海南省高级人民法院
民事判决书
(2000)琼民终字第X号
上诉人(原审被告)海南科技工业园开发建设公司，住所地海口市X路富豪大酒店。
法定代表人向某某，该公司总经理。
委托代理人陈洪娟，金某律师事务所律师。
委托代理人黄忠，海南法立信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)海南中垦房地产开发公司，住所地海口市海甸岛安信大厦A栋X室。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人李某虎，方园律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)海南奕苑置业有限公司，住所地海口市X路金某别墅AX栋。
法定代表人金某某，该公司总经理。
原审被告海南科技工业园总公司，住所地海口市X路宁海大厦八楼。
法定代表人张某某，该公司总经理。
委托代理人王某某，该公司副总经理。
上诉人海南科技工业园开发建设公司(以下简称科技开发公司)因土地合作合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院(1999)海中法民初字第X号民事判决，向某院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人科技开发公司法定代表人向某某、委托代理人陈洪娟、黄忠，被上诉人海南中垦房地产开发公司(以下简称中垦公司)委托代理人李某虎，被上诉人海南奕苑置业有限公司(以下简称奕苑公司)法定代表人金某某，原审被告海南科技工业园总公司(以下简称科工园总公司)法定代表人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：一九九二年十月二十五日，科技开发公司与中垦公司签订的《联合开发经营合同》以及补充合同虽为双方自愿，但合同中约定科技开发公司只收取房屋预售款5200万元，不承担任何经营风险，且合同签订后双方既未办理土地联营审批手续，也未办理土地转让手续，违反了国家房地产管理有关法律法规，上述合同应认定为无效合同。对此，科技开发公司应负主要责任，中垦公司亦有一定的责任。科技开发公司收取中垦公司房屋预售款1150万元应予返还。关于奕苑花园项目经营权以及土地使用权的问题，由于科技开发公司在未取得政府土地出让批复的情况下，约定由中垦公司垫付部分土地出让金，在取得土地出让批复后又以该土地与中垦公司联营而取得中垦公司的房屋预售款与之相冲抵，并约定应向某口市土地管理局交纳的土地出让金某额由中垦公司缴纳。由此可见，科技开发公司在未投入分文的情况下，取得该项目用地出让批复，并以该土地出让批复与中垦公司合作谋取丰厚的利润，实际上是倒卖政府批文的行为，是国家法律法规明文禁止的，不受法律保护。中垦公司以垫资的形式投入土地的2500万余元，已依约定以投资入股的形式投资到奕苑公司，并在该公司享有一定的股份。而奕苑公司依据科技开发公司和中垦公司的约定对奕苑花园项目享有开发经营权，且奕苑公司除已投入部分土地款外(原中垦公司垫付)，又筹集资金1800余万元投入该项目，为维护正常的经济秩序，保护各方投资者的利益，根据自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，奕苑花园项目用地以及开发经营权应归奕苑公司享有，奕苑公司应对因该土地和该项目开发经营所产生的一切债权债务承担责任。中垦公司和科技开发公司只应依据约定，根据各自向某苑公司的投资入股比例对该公司享有权利和承担义务。鉴于科技开发公司在征用土地的过程中投入了一定的人力和物力，奕苑公司作为该项目的开发经营者应给予一定的补偿。据此判决：一、海口市海甸岛西北片沿江五路北侧拦海荒地第X号地块的土地使用权以及奕苑花园项目的开发经营权归奕苑公司享有；奕苑公司应根据有关规定办理有关手续；科技开发公司、中垦公司应予协助，有关因该土地和该项目开发所产生的一切债权债务由奕苑公司享有和承担；二、于判决生效之日起十日内，科技开发公司返还中垦公司购房屋款1150万元，奕苑公司支付科技开发公司补偿费100万元；三、驳回中垦公司的其他诉讼请求。
