湖南省宁乡县人民法院
民事判决书
（2011）宁民初字第X号
原告（反诉被告）喻某甲
委托代理人张某某
被告（反诉原告）喻某乙
委托代理人喻某丙
委托代理人陈某
第三人喻某丁
原告（反诉被告）喻某甲与被告（反诉原告）喻某乙、第三人喻某丁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月14日立案受理，被告（反诉原告）喻某乙于2011年4月19日提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）喻某甲及其委托代理人张某某、被告（反诉原告）喻某乙及其委托代理人喻某丙、陈某、第三人喻某丁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）喻某甲诉称：被告与第三人系叔侄关系，被告委托第三人与原告签订租房协某将其自有房屋出租给原告，双方协某租期为三年，约定了双方相应的权利和义务，原告按约定支付了第一年的租金。原告经营一年后，市场前景良好，被告即要求加租金，原告不同意，被告即采取过激行为，数次组织人员冲至原告店内阻拦客源，并将原告经营所用的桌椅餐具等全部搬出，致使原告无法经营而停业。原告认为，双方签订的协某平等有效，应当受到法律保护，被告的行为违反了法律的规定，为维护原告的合法财产权益，故起诉，要求确认原、被告所签订的租房协某有效，并由双方继续履行，要求被告赔偿原告损失10000元。
被告（反诉原告）喻某乙反诉称：被反诉人未按时支付租金，经反诉人多次催收，被反诉人一直未支付，是其首先违反合同，故反诉人可以解除合同，因被反诉人在租赁期间将反诉人的房屋损坏，造成反诉人经济损失4800元，故请求法院判令被反诉人修复反诉人的房屋并赔偿反诉人的损失4800元。
第三人喻某丁辩称，第三人只是代被告与原告签订租房协某，与本案无关，不应承担任何责任。
原告（反诉被告）喻某甲为支持自己的诉讼请求，向本院提供5份证据：
证据1、被告喻某乙村民建房表，拟证明原告现在所使用的房屋系被告喻某乙所有；
证据2、租房合同一份，拟证明原、被告已经明确了双方的权利义务；
证据3、第三人喻某丁签名的收条一张，拟证明双方已经履行了双方的权利义务；
证据4、照片10张，拟证明被告对原告经营侵害的事实和损害的后果。
证据5、销货单，拟证明原告因被告行为造成直接经济损失2608元。
被告（反诉原告）喻某乙为支持自己的主张，向本院提交1份证据：
证据1、照片29张，拟证明反诉原告房屋因反诉被告遭受损害的事实；
证据2、证人喻某秋的当庭陈某，拟证明反诉被告造成了反诉原告的房屋损坏的事实。
上述证据经本院组织双方当事人进行了质证，经合议庭评议，现综合认证如下：对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3，被告（反诉原告）无异议，本院予以采信为合法有效的证据。对原告（反诉被告）提交的证据4，被告（反诉原告）对其真实性无异议，但对其关联性有异议，本院认为，原告（反诉被告）租赁房屋的外部环境对其经营有一定影响，与本案有关联，故对该证据予以采信。对原告（反诉被告）提交的证据5，被告（反诉原告）有异议，认为不能证实原告（反诉被告）的损失，本院认为，该证据不能单独证实原告（反诉被告）的损失，本院不予采信。对被告（反诉原告）提交的证据1，原告（反诉被告）有异议，认为该照片不能证实其房屋损害系原告（反诉被告）所为，本院认为该证据不能单独证明原告（反诉被告）损害了被告（反诉原告）的房屋，故本院对该证据不予采信。对被告（反诉原告）提交的证据2，原告（反诉被告）认为该证言不能证明原告（反诉被告）损坏了被告（反诉原告）的房屋，本院认为，该证言未证实原告（反诉被告）损坏了被告（反诉原告）的房屋，故本院对该这样不予采信。
根据上述采信的证据及当事人在庭审中的陈某，本院确认如下事实：
2010年2月28日，被告（反诉原告）喻某乙（甲方）委托第三人喻某丁与原告（反诉被告）喻某甲（乙方）签订租房协某，将其自有房屋出租给喻某甲经营餐馆，双方协某：1、甲方租给乙方房屋一栋，租期三年。2、租金为年交年，第一年租金为18000元，以后每年在此基础上增加500元。3、甲方负责水电到位，如因租房造成的民事纠纷由甲方负责处理。4、合同期内，如房屋征收，按实际使用时间计算租金。5、除征收外，甲方如提前收回房屋使用权，必须赔偿乙方人民币30000元。6、乙方应爱护房屋，大的改造须经甲方同意，如有损坏，必须还原建筑。7、合同期满，在不破坏原建筑的原则下乙方有权拆走所有对房屋的装修及各种设备、设施。8、下年房租乙方应提前一个月交付甲方。协某签订后，喻某甲交付了当年租金，喻某乙交付了房屋。2011年2月，他人在喻某甲经营的餐馆前建房，喻某甲认为影响其正常营业，故按合同第3款项要求喻某乙处理好此事，喻某乙未处理好，喻某甲因此未交2011年的房屋租金。2011年3月12日，双方中止了合同的履行。喻某甲认为喻某乙的行为违反了法律的规定，造成其合法财产权益受损，故起诉至本院要求确认租房协某有效，并由双方继续履行，并要求喻某乙赔偿损失10000元。喻某乙认为喻某甲租赁其房屋期间，造成其房屋受损，故提出反诉要求喻某甲修复损坏的房屋，并要求喻某甲赔偿损失4800元。
本院认为，喻某乙委托喻某丁与喻某甲签订租房协某，该协某系双方真实意思表示，合法有效，双方应依合同履行。喻某甲依合同履行了给付租金的义务，喻某乙应依合同约定处理好该房屋与他人的民事纠纷，因他人建房影响喻某甲经营，喻某乙未及时有效的处理，导致双方的合同无法顺利履行，喻某乙应承担违约责任，喻某甲因此不支付租金，导致双方矛盾加剧，最终导致合同终止，亦有一定过错。本院认为，喻某甲无充分有效的证据证实因喻某乙违约造成的损失，但双方约定了违约赔偿，故喻某甲的该项请求本院可予酌情支持，本案中双方约定的违约赔偿三万元过高，超出法律规定的标准，且双方的合同已部分履行，双方对合同的终止均有一定过错，综合本案的事实及双方过错的大小，本院酌情认定喻某乙应支付喻某甲违约金4500元。双方的合同现已终止，已不适宜继续履行，故本院对喻某甲要求继续履行合同的请求不予支持。喻某乙无充分有效的证据证实喻某甲造成其房屋等损失，故对喻某乙的反诉请求，本院不予支持。第三人喻某丁系喻某乙委托带签合同，其并不享有合同权利和承担合同义务，故本案中，第三人不承担相关的义务。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）喻某乙赔偿原告（反诉被告）喻某甲违约金损失4500元；此款限被告（反诉原告）喻某乙在本判决生效之日起三日内付清；
二、驳回原告（反诉被告）喻某甲的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）喻某乙的反诉请求。
如果被告（反诉原告）喻某乙未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，反诉受理费1000元，由被告（反诉原告）喻某乙负担3000元，原告（反诉被告）喻某甲负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长姜启平
人民陪审员黄普山
人民陪审员陈某文
二0一一年八月十日
代理书记员李某
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
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