广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审原告)林某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。兼林某乙的委托代理人。
上诉人(原审原告)林某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告)广州市富基房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区X路X号。
法定代表人关某某，该公司总经理。
委托代理人刘丽冬，广东冯大律师事务所律师。
上诉人林某甲、林某乙因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为:原告是富景花园第X幢第X层F号房的业主，有权要求被告为其住宅户门进行换装，但其无权处分“富景花园”第7座其他住户的权利，要求被告对其他楼宇的住户的住宅户门进行换装。对原告提出的住宅户门换装乙级防火门的要求，被告表示同意，消防部门也限期被告改正，故对原告要求被告为其住宅户门换装乙级防火门的请求，予以采纳。由于原告对其房屋进行装修时曾更换了原有的户门，故在被告为其换装乙级防火门时，原告应将原户门交还给被告。原告认为楼宇其他住户不将住宅户门换装为乙级防火门，影响其人身安全，可向消防部门投诉。按照双方签订的《商品房预售合同》的约定，原告同意开发商指定的物业管理公司为该房地产的管理公司，负责对房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、治安等管理项目进行维护、修缮和整治，原告保证遵守管理公约及有关某件，并按规定支付费用。物业管理公司承担物业管理服务之责，当事人所见明知。由于《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》属地方性法规，上述《商品房预售合同》对于遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定的约定，并没有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的禁止性规定。原告享受了物业管理公司提供的服务，根据服务与对价相对等的原则，原告应当支付物业管理费。原告要求被告赔偿2003年3月-8月已缴物业管理费，承担2003年9月至被告完成防火门换装整改为止的物业管理费依据不足，不予采纳。原告要求被告支付赔偿金缺乏依据，予以驳回。据此，该院于2003年12月31日判决如下：一、原告林某甲、林某乙在本判决生效之日起30日内将原安装在新港西路X号富景花园第7座406房的该扇户门原物返还给被告广州市富基房地产开发有限公司，并拆除该屋自行安装的户门，在拆除该户门X天前书面通知被告换装乙级防火门，被告在原告拆除其自行安装的户门当天按消防规范为原告安装乙级防火门。二、驳回原告要求被告赔偿2003年3月-8月已缴物业管理费，承担2003年9月至被告完成防火门换装整改为止的物业管理费，支付赔偿金的诉讼请求。本案受理费263元，由原告负担163元，被告负担100元。
判后，林某甲、林某乙不服，上诉认为:1、一审法院违反法定程序，上诉人向一审法院申请调查取证和追加第三人，但一审法院对申请不准许却没有送达通知书，对追加第三人的申请也未作解释;2、原审法院认定事实错误，被上诉人提交的《建筑工程消防验收登记表》因没有原件而无效，因此其提交的《建筑项目综合验收合格证》也不能确立，原审判决引述被上诉人提交的未经质证的证据作为认定事实的依据是认定事实错误;3、被上诉人交付给上诉人的房产，既没有设置封闭楼梯，又没有为所有住户装设乙级防火门，是消防不合格的房产，由于侵权仍在继续，依据《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》第五条:未经消防验收合格的区分所有建筑物，建设单位应当进行管理，承担物业管理费用，不得委托物业管理企业管理。因此，被上诉人应赔偿上诉人已付物业管理费和承担换防火门前的物业管理费，并支付惩罚性赔偿金;由于被上诉人违约在先，未能向上诉人交付消防验收合格的房产，由此衍生的房产共有建筑楼梯间需要改造而可能引起的对其他住户处分责任理应由被上诉人承担及解决。因此，请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人广州市富基房地产开发有限公司答辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
