广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市X镇公司地产有限公司，住所地：广州市白云区X路X号之二。
法定代表人陈某某，职务：副总经理。
诉讼代理人蔡昱，男，X年X月X日出生，汉族，住广州市天河区广从银河段省水文地质二队X栋X。
诉讼代理人高宁，女，汉族，X年X月X日出生，住北京市海淀区X路X号。
上诉人(原审被告)广州市云鹏物业有限公司，住所地：广州市白云区X路X号。
法定代表人易某，职务：执行董事、经理。
诉讼代理人蔡昱，男，X年X月X日出生，汉族，住广州市天河区广从银河段省水文地质二队X栋X。
诉讼代理人高宁，女，汉族，X年X月X日出生，住北京市海淀区X路X号。
被上诉人(原审原告)周某某，男，汉族，1989年2月出生，广州市第十三中初二学生，住（略）。
被上诉人(原审原告兼周某某的法定代理人)郭某某，女，汉族，X年X月X日出生，广州市越秀区达彝房地产咨询服务部负责人，住（略）。
上诉人广州市X镇地产有限公司、广州市云鹏物业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2003)云法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，原告郭某某与被告白云公司签订预售契约确立的房屋买卖关系合法有效，当中被告所承诺的质量保修义务应予恪守履行。现原告房屋北房北墙、南房南墙、客厅北墙出现的受浸损害经鉴定确定的原因是由于对屋外平台地面的坡度设计及施工的缺陷造成积水渗透所致，此显为出卖方的质量责任所在，被告白云公司当予承担。现原告要求对房屋的北房北墙、客厅北墙东端、南房(阳台)南墙作防水、抗渗加强处理，相应室内受损的墙面、家俱修复重做，赔偿鉴定费支出182元合法合理，予以支持。同时，白云公司应对该房屋屋外平台的地面排水坡度按不少于1.5％的规范要求予以重做，以保证从根本解决防渗问题。另对于房屋北房东墙的渗漏损害，从鉴定结论及与该墙毗连的另一单元曾装修改动墙体及水管的情况，以及原告的举证状况来判断，并不能认定受损是因被告的施工或设计质量问题所致，故原告对此部分损害要求被告承担责任缺乏事实依据，不予支持。原告应查清致因后另行主张。原告提出的要求赔偿精神损害没有法律依据，不予支持。另原告提供关于查册费的证据中时间发生在起诉之后的发票不能印证其主张，不予认定，只认定其中向广州市白云区云商管理服务中心支付的50元及向广州市工商行政管理局经济信息中心支付的60元是为诉讼而查询两被告的登记情况的支出。被告对此应予赔偿。关于房屋的质量保证期问题，双方合同约定为一年，从楼房交付(1999年6月)起算至2000年6月届满，但期间国务院公布了建设工程质量管理条例，其中规定了有防水要求的外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，且此法规为强制性法律规范，应予在本案中适用，被告的此项抗辩不成立。至于被告指原告曾对房屋进行装修一节，一则装修只限于屋内，再则现经专业鉴定的结论反映致因是在于房屋外部的原因，故其此抗辩也不能成立。另对于合同关系的权利义务人问题上，由于保修期限的关系，原告郭某某与被告白云公司的购房合同关系并非在产权移转及房屋交付后就终止，而应直到保修期届满，在这期间，郭某某将房屋又再转让予周某某，实际是周某某受让了郭某儿与白云公司的合同权利，白云公司应对周某某承担相应义务，而不能推卸，否则如其所述成立，则房屋一旦发生转让就无人可向其主张权利，岂非其保修责任就因此得以免除这显然是不合情理的，所以对其此抗辩不予采纳。关于云鹏公司的责任，云鹏公司是因与白云公司之间的关系而向原告承诺了保修义务，但白云公司的义务并无经原告明示认可而免除，即云鹏公司是加入了白云公司与原告的债务关系之中，应与白云公司共同承担相应的责任。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五内，广州市X镇地产有限公司、广州市云鹏物业有限公司对周某某位于广州市白云区X村景云居第A栋三梯206房屋的北房间北墙、客厅北墙东端、南房间(阳台)南墙作加强防水、抗渗漏修缮并将相应室内受损的墙面、倚墙的家俱修复重做；同时，应对该房屋屋外平台的地面排水坡度按不少于1.5%的规范要求予以重做。二、在本判决生效之日起十五内，广州市X镇地产有限公司、广州市云鹏物业有限公司赔付周某某292元。三、驳回周某某的其他诉讼请求。本案受理费910元，鉴定费218元由原告负担400元，两被告负担728元。
