广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州安业华侨房地产有限公司。住所：广州市X路X号十楼。
法定代表人周某某，总经理。
委托代理人谢某某，男，X年X月X日出生，该公司职员，联系地址同上。
委托代理人廖智慧，广东三民律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)马某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人王雯静，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广州安业华侨房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：原、被告所签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按约定全面履行自己的义务。被告发给原告的《收楼通知书》，从内容看，没有关于办理房产证的表述，不能证明被告通知原告缴交办理房产证资料的事实，故对被告认为已通知原告交资料的抗辩理由不予采纳。同时，被告对所提交的《收缴证件收据》和《广州市房地产产权情况表》复印件没有提供原件加以证明，原告不予确认，被告关于已把原告的办证资料递交房管局，尽了协同义务的辩称没有证据证明，故不予采信。被告在房屋交付使用后，理应按约定积极履行协同办理相关手续的义务。被告没有完全履行该合同义务，致使原告所购买房屋的产权处于不确定状态，故应承担违约的过错责任。原告要求被告按其已付房款（略）元为本金从2001年11月18日起支付违约金有理，应予支持，但其要求违约金计至办理好房产证之日止不符合契约的约定，故不予支持。鉴于双方没有在上述契约中对迟延协同办理产权过户手续和房地产登记手续的违约责任作出相关约定，因此，违约金应以原告已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至契约约定的协同原告办理产权过户手续和房地产登记手续之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(三)项的规定，于2003年12月26日作出如下判决：一、被告按原告已付房款（略）元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付2001年11月18日起至协同原告办理广州市海珠区X路X号南翠苑第B幢顺景阁第三层X号房屋的产权过户手续和房地产登记手续之日止的违约金给原告(其中：2001年11月18日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起10日内支付；本判决生效之次日起至协同原告办理广州市海珠区X路X号南翠苑第B幢顺景阁第三层X号房屋的产权过户手续和房地产登记手续之日止的违约金在本判决生效之日起每届满180天之日支付一次)；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1643元，由原告负担164元，被告负担1479元。
判后，广州安业华侨房地产有限公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审认定事实错误。1、其司向一审法院提交的《收缴证件收据》是原件，且有《广州市房地产产权情况表》、《房地产申请登记回执》相印证，证明其司在2003年11月6日已协同被上诉人向房管局办理产权登记申请手续，而一审法院却错误地以没有原件而不予认定。2、其司发出《收楼通知书》，通知被上诉人收楼时，同时通知了被上诉人带齐相关办证资料，一审没有认定是错误的；二、一审判决适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定，只有是出卖人的原因造成逾期办理房产证，出卖人才承担逾期办证的违约责任。其司通知被上诉人在收楼时交齐相关办证资料，然而，被上诉人直到2003年8月22日交纳相关办证资料，导致其司此前无法协助被上诉人办理产权证，故未能办理产权证的过错责任在被上诉人，其司已尽告知义务，不应承担被上诉人递交办证申请及资料以前的违约责任。其司认为计算逾期办理房产证违约责任应当从被上诉人向其司递交办证申请及资料之日的第91天起计算至向房管局递件，申请办理产权登记手续之日止，本案中，其司从收到被上诉人的办证申请到向房管局递交申请这一期间没有超过90天，故不存在逾期办证的违约责任，特上诉请求：1、撤销原判第一项，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人马某某答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
经审理查明，上诉人广州安业华侨房地产有限公司经国土房管部门核准，取得《广州市商品房预售许可证》(编号：穗房预字第（略）号)，预售本市海珠区X路X号南翠苑(第二期预售：B栋)。2000年6月3日，上诉人与被上诉人马某某签订穗房预契字第（略）号《房地产预售契约》，约定被上诉人以（略）元向上诉人预购上址南翠苑第B幢顺景阁第三层X号房屋；该房地产在实际交付使用后九十天内，上诉人应协同被上诉人办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。该契约没有关于迟延办理产权过户手续和房地产登记手续违约责任的约定。广州市房地产交易所于2000年6月13日对该契约进行了鉴证。上诉人确认被上诉人已交付房款（略）元。2000年7月31日，上诉人向被上诉人发出《收楼通知书》，通知被上诉人缴清购楼余款及余下税费，然后到南翠苑物业管理公司办理入住手续，并请带备以下文件：1、购房合同(协议)；2、已交楼款、税费及其他费用的全部收据；3、购房人身份证原件(公司带备印章、委托书)及复印件；4、若委托他人代办以上手续，则受托人需带备委托书、购楼人身份证明文件和受托人本人身份证原件及复印件；5、本收楼通知书。2003年8月22日，上诉人开具收到业主上述契约的收据给被上诉人。
2003年11月18日，被上诉人以上诉人至今未为其办理房产证为由，向原审法院提起诉讼，要求上诉人按其已付房款（略）元，参照银行同期逾期贷款利率每日万分之2.1支付从2001年11月起至办理好房产证之日止的违约金及负担诉讼费。
另查，上诉人为证明其司向房管局申请办理产权证的时间，在一审中提供了广州市房地产交易所于2003年9月23日开具的《收缴证件收据》，其中载明上诉人交来商品房交易过户案62份。以及《广州市房地产产权情况表》复印件，被上诉人则认为上述收据内容不明确、情况表没有原件均不予确认。上诉人还在一审庭审后提交了申请人为被上诉人的《房地产申请登记回执》。二审诉讼中，上诉人再次提交了一份经公证与原件相符的《房地产申请登记回执》复印件，其中载明申请人为被上诉人，房管部门的收件日期为2003年11月28日。
本院认为，上诉人广州安业华侨房地产有限公司与被上诉人马某某签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人没有按契约约定时间履行协同被上诉人办理房产的产权过户手续和房地产登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人以《收楼通知书》主张其司已通知了被上诉人缴交办证资料，是被上诉人迟延递交办证资料致其司协助办证迟延，但审查该《收楼通知书》，其中只是要求业主收楼时带备相关文件，并没有要求业主在收楼的同时缴交办证资料的文字内容，且上诉人亦未提供证据证明通知收楼时其已具备办证条件，因此，上诉人不能证明迟延履行协同办证义务是被上诉人的过错所致，其要求免除违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于计算违约金的起止时间，被上诉人于2003年11月18日提起本案诉讼，原审根据被上诉人的主张确定从2001年11月18日起算违约金符合诉讼时效的法律规定，可予维持；由于双方在契约中仅约定上诉人履行协同被上诉人办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续的义务，而上诉人在二审提交的《房地产申请登记回执》中载明房管部门的收件日期为2003年11月28日，足以证明上诉人在2003年11月28日履行了协同办证的义务，因此，上诉人支付迟延办证违约金应截止至该日止，原判第一项处理部分欠妥，应作相应变更。被上诉人主张迟延办证违约金计至办妥房产证之日与合同约定不符，本院对被上诉人所主张的2003年11月28日之后的违约金不予支持。审查原判第二项并无不当，可予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下:
一、维持广州市海珠区人民法院(2003)海民三初X号民事判决的第二项及受理费的负担决定;
二、变更广州市海珠区人民法院(2003)海民三初X号民事判决的第一项为：广州安业华侨房地产有限公司在本判决送达之日起十日内支付迟延办证违约金(按马某某已付房款（略）元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2001年11月18日起计至2003年11月28日止)给马某某。
本案二审受理费1643元，由广州安业华侨房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
审判员万力平
代理审判员黄晓清
二OO四年八月一日
书记员朱琳
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