上诉人（原审被告）龚某甲，男，1960年出生，
委托代理人王某，男，X年X月X日生
被上诉人（原审原告）牛某，女，X年X月X日出生
委托代理人徐淑梅，河南梅溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龚某乙，男，X年X月X日出生
委托代理人徐淑梅，河南梅溪律师事务所律师。
上诉人龚某甲与被上诉人牛某、龚某乙确认房屋买卖协议无效纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2007年11月30日判决，判决已发生法律效力。龚某甲不服，于2008年元月8日向河南省南阳市人民检察院提起申诉，河南省南阳市人民检察院于2008年11月24日提起抗诉。2009年4月7日本院以(2009)宛法民字第X号函指令南阳市宛城区人民法院对本案进行再审。南阳市宛城区人民法院于2009年5月26日立案再审并于2009年11月13日作出(2009)宛民再字第X号民事判决书，龚某甲不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人龚某甲及委托代理人王某、被上诉人牛某、龚某乙及其共同委托代理人徐淑梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，牛某与龚某于1981年10月登记结婚，1982年10月生一男孩，取名龚某乙，后因夫妻感情破裂，于1995年诉至本院，后经调解双方达成协议，解除婚姻关系。在协议中双方明确约定，双方共同的财产全部归牛某所有，龚某乙随牛某生活，集资房(外贸局家属院X号楼X单元X室)归牛某和龚某乙所有，该房屋1989年已交集资款6000元。但在本院(1995)宛民初调字第X号民事调解书中第三条“共同财产全部归牛某所有，集资房由牛某及龚某乙居住”。1995年根据国家房改政策，对原集资房进行出售，因龚某系外贸局职工，该房屋的购房人是龚某，按照工龄折扣夫妇工龄和，龚某和牛某两人的工龄和是39年，该套房屋应实交x.86元，在1996年6月25日个人购买公有住房审批表购房人意见一栏中同意购房一次性款，“龚某”系牛某所写。1996年6月30日龚某之母薛桂兰向外贸财务交了6000多元。1997年1O月7日南阳市房产管理局批准，准予发证，便下发了南阳市房屋所有权证，证号为宛市房字第x号，所有权人龚某，所有权性质私产，建筑面积80.68平方米。(办理产权登记手续一切均有外贸局工作人员高学敏全权办理)。上述事实，均有中国外运河南南阳分公司及刘天周的证明予以证实。牛某与龚某乙于1996年10月份因龚某乙上学便暂时到娘家居住。2001年龚某甲住进了该房屋。(该房屋门上的钥匙在薛桂兰处放着)。由于龚某因欠李守敏的钱被起诉到南阳市卧龙区人民法院，房屋被查封。龚某甲先后在2001年3月10日还给李守敏x元。“今收到龚某还借款贰万柒仟元整，还欠壹万伍仟元，以龚某房产证作抵押。”2002年3月31日，付给李守敏壹万肆仟元，收条“今收到龚某还李守敏欠款壹万肆仟元整。收款人李守敏。”2006年6月26日付给李守敏3000元，收条“今收到法院转来龚某执行款叁仟元整，其余利息自愿放弃，本案已执行完毕，申请结案。李守敏。”龚某对龚某甲还款认可。2006年4月份，龚某因欠程育红、牛某林钱，被诉至本院，在执行过程中牛某受程育红、牛某林的委托担任执行异议听证程序的代理人，牛某得知，龚某甲与龚某已经签订了外贸局家属院X号楼X单元X室的卖房协议及收条。在本案庭审中牛某对龚某甲提交的“卖房协议及收条”认为有明显的人工处理的痕迹，该协议和收条不是2001年3月15日和2002年3月的，而是2006年补签的。本院根据原告的申请，经法定程序依法委托，西南政法大学司法鉴定中心对2001年3月15日的售房协议、2002年3月31日收条进行司法鉴定，该鉴定中心于2007年9月11日作出鉴定结论：1、不能确定送检《售房协议》《收条》的形成时间；2、送检《售房协议》、《收条》均检见人为因素异常痕迹。其原因均系烘烤或加热熨压干燥后的遗留痕迹。本院在受理牛某林、程育红申请执行龚某借款一案中，执行员在两次对龚某的询问执行笔录中，均对外贸局家属院X号楼X单元X室号是否是2001年3月15日卖给了龚某甲是否属实进行询问，龚某的回答“不属实，并未收到龚某甲的房款。但龚某甲自2001年开始居住是借房住的，该房屋内的家俱都是龚某原来的。售房协议、卖房经过，和一份收据都是龚某甲在2006年4月龚某甲逼着抄写的”。
另查明：龚某于2006年3月29日被诊断上患肺癌晚期，于2006年8月死亡。
