广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)罗某某，女，X年X月X日出生，汉族，广州市南华西股份集团有限公司干部，住（略）。
委托代理人黄小陶，广东宇全律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)广州市南华西房地产开发有限公司，住所地：广州市江南大道中X号华海大厦X楼。
法定代表人林某某，该公司董事长。
委托代理人黄绍贵、王某，均是广东启信通证律师事务所律师。
上诉人罗某某因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为:原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方当事人均应严格履行。按约定，被告应在2003年3月31日前分期支付房款给原告，被告抗辩其已于2000年9月提前付清了房款，但其提供的证据只能证明原告履行了协同办证的义务和房管部门对原、被告双方的交易行为进行了形式上的审查，并不足以证明其抗辩意见。发票是在购销商品中开具、收取的收付款凭证，现该发票的发票联由原告收执，被告就该联发票是原告以办证为由向其收回的抗辩意见缺乏依据，不予认定。被告不依时付房款，应承担违约的责任。原告要求被告支付房款（略）元、按贷款利率的1.2倍计收违约利息和按应付20％计收违约金，符合合同的约定，予以采纳。根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第39条的规定，违约的违约金、数额一般不超过合同未履行部分的价金总额为限。因此，上述违约利息及应付房款20％违约金，两项违约金的总额，不应超过被告所欠房款的总额。据此，该院于2003年4月30日判决如下：一、被告罗某某在本判决生效之日起10日内支付房款（略）元给原告广州市南华西房地产开发有限公司;二、被告支付延付本判决主文第(一)项所确定的被告应付房款的违约利息(从2001年4月1日起至清偿该款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.2倍计)给原告；其中从2001年4月1日起至本判决生效之日止的利息由被告在本判决生效之日起10日内支付，从本判决生效之次日起至被告还款之日止的利息由被告在还款之日支付；三、被告在本判决生效之日起10日内支付违约金（略）．4元(按（略）元的20％计)给原告;四、上述第二、三项的违约利息及应付房款的20％的违约金两项的总额，不超过被告所欠房款的总额。本案受理费5711元由被告负担。
判后，罗某某不服，上诉认为原审认定事实是错误的，上诉人已举证证明上诉人已付清房款，只不过未进行最后结算。双方签订买卖合同后，又另外签订了一份租赁合同，双方约定用租金抵房款，所以被上诉人就向房管部门出具发票认可上诉人已交清房款的事实。被上诉人手持购房发票原件，并不能唯一证明上诉人没有付清房款，开具发票这一行为本身就已经说明被上诉人收到上诉人的全部房款，除非上诉人确认另外还欠被上诉人房款。因此，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人广州市南华西房地产开发有限公司答辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。1、商品房预售合同是双方依法签订的，合法有效。合同明确约定由被上诉人出售房屋给上诉人，上诉人要分四期付清房款。合同签订后，被上诉人已依约履行了相应的义务，但对方却没有依约付款。上诉人也不能提供足够的证据证明其已交清房款。另外，上诉人两次庭审主张交清房款的形式不同，在一审时其主张一次性将30万多元房款交清了，但没有提供相应的证据。但其在二审又提出是以租金抵扣而交清房款的。可见上诉人两次庭审所说的话是前后矛盾的，没有可信度，而且其也没有提供相应的证据证实。2、被上诉人认为上诉人颠倒了举证责任。一审时被上诉人要求对方支付购房款，依据就是商品房预售合同，对此被上诉人在一审举证期间已列出了足够的证据证实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
经审理查明，被上诉人广州市南华西房地产开发有限公司是具有房地产开发经营资质的公司，领有穗房预字第（略）号《商品房预售许可证》。2000年3月6日，上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》，约定上诉人向被上诉人预购海珠区海珠涌西北侧、海联路以北怡海华轩第X幢第X层X号商品房，建筑面积为45.99平方米，总金额为（略）元；上诉人在2000年3月31日前支付房价款（略）元，2001年3月31日前支付房价款（略）元，2002年3月31日前支付房价款（略）元，2003年3月31日前支付房价款（略）元；上诉人如未按合同第七条规定付款，被上诉人对上诉人的逾期应付款有权追究违约利息，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算，逾期超过80天后，即视为上诉人不履行本合同，上诉人按累计应付款的20％向被上诉人支付违约金，合同继续履行；被上诉人须于2000年3月31日前将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格，并符合本合同附件二所确定的装饰和设备标准的商品房交付上诉人使用等。该合同经房管部门预售登记。签订合同后，上诉人在2000年3月6日和8日分别支付了房款（略）元和（略）元给被上诉人，被上诉人均开具了预收款凭证给上诉人。
2000年3月13日，上诉人与被上诉人签订《租赁契约》，约定上诉人将上址房屋出租给被上诉人作售楼部使用;租赁期限为2年，自2000年4月1日至2002年4月1日止，月租金为（略）元;被上诉人在租赁期满或解除契约之日应该还原铺面给上诉人等。因被上诉人没有支付2002年4月1日至2003年3月30日的租金，上诉人于2003年诉至法院，法院判决被上诉人应按每月（略）元标准支付该期间的租金。上诉人认为上述租赁合同期内的租金是作为冲抵上诉人尚欠的购房款。
2001年2月12日，广州市国土房管局核发了上诉人所购商品房的《房地产证》，该证已由上诉人收执。
本院认为，上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上签订的《商品房预售合同》，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。上诉人没有依约支付房款，应按合同约定承担违约责任。上诉人认为其应支付的房款已与《租赁契约》约定的租金冲抵，两份合同均没有关于购房款与租金相冲抵的约定，上诉人又未能举证证明双方曾有租金冲抵购房款的合意，因此，上诉人仍应支付所欠房款，对于被上诉人尚欠的租金，上诉人可以另行追偿。至于上诉人提出被上诉人开具了购房发票证明已付清购房款问题，对于上诉人是否付清购房款应由上诉人承担举证责任，上诉人无法提供购房发票原件，并无提供证据证明其将发票原件交付给被上诉人，应承担举证不能的后果。因此，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。审查原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5711元由上诉人罗某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员杨伟雄
代理审判员黄晓清
二OO四年八月十三日
书记员朱琳
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