宣判后，科技开发公司不服上诉称：原审认定“科技开发公司只收取房屋预售款5200万元，不承担任何风险”，违背客观事实；原审判决对2516．47万元垫付款的性质认定错误，应认定为借款；原审认定“科技开发公司在未投入分文的情况下，谋取丰厚的利润，实际上是倒卖政府批文行为”，是不顾事实的错误认定；拖欠土地复垦费的主要原因是中垦公司用科技开发公司土地红线图向某建行抵押贷款4000万元后，未依约向某技开发公司支付1600万元；原审判决第X号地块的土地使用权以及奕苑花园项目的开发经营权归奕苑公司享有，依法无据，原审判决的内容与所适用的法律不一致。请求终审法院依法撤销没有法律依据的原审判决。
中垦公司辩称：科技开发公司对所涉土地并没有按法律规定投入资金某转让，属非法行为，原审判决合同无效是正确的。科技开发公司认为中垦公司没有及时投入建设资金，不符合事实。
奕苑公司辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，维护了奕苑公司的合法权益，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一九九九二年九月二十日，科工园总公司与中垦公司的上级公司中国农垦海南公司签订一份《垫支协议书》，约定由中国农垦海南公司暂时先为科工园总公司垫支地价款人民币（略）元和出让管理费人民币（略）元，合计人民币（略）元。上述垫付资金某中国农垦海南公司向某口市土地管理局缴纳，并在筹建处计算入开发费的财务科目，双方同意垫付资金某利息，在日后的面积分成中另行商定。一九九二年八月至九月，中国农垦海南公司转款2520万元给科技开发公司雅新小区筹备处，该处受科技开发公司委托向某口市土地管理局交纳地价款（略）元、出让土地管理费（略）元，海口市土地管理局于一九九二年九月二十五日给科技开发公司出具了收到上述地价款和出让土地管理费的收据。一九九二年十月十四日，海口市土地管理局印发《关于依法出让土地给科技开发公司使用的批复》，同意在海甸岛西北片，沿江五路北侧拦海荒地106．63亩出让给科技开发公司作为商品房建设用地。同月二十日，科技开发公司取得该土地的红线图。同月二十五日，科技开发公司与中垦公司签订《联合开发经营合同》，约定双方共同就沿江五路X号地块进行投资，利用科技开发公司现有88．35亩土地进行联合开发建设经营，并由双方组建筹建处。计划总投资7200万元，科技开发公司投资2500万元，中垦公司投资4700万元，不足部分由中垦公司负责筹措投入。拟建造（略）平方米房屋，计划于一九九三年七月全部峻工。科技开发公司一次性分得（略）平方米的房屋，其余部分归中垦公司所得。如因科技开发公司责任造成项目工作停止或造成所建房屋在销售后无法办理合法的产权转让手续，科技开发公司则负责赔偿中垦公司已投入资金某20％款值。如因中垦公司责任造成项目工作停止或资金某能到位造成工程不能上马以及工程质量不符合国家有关标准，中垦公司负责赔偿科技开发公司投入资金某200％款值。同时科技开发公司有权将工程停止验收。合同还就其他事项进行了约定。同日，双方又签订一份《联合开发、建设、经营合同书补充合同》，约定科技开发公司将其在该项目中应分得的（略）平方米的房屋预售给中垦公司，每平方米售价5200元，共计5200万元，中垦公司分四次付清价款，签约后10日内付2500万元到双方共同帐户，小区详细规划方案批复后10日内支付1000万元，小区建设正式开工后30日内付1000万元。合同签订后，中垦公司自一九九二年十一月三十日至一九九四年五月，共计向某技开发公司支付购房款1150万元。一九九二年十月三十日，科技开发公司与中垦公司签订一份《关于继承权利义务的协议书》，约定科技开发公司的上级公司科工园总公司于一九九二年九月二十日请中垦公司的上级公司中国农垦公司海南公司垫支土地款（略）元一事，因中垦公司已正式成立，并和科技开发公司签订了《联合开发经营合同书》，经双方上级公司友好协商，一致同意将此项垫支款的债权债务移交给各自的下属公司。