三水市金叶发展公司与黄某某房屋买卖合同纠纷案

时间：2004-06-24 当事人: 法官: 文号:（2004）佛中法民一终字第19号

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2004)佛中法民一终字第X号

上诉人(原审原告、反诉被告)三水市金叶发展公司(以下简称金叶公司)，住所：佛山市三水区X镇X路X路。

法定代表人钱某某，职务经理。

委托代理人颜国牛，广东务正律师事务所律师。

委托代理人欧某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）－401。

上诉人(原审被告、反诉原告)黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）—502。

委托代理人刘正宏，广东浩淼律师事务所律师。

上诉人金叶公司、黄某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2002)三法民壹初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：金叶公司、黄某某于2001年6月13日签订的《房屋出售协议》约定电梯及通道等按现状归买方使用，产权属卖方，日后如拆除电梯，买方的使用权同时取消。同年7月，电梯通道出口被政府有关部门封闭。金叶公司在房屋首层有首至四层电表一组三个，可供首至四层用户使用。黄某某在购房后另行安装了电表和餐梯。按规定，黄某某作为买方应缴纳的全部购房税费比率为房屋总价款的4%，另加合同监审费20元。黄某某已领取的三、四层房屋产权证，其面积包括三、四层各层房屋面积、首层通道所占面积、首至四层楼梯各层分摊面积、住宅楼梯各层面积等四项面积。另查明，与黄某某房屋相邻的首层西面和北面呈七字形的地方，由金叶公司出租他人使用，店名为“小桃源火锅店”。双方无争议的房屋首层平面设计图，原设计的电梯出口是从黄某某购买的首层通道往西，经“小桃源火锅店”约3米后左转进入。2002年11月8日庭审时，金叶公司表示同意由其负担《房屋出售协议》与《房地产买卖契约》间房屋价款的税费差额3328.72元，不用黄某某全额承担税费（略）.90元。2003年1月15日，金叶公司变更请求黄某某按双方签订的《房地产买卖契约》约定的价款支付购房余款及该房价款的全部税费（略）.90元。

原审判决认为：双方签订的《房屋出售协议》与《房地产买卖契约》是成立并已生效的合同。双方应按合同约定全面履行各自义务。双方约定三、四层房屋总价款（略）.41元，于2001年9月28日前一次付清，金叶公司已将房屋交付黄某某使用，黄某某未按约定履行全部付款义务，尚欠房款（略）.41元，属违约行为，双方约定违约金计算数额，金叶公司请求黄某某清偿所欠房款并从2001年9月30日起(按每日万分二点一计付)支付逾期付款的违约金合法有理，应予支持。金叶公司已代黄某某垫支的购买房屋各项税费及合同监审费，黄某某应按约定清还金叶公司。该税费金额，金叶公司同意由其承担两份合同(协议与契约)价款差额部分的税费合法，应予准许。即黄某某应清还金叶公司房屋各项税费及合同监审费共（略）.18元。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案，金叶公司在本诉的举证期限至2002年9月10日届满，其在2003年1月15日才提出增加、变更诉讼请求，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，故对金叶公司提出的要求黄某某按双方签订的《房地产买卖契约》约定的价款支付购房余款及与该房价款对应的全部税费的主张本案不作审理。买卖双方对争议房屋办证税费并未约定归还期限，金叶公司请求黄某某支付办证税费违约金无理，不能支持。本案争议的房屋，双方只约定由金叶公司办理争议房屋的产权证，并无明确首层通道要办理独立的产权证，2002年3月金叶公司为黄某某办理的房屋产权证已包括首层通道在内的房屋面积。因此，黄某某请求金叶公司为其购买的首层通道分别办理单独的房屋产权证无理，不能支持。双方约定由黄某某使用的电表仍存在，并确认可供首至四层用户使用，黄某某并无提供证据证明金叶公司禁止其使用，双方协议也未注明只能由黄某某单方使用，黄某某另行安装电表是其处分自己权利的行为，并非金叶公司违约所致，故黄某某请求金叶公司赔偿其安装电表费缺乏事实和法律依据，不能支持。黄某某称金叶公司正在出租的“小桃源火锅店”所使用的自来水管道渗水破坏了其装修，但未能举证证实被损坏的装修是因金叶公司的行为所造成，即举证证实金叶公司的行为与损害结果间存在因果关系，故黄某某请求金叶公司赔偿其重新装修房屋的经济损失证据不充分，不予支持。黄某某请求金叶公司赔偿其其他经济损失（略）元，未能提供具体损失的事实依据，不能支持。双方约定电梯按现状由黄某某使用，拆除电梯后黄某某的使用权同时取消。现电梯仍存在，因通道出口被封闭致黄某某无法使用。而据争议房屋首层平面设计图，其设计的电梯出口是从黄某某购买的首层通道往西，经“小桃源火锅店”进入，现“小桃源火锅店”仍是金叶公司的房产，金叶公司应当而且有条件履行合同义务，黄某某请求金叶公司为其开辟电梯出口和通道有理，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款的规定判决：一、黄某某应在本判决生效之日起十天内清偿欠三水市金叶发展公司的购房款人民币（略）.41元，并从2001年9月30日起按每日万分之二点一向三水市金叶发展公司支付逾期付款违约金至判决确定还款日止。二、黄某某应在判决生效之日起十天内将三水市金叶发展公司已代支的争议房屋各项税款人民币（略）.18元清偿三水市金叶发展公司。三、三水市金叶发展公司应在判决生效之日起三十天内按争议房屋首层设计图设计的电梯出口为黄某某设置电梯出口和通道、所设通道宽不少于1.2米，保证通行。四、驳回黄某某的其他诉讼请求。案件本诉受理费（略）元，反诉受理费2312元，由三水金叶发展公司负担133元，黄某某负担（略）元。