综上所述，原审法院认为：1、牛某与龚某所共同集资的南阳市外贸局家属院(杨家后坑)X号楼X单元X室，在夫妻双方于1995年离婚时，双方协议该房屋归牛某和其子龚某乙所有，由于该房屋并不是全额集资，其房屋的产权归南阳市外贸局所有，龚某与牛某对该房屋只有居住权，所以本院(1995)宛民初调字第X号民事调解书，第三条规定：“共同财产全部归牛某所有，集资房由牛某及龚某乙居住”。该房屋按照国家的房改政策，1996年对现有集资房和公房进行出售(针对本单位职工)，龚某系外贸局职工，1989年享有该集资房，根据谁居住谁购买的原则，该房屋在申请购买时，以龚某的名义办理了各项手续，牛某所享受的工龄折扣款与龚某的工龄折扣款，以二人工龄之和三十九年计算，享受折扣，从而购得此房。由于龚某在与牛某离婚时已明确该房屋的所有权和居住权。但在之后，龚某不论什么原因未经实际共有人牛某的同意私自处分该房屋实际共有人的财产系违法行为。2、龚某甲与龚某2001年3月15日的售房协议，及2002年3月31日的收条，经司法鉴定机构鉴定，该协议和收条均系人为的烘烤或加热、熨压干燥后的因素异常痕迹。足以证明该证据存在严重的瑕疵，另根据龚某的调查笔录证实，该房产并未卖给龚某甲，协议和收条均系2006年4月在特定的条件下补签的。从而证实该协议并不是龚某的真实意思表示，根据法律的规定，协议的签订应是当事人的真实意思表示，违背当事人的真实意思表示，该协议无效。所以龚某与龚某甲签订的2001年3月15日的售房协议属无效协议。牛某、龚某乙请求确认龚某与龚某甲于2001年3月15日签订的售房协议无效理由成立。本院予以支持。3、龚某甲辩称：牛某、龚某乙的起诉已超出了法定的诉讼时效，通过法庭调查、证实牛某于2006年8月在代理牛某林与程育红借款案件执行时才知道龚某甲与龚某之间的房屋买卖，在此之前并不知道该房屋有买卖的协议，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，该诉讼并未超过法定的诉讼时效，故龚某甲的这一辩称理由不能成立。龚某甲替还李守敏的x元系龚某甲与龚某之间形成的债权债务关系，龚某甲因主张权利可另行诉讼。4、牛某、龚某乙请求依法确认位于南阳市杨家后坑外贸局家属院X号楼一单元X室的房屋归牛某、龚某乙所有，本院认为房产所有权的取得和确认，是由房产管理部门经过一定的程序、审查、批准，确认房屋产权的归属是国家赋予特定的机关行为，其行为是其它的机关所不能替代的，该项权利是行政机关依行政法规处理的问题，与本案中依法确认售房协议无效不是同一法律关系，故认为牛某、龚某乙的这一请求不予支持。本案的司法鉴定费用及所需的费用计3964.9元(已减去被告不认可的10元票据)，应当由龚某甲支付。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三款的规定，判决：一、龚某甲与龚某于2001年3月15日签订的《售房协议》属无效的协议。二、驳回原审原告的其它诉讼请求。三、司法鉴定费用(含交通、住宿)3964.9元，由龚某甲负担。诉讼费50元，由龚某甲负担。
龚某甲申请再审时称：一、本案一审判决有程序错误。1、牛某不是本案的适格当事人；2、被申请人要求确认《售房协议》无效已超过法定时效。二、一审对实体的认定是错误的；1、牛某不是房屋原实际共有人；2、龚某和申请人房屋买卖协议合法有效，且已履行完毕；3、申请人与龚某之间不存在债权债务关系；三、申请人一直未办理过户手续不是申请人急于行使权利，而是该房屋一直在法院查封状态下，无法过户。
检察院抗诉意见：南阳市宛城区人民法院(2007)宛民初字第X号民事判决认定事实的主要证据不足。一、原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(三)项之规定判决协议无效，无相关证据支持。该条规定民事行为无效情形是“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的”，本案中，龚某和龚某甲双方签订的《售房协议》没有证据证实发生了上述情形。1、《售房协议》、《收款收据》均有龚某签字，同时龚某还亲笔书写有卖房经过。以上情况由见证人杜天增在《售房协议》上签字为证，同时杜天增、龚某的母亲薛桂兰、房产所在小区业主委员会出具证言，以及龚某甲持有的龚某债权人李守敏出具还款收据等证据，能够证实本案龚某是在无力偿还外债的情况下，协商其胞弟龚某甲代还债务并买下该房屋，龚某甲买房后于2001年装修入住至今的事实。2、2007年9月11日西南政法大学司法鉴定中心对《售房协议》《收条》鉴定结论：1、不能确定送检《售房协议》《收条》的形成时间；2、送检《售房协议》、《收条》均检见人为因素异常痕迹。