北京市海淀区人民法院
行政判决书
(2000)海行初字第X号
原告大明汽车服务有限公司(澳门)，住所地中国澳门特别行政区花王某区高士德大马路XC及28D号地下A1及A2铺。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人崔鸿强，北京市江川律师事务所律师。
被告北京市国土资源和房屋管理局，住所地本市东城区X街X胡同X号。
法定代表人王某某，局长。
委托代理人郎好文，北京市共和律师事务所律师。
委托代理人刘某某，女，北京市国土资源和房屋管理局干部。
第三人北京市海淀区房地产经营开发总公司，住所地本市海淀区X路X号。
法定代表人潘某某，董事长。
委托代理人吴犇，北京市明诚律师事务所律师。
原告大明汽车服务有限公司(澳门)不服被告北京市国土资源和房屋管理局2000年3月27日作出的京国土房屋闲决字[2000]第X号收回国有土地使用权决定，于2000年8月6日向北京市东城区人民法院(下称东城法院)提起诉讼。因北京市海淀区房地产经营开发总公司与本案被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，东城法院于同年9月15日通知其作为本案第三人参加诉讼。因该案涉及的不动产位于海淀区，东城法院于同年9月19日将该案移送本院。本院于同年9月29日正式受理本案，并依法组成合议庭，2000年11月14日，本院公开开庭审理了本案。原告的法定代表人杨某某及其委托代理人崔鸿强；被告北京市国土资源和房屋管理局的委托代理人郎好文、刘某某；第三人北京市海淀区房地产经营开发总公司的委托代理人吴犇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2000年3月27日，被告作出京国土房屋闲决字[2000]第X号收回国有土地使用权决定，认定1994年3月15日其与原北京景泰龙京颐房地产发展有限公司(下称原景泰龙公司)签订《北京市国有土地使用权出让合同》([94]X号，下称出让合同)，出让位于海淀区X乡X村(下称亮甲店村)4万平方米国有土地的使用权。该宗地规划用途为公寓、别墅，出让年限为70年，土地出让金总额为人民币1952万元。原景泰龙公司已交纳定金人民币180万元。按照出让合同规定，原景泰龙公司应于签订合同之日起180日内(即1994年9月15日以前)，按批准的规划设计图纸、施工设计图纸动土施工，并于1995年6月30日前完成不少于5万平方米的建筑面积，全部工程应在1996年12月30日以前竣工。但原景泰龙公司自1994年9月15日起至1997年7月之间，一直未按出让合同规定的开发建设期限对该宗地进行开发建设，闲置土地已满2年。经查，由于原景泰龙公司未在规定期限内申报1994年度年检，且在法定地址查无下落，1995年7月18日北京市工商行政管理局(下称市工商局)作出京工商处字(1995)第X号处罚决定，吊销该公司营业执照，该公司法人资格已经灭失。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条及《闲置土地处理办法》、京政办发[1998]X号《北京市人民政府办公厅转发市房地局关于对依法征用、划拨、出让后的闲置土地进行处理和利用意见的通知》，经报北京市人民政府(下称市政府)批准，现决定：1．依法终止第(1994)X号《国有土地使用权出让合同》；收回国有土地使用权。2．原景泰龙公司交纳的出让合同定金人民币180万元不予退还。同年3月31日，被告在《北京日报》刊登了上述决定的送达公告。
原告诉称，1993年其与第三人合作成立了原景泰龙公司。1994年3月15日，原景泰龙公司与被告签订了出让合同(出让地块编号：HG-（略）)，并于同年5月26日交纳了出让合同定金人民币180万元。后亮甲店村与北京同力盛业机电有限责任公司(下称同力公司)在该宗土地上进行建设。发现上述情况后，其即向被告反映和投诉，要求被告依法处理，以保护其合法权益，但被告迟迟不理。由于上述原因，致使“京颐花园别墅”房地产开发项目流产。2000年3月31日，被告以公告方式决定无偿收回位于亮甲店村X万平方米国有土地使用权。其不服该行政决定，向市政府申请复议。市政府维持了被告作出的行政决定。被告的行为不符合法律规定，请求法院查明事实，依法保护其合法权益，撤销被告作出的无偿收回国有土地使用权的行政决定。
