广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)江某甲，男，X年X月X日出生，汉族，经常居住（略）。
委托代理人江某乙，男，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审原告)广州恒越房地产发展有限公司，地址：广州市东山区X路X号X楼全层南侧。
法定代表人彭某，职务：总经理。
委托代理人雷某某、尚某，男，该司职员，联系地址同上。
上诉人江某甲因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告与原告2000年8月28日签订一份穗房预合字（略）号《商品房预售合同》，订明由被告以（略）元向原告购买广州市怡安花园B区自编1－X号楼第X幢第X层(自然层X层)X号，朝向：西北房屋(房产证地址：海珠区X路X街X号904房)，建筑面积77平方米，即每平方米价格为4688元；该商品房交付时，房屋实际面积与购房面积的差别不超过购房面积±1％(含±1％)时，上述房价款不变。实际面积比购房面积减少，减少面积不超过购房面积5％(合5％)，每平方米价格保持不变，上述房价款按实际面积予以调整，并按同期国家公布的银行贷款利率计付所退购房款的利息。实际面积比购房面积增加，增加面积不超过购房面积5％(合5％)，每平方米价格保持不变，上述房价款按实际面积予以调整，增加面积超过购房面积5％以上部分，乙方无条件拥有所有权。该合同已经房管部门鉴证。之后，被告共交付房款（略）元。原、被告填写一份《买卖申请审批表》，表内记载上述房屋建筑面积80.2875平方米，预售契约号（略），双方议价（略）元。2002年11月21日，广州市财政局第一分局出具(2003)粤农税电字（略）号《契税完税证》，载明上述房屋房地产权属转移面积80．2875平方米，计税金额（略）元，减半征收，实纳税金5518元。被告在填写上表后补交了房款6935.1元。2003年8月26日，广州市国土资源和房屋管理局登记核发上址房屋的《房地产权证》，该证记载所有权来源为购买，房屋建筑面积为80.2875平方米。该面积比原、被告签订的《商品房预售合同》约定的建筑面积多3.2875平方米。现原告因向被告收取增大面积房款未果而向本院提起诉讼。
原审法院认为，被告与原告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的其实意思表示，且内容不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具法律约束力。该合同约定实际面积比购房面积增加，增加面积不超过购房面积5％(合5％)，每平方米价格保持不变，上述房价款按实际面积予以调整，增加面积超过购房面积5％以上部分，乙方无条件拥有所有权。现《房地产权证》记载的建筑面积比《商品房预售合同》约定的建筑面积多3．2875平方米，误差值为4．269％，在合同约定的增加面积不超过购房面积5％(含5％)以内。故被告应按合同约定的每平方米价格4688元向原告支付增大面积房款（略）.59元。由于被告已经支付了6935.1元，扣除该款后被告实际应当补交8476．49元给原告。房屋的实际面积应以房管部门核发的《房地产权证》记载的房屋建筑面积为准，《买卖申请表》只是双方在办理房地产证过程中需履行手续的一部分，进行该手续时房管部门还未核发上址房屋的《房地产权证》，该房屋的实际面积未经最终确定，结算房款的合同依据尚某具备。因此，被告据《买卖申请表》和《契税完税证》认为原告已就增大后的面积按申请表上写的总房价款结算与其协商一致依据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，作出判决如下：被告江某甲在本判决生效之日起10日内，将广州市怡安花园B区自编1－X号楼第X幢第X层(自然层X层)X号，朝向：西北房屋(房产证地址：海珠区X路X街X号904房)增大面积的购房款8476.49元支付给原告广州恒越房地产发展有限公司。本案的受理费349元、诉讼保全费100元，由被告负担。
上诉人江某甲不服一审判决，向本院提起上诉称:1.上诉人于2003年6月4日已按照合同约定单价将80.2875平方米付清全额购房款给被上诉人。2.上诉人与被上诉人签订了两份《买卖申请审批表》，一份是由被上诉人提供给房管部门履行办证手续，另一份是上诉人持有的。上诉人持有的《买卖申请审批表》应视为双方对合同价款的重新约定，且由双方当事人的签字盖章，是双方真实的意思表示且未违反国家的法律，合法有效，应受法律保护。3.上诉人提供《契税完税证》出具时间是2003年9月9日，是在核发房产证之后，原审法院认定该时间为2002年11月错误。这说明被上诉人在明知房产证记载的面积为80.2875平方米的情况下，仍然按照（略）元计算契税，根本没有主张超面积房款。故上诉请求:1.撤销广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决第一项判决主文；2.驳回被上诉人的原审诉讼请求；3.本案一、二审受理费由被上诉人承担。
被上诉人答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实基本同一审，另查明海珠区X路X街X号904房的编号为(2003)粤农税电字（略）号《契税完税证》的出具时间是2003年9月9日。
本院认为，上诉人与被上诉人2000年8月28日签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。
依据《商品房销售管理办法》第二十条和第四十五条第四款的规定和预售契约约定，双方结算房款是以《房地产权证》记载的面积为准。由于《买卖申请审批表》以及缴纳讼争房屋契税只是双方在办理房地产证过程中需履行手续的一部分，在该房屋的实际面积尚某最终确定的情况下，结算房款的前提条件不具备，上诉人江某甲主张《买卖申请审批表》和《契税完税证》应视为是双方对合同价款的重新约定的依据不足，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人江某甲上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。审查原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费349元由上诉人江某甲承担。
本判决为终审判决。
审判长张跃国
审判员张汉华
代理审判员黄晓清
二OO四年八月一日
书记员岳为群
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