上诉人金叶公司、黄某某均不服上述判决，金叶公司向本院提起上诉称：一、原审判决第三项是认定事实错误所致，而且该项判决没有意义。1、原设计图的电梯出口向西是事实，但在房屋建造过程中，已在设计上作出修改，电梯出口向南。2、该房屋1994年竣工验收时，电梯出口已向南(无需经过“小桃源”左转进入)。3、1999年7月13日金叶公司将首、二层卖给黄某某，直至2001年6月再将三、四层卖给黄某某，黄某某在买房前均察看过房屋现状，并无异议。在所有权合法明确的情况下，二手楼的买卖只能按标的物的现状去评价和确定，原设计图如何，不能作抗辩理由。4、黄某某于2001年6月13日与金叶公司签订《房屋出售协议》的同时，已接收房屋装修，也使用过向南的电梯出口。同年7月25日，该出口被政府有关部门以至华苑住宅小区需封闭管理为由封闭，但这是房屋交付黄某某使用后发生的事。对此，黄某某亦从未向金叶公司提出过任何异议，直至原审反诉时才提出(已使用了一年零三个月)，超过了提出异议的合理时间。原审判决第三项，是以双方在签订《房屋出售协议》中的附注③为依据，忽略了该协议第八条的约定，即以房产交易所出具的《房地产买卖契约》为准，而买卖契约并无此约定。退一步，仍按《房屋出售协议》附注③的约定作出判决，金叶公司现已拆除电梯，而拆除电梯的行为，是金叶公司对自己财产的处分，根据本案实际，又没有限制金叶公司拆除电梯的法定事由，那么，该项判决已毫无意义。二、《房屋出售协议》及《房地产买卖契约》对付房价款有明确约定，从约定的内容看，已涵盖了应返还给金叶公司办证税费的时间。金叶公司为黄某某代付的办证税费亦应在最迟于2002年3月26日返还，逾期，应负违约责任。原审法院没有不支持缺乏事实根据，并有偏袒被上诉人之嫌，请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判第二项为黄某某应在判决生效之日起十天内将金叶公司已代支的争议房屋各项税款人民币（略）.18元及该款自2002年3月26日起至判决确定还款之日止每日万分之二点一的违约金清偿给金叶公司，二审诉讼费由黄某某负担。

上诉人金叶公司在二审期间提供下列证据：

一、信函，证明金叶公司要拆除电梯，并已通知黄某某。上诉人黄某某质证认为黄某民明没有签收过该信函，金叶公司在本案尚未终审前无权拆除电梯，因为电梯的产权尚在争议中，金叶公司强行拆除电梯侵犯了黄某某的合法权利，应承担相应的法律后果。