被告答辩认为，1994年3月15日，其与原景泰龙公司签订了出让合同。按照出让合同规定，原景泰龙公司应于签订合同之日起180日内(即1994年9月15日以前)，按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动土施工，全部工程应在1996年12月30日以前竣工。但原景泰龙公司自1994年9月15日起至1997年7月之间，一直未按出让合同规定的开发建设期限对该宗土地进行开发建设，闲置土地已满2年。同时原景泰龙公司于1995年7月18日被市工商局吊销公司企业法人营业执照，该公司已丧失了进行房地产开发的资质，这是“京颐花园别墅”项目流产的根本原因。现原告将“京颐花园别墅”项目流产责任归于其对原告的投诉不理和拒不履行法律义务的理由不属实，其对亮甲店村与同力公司于1997年7月未经批准擅自占用该村村域内用于“京颐花园别墅”的7．44公顷土地和周围的土地共计590亩违法开发颐和山庄居住小区的行为，已会同市农办、市规划局、市计委、市建委、市监察局、市农业局等部门组成违法用地联合清查办公室，按照全市违法用地的清查程序进行查处。综上，其作出的行政决定认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，请求法院予以维持。
第三人认为，原告申请复议和起诉均未与其商量过。对原告的起诉理由不持异议。
经当庭质证，被告与原告向本院提交的《北京市X镇国有土地使用权出让合同》文本一致，证明1994年3月15日，被告与原景泰龙公司签订出让合同，出让合同中明确了土地出让方和受让方的权利义务的事实。第三人无异议。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称《暂行条例》)第十一条、第十四条均作出明确规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门(下称出让方)与土地使用者签订。土地使用者当在签订土地出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》(下称《实施〈暂行条例〉办法》)第十五条明确规定：“出让土地使用权，应当按照平等、自愿、有偿的原则，由土地管理部门(下称出让方)与土地使用者签订合同。土地使用者应在合同签订后向出让方支付全部地价款15％至20％的定金”。第十六条规定：“土地使用者应自签订土地使用权出让合同2个月内支付地价款；确有正当理由不能在上述期限内支付的，经土地管理部门征得财政部门同意，可适当延长支付期限，具体支付期限和方式应在出让合同中规定。土地使用者超过2个月或者合同规定期限仍未支付全部地价款的，不退还定金，出让方有权解除合同，并请求违约赔偿”。从被告与原告提交的出让合同文本看，该出让合同的签订形式及出让合同所规定的合同双方权利、义务、缓交出让金的批准程序、违约责任的内容符合《暂行条例》、《实施〈暂行条例〉办法》的规定，且真实、有效。本院应予采信。
被告向本院提交的京工商处字(1995)第X号处罚决定书以证明原景泰龙公司未在规定的期限内，向工商管理部门申报1994年度年审，于1995年7月18日被吊销企业法人营业执照的事实。原告与第三人均无异议。本院予以采信。
被告向本院提交的闲置土地案件立案审批表、现场勘察笔录、调查询问笔录、案件调查报告、京政函[1999]X号《关于同意对第一批收回的18宗闲置土地处理意见的批复》、《关于收回闲置土地的公告》以证明对原景泰龙公司因闲置土地一案进行调查处理的经过。原告对以上证据的真实性无异议，但对上述证据与本案的关联性有异议，认为勘察笔录、询问笔录、调查报告系传来证据，不是原始证据，证明力不可信。第三人对以上证据的真实性无异议。本院认为，以上证据可以证明被告对原景泰龙公司闲置土地一事进行调查，并报市政府审查批准后进行处理的过程。本院应予采信。
原告向本院提交的海计外资字[1993]第X号请示、京计基字[1993]第X号批复、工商企作京副字X号企业法人营业执照副本，以证明经市、区政府有关部门批准同意第三人与原告合作经营原景泰龙公司的事实。被告与第三人均无异议。本院认为，上述批准文件真实有效，应予采信。
被告与原告向本院提交的No．（略）号国有土地有偿使用收费专用收据以证明原景泰龙公司于1994年5月26日向被告交纳出让合同的定金人民币180万元的事实。第三人无异议。本院予以采信。