其原因均系烘烤或加热熨压干燥后的遗留痕迹。以上鉴定结论不能否定《售房协议》、《收条》的真实性。3、龚某去世前否认房屋出售给龚某甲，自称售房协议是在受胁迫欺骗下签订无相应证据证实。二、龚某甲购买本案争议房产应当视为善意取得的第三人。1997年10月南阳市房管局宛市房字第x号房产证明确记载本案争议房产所有权人为龚某，并无其他共有人。房管局作为政府的职能部门出具的房产证，具有社会公示性和公信力。龚某与牛某1995年已解除婚姻关系，龚某甲购买此房屋的时间是2001年3月，购买即装修入住，其间至诉讼前并无他人对房产产权提出异议。因此，龚某甲有足够理由相信龚某对房产拥有所有权。《民法通则》第六十一条规定“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方”，本案中龚某甲是基于龚某同意出售房产给自己，才替龚某还款给其债权人李守敏的。既然原审法院确认《售房协议》无效，房产所有人龚某已经去世，就应当判令从房产价值中给予善意取得人龚某财产损失。原审法院评析认为“被告龚某甲替还李守敏x元系龚某甲和龚某之间形成的债权债务关系，龚某甲主张权利可另行起诉，显然是错误的。三、我院审查案件中，龚某的母亲薛桂兰提供出一份龚某生前保存的《售房协议》，该协议和龚某甲提交给原审的协议内容是一致的。作为本案的新证据，如查证属实将影响对本案事实的认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款当事人申
请有新的证据，足以推翻原判决、裁定的人民法院应当再审的规定，本案符合再审条件。综上所述，南阳市宛城区人民法院(2007)宛民初字第X号民事判决认定事实的主要证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条第二款及第一百七十九条第一款第(一)、(二)项之规定，特向你院提出抗诉，请依法再审。
牛某、龚某乙辩称，原审事实清楚，程序合法，处理得当，依法予以维持。
再审查明的事实：1、龚某办理房产证明时，把夫妇工龄和39年写进在内。牛某认为是自己和龚某的夫妇工龄和。但牛某出具龚某单位职工证实就是牛某。龚某的房产施行的是成本价。2、龚某的房产证办理时间为1997年1月7日。3、其它事实与原审查明一致。
再审法院认为：牛某与龚某购买集资房时已经共同出资集资房款6000元，说明该房已有牛某的份额。牛某与龚某离婚时，已约定牛某和龚某乙具有使用权。房产证明虽是只有龚某一人份额，但房产登记时已有牛某与龚某的工龄和。房产证明不能否定具有牛某的份额。龚某已知有牛某的份额而出具房屋买卖协议明显属于不当。龚某甲已知龚某与牛某离婚，且明知龚某的家庭基本情况，故龚某甲不是善意取得的第三人。西南政法大学司法鉴定中心对《售房协议》和《收条》的鉴定结论，事实清楚，鉴定结论正确。但该委托和鉴定结论不够全面。龚某甲辩称牛某和龚某乙的诉请超过诉讼时效，原审认为正确。龚某甲所支付龚某的债务款项，可由龚某的继承人支付。该房产具有牛某和龚某乙的部分份额。原判适用法律错误，应予纠正。但判决结果合适。检察院抗诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：维持本院(2007)宛民初字第X号民事判决。诉讼费5O元，由龚某甲负担。
龚某甲不服该判决，向本院上诉请求依法撤销（2009）宛民再字第X号民事判决书并依法改判，其主要上诉理由为：1、该再审判决程序错误，牛某、龚某乙对本案不具有诉讼主体资格。宛城区法院(1995)宛民初调字第X号民事调解书第三条虽规定牛某、龚某乙对本案房屋享有居住权，但随着婚姻关系解除、二被上诉人搬出，就自动放弃了居住权，且居住权与（2009）宛民再字第X号民事判决书认定的使用权不是同一法律关系。同时房产证显示该房屋没有共有人，无法证明二被上诉人对该房屋享有份额。因此二被上诉人对争议房产不具备任何权利，一审法院认定错误。2、该再审判决认定事实错误。1996年6月办理房改时龚某和牛某已经离婚，不存在“龚某办理房产证时把夫妇工龄和39年写进在内”，即使39年的工龄之和恰好等于牛某和龚某的工龄之和，是龚某占了牛某的便宜，那么牛某可以向龚某主张或是向外贸局要求追加按96年房改规定少收的房款。依据房产证2001年3月15日前龚某是争议房产的唯一合法所有人，其本人可以处分自己的房产，2001年3月15日的售房协议合法有效，到2001年年底该售房协议已经履行完毕，依据物权法我方已经善意取得该房产。西南政法大学对售房协议和收条的鉴定结论不能否认该两份证据的真实性。二被上诉人请求确认协议无效已经超出法定的诉讼时效，其诉讼请求应驳回。3、本案若按一审判决违背客观事实认定买卖协议无效，势必造成上诉人所支付的x元购房款及为龚某治病支付的大宗费用无处追偿、同时上诉人全家无处居住的局面，明显严重损害上诉人合法权益。
