原告湖南省长沙市科达房地产开发有限公司
法定代表人周某
委托代理人陈某甲
委托代理人陈某乙
被告喻某
委托代理人程某某
原告湖南省长沙市科达房地产开发有限公司（以下简称科达公司）与被告喻某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告科达公司的法定代表人周某及原告科达公司的委托代理人陈某乙、陈某甲，被告喻某的委托代理人程某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2001年在宁乡县城南市场进行房地产开发，被告于2001年4月17日、5月8日分别向原告交纳13、X号门面定金10000元、90000元，共计交纳定金10万元给原告。双方于2001年6月29日签订了《宁乡县城南市场门面、住宅出售协议书》，约定由被告向原告购买宁乡县城南市场一栋X号、X号门面，总房款30万元，首付款为总房款的40%，即12万元，余款由被告向银行办理按揭贷款，如未达到银行要求款项，由被告负责。协议书第某条约定，若因被告的原因不能办理银行贷款或也未能缴纳余款，原告可收回上述门面另行出售，并收取20%的违约金。协议签订后，因被告缺乏资金，余款一直未交，因原、被告系朋友关系，故原告虚拟了一张12万元的收据，于2002年6月到房产部门办理了房产证，并且将房产证交给被告，要被告自己去办按揭贷款。后，被告贷到款项后，一直没有将款项交给原告。经原告多次催要，被告也一直没有将余款交给原告，故原告也一直没有将房屋及钥匙交付给被告，但被告也一直没有将房产证交还原告。至2010年底，双方为此协调时发生了纠纷，被告隧于2011年3月份撬开房产证上所指的两空门面占有居住。原告找被告交涉未果，原告认为，该房屋一直是原告所有，故以双方所签订的协议书为依据向本院提起诉讼，要求判令被告立刻将位于宁乡县城南市场一栋X、X号门面归还给原告。并要求判令被告向原告支付违约金6万元。
原告为支持其诉讼请求，在本案的诉讼过程某向本院提交了如下证据：
证据1、出售协议书一份，拟证明如下事实：①双方约定的总价款；②余款由被告办理按揭，如未办理，可收回房屋；③房屋可收回并收取违约金；
证据2、产权情况证明，拟证明被告已经在银行办理了按揭贷款手续，原告已履行了合同义务，原告不存在违约；
证据3、城南市场门面租赁合同及收据，拟证明该争议房屋一直由原告方占有、使用及出租的事实；
证据4、房屋产权产籍卡，拟证明原告方履行了相关义务，被告已用该房屋贷款的事实；
证据5、房地产档案卷内目录及收据，拟证明收据在房地产管理局备案，收据是复印件，被告没有原件的事实；
证据6、领取房产证的收条，拟证明原告方履行了相关义务，房产证是原告方经办的事实；
证据7、申某、房屋丈量报告及转让审批单，拟证明所有手续均是原告办理的事实；
证据8、喻某的收条一张，拟证明被告已退房屋，房款变为欠款，原告方已还清欠款给被告的事实；
证据9、出售协议书原件两份；
证据10、购房款收据原件两份；证据9、10拟证明被告方已将所有购房手续予以退回，原告方已收回合同及收据原件，双方并没有达成再次购房意向的事实；
证据11、证人唐某证言，拟证明诉争房屋一直由原告方使用和管理，被告擅自撬门进去使用，说明原告方没有将该房交付给被告使用的事实。
被告口某辩称，原告所诉与客观事实不符。原告要求被告归还城南市场13、X号门面没有事实和法律依据。1、被告于2001年到原告所开发的城南市场购买了两空门面，并按约定交付了12万元首期购房款；2、本案真正违约方是原告，因原告没有为被告办理按揭手续，也没有为被告办理国土证。故原告要求被告支付违约金6万元没有法律依据。
被告提出如下证据以支持其答辩意见：
证据1、收款凭证复印件一份；
证据2、契税完税凭证一份；上述二份证据拟证明被告已向原告支付12万元首付款及履行了合同义务的事实；
证据3、房屋产权证，拟证明该房屋所有权属被告所有。
对原、被告所提交的证据，本院已组织双方当事人进行了质证，当事人的质证意见如下：