经审理查明，1998年2月22日，上诉人与被上诉人签订《商品房预售契约》，订明:由上诉人以（略）元向被上诉人购买广州市海珠区X路X号富景花园第X幢第X层F号房，被上诉人应于1998年12月31日前，将该房地产建成并正式交付上诉人使用，上诉人同意开发商指定的物业管理公司为该房地产的管理公司，负责对房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、治安等管理项目进行维护、修缮和整治，上诉人保证遵守并于开发商指定的时间内签定由开发商或管理公司为管理该房地产而制定的管理公约及有关某件，并按规定支付管理费用、管理费按金和水、电、通讯服务费用及其他根据公约每单位的业主应缴付费用;被上诉人保证该房地产的建筑工程依照规划部门批准的设计图纸施工，有关某房地产选用的建筑材料、设备，以及装修标准在本契约附件一已作说明;如被上诉人未能采用本契约一内所列的材料，被上诉人可用其它质量标准相当的材料代替等。该合同附件一约定水、电、消防设备及其它公共配套设施按政府有关某门要求位置设计布置为准;住宅装修标准，大门为双面夹板门等。1998年12月27日，上诉人接收了所购的房屋。1999年3月2日，上诉人申请对其房屋进行装修，并填写了《装饰(修)申请表》。装修时，上诉人更换了合同约定的户门。2000年5月20日，广州市建设委员会核发了被上诉人开发的富景花园第一期项目的《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，该证载明消防设施验收意见书的编号为验收意见X-X-X和验收意见X-X-X等。2003年6月20日，广州市公安局海珠区分局防火科向被上诉人发出《责令限期改正通知书》(穗海公消限[2003]第X号)，该通知书的内容为：依照《中华人民共和国消防法》，我科的消防监督员于2003年6月17日对你单位开发的“富景花园”5-X栋住宅楼进行了消防监督检查，发现存在下述违反消防法规的行为:未按照国家有关某定在5-X栋住户的户门设置乙级防火门。以上行为违反《高层民用建筑设计规范》第6．2．3．1条的规定，已构成火灾隐患。依据《消防法》第二十五条规定，现责令你单位在2003年7月20日前改正，并函告我科等。2003年7月15日，被上诉人张贴《通告》，该通告的内容为：“富景花园”5-X号楼业主，收悉海珠区防火科的《责令限期改正通知书》后，我司当即按《高层民用建筑设计防火规范》第6．2．3．1条的规定进行整改，对未达到防火要求的5-X号楼全部住宅户门换装乙级防火门，阁下可自行换装防火门；若自行换装有困难的，可由我司无偿代换装等。
诉讼中，被上诉人提供了富景花园第一期住宅楼《建筑工程消防验收登记表》，“验收意见”栏中，广州市公安局海珠区分局于1999年2月9日签署了“经检查验收，符合我局(98)第X号批复的要求，同意投入使用”的意见，广州市公安局海珠区分局在“消防监督机关某办人签名”栏中加盖了公章。该登记表原件被消防部门收回。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。被上诉人在交楼时虽取得消防验收登记表，但在2003年6月17日消防部门检查时，发现讼争楼宇未按规定设置乙级防火门，不符合消防安全，要求被上诉人限期改正。因此原审判决要求被上诉人为上诉人换装乙级防火门正确，予以维持。
对于上诉人提出原审对其提出的取证申请和追加第三人的申请没有答复问题，经查，对于上诉人的申请，原审法院已经作出口头答复，并记入笔录，上诉人亦在该笔录上签名。此行为应该视为对上诉人送达通知书。因此，原审法院并没有违反法定程序。
至于上诉人提出被上诉人交付的房产消防不合格，已违约，依照《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》规定应赔偿上诉人已付物业管理费和承担换防火门前的物业管理费，并支付惩罚性赔偿金的请求。对于物业管理，双方已有约定，应该从当事人的约定，并且该'管理规定”于2003年3月1日起施行，本案双方当事人于1998年签订合同，上诉人于1998年已收楼，按法不溯及既往原则，该地方规章并不适用本案，上诉人享受物业管理公司提供的服务，理应支付物业管理费，因此，上诉人要求被上诉人按该规章规定赔偿并返还已付物业管理费的上诉请求依据不足，本院不予支持。审查原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费263元由上诉人林某甲、林某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员杨伟雄
代理审判员黄晓清
二OO四年八月十三日
书记员朱琳
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