牛某、龚某乙二人答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。其主要理由为：一、一审判决程序合法，答辩人具有诉讼主体资格。争议房产是牛某、龚某婚姻关系存续期间所购置，是外贸局建于1986年的集资房，当时交款6000元，是在牛某、龚某婚姻关系存续期间。龚某乙作为龚某的法定继承人，对争议房产具有利害关系。二、一审判决认定事实正确。1、1995年10月牛某和龚某离婚时将争议房产约定归牛某和龚某乙所有，离婚调解书将“所有”改为“居住”是因为最高法院规定“离婚时双方尚未取得房屋所有权的不判所有权归属只判当事人使用”。房产证虽只有龚某一人的份额，但不能否认房产登记时已有牛某和龚某的工龄和，已有牛某的份额。2、一审判决认定龚某甲与龚某2001年3月15日签订的售房协议无效正确，上诉人所提交的收条、售房协议经鉴定存在人为因素，而薛桂兰在律师调查笔录中承认售房协议签字时间是在2006年，可见售房协议虚假，而龚某也一直否认该售房协议的真实性。龚某不是争议房产的唯一所有权人，其对该房产无处分权。上诉人也不符合善意取得的条件。关于诉讼时效，龚某甲虽然住在争议房产中，但并未说过买卖房屋之事，龚某也一直说龚某甲是暂住，直到2006年6月作为牛某林、程育红的代理人时答辩人才知道房产证上只有龚某一人的名字以及购房协议的存在。因此，答辩人的起诉未超时效。
二审查明的事实与一审一致。
本案经合议庭评议并报审判委员会研究认为，1、1989年龚某和牛某二人已经为本案房屋缴纳集资款6000元；在1995年龚某与牛某离婚时，宛城区人民法院(1995)宛民初调字第X号民事调解书对二人离婚协议书第三条“共同财产全部归牛某所有，集资房由牛某及龚某乙居住”的内容也予以确认，该调解书已发生法律效力；在1996年6月24日龚某的《个人购买公有住房审批（计算）表》中也显示“年工龄折扣2.70，夫妇工龄和39”，上述事实显示，在龚某和牛某婚姻关系存续期间二人已经为本案房屋缴纳集资款6000元，在离婚时双方对该房屋并未进行分割，龚某同意将该房屋由牛某及龚某乙居住，而本案集资房在计算工龄折扣时已将牛某的工龄计算在内，因此牛某对本案的涉案房屋享有共有权利，牛某是本案适格的当事人。房屋所有权证上虽未显示共有人，但这并不能否定牛某作为房屋共有人的事实。本案售房协议的效力影响到龚某和牛某对本案房屋的所有权，进而影响到龚某的继承人龚某乙的权利，因此龚某乙对本案的处理结果亦具有利害关系，龚某乙亦是本案适格的当事人。因此，龚某甲认为牛某和龚某乙不是本案适格的当事人的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于龚某与龚某甲之间签订的售房协议，因龚某在未征得房屋共有权人牛某同意的情况下擅自出售房屋给龚某甲，构成无权处分，因此与龚某甲之间的售房协议无效。关于诉讼时效问题，牛某在2006年8月代理牛某林、程育红参加执行异议听证程序时才知道本案的售房协议，其于2007年6月29日起诉，并未超过诉讼时效。本案的重要证据售房协议由龚某甲提交，因该协议经鉴定存在人为因素异常痕迹，无法确定形成时间，而龚某甲又无其他有效证据证明该售房协议的形成时间，因此其称购房协议是2001年3月15日形成的陈述缺乏事实和证据支持，本院不予采信。因该售房协议的形成时间无法确定，龚某甲又无法证实牛某、龚某乙知道或应当知道该协议的时间，因此对其关于牛某、龚某乙的起诉超过诉讼时效的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采信。至于龚某甲为购房所支付的费用，因龚某甲并未提起反诉，本院不予处理，其可以另案处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，上诉人上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元由龚某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长牛某春
审判员刘琳
审判员褚松龄
二0一0年六月二十五日
书记员白丞博
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