上诉人黄某某针对金叶公司的上诉答辩称：一、关于金叶公司上诉的第一项事实理由，其所讲电梯出口向西是事实，但在建造构成中改出口向南，对此并没有书面的证据证实。因此现在电梯的出口一定要经过小桃源酒店进入，原审判决要求金叶公司开辟通道符合房屋买卖合同的目的，电梯是属于黄某某的，因此原审判决的第三项应当维持。但通道的宽度1.2米应做出变更，安全的保障通行应有1.4米，这是国家强制性的规定。金叶公司以黄某某已经看过电梯而推脱责任，是不符合国家的强制性规定的。二、电梯的所有权应属于黄某某，在99年7月13日，黄某某购买二层房产时已经明确约定电梯是归二、三、四楼使用所有的。2001年6月13日，三水市烟草公司与黄某某签订的房屋出售协议附注三“首层电梯”中漏写一个“房”字，而同日购买X层房产的协议中则写的是首层“电梯房”，因而，黄某某是拥有电梯的所有权的，金叶公司无权拆电梯。三、电梯是一至四楼必备的附属设施，现在黄某某已经取得一至四楼绝大部分的产权，因此，电梯应属于黄某某。四、关于违约责任方面，黄某某认为是金叶公司违约在先，金叶公司没有为黄某某办理三个商铺独立的产权证，是履行不适当，黄某某行使抗辩权，不构成违约。