科工园总公司和中国农垦海南公司均在协议书上盖章认可。一九九三年元月七日和二月十九日，科技开发公司与中垦公司签订《关于将红线图抵押贷款的协议书》和补充协议，约定科技开发公司同意中垦公司将海口市海甸岛西北片第X号地块的市土地管理局土地出让批文、土地有偿出让合同及其红线图向某国建设银行海南省分行申请抵押贷款。贷款到专用帐户后，中垦公司应根据双方于一九九二年十月二十五日签订的《联合开发、建设、经营合同书补充合同》立即支付科技开发公司1000万元，一个月内再付500万元，最后100万元应于小区竣工验收交付使用后十日内支付。后中垦公司向某南省建行银行贷款人民币4000万元，但未依约向某技开发公司支付上述款项。一九九三年六月十六日，科技开发公司与中垦公司签订补充合同(三)，约定第X号地块总价款为4051．94万元，其中应由中垦公司缴纳部分，尚欠1535．472万元，已超过规定期限，如由于中垦公司延误缴纳欠款而造成市土地管理局将土地收回或按规定加收滞纳金某，中垦公司承担全部责任，并保证不影响科技开发公司利益。双方同意将“雅新小区”更名为“奕苑花园”，其筹建处的组织机构由双方共同派专职人员参加。一九九三年八月十日，奕苑花园项目取得《建设用地规划许可证》，一九九四年四月十五日取得《海口市建设工程规划临时许可证》。一九九四年六月二十日，中垦公司与科技开发公司签订《奕苑花园X号楼项目处理合同书》，约定中垦公司将X号楼项目(建筑面积（略）平方米)以每平方米650元，共计（略）元冲抵中垦公司应付给科技开发公司的部分款项。一九九四年十二月二十六日，奕苑花园小区六号楼取得建设工程施工任务通知书。一九九五年十二月十日，中垦公司与科技开发公司签订《海南奕苑置业有限公司组建合同》，约定双方共同投入组建海南奕苑置业有限公司，共同筹建营运奕苑花园项目工程，公司的组织形式为有限公司，各方以各自出资额比例对公司承担责任，注册资金某1000万元，中垦公司认缴700万元，科技开发公司认缴300万元。同月三十日双方又签订补充协议书，明确只有奕苑公司有权代表各股东就奕苑花园项目的开发及每栋单项工程分别订立合同，双方不可对外单独签订合同，待该土地符合政府所规定的过户条件，且奕苑公司要求时，科技开发公司随时将该土地使用权过户到奕苑公司名下。一九九六年一月四日，经海南省工商行政管理局核准，奕苑公司正式成立。一九九六年八月一日，科技开发公司出具承诺书承诺，在具备政府规定的转让过户条件时，遵照奕苑公司的要求办理过户手续，确保届时将上述地块的土地使用权过户到奕苑公司名下，以备小区开发过程中办理各出资方的房产所有权析产手续。如因科技开发公司责任未能实现承诺，愿承担由此而造成的一切经济损失。一九九六年九月四日，科技开发公司给奕苑公司去函，言明科技开发公司因种种因素不能将其在奕苑公司中所占的30％注册资金某股本金某期认缴，也就无权再从中提取任何利润分成。在X号土地有偿使用关系尚未过户变更之前，同意在奕苑公司股份比例中只占5％的股份，所余25％将遵照奕苑公司的章程，经董事会同意后原价转让于他方。一九九六年十一月三十日、十二月二十五日，科技开发公司、中垦公司向某苑公司申请，将各自在奕苑公司的股权比例从30％和70％分别减为参股5％和15％。后奕苑公司将有关股东股权转受让的有关文件报海南省工商行政管理局备案。一九九七年十二月三日，奕苑公司向某口市土地管理局申请办理X号地块的审核登记手续。同月二十五日，海口市土地交易所回复，因科技开发公司尚未交清海甸岛西北片第X号地块的有偿使用出让款，也未进行初始登记领取国有土地使用证，待科技开发公司交清出让款和领取国有土地使用证后方可办理该地块的合作转让过户手续。另查，中垦公司已投入1800余万元用于奕苑花园项目的规划、报建等前期工作以及部分桩基工程。一九九七年十二月，经本院调解，中垦公司、科技开发公司同意将奕苑花园小区第五、六号公寓楼项目柱网设计建筑面积6．2万平方米(占地31亩)折合人民币5700万元抵偿给中国建设银行海南省分行，以偿还前述中垦公司所欠该行的贷款本息。
