广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书
(2004)佛中法执二字第X号
异议人陈某祥，男，汉族，X年X月X日出生，住广东省佛山市南海区X镇X路X号。身份证号：（略）。
异议人陈某东，男，汉族，X年X月X日出生，住广东省佛山市南海区X镇X路X号。身份证号：（略）。
申请执行人中国建设银行佛山市分行，住所地佛山市佛山大道南路X号。
法定代表人张某某，行长。
委托代理人王远胜，广东天伦律师事务所律师。
被执行人广东省佛山市城区置地集团公司，住所地佛山市X路X－X号二楼。
法定代表人黄某甲，总经理。
委托代理人陈某某，该公司职员。
被执行人广东省佛山市城区建设工贸实业公司，住所地佛山市X路X号二楼西梯。
法定代表人杨某某，经理。
委托代理人孔某某，该公司职员。
被执行人广东省佛山市城区宝丽企业公司，住所地佛山市佛山大道北路X号。
法定代表人黄某乙，经理。
委托代理人冯某某，该公司职员。
本院在执行中国建设银行佛山市分行(以下简称建行佛山分行)诉广东省佛山市城区置地集团公司(以下简称城区置地公司)、广东省佛山市城区建设工贸实业公司(以下简称城区工贸公司)、广东省佛山市城区宝丽企业公司(以下简称城区宝丽公司)借款合同纠纷一案过程中，异议人陈某祥、陈某东于2003年7月1日向本院提出执行异议，本院于2004年3月8日立案审查，依法组成合议庭于2004年4月16日公开开庭听证。异议人陈某祥和陈某东、申请执行人建行佛山分行的委托代理人王远胜、被执行人城区置地公司的委托代理人陈某某、被执行人城区工贸公司的委托代理人孔某某、被执行人城区宝丽公司的委托代理人冯某某到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人陈某祥、陈某东称：佛山市中级人民法院查封的佛山市X路近思里X号604房，我们已于1996年1月31日与佛山市城区置地公司签订购房协议书向城区置地公司购买，当天按协议交齐了首期购房款15万元，同年2月12日再交齐购房余款（略）.5元。合计：人民币（略）。5元。之后，我们多次催促城区置地公司办理国土证、房产证，至2003年1月3日城区置地公司才与我们签订正式《商品房买卖合同》，4月12日市房地产交易所出具了《商品房过户证明书》给我们，在办证过程中才知道法院对我们所购的房屋查封了。望法院尽快查清事实，给予解封。
异议人陈某祥、陈某东向本院提交的证据如下：1、《商品房购销协议书》(复印件)一份；2、“购房款收据”(复印件)二份；3、“购房发票”(复印件)一份；4、商品房买卖合同(复印件)一份；5、《商品房过户证明书》(复印件)一份。
申请执行人建行佛山分行辩称：根据《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定，房地产转让应当办理房地产变更登记，取得房屋产权证和国有土地使用权证。房地产作为不动产物权发生转移以登记为要件。异议人陈某祥、陈某东购买的房屋未正式办理过户手续，房屋的物权并未转移，但异议人可以依合同要求合同当事人承担返还房款的责任。贵院的查封合法有效，请驳回异议人的解封请求。
申请执行人建行佛山分行没有提交证据材料。
被执行人城区置地公司辩称：异议人陈某祥、陈某东提交的证据属实。他所购买近思里X号604房是在法院查封之前已签订《商品房购销协议书》和《商品房买卖合同》且付清购房款了也交付使用，后期在办理房屋国土证、房地产权证过程中被法院查封。为维护业主的私有财产，稳定社会的秩序，请法院根据事实给予解封。
被执行人城区置地公司没有提交证据材料。
被执行人城区工贸公司辩称：该房产与我公司无关系，我公司不清楚。
被执行人城区工贸公司没有提交证据材料。
被执行人城区宝丽公司辩称：该房产与我公司无关系，我公司不清楚。
被执行人城区工贸宝丽公司没有提交证据材料。
根据以上当事人提交的证据材料，本院对以下事实予以认定：异议人陈某祥于1996年1月31日与城区置地公司签订了一份《商品房购销协议书》，约定：陈某祥向城区置地公司购买座落于佛山市X路近思里X号604房及自行车房，价款合计（略）。50元。陈某祥当天按协议支付了首期购房款15万元，同年2月12日付清了购房余款（略）。50元。2003年1月3日陈某祥、陈某东与城区置地公司签订《商品房买卖合同》，同年4月12日佛山市房地产交易所出具了《商品房过户证明书》，后异议人在办理房屋国土证、房地产权证期间发现该房产所在土地被本院查封。另查明：本院于同年4月16日查封了城区置地公司位于佛山市X路近思里的土地使用权证，证号为：（略），并向佛山市国土局发出协助执行通知书。
根据以上事实，本院认为：根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和广东省高级人民法院《关于审判工作中如何适用〈合同法〉第286条的指导意见》的规定，工程款优先受偿权优于一般抵押和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于工程款优先受偿。故债权人的一般债权与购房消费者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或者大部分购房款的消费者的权益。本案异议人陈某祥、陈某东在本院查封佛山市X路近思里的土地使用权之前已和城区置地公司签订了合法有效《商品房购销协议》和《商品房买卖合同》，且向城区置地公司支付了全部购房款，并已实际占有使用了房屋，异议人的合法权益应受法律保护。故异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(十一)项、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第73条的规定，裁定如下：
对座落于佛山市X路近思里X号604房的土地使用权解除查封。
本裁定书送达后立即生效。
审判长邱卫玲
审判员麦均兴
代理审判员文坚
二00四年六月二十六日
书记员饶志平
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