被告对原告提交的证据提出如下质证意见：对证据1真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，协议没有说明由被告办理按揭，故按揭应由原告为被告办理。根据商品房买卖规则都是由开发商办理银行按揭。对证据2真实性没有异议，对原告证明目的有异议，认为不能证明原告已办理按揭，只能说明被告即产权人另办理了抵押。如果办理了按揭那么这笔款项就会支付给开发商。对证据3有异议，认为租赁时间是从2009年1月开始，商品房产权证办理时间是2001年，不能证实房屋已经交付及房屋一直由原告占有的事实。对证据4没有异议，认为原告依照房屋买卖合同为被告办理产权证是必须尽的义务。对证据5的真实性没有异议，认为收据证明被告已履行交首付款的义务。对证据6、7的真实性无异议，认为是原告为被告办理产权证必须履行的义务。对证据8的真实性无异议，对关联性有异议，认为只能说明被告与原告法定代表人之间的关系，与商品房销售合同纠纷没有关系，不能达到原告证明目的。对证据9真实性没有异议，对证明目的有异议，协议上写明一式六份，因此原告拿出两份原件很正常。对证据10的真实性有异议，认为该两张收据由原告开出，原告随时可开出；同时被告提供的收据时间是2001年6月29日，如果按照原告的逻辑先前两份原件都留着，为什么6月29日的原件不留下这说明了原告收取被告12万元首付款的真实性。对证据11即证人证言的真实性有异议，认为证人唐某系科达公司雇请员工，与原告有利害关系，另唐某不一定认识被告。
原告对被告提交的证据提出如下质证意见：对被告证据1、2的真实性、合法性及关联性均有异议，原告认为，①无原件核对真实性；②被告无原件，原件在原告方，原告只能待被告交钱后才能将原件交给被告；③说明原告已经履行义务。对被告证据3的真实性无异议，说明该房屋已经抵押贷款两次的事实。
本院在诉讼过程某制作了对被告的询问笔录一份，双方当事人对本院询问被告相关情况的事实没有异议。
本院综合当事人的质证意见及案情，认证如下：对原告提交的证据1、2、4、5、6、7、8、9及被告提交的证据3,双方当事人对证据的真实性无异议，经审查，该9份证据来源合法，内容真实，与本案相关联，予以采信。原告提交的证据3即城南市场门面租赁合同及收据，被告对真实性没有提出异议，证据来源合法，与本案相关联，综合本案案情，该证据证实了原告曾于2009年7月2日将城南市场13#、14#、69#号门面出租的事实，予以采信。原告提交的证据10即购房款收据原件两份和被告提交的证据1收款凭证复印件，该两份证据均因无其他证据佐证内容的真实性，故均不能达到当事人的证明目的。被告提交的证据2契税完税凭证存有原件核对，证明了该套房屋已交纳契税，并办理了产权证的事实，内容真实，予以采信。原告提交的证据11证人唐某证言中关于被告撬锁的事实与本院对被告的询问中被告反映的情况没有矛盾，且与其他案情相吻合，对该证人证言中“被告喻某撬锁进入城南市场13#、14#号门面”的事实予以采信。
本院根据本案已采信的证据及当事人自认，确认如下事实：2001年6月29日，原、被告分别作为甲（科达公司）、乙（喻某）双方，共同签订了《宁乡县城南市场门面、住宅出售协议书》，协议书约定：被告购买原告位于宁乡县城南市场壹栋的13#、14#号两空门面，共计72.76平方米，计价30万元整。实付12万元，剩余的18万元实行银行按揭贷款。如未达到银行要求款项，由乙方负责。房产证交付银行作抵押，等乙方还清银行所有贷款后退还给乙方。协议书的主要内容中第某条付款办法约定：乙方所认购的门面和住宅，认购后交定金1万元，其余房款必须交足总价的40%，剩余的60%银行按揭，过期不能办理的，甲方收回商住房另行出售，并收取20%的违约金；第某条双方的权利、义务主要约定：1、甲方负责统一包办房产证，如需实行银行按揭贷款的，按银行规定办理。……。5、商住房交付时间为2001年11月28日前，如未按期交付房屋，甲方每延期一月，则按乙方所实付门面和土地金额的5‰违约金支付给乙方，直到交付房屋为止。6、乙方向甲方所交的购买门面及用地款不计算利息；第某条约定，本协议一式陆份，甲乙双方，县国土局、县房产局、县规划局各一份。双方签字生效，并作为办理有关手续的依据和附件。……。双方已在协议上签名并盖章。2002年6月17日，原告方工作人员陈某乙以被告喻某的名义对该协议中的13#、14#号门面房屋在宁乡县房屋产权管理局办理并领取了房屋产权证，证号为宁房权证玉潭字第（略）号，房号为101-102，所有权人为喻某，建筑面积为63平方米。在办理房产证时，所有需申某人或产权人签名之处，均签为“陈某乙”或“陈某乙代”。原告方办理房屋产权证后，将房产证交给了被告。被告拿到该房屋产权证后，没有办理银行按揭贷款以付房款，于2002年8月16日，以该房屋产权证作抵押在宁乡县城关信用社玉潭分社贷款22万元整，用于其本人做生意，并于2004年2月24日对该22万元办理了续贷，于2011年4月28日还清抵押贷款后将房产证领出，但至今未付清房款，亦未出具欠条。原告方办理房屋产权证后，存放在宁乡县房屋产权管理局的收款凭证为复印件，该收款凭证复印件上记载的时间为“2001年6月29日”，记载的主要内容为“喻某交来城南市场壹栋X#、13#号门面房款120000元整，共计300000元，已付120000元，还剩180000元，实行银行按揭”。另查明，原告曾将该房屋实际管理和出租至2010年5月底。2010年下半年，被告撬锁进入该两空门面，并占有居住至今，原、被告双方协商未果，原告隧向本院提起诉讼。房地产档案内的材料有：1、产籍卡，2、领条，3、查丈报告书，4、房屋产权登记申某，5、房屋产权登记平面图，6、门面住宅出售协议书，7、契税完税证，8、发票（收据），9、身份证（户口某），10、房地产转让审批单。其中8、9为复印件，其余均为原件。
