，华建公司以退回代收购房款名义将此款汇转新兴公司，新兴公司据此向蔡某某开具了注明为“代收玉屏城一期首层商场楼款”的收款收据。1993年4月21日，华建公司与新兴公司签订《补充协议书》，确认截至4月21日新兴公司已收买主购楼款累计为（略）元港币(包括蔡某某所购首层商场楼款（略）元港币)，已解付给华建公司（略）元港币，尚余（略）元港币，新兴公司保证在三日内解付。次日(4月22日)，新兴公司依约将余款港币（略）元(其中港币（略）元系以人民币（略）元折抵)全部汇入华建公司指定账户(玉屏城筹建处)，并由玉屏城筹建处分别出具了两张收款收据。
1993年3月20日，蔡某某与华建公司就签订正式买卖合同进行谈判。华建公司提供其制作的《厦门玉屏城壹期商场首层房产买卖合同》的定式合同文本作为要约，该合同写明付款方式为一次性付款、分期付款和银行按揭付款，其中一次性付款和分期付款两种方式被删除。华建公司向法院提交了双方未签字盖章的上述定式合同原件，并称因其不能办理银行按揭，双方未在合同文本上签字。蔡某某向法院提交了上述合同复印件，并称合同原件已全部交由华建公司办理银行按揭。一审法院委托福建省公安厅对蔡某某提供的合同复印件进行了技术鉴定，结论为其首页和尾页系从不同的合同原件上所复印，且该合同复印件主文部分记载“本合同由买卖双方在玉屏城筹建处于1993年3月20日签订”，而合同复印件落款的签订时间却为“1993年3月17日”，故该合同复印件不是真实的。1993年12月20日，华建公司与中国人民建设银行厦门分行签订合同，将讼争的商场售与建行厦门分行，蔡某某、莉莉施蔡某诉至一审法院，请求判令华建公司返还港币（略）元，承担违约责任并赔偿经济损失。
一审法院认为：蔡某某仅与新兴公司签订《厦门玉屏城一期楼宇认购书》，并未与华建公司签订正式房产买卖合同，新兴公司应返还蔡某某、莉莉施蔡某房款及其利息；华建公司与新兴公司存在委托代销关系并收转了购房款，华建公司应负连带还款责任。据此判决：一、新兴公司应于判决生效之日起十日内返还原告蔡某某、莉莉施蔡某币（略）元及其利息(自1993年1月6日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计息)，逾期加倍支付迟延履行期间的利息；二、华建公司对新兴公司偿还上述款项承担连带责任；三、驳回蔡某某、莉莉施蔡某被告华建公司承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求。
三方当事人均不服一审判决，上诉至本院。蔡某某、莉莉施蔡某诉称：他们与华建公司存在讼争商场预售关系，签订有认购书，华建公司亦收取了购房订金；华建公司在与新兴公司办理代销款的结算过程中亦多次以书面确认存在首层商场买卖合同的事实；合同复印件来自华建公司，其真实与否应由华建公司负责。请求撤销一审判决，华建公司返还全部订金本息并赔偿损失人民币（略）元，以及诉讼所花差旅费（略）元，承担一、二审全部诉讼费。
华建公司上诉称：华建公司与蔡某某、莉莉施蔡某不存在厦门“玉屏城”首层商场买卖合同；认购行为未经华建公司授权或追认，其法律后果与华建公司无关；购房订金由新兴公司收取并持有，一审法院判令华建公司承担连带责任没有法律依据，请求二审法院予以撤销。
新兴公司上诉称：其与华建公司基于《关于“玉屏城”一期部分楼宇委托代销包干的协议书》而形成委托代理关系，故其在代理权限内所实施的民事行为其法律后果应由被代理人华建公司承担；一审法院将其列为本案第三人并判决其偿付被代理人的债务，适用法律不当，请求二审法院予以撤销。
本院认为：华建公司收取蔡某某、莉莉施蔡某房订金后，双方进行了正式签订买卖合同的商谈，蔡某某依据华建公司提供的定式合同文本选择按揭付款，对华建公司的要约作出了承诺。因华建公司未能信守诺言，不同意按揭付款，致合同未成立，华建公司对此应承担相应民事责任。华建公司与新兴公司之间基于委托代销包干协议产生的订金收转和包销款结算，系另一独立的法律关系，不属本案审理范围。蔡某某、莉莉施蔡某求华建公司返还订金本息的主张合理。一审法院判决由新兴公司返还购房订金本息、由华建公司承担连带责任不当。蔡某某、莉莉施蔡某张买卖合同已签订证据不充分，当事人各方其他诉讼请求，因无充分证据或理由不能成立，本院均予驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销福建省高级人民法院(1996)闽民初字第X号民事判决。
二、华建公司应于本判决生效之日起十日内返还蔡某某、莉莉施蔡(卢淑真)港币（略）元及其利息，利息自该款项全部汇入华建公司账户之日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。
三、驳回当事人其他诉讼请求。
一审、二审案件受理费共（略）元，由华建公司负担（略）元，蔡某某负担（略）元。鉴定费1200元，由华建公司负担。
本判决为终审判决。
审判长俞宏武
审判员于晓白
审判员刘竹梅
一九九八年三月十九日
书记员陈现杰
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