判决后，广州市X镇地产有限公司、广州市云鹏物业有限公司不服，向本院提起上诉，认为一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、《建设工程质量管理条例》于2000年1月30日实施，该条例第二条“凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。”而被上诉人所购买的房屋已于1999年6月21日领取建筑工程验收合格证，并于1999年6月30日交付被上诉人使用，故《建设工程质量管理条例》不适用本案；二、根据1997年1月1日实行的《广东省工程质量管理条例》：工业与民用建筑的土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年，商品房的保修由业主与房地产开发经营企业约定。本案应用该条例进行解析及作为判决依据；三、按《住宅质量保证书》：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为1年。买卖双方关于房屋保修范围的约定应为有效；四、被上诉人改变原阳台的使用功能，窗体施工失当，室内空气流通不足，湿度过大，以至墙体产生霉点。上诉请求：改判原审判决的第一、二项，诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人周某某、郭某某答辩：一、同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求；二、原审判决后，答辩人就原鉴定未明部分，委托广州市房屋鉴定事务所对房屋单元北房的东、西墙的渗漏损害作进一步鉴定，依据鉴定结论，查清其渗漏的直接原因是上诉人的工程质量严重缺陷并拆改排水系统所导致的，该《补充鉴定意见》是在一审后由有关政府部门出具的，是属于新证，法院应对新证据查实后作补充判决，以利于减少民事诉讼，避免司法资源浪费，维护业主的合法权益；三、上诉人承担本案诉讼费用及鉴定费用。
经审理查明，1998年11月23日，郭某某与广州市X镇建设开发总公司(现已改制为上诉人)签订《房地产预售契约》，约定：买卖广州市白云区X村景云居第A栋三梯206房屋，总价款（略）元；白云公司应自房屋交付之日起对该房屋的工程质量负有保修责任，保修时间：土建保修期为一年，水电保修期为半年，屋面保修期为三年；凡因施工或设计造成的质量问题，均属保修范围。该房屋于1999年6月21日取得楼房质量认定书，上诉人于1999年6月30日将房屋交付给被上诉人。在上诉人白云公司1999年5月填发给被上诉人的房屋《景云居A幢住宅质量保证书》中，载明：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修期限为1年，负责质量保修部门为上诉人广州市云鹏物业有限公司。被上诉人于2000年对房屋进行装修后入住使用，随后房屋陆续在北房的东墙、北墙；客厅的北墙东端；南房的南墙出现水渍，令墙体受损及倚附的部分家俱受损。
2003年1月8日，被上诉人委托广州市房屋鉴定事务所对上述房屋进行了鉴定，支出鉴定费182元。原审诉讼中，由于上诉人对该鉴定存有异议，由原审法院委托广州市房屋鉴定事务所对涉诉房屋再次进行了鉴定，2003年6月25日，广州市房屋鉴定事务所作出穗房鉴字(2003)第（略）号《房屋安全鉴定报告》，检查发现：房屋的墙体存在以下现象，客厅部分，北墙的东端有轻度渗漏痕迹，批荡稍有变黄；北房部分，东墙和北墙东端下部大面积潮湿，有渗漏水渍，批荡有发霉，东墙为X单元和X单元的分户墙，其隔壁为X单元的厕所，北墙外侧为天井处平台，平台在北墙外侧东端处有一地漏，地漏四周某积水留下的痕迹，东端木柜有部分木构件发霉，颜色变黑；南房部分，上方天花板底西南角的批荡层有霉点，东面阳台的南墙下部(原阳台栏板)大面积有霉点，批荡稍有变黄，该墙的南侧(室外)平台处设有排污管和地漏，地漏四周某积水留下的痕迹，地漏东侧有一挡水起级(后砌)，高约50-60㎜，东面阳台的北墙有少量霉点。鉴定意见认为，X单元的部分墙体(以外墙、分户墙为主)局部出现渗漏的主要原因有两点：1、X单元位于该楼房裙楼的二层平台处，部分墙体外侧平台虽设有地漏(如北房北墙东端外侧，客厅东墙外侧，东阳台南墙外侧等)，但排水不畅，有长期积水的痕迹，且平台地面排水坡度不足，容易某得相应部位的墙体出现由下至上的渗漏现象；2、X单元北房东墙的渗漏与隔壁X单元厕所的防水措施不当及使用有关。建议处理意见为：1、若露天平台地面的排水坡度不满足规范要求(≥1.5％)，应重做排水坡度，并保证地漏排水畅通。2、因露台受雨水浸泡的时间较多，建议对出现渗漏的墙体加强防水、抗渗措施。2003年10月11日广州市房屋鉴定事务所对被上诉人就上述鉴定书的质疑作了答复：1、X单元北房东墙的渗漏并不能肯定是否由下至上产生，隔壁X单元厕所墙内埋置有水管，墙体、地面均贴有饰面层，由于条件所限，无法凿开检查，因此无法明确产生渗漏的直接原因。但从现状可以判断该墙的渗漏与X单元厕所的防水措施不当及使用不当有关。2、鉴定书并末认定挡水坝是造成原告房屋墙体渗漏的主要原因。造成渗漏的主要原因是平台地面排水坡度不足，地漏排水不畅所致。挡水坝对防止雨水涌入楼梯起到作用，不宜简单提出拆除，应对整个平台的排水、防水系统作统一调整和改善。3、X单元北房东墙(分户墙)应进一步查清其渗漏的直接原因后再作处理。
