广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书
(2004)佛中法执二字第X号
异议人冯某明，男，汉族，X年X月X日出生，住广东省深圳市沙头角区X路X号。身份证号：（略）。
申请执行人中国建设银行佛山市分行，住所地佛山市佛山大道南路X号。
法定代表人张某某，行长。
委托代理人王远胜，广东天伦律师事务所律师。
被执行人广东省佛山市城区置地集团公司，住所地佛山市X路X－X号二楼。
法定代表人黄某甲，总经理。
委托代理人陈某某，该公司职员。
被执行人广东省佛山市城区建设工贸实业公司，住所地佛山市X路X号二楼西梯。
法定代表人杨某某，经理。
委托代理人孔某某，该公司职员。
被执行人广东省佛山市城区宝丽企业公司，住所地佛山市佛山大道北路X号。
法定代表人黄某乙，经理。
委托代理人冯某某，该公司职员。
本院在执行中国建设银行佛山市分行(以下简称建行佛山分行)诉广东省佛山市城区置地集团公司(以下简称城区置地公司)、广东省佛山市城区建设工贸实业公司(以下简称城区工贸公司)、广东省佛山市城区宝丽企业公司(以下简称城区宝丽公司)借款合同纠纷一案过程中，异议人冯某明于2003年7月29日向本院提出执行异议，本院于2004年3月8日立案审查，依法组成合议庭于2004年4月16日公开开庭听证。异议人冯某明、申请执行人建行佛山分行的委托代理人王远胜、被执行人城区置地公司的委托代理人陈某某、被执行人城区工贸公司的委托代理人孔某某、被执行人城区宝丽公司的委托代理人冯某某到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人冯某明称：佛山市中级人民法院查封佛山市X路近思里X号805房，我已于1996年1月8日与佛山市城区置地公司签订购房协议书，约定冯某明向城区置地公司购买座落于佛山市X路近思里X号805房及自行车房价款合计（略）元，当天冯某明按协议交齐了首期购房款（略）元，1996年6月3日支付了购房款14万元，1996年7月11日交齐了购房余款（略）元，合计：人民币（略）元。之后，本人多次催促城区置地公司为我办理国土证、房产证，在办证期间我所购房屋被法院查封，致使我无法办证。以上事实有证据证实，望院尽快查清事实，给予解封。
异议人冯某明向本院提交的证据如下：1、《商品房购销协议书》(复印件)一份；2、“购房款收据”(复印件)三份；3、“购房发票”(复印件)一份。
申请执行人建行佛山发展行辩称：根据《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定，房地产转让应当办理房地产变更登记，取得房屋产权证和国有土地使用权证。房地产作为不动产物权发生转移以登记为要件。异议人未取得该房屋所有权，异议人可以依合同要求合同当事人承担返还房款的责任。贵院的查封合法有效，请驳回异议人的解封请求。
申请执行人建行佛山分行没有提交证据材料。
被执行人城区置地公司辩称：异议人冯某明提交的证据属实。他所购买近思里X号805房是在法院查封之前已签订《商品房购销协议》，且付清了购房款也交付使用。产权的转移已经成为事实。为维护业主的私有财产，稳定社会的秩序，请法院根据事实给予解封。
被执行人城区置地公司提交如下证据材料：1、佛山市城区人民政府佛城府(1994)X号文件《关于同意成立城区置地集团公司的批复》(复印件)一份；2、佛山市城区置地集团实业公司《委托书》一份。
被执行人城区工贸公司辩称：该房产与我公司无关系，我公司不清楚。
被执行人城区工贸公司没有提交证据材料。
被执行人城区宝丽公司辩称：该房产与我公司无关系，我公司不清楚。
被执行人城区工贸宝丽公司没有提交任何证据材料。
根据以上当事人提交的证据材料，本院对以下事实予以认定：异议人冯某明于1996年1月8日与城区置地公司签订购房协议书一份，约定冯某明向城区置地公司购买座落于佛山市X路近思里X号805房及自行车房价款合计（略）元，当天冯某明按协议交齐了首期购房款（略）元，1996年6月3日支付了购房款14万元，1996年7月11日支付了购房款（略）元。1997年3月24日城区置地公司开具正式发票给冯某明。另查明：本院于2003年4月16日查封了城区置地公司位于佛山市X路近思里的土地使用权证，证号为：（略）。并向佛山市国土局发出协助执行通知书。异议人冯某明因无法办理过户手续，遂向本院提出异议。
根据以上事实，本院认为：根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和广东省高级人民法院《关于审判工作中如何适用〈合同法〉第286条的指导意见》的规定，工程款优先受偿权优于一般抵押和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于工程款优先受偿。故债权人的一般债权与购房消费者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或者大部分购房款的消费者的权益。本案异议人冯某明在本院查封城区X路近思里的土地使用权之前已和城区置地公司签订了合法有效《商品房购销协议》且向城区置地公司支付了全部购房款，并已实际占有使用“近思里”X号805房，异议人的合法权益应受法律保护。故异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(十一)项、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第73条的规定，裁定如下：
对座落于佛山市X路近思里X号805房的土地使用权解除查封。
本裁定书送达后立即生效。
审判长邱卫玲
审判员麦均兴
代理审判员文坚
二00四年七月五日
书记员饶志平
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