原告向本院提交的(93)规地征字X号征用土地征询意见表、海政报[1993]X号函、拟办征地补偿、安置方案书、京政地字[1993]第X号批复、(93)市规地字X号建设用地规划许可证及附件、补充协议、海政报（略）]X号《关于北京景泰龙京颐房地产发展有限公司交纳土地出让金问题的函》、海政报[1994]X号《关于永丰乡X村实施新农村建设试点申请缓缴部分土地出让金的函》、地质勘察报告、第三人向海淀区计委的请示、1999年6月15日被告的土地出让管理处对原告作出的便函、No．（略）号收据，证明由于亮甲店村与同力公司违法占地在先，原景泰龙公司无法进行项目开发建设的事实。被告认为，取得建设用地规划许可证是签订出让合同的前提；海政报[1994)X号《关于北京景泰龙京颐房地产发展有限公司交纳土地出让金问题的函》没有落实在出让合同上，不能作为本案的依据；其没有收到海政报[1994]X号《关于永丰乡X村实施新农村建设试点申请缓缴部分土地出让金的函》，也未与原景泰龙公司就此达成一致意见；地质勘察报告只能证明原景泰龙公司进行了前期准备工作，不是实质性的开发；便函不是以其名义作出的，不属具体行政行为。第三人对以上证据的真实性无异议。本院认为，(93)规地征字X号征用土地征询意见表、海政报（略）]X号函、拟办征地补偿、安置方案书、京政地字[1993]第X号批复可以证明海淀区人民政府经批准征用亮甲店村非耕地7．44公顷新建“北京景泰龙京颐花园别墅区”的事实；海政报[1994)X号《关于北京景泰龙京颐房地产发展有限公司交纳土地出让金问题的函》可以证明原景泰龙公司应交纳的土地出让金总额为1952万元人民币，其中以现金支付1152万元，以实物形式支付800万元；海政报[1994]X号《关于永丰乡X村实施新农村建设试点申请缓缴部分土地出让金的函》可以证明海淀区人民政府同意原景泰龙公司因资金紧张，先缴纳上交市财政的40％部分土地出让金，应上交区财政的60％部分土地出让金申请半年的缓交期，被告对此缓交申请未予批准的事实；被告的土地出让管理处1999年6月15日向原景泰龙公司作出的便函可以证明，被告的职能部门土地出让管理处认为原景泰龙公司未能履行合同条款，通知原景泰龙公司前来办理解除出让合同及相关事宜的事实；亮甲店村开出的收据可以证明原景泰龙公司于1994年9月28日向亮甲店村交纳占地款20万人民币的事实。对以上证据本院予以采信。
原告向本院提交的1993年5月12日其与第三人合作成立的原景泰龙公司所签订的合同书，证明其与第三人各自在该合作公司出资、派出人员和开发项目等情况。被告认为，上述证据与本案无关。第三人无异议。本院认为，原告提交的上述证据可以证明原景泰龙公司投资总额为1250万美元，原告是(乙方)作为合作公司的全部注册资金500万美元出资方并以现金出资、第三人(甲方)以4公顷建设用地的征地拆迁补偿费作为合作条件，投资总额与注册资本的差额部分由原告提供的事实；董事长是合作公司的法定代表人，由原告(乙方)委派；原景泰龙公司在亮甲店村南4公顷区域内进行建设公寓及商业、娱乐配套设施，包括房屋建设、销售、出租和管理等业务的事实。本院予以采信。
第三人向本院提交了(1995)景法经初字第X号民事判决书，证明1995年7月自1998年10月，因原告地址不详，江西省高级人民法院、景德镇市中级人民法院已邮寄、公告的方式向原告送达文书。原告认为该判决与本案无关，只能说明在某个地点找不到原告。被告无异议。本院认为，上述证据可以证明原告1995年7月至1998年10月间地址不详的事实。对以上证据本院予以采信。
经对以上证据进行质证，合议庭认证可以确认以下事实：经政府有关部门批准，1993年5月12日，第三人与原告订立合同，共同投资举办合作房地产开发经营企业。合作公司名称为原景泰龙公司，经营范围：海淀区X村南4公顷区域内进行开发建设公寓及商业、娱乐配套设施，包括房屋的建设、销售、出租和管理等业务。1993年6月17日，原景泰龙公司经国家工商行政管理局核准登记并领取了企业法人营业执照。1994年3月，15日，被告(甲方)与原景泰龙公司(乙方)共同签订出让合同。出让合同第四条、第七条、第九条、第十条明确规定，被告出让给原景泰龙公司位于亮甲店村(地块编号：HG-（略）)，面积为4万平方米的国有土地，土地使用权出让金总额为1952万元人民币。原景泰龙公司应向被告交纳1152万元人民币，其余部分以实物方式交纳。征地、拆迁费及市政基础设施配套建设费由原景泰龙公司自理。合同双方签字后10日内，原景泰龙公司须以现金支票或现金向被告缴纳人民币180万元的合同定金。并在合同签订后60日内支付完全部应向被告缴纳的土地使用权出让金，逾期30日仍未支付的，被告有权解除合同，所交定金不予退还。出让合同第十六条明确规定：“如果景泰龙公司不能按合同规定的时间支付所应支付的款项，应向被告提出申请，经批准延长付款期间，景泰龙公司每月应按未付款额的千分之二支付资金占用费。”出让合同签订后，原景泰龙公司于当年5月26日向被告交纳了合同定金人民币180万元。