上诉人黄某某向本院提起上诉称：一、原审判决不公正分配举证责任，认定事实错误。(一)金叶公司拒不提供协议约定归黄某某使用的配套电表，黄某某才不得已另行安装新电表，无端增加了经济负担。金叶公司明知黄某某经营的名人火锅海鲜酒家已开业多时，但时至今日不提供电表给黄某某使用，反而租给“小桃源酒家”使用，根本不理会黄某某的利益。金叶公司没有提供将电表交付黄某某使用的证据，原审判决凭空认定电表仍存在，金叶公司没有禁止黄某某使用，强求黄某某提供禁止使用电表的证据，为金叶公司开脱本应承担的违约责任。(二)金叶公司为“小桃源酒家”安装自来水管专线，不符合设计规范，经过二层天花，因水管渗漏，致黄某某装修发生霉变，黄某某多次向金叶公司提出更改线路，但其置若罔闻，导致损害范围扩大。黄某某为减少损害，再次装修，花费（略）元，对此，金叶公司应承担赔偿责任。原审法院的审判人员到现场进行过实地勘查，金叶公司承认水管的装置情况，加上现场照片，足以证实金叶公司的侵权行为与黄某某装修受损之间存在因果关系。(三)金叶公司违反《房屋出售协议》的约定和交易习惯，没有为黄某某购买的首层三个商铺分别办理房屋产权证。1、黄某某举证的三份《房屋出售协议》是双方真实意思表示，合法有效。上述三个商铺在《协议》中既称“铺位”，又称“公共通道”，但从根本上说，这三处房产实为商铺：①从三水市建筑设计院设计平面图上看，该三处房产所处位置的功能就是“商场”，这是规划设计确定的，至于金叶公司擅自改变使用功能，不影响该处房产原有用途；②从外部环境约束来看，其背后(即所谓通道的西向出口)的至华苑住宅区是全封闭小区，严禁该商铺在后边开出口，因此不可能形成事实通道。同时，金叶公司称该处房产是二、三、四层的唯一通道与事实不符，该座楼宇设计九层商住楼，背后楼梯可达到二、三、四层，所谓公共通道并非上二、三、四层的必经通道；③从交易价格上看，售价达每平方米9600元—9800元，如果是公共通道，不会有如此高昂的交易价格。2、按照房屋买卖的惯例，除非买方同意将毗连房产列入同一产权证，否则，卖方有义务对其所售出的房产分别办理单独的产权证书。金叶公司按协议负有办证义务，但其为了贪图方便而拒绝为黄某某所购买的商铺办理产权证明书，声称公共通道不能办证，只能分摊到二、三、四层。由此出现二、三、四层面积出现虚拟，房屋出售协议所确定的真实面积与房地产买卖契约、平面图、房地产权证所认定的建筑面积无法相符，完全背离客观实际，商铺面积和商铺图纸无从体现，无法证实金叶公司已转移商铺给黄某某。金叶公司的上述行为已构成“不适当履行”。3、按双方在房地产买卖契约中的约定，金叶公司必须在2001年7月1日前履行交付及办证义务，但金叶公司在2002年3月25日才办理房地产权证。黄某某在购买健力宝北路X号二层房产时，一同购买25。20平方米商铺，约定出具房地产权证，当金叶公司交付二层房产证，当即提出异议，金叶公司承诺以后在办理三、四层房产证时一同办理，待办理三、四层及商铺房产证时，金叶公司又是不负责任地办证，致黄某某所购的商铺无法确权。4、从双方约定的售房面积看，三、四楼与首层公共通道分列面积，分别计价，也能印证双方约定分别办理独立的产权证。二、原审判决适用法律错误，纵容金叶公司的违法违约行为。金叶公司销售房屋和办证行为，已违反法律强制性规定，主要表现为：(一)《城市房屋权属登记管理办法》第二十条规定：“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。”本案中，金叶公司将独立的商铺不独立进行登记办证，强行将其分摊，显然不合理、不合法。(二)《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。”本案中，“公共通道”并非健力宝北路X号整座楼宇所用，不存在分摊为共有产权。(三)建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第(八)项规定：“公共通道、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路X巷通行的，均不计算建筑面积。”本案中，金叶公司主张三处商铺属公共通道，没有依据，同时，如果为公共通道，则应免费附送，而不应以每平方米9600元—9800元商价售卖给黄某某，否则就构成对黄某某的民事欺诈。(四)国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条规定：“销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。”本案中，金叶公司虚增套内建筑面积，且所谓公共通道并非属共有建筑面积范围，不能分摊。三、原审法院以依职权调查的书证材料即讼争房屋房地产权面积组成作为本案的定案根据，违背客观事实。该书证只能作为金叶公司办理此座楼宇房地产权确权总登记之用，不能作为商品房分开销售后的转移登记之用。原审判决采信金叶公司此种办证方式，必然造成讼争房屋面积虚拟，本案中，也实际造成面积虚增，背离客观实际。四、金叶公司存在违约和违法行为，损害了黄某某利益。金叶公司作为先履行义务一方，不适当履行，按照我国《合同法》第六十七条规定，黄某某有权行使后履行抗辩权。在金叶公司未办妥确认真实产权的房地产权证之前，黄某某有权拒付购买商铺的房款，且不构成违约行为。因此，金叶公司主张支付房款缺乏依据，其原审诉讼请求应予驳回。五、根据1999年7月13日所签的《房屋出售协议》，黄某某拥有电梯产权，但金叶公司对此予以否认，其是歪曲事实和曲解协议条款。后二份协议中附注说明首层电梯房及通道、五楼电梯房按现状归黄某某使用，指的是电梯所占用空间房屋产权属金叶公司，这与电梯所有权归属是两码事。同时，这表明了为黄某某提供电梯房及通道是金叶公司必须的附随义务，由于金叶公司原先违章开通的电梯通道出口，因至华苑禁止在该区开出口，该电梯唯一通道和出口消失，根据相邻权原则和合同附随义务，金叶公司有义务从“小桃源酒家”或其它房产范围为电梯另行开辟开口和通道。否则电梯失去作用，不能实现合同目的，损害了黄某某利益。黄某某为减少损失，只得另行安装暂用餐梯，为此已花费（略）元的工程款。原审判决第三项确定的通道宽度不符合《高层民用建筑设计防火规范》(（略）—95，2001年版)要求的1.40米，没有设置电梯出口前室等候处面积6平方米，无法保证正常、安全通行，存有瑕疵。该《规范》第X-X-X-2条规定：“疏散出口和疏散走道的最小净宽均不小于1.40米。”第X-X-X-2条规定：“消防电梯间应设前室，当与防烟楼梯间合用前室时，其面积：居住建筑不应小于6。00平方米，公共建筑不应小于10平方米。”六、在一审过程中，原审法院多次主持调解，已基本达成一致意见，符合我国《民事诉讼法》所规定的自愿合法原则，但是因受不正当干预，而草率作出不公正判决。综上所述，请求二审法院撤销原审判决的第一、二项，依法驳回金叶公司原审全部诉讼请求，支持黄某某的原审反诉请求，改判原审判决第三项为金叶公司应在判决生效之日起三十日内按争议房屋首层设计图设计的电梯出口为黄某某设置电梯出口和通道，所设出口面积不少于6平方米，所设通道宽不少于1。4米，符合消防要求，保证通行。本案一、二审诉讼费由金叶公司承担。

