中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1997)民终字第X号
上诉人(原审原告)：中保财产保险有限公司厦门市分公司。住所地：厦门市X路汇成商业中心附二楼。
负责人：赵某某，总经理。
委托代理人：叶某某，中保财产保险有限公司厦门市分公司职员。
委托代理人：王哲，福建衡峰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：厦门祥业房地产有限公司。住所地：厦门市X路X号三楼。
法定代表人：颜某某，董事长。
委托代理人：洪云峰，厦门祥业房地产有限公司法律顾问。
中保财产保险有限公司厦门市分公司(以下简称厦保公司)为与厦门祥业房地产有限公司(以下简称祥业公司)预购商品房合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院(1996)闽民初字第X号民事判决，向我院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1993年12月2日，厦保公司与祥业公司签订《购房合同》，约定：厦保公司向祥业公司购买厦门祥发商贸中心公寓肆幢E型楼房(共计56套)，总购房款为人民币（略）元，分二期支付，1993年12月6日前支付首期购房款（略）元(购房款总额的80%)，1994年6月发入伙通知时交付第二期购房款（略）元(购房款总额的20%)。祥业公司应于1994年6月30日前将讼争房屋交付给厦保公司使用，祥业公司无正当理由不能按期交房时，应从7月1日起每日按预交付房款总额的2‰向厦保公司支付违约金。合同签订后，厦保公司依约支付了首期购房款（略）元。讼争房屋于1995年1月18日竣工，1996年2月9日经建筑工程质量监督部门验收合格。至今讼争房屋的建筑施工单位未将讼争房屋移交给祥业公司。1996年3月，厦保公司向一审法院起诉主张解除《购房合同》，要求祥业公司退还预付款本息并按合同约定支付违约金。
另查明：1991年7月12日厦门市计划委员会对讼争房屋予以立项；后分别经厦门市杏林区人民政府、厦门市外商投资工作委员会、厦门市X乡建设委员会批准。以后，政府主管部门为祥业公司及合作建设单位核发了《建设用地许可证》、《国有土地使用证》。1997年6月9日，祥业公司取得《商品房预售许可证》。根据中国人民银行银复(1996)X号批复，撤销中国人民保险公司厦门市分公司，批准成立厦保公司，厦保公司为中国人民保险公司厦门市分公司的权利义务承受人。
一审法院认为：厦保公司与祥业公司签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，《购房合同》合法有效。厦保公司起诉时讼争商品房已建成并经验收合格，祥业公司已具履约能力。祥业公司延期交房违约没有使合同的履行成为不必要，或严重影响了厦保公司预期的经济利益。故《购房合同》应继续履行。合同约定的日2‰的滞纳金有违常规，应参照延期付款的违约标准计算，即按日万分之三标准计滞纳金。祥业公司认为延期交房不是其自身过错造成的，证据不足，不予采纳。据此，一审法院判决：一、厦保公司与祥业公司之间的《购房合同》应继续履行，厦保公司应于本判决生效10日内，将第二期购房款（略）元付给祥业公司；二、祥业公司应于判决生效10日内，将预售房交付给厦保公司，并支付给厦保公司延期交房的滞纳金（略）元。(时间从1994年7月1日起算，至1996年3月18日厦保公司起诉时止，每天按厦保公司预交购房款总额万分之三计)。一审案件受理费（略）元，由厦保公司负担（略）元，祥业公司负担（略）元。厦保公司不服一审法院判决，向本院上诉称：同意一审法院认定《购房合同》有效，判决继续履行的意见，但祥业公司应按《购房合同》约定的按每日预交付房款总额的2‰标准支付违约金。祥业公司辩称：延期交房是由于政府行为造成的，其不应承担违约责任。
本院认为：厦保公司与祥业公司签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，且祥业公司已办理了讼争房屋占地立项、土地使用权审批手续，并取得《商品房预售许可证》、具备了商品房预售条件，应认定《购房合同》有效。一审法院认定《购房合同》有效，判令继续履行是正确的，应予维持。《购房合同》中违约条款对违约金数额的约定过高，依法不予保护。祥业公司应比照同期银行贷款罚息向厦保公司支付违约金，即祥业公司每日按预交付房款总额的万分之五向厦保公司支付违约金，一审法院对违约金计算标准认定有误，应予变更。由于施工单位尚未将讼争房屋移交给祥业公司，祥业公司尚不具备交房条件，故违约金应计算到祥业公司向厦保公司实际交房时止。一审法院对违约金的计算标准、截止时间计算有误，应予变更。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持福建省高级人民法院(1996)闽民初字第X号民事判决第一项；
二、撤销福建省高级人民法院(1996)闽民初字第X号民事判决第二项；
三、在本判决生效之日起3日内，厦门祥业房地产有限公司将厦门祥发商贸中心公寓肆幢E型楼房(共计56套)产权过户给中保财产保险有限公司厦门市分公司；
四、在本判决生效后10日内，厦门祥业房地产有限公司按每日（略）元的万分之五向中保财产保险有限公司厦门市分公司支付违约金，自1994年7月1日起算至讼争房屋产权过户时止。
一审、二审案件受理费（略）元，由厦门祥业房地产有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长谭红
代理审判员贾静
代理审判员冯小光
一九九七年八月二十七日
书记员刘国华
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