原景泰龙公司在约定的期限内没有履行向被告缴纳全部土地使用权出让金，在缴款期满后30日内，也未支付全部土地使用权出让金。虽1994年6月22日，海淀区政府以[1994]X号《关于永丰乡X村实施新农村建设试点申请缓缴部分土地出让金的函》向被告提出批准原景泰龙公司缓交部分土地出让金，但未获得被告的批准。此后，原景泰龙公司也未再向被告交纳土地使用权出让金，也未取得土地使用权的登记手续和建设工程项目的施工手续，从原景泰龙公司应按出让合同所规定交纳出让金的最后截止时间(即1994年6月15日)起算，至1997年7月，原景泰龙公司对被告出让国有土地一直未进行开发，致使被告出让的土地闲置达2年以上。另查，1995年7月18日，市工商局查明原景泰龙公司未在规定的期限内申报1994年度年检，且在注册住所查无下落，依法作出处罚决定，吊销原景泰龙公司的企业法人营业执照。原景泰龙公司未对市工商局作出的处罚决定提出任何异议，上述处罚决定生效后，原景泰龙公司的法人资格已终止，实质上丧失了对出让土地进行开发建设的资格。1999年6月，被告立案对同力公司违法占地案件进行查处时，发现其出让给原景泰龙公司的该宗地被闲置。同年7月25日，被告将该宗地列为第一批回收的闲置土地上报市政府。同年8月，被告对原景泰龙公司闲置土地的行为予以立案。同年10月20日，市政府作出批复，同意被告对18宗闲置土地的处理意见。同年12月，被告对原景泰龙公司闲置土地案件进行调查和现场勘察，发现该宗地已被同力公司于1997年7月违法占用，建设别墅小区。2000年3月27日被告作出京国土房屋闲决字[2000]第X号收回国有土地使用权决定。原告不服该行政决定，于同年5月26日向市政府申请行政复议。同年7月26日，市政府作出京政复决字[2000]X号行政复议决定，维持了被告作出的行政决定。原告不服，于同年8月6日向东城法院提起行政诉讼。东城法院受案后，认为该案所涉及的不动产在本院的辖区内，故同年9月19日移送本院管辖。
本院认为，1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第三十七条明确规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发闲置的土地，依照《房地产管理法》的有关规定办理”。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府的有关行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外”。被告依法作为国有土地的出让方与具有开发土地资格的原景泰龙公司签订了出让合同，该出让合同的形式和内容符合法律规定。被告与原景泰龙公司双方签订出让合同时间从1994年3月15日起至1994年6月15日止，由于原景泰龙公司单方违反出让合同的多项规定，未履行按期交纳全部土地使用权出让金的义务，以后也无法定和正当理由并得到被告的同意，缓交全部土地出让金，故无法领取土地使用证，取得土地使用权。另，原景泰龙公司因未按规定申报1994年度年检，于1995年7月18日，被市工商局吊销企业法人营业执照。原景泰龙公司的企业法人资格已经终止。从原景泰龙公司与被告签订出让合同起至1997年7月，因原景泰龙公司无故违约和企业法人营业执照被吊销，无法取得开发出让土地的权利而导致被告出让的土地被闲置2年以上。现被告作为国有土地出让方，依照有关国有土地使用权出让的法律规定，有权解除出让合同，对原景泰龙公司交纳的出让合同定金不予退还，符合《实施{暂行办法)办法》第十五条、第十六条的规定。原告认为同力公司在被告出让给原景泰龙公司的土地上进行开发，以及被告对其所反映同力公司违法开发建设别墅一事处理不及时，是导致原景泰龙公司未对出让土地进行开发，造成土地闲置的理由不能成立。综上，被告作出的收回国有土地使用权决定所认定的事实清楚、适用法律正确、程序合法。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一项的规定，判决如下：
维持被告北京市国土资源和房屋管理局二OOO年三月二十七日作出的京国土房屋闲决字[2000]X号收回国有土地使用权决定。
案件受理费八十元，由原告大明汽车服务有限公司(澳门)负担(已交纳)。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判长岳湘建
人民陪审员陈刚
人民陪审员郭玲
二○○○年十二月十九日
书记员李宏志
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