本案争议的焦点是，1、原告是否有权要求被告归还位于宁乡县城南市场一栋的13、X号门面；2、原告是否有权要求被告向原告支付违约金6万元。
本院认为，1、原、被告所签订的《宁乡县城南市场门面、住宅出售协议书》系双方真实意思的表示，内容合法、有效，双方当事人均应当依约定全面履行合同义务。依据该协议约定，如果银行按揭未办下或款项未付清，原告有权收回商住房，另行出售。本案中，被告办理贷款后，并未将所得的贷款用于还房款，且至今未付清房款，亦未提交证据证实原告已实际交付房屋给被告和由被告管理房屋的事实。故此，依据《中华人民共和国合同法》第某百三十四条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”的规定及原、被告双方所签订的协议，原告有权收回房屋，被告不能取得所有权。2、根据《中华人民共和国物权法》第某规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。根据物权法定原则，物权的取得分原始取得和继受取得两种。对于不动产物权的变动，不仅要有当事人的合意，而且还需要相关部门的登记才能生效。作为物权变动的民事法律行为如买卖合同等，其无效或被撤销时，物权的变动也应无效，此时房产登记作为物权取得的一种公示方法，仅对于第某人具有公信力，在当事人之间不能以已登记而主张权利。本案中，原告系房地产开发企业，被告必须以案中双方当事人所签订的以变动物权关系为目的的合同为依据才能依法继受取得房屋所有权。本案中诉争房屋虽经登记，被告喻某持有产权证，但被告喻某没有遵守取得产权证的合法依据即双方所签订的合同，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定。故，被告不能取得房屋所有权，原告可依据合同的约定收回房屋所有权。3、本院认为，因双方对20%的违约金约定不明，即对按合同总标的额的20%或已付款、未付款项的20%等约定不明，故原告要求被告支付6万元违约金的计算依据不足，对原告的该一请求，本院不予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某条、第某百三十条、第某百三十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第某条之规定，判决如下：
一、限被告喻某于本判决生效之日起五日内将位于宁乡县城南市场一栋X、X号门面（即宁房权证玉潭字第（略）号所登记的座落于宁乡X镇X路X号的房屋房号101-102）归还给原告湖南省长沙市科达房地产开发有限公司；
二、驳回原告湖南省长沙市科达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费10220元，诉讼保全费3700元,合计13920元，由被告喻某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长林利
人民陪审员陈某文
人民陪审员曹光明
二O一一年十月十四日
代理书记员李某
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第某条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第某当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第某条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第某百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第某百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2003年6月1日起施行）第某条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
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