上诉人黄某某在二审期间没有提交新证据。

上诉人金叶公司针对黄某某的上诉答辩称：一、电表仍然存在，原审法院认定不符合事实，原审法院的法官不只一次勘察现场，电表仍在，只要黄某某愿意使用，现在仍可以使用。二、关于水管装置的问题，金叶公司没有装置水管，水管是原有的，黄某某使用房屋后，水管有否出现问题不是金叶公司的过错。三、关于办证的问题，一方面双方签订的除2001年6月13日的两份协议之外，还有房屋买卖契约，而且双方约定权利、义务的确定以契约为准，不是以协议为准。双方所签订的契约将第三、四层包括公共通道一并计算面积，并没有明确通道另外办证，再有，正如黄某某所讲的交易习惯，99年买卖房产时第二层也是一起办证的，对方对此均没有异议。原审法院对办证问题的调查和认定是正确的，双方所签订的契约对房屋的面积、总价都做出了变更，该内容都否定了原来协议的有关约定，所以对房屋买卖的主要条款和双方的权利义务应当以契约为准。四、关于电梯的问题，黄某某关于电梯所有权的理由都不符合事实。本次房屋买卖是按二手楼交易，应按现状交易，黄某某在99年就买了二楼，明知道房屋的电梯方向是在哪里的，不存在改变电梯出口方向的问题。至于消防要求的问题，电梯的出口有空地，问题在于黄某某在购买房屋使用后就政府被封了，但金叶公司卖给黄某某时并没有封。再者，双方的约定是首层电梯、电梯房、五楼机房给黄某某使用。根据合同的约定，金叶公司在拆除电梯后黄某某的使用权就没有了。金叶公司没有将电梯卖给黄某某，原审判决在该方面的认定部分是错误的。黄某某不能因为有一至四层的大部分产权就从而推定出其对电梯拥有所有权，因为当时约定电梯的所有权不属于黄某某。至于税费的违约金问题，原审判决认定为没有违约是不妥当的。