在二审诉讼中，科技开发公司提出如下调解方案：同意奕苑花园项目归中垦公司或奕苑公司，协助办理项目过户手续，补偿人民币100万元或一辆捷达车给对方。中垦公司与奕苑公司先提出的调解方案为：由科技开发公司协助将海甸岛沿江西五路X号土地尽快过户到奕苑公司名下，中垦公司同意科技开发公司将收取的1150万元退回300万元后，双方结清。后中垦公司、奕苑公司不同意科技开发公司只退回300万元人民币的方案。
本院认为，科技开发公司与中垦公司签订的联合开发经营海甸岛西北片X号地块的合同及补充协议约定科技开发公司在订约时即将应分得的（略）平方米房产以5200万元预售给中垦公司，并在合作项目建设正式开工后三十日内中垦公司分三次付科技开发公司房产转让款人民币4500万元，余款在项目全部峻工验收交付使用后十日内付清，此约定说明双方名为联营、实为转让土地使用权。双方的上级公司在《垫支协议书》中约定“垫支款在筹建处计入开发费的财务科目，垫付资金某利息在日后的面积分成中另行约定”，说明中垦公司是预付土地使用权受让价款。科技开发公司用中垦公司的垫支款支付海口市土地管理局的土地出让金，是一种资金某作方式，并无违法之处，原审认定为倒卖政府批文行为不当，应予纠正。科技开发公司至今仍欠交部分土地出让金，致现在仍未取得该土地使用权证，使其与中垦公司所签合同不能依法如约履行，双方所签的联营合同及其补充协议应认定无效。致合同无效，双方都有过错，且过错相当。科技开发公司本应返还依据上述合同从中垦公司处取得的款项本金某利息。中垦公司用科技开发公司海甸岛西北片第X号地块的土地出让批文、土地有偿出让合同以及红线图向某南省建设银行贷款4000万元后，未依约向某技开发公司支付1600万元，致科技开发公司未能交清土地出让金某款，对此中垦公司是有过错的。根据海南省人民政府(1994)X号文件精神，出让土地的受让方无力交清出让金某款的，可按已交受让价款取得相应面积的国有土地，据此科技开发公司可取得已交受让金某应面积的土地。考虑到中垦公司在讼争土地已投入1800余万元用于奕苑花园项目的规划、报建等前期工作以及部分桩基工程，并已支付科技开发公司土地转让价款3600多万元，奕苑花园项目现由奕苑公司开发经营，同时考虑到中垦公司已将讼争土地到建设银行抵押贷款4000万元，本息已逾5700余万元，且中垦公司、科技开发公司、省建设银行通过本院调解达成协议，用部分讼争土地使用权抵偿上述贷款本息，中垦公司、科技开发公司、奕苑公司均同意将讼争土地的使用权和奕苑花园项目的开发经营权由奕苑公司享有的调解意见，有利于纠纷的解决，符合海南房地产市场的实际，本院予以认可。科技开发公司与中垦公司、奕苑公司在退还部分款项上虽未达成一致意见，但双方第一次的调解意见较接近，较合理，从民法公平原则出发，参考双方的调解意见，由科技开发公司退还中垦公司人民币200万元，在六个月内支付。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律考虑海南房地产市场实际不够，处理欠妥，应予变更。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
一、维持海口市中级人民法院(1999)海中法民初字第X号民事判决第三项。
二、变更海口市中级人民法院(1999)海中法民初字第X号民事判决第一项为海口市海甸岛西北片沿江五路北侧拦海荒地第X号地块中的已交土地出让金某款可取得相应面积土地的土地使用权以及奕苑花园项目的开发经营权由奕苑公司享有，科技开发公司、中垦公司应在本判决生效后三个月内为奕苑公司办理过户登记手续。
三、变更海口市中级人民法院(1999)海中法民初字第X号民事判决第二项为于本判决生效之日起六个月内，科技开发公司返还中垦公司人民币200万元。
一、二审案件受理费共计人民币（略）元，由中垦公司、科技开发公司各负担一半。
本判决为终审判决。
审判长王某勇
代理审判员梁永新
代理审判员吴素琼
二○○○年三月十六日
书记员苏志辉
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