2000年10月15日，郭某儿取得（略）的《房地产证》，2002年9月24日，郭某儿办理赠与将该房屋产权转让给儿子周某某。
原审诉讼中，被上诉人提供了查册费的单据，其中有于2003年3月25日向广州市白云区云商管理服务中心支付的50元，于2003年4月8日向广州市白云区云商管理服务中心支付的100元，广州市白云区云商管理服务中心无收款日期的发票16元，及向广州市工商行政管理局经济信息中心支付的60元。2003年3月25日，被上诉人分别向区市工商部门查询了两上诉人的工商登记情况。
在二审诉讼中，被上诉人向本院提交了2004年3月3日广州市房屋鉴定事务所《关于对白云区X路X号X单元补充鉴定的意见》：1、X单元北房东墙(隔壁为X单元的卫生间)贴墙建有一固定的组合书柜，北侧书架包柱的木板在高约1.2米以下发黑、发霉，墙面在距楼面高约0.3-0.4米处有渗漏痕迹，该墙的渗漏应是由下至上产生，贴柱的书架木板因吸水性较强，故受渗漏影响范围较大。2、X单元北房西墙(隔壁为X单元厕所)在西北角墙角(距楼面高约0.4米)处略有的渗漏痕迹，西墙下部未发现有明显渗漏痕迹。2004年5月20日，广州市房屋鉴定事务所作出《关于对景云路X号X单元北房东墙渗漏原因的复函》：1、该墙的渗漏痕迹是由下至上产生和发展的。2、该墙属分户墙，隔壁为X单元的卫生间，该墙渗漏的原因存在两种可能，一是X单元附近室外排水不畅，长期积水渗入；二是该墙在X单元一侧的防水层失效或不存在，致使X单元生活用水渗入，由于未对X单元作详细鉴定，因此无法明确该墙产生渗漏的原因是哪一种或是两种兼有。3、X单元其它墙体的渗漏原因已明确，可通过恢复原状或重做室外排水坡度解决。
本院认为，上诉人白云公司与被上诉人郭某某于1998年11月23日自愿协商签订的《房地产预售契约》，是合法有效的。合同中约定了凡因施工或设计造成的质量问题，均属保修范围，保修时间：土建保修期为一年，水电保修期为半年，屋面保修期为三年。在上诉人白云公司1999年5月填发给被上诉人的房屋《景云居A幢住宅质量保证书》中，载明了墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修期限为1年，负责质量保修部门为上诉人广州市云鹏物业有限公司。但鉴于《中华人民共和国建筑法》自1998年3月1日起施行，其中第五十二条规定：建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。2000年1月30日，中华人民共和国国务院令第X号《建设工程质量管理条例》第四十条，其中规定了：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第四十一条：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。讼争房屋属于新建的商品房，建设工程质量的纠纷发生在国务院对此作出强制性规定后，故本案适用《建设工程质量管理条例》。上诉人认为应适用《广东省工程质量管理条例》，但此条例并没有明确屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期，故不宜适用。且国务院公布的建设工程质量管理条例从法律效力上也高于其他法律条文，上诉人的上诉请求，本院不予支持。
被上诉人的房屋北房北墙、南房南墙、客厅北墙出现的受浸损害情况，经广州市房屋鉴定事务所鉴定，确认是由于对屋外平台地面的坡度设计及施工的缺陷造成积水渗透所致，此是上诉人的质量问题，上诉人应当承担保修责任。上诉人不同意承责的理据不足，本院不予支持。
被上诉人在二审诉讼中，对房屋单元北房的东、西墙的渗漏损害情况，委托广州市房屋鉴定事务所作进一步鉴定，因被上诉人对原审判决不持异议，在上诉中才提出新的证据，上诉人对此鉴定意见不同意质证，故被上诉人提出对房屋单元北房的东、西墙的渗漏作补充判决依据不足，被上诉人可另循法律途径解决。
据此，审查上诉人上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费910元，由上诉人广州市X镇地产有限公司、广州市云鹏物业有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长国平平
审判员杨晓航
代理审判员林娟
二OO四年八月一日
书记员陈某
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