在二审期间，本院依法到讼争房屋所在地进行现场勘验，并制作了讼争房屋的首层平面图，对此双方当事人均予以确认。经勘验确认，讼争房屋位于三水区X街道办事处健力宝北路X号，共九层，黄某某向金叶公司购买了该楼房的一至四层，在首层的左半部分，黄某某开办了名人酒家，内有手扶楼梯可以到达二层至四层，经首层公共通道亦可到达手扶楼梯，现首层公共通道已被黄某某全部购买，并作为名人酒家的一部分用作经营。首层的右半部分原为小桃源酒家，其地方是向金叶公司所承租，但现已空置，无人承租，小桃源酒家设有自己的门口，进入小桃源酒家无须经过首层公共通道。名人酒家和小桃源酒家均有出口可以到达后面的至华苑小区，旁边有手扶楼梯可以到达房屋的五层至九层，经勘察，房屋原有的电梯仍未拆除，但电梯出口早已被封闭。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：黄某某请求金叶公司为其购买的首层公共通道办理独立的房屋产权证书，从双方所签订的三、四层《房屋出售协议》来看，双方确认该部分面积的性质为首层公共通道；从实地勘验来看，该部分面积为通向黄某某所经营的名人酒家二至四层的公共通道，并已由黄某某所全部使用并用于经营，而进入小桃源酒家和去往房屋的五至九层均无须经过该公共通道；从房产部门出具的意见来看，首层公共通道的面积实际上是二至四层面积的分摊，房产部门并没有将该部分分摊的面积作为单独的可以独立办证的面积计算。综上分析，虽然双方在三、四层《房屋出售协议》中约定首层公共通道面积价格为9600元／㎡，但这是基于双方当事人真实一致的意思表示，没有违反法律的规定，黄某某自愿以高价购买该部分面积是其处分自己权利的行为，协议中未约定金叶公司须为首层公共通道面积单独办理产权证书，而实际上房产部门对首层公共通道的面积也确认为二至四层的分摊，在性质上不属于可以单独办证的商铺，且二至四层的房产面积已包括首层公共通道的面积，因此，黄某某要求金叶公司为其购买的首层公共通道办理独立房屋产权证书的主张缺乏依据，原审判决予以驳回正确，应予维持。对于电表的使用问题，《房屋出售协议》约定首层至四层的用电电表和电梯电表由黄某某使用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，应由金叶公司举证证明其已履行将电表交付黄某某使用的义务，但金叶公司未能在诉讼中提供证据予以证明，故其应向黄某某承担违约责任。对于因对方违约是否造成损失及损失程度，应由黄某某举证予以证明，但其在诉讼中只提供了名人火锅海鲜酒家的个体工商户营业以证明其受到损失，除此之外均未能提供其他证据证明金叶公司因违约造成其电表安装费（略）元的损失，因此，黄某某请求金叶公司承担违约所造成损失的主张因缺乏证据支持，故本院不予采纳。至于电梯的问题，根据双方于99年7月13日所签订的二层《房屋出售协议》，其中约定电梯由二、三、四层使用所有，对此，应确认黄某某对电梯拥有所有权，但其后双方在2001年6月13日所签订的三、四层《房屋出售协议》中再次约定，电梯由二、三、四层使用，首层电梯房及通道，五楼电梯机房按现状由黄某某使用，但产权属金叶公司，日后如拆除电梯，黄某某的使用权同时消失。根据该约定，双方实际上已改变了之前所约定的电梯所有权归属，即黄某某对电梯只有使用权，所有权仍属金叶公司。现金叶公司在二审诉讼过程中表示要拆除电梯，并已向黄某某告知，经现场勘验，金叶公司表示电梯已拆除部分，并不能使用，因金叶公司是电梯的产权人，现其已表示要拆除电梯，故原审法院判决金叶公司为黄某某设置电梯出口和通道已失去实际意义，应予纠正。因在《房屋出售协议》中已约定电梯由黄某某所使用，但其后电梯出口被有关部门所封闭，故金叶公司已因第三人的行为而构成对黄某某的违约，但黄某某在一审中只是反诉请求金叶公司为其开辟电梯出口及通道，并未请求金叶公司赔偿其未能使用电梯所造成的损失，现金叶公司作为电梯产权人已提出拆除电梯，故黄某某要求金叶公司为其开辟电梯通道及出口缺乏依据，本院不予支持。另外，黄某某认为由于金叶公司改装水管致使管道渗漏而损坏装修，但其未能提供证据证明水管是由金叶公司所改装，也未能证明其二层房屋墙体和天花板的装修损失与金叶公司存在因果关系，故其请求金叶公司承担因水管渗漏造成经济损失的主张缺乏依据，本院不予支持。因三、四层《房屋出售协议》的第6条中并未对黄某某返还金叶公司代垫税费的期限作出约定，故从公平合理的角度出发，应以金叶公司起诉黄某某之日起计算逾期支付税费的违约金，原审判决驳回金叶公司请求支付办证税费违约金的主张欠妥，本院予以纠正。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：

一、维持佛山市三水区人民法院(2002)三法民壹初字第X号民事判决第一项；

二、撤销佛山市三水区人民法院(2002)三法民壹初字第X号民事判决的第三、四项；

三、变更佛山市三水区人民法院(2002)三法民壹初字第X号民事判决第二项为：上诉人黄某某应于本判决发生法律效力之日起十天内向上诉人三水市金叶发展公司支付争议房屋的各项税款人民币（略）。18元，并从起诉之日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款的违约金；

四、驳回上诉人黄某某的诉讼请求。

一审案件受理费（略）元，二审案件受理费（略）元，合共（略）元，由上诉人三水市金叶发展公司负担2959元，上诉人黄某某负担（略）元。

本判决为终审判决。

审判长梁冬

审判员麦嘉潮

审判员杨卫芳

二00四年六月二